Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Тихонова А.П.,
судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Эрмитаж Девелопмент" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.14 г.
по делу N А40-57218/14, принятое судьей Дудкиным В.В. (135-479)
по иску ООО "Эрмитаж Девелопмент" (далее истец)
к ФГБУ "ФКП Росреестра", Департаменту городского имущества и Правительству г. Москвы (далее ответчики)
об установлении кадастровой стоимости,
при участии в судебном заседании:
от истца - Боярская Ю.С. по доверенности от 25.08.14 г., Лютая Е.С. по доверенности от 03.10.13 г.,
от ответчиков - ФБГУ "ФКП Росреестра", Департамент городского имущества г. Москвы - не явились, извещены, Правительство Москвы - Апрелов С.А. по доверенности от 18.12.13 г.,
от третьих лиц: 1) Управление Росреестра Москвы - не явился, извещен, 2) ЗАО "Бюро недвижимости "Подворье" - не явился, извещен, 3) ОАО "Городской кадастр" - не явился, извещен
установил:
Истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчикам об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Северное Бутово, коммунальная зона "Садки", пр.пр.680, равной их рыночной стоимости в отношении участка, в размере 59 509 000 руб., земельного участка площадью 28 700 кв. м в размере 435 699 00 руб. по состоянию на 01.01.12 г., об обязании ответчиков внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка. Третьи лица в суд не явились, извещены.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.14 г. в иске отказано.
Истец, не согласившись с указанным судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, считает, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, что имеются основания для удовлетворения иска.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Дело рассмотрено с участием явившихся истца и ответчика. Ответчики, третьи лица, в суд не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев дело, считает, что оснований для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.14 г. не имеется.
Исковые требования заявлены в соответствии со ссылкой на то, что кадастровая стоимость установлена для участка 28 700 кв. м в размере 656 900 237 руб. по состоянию на 01.01.12 г., она не соответствует рыночной стоимости, поэтому нарушает его права, как арендатора.
Как следует из материалов дела, 27.05.04 г. между истцом (арендатор) и Москомземом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N М-06-022068 общей площадью 28 700 кв. м по адресу: г. Москва, Северное Бутово, коммунальная зона "Садки", пр.пр.680.
Кадастровая стоимость участка установлена в размере 656 900 237 руб., что видно из кадастрового паспорта от 11.02.13 г.
В представленном истцом отчете N 73/13 об оценке рыночная стоимость участка определена в сумме 47 880 000 руб.
Согласно представленного истцом отчета N 05/04-13 от 11.11.13 г. об оценке рыночная стоимость участка по состоянию на 01.01.12 г. определена в сумме 435 699 000 руб.
В соответствии с п. п. 3.1, 3.2 договора аренды арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в Москомземе и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала. В случае принятия нормативного правового акта г. Москвы, устанавливающего иной, чем в договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в договора аренды по письменной информации арендодателя. Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении N 1 к договору. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и /или г. Москвы без согласования с арендатором а без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. При этом, в случае принятия таких актов, исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе, коэффициентов индексации/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовым актам и без внесения изменений и дополнений в договор.
Согласно ст. 606, ч. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Постановлением Правительства Москвы N 273-ПП от 25.04.2006 г. предусмотрено, что арендная плата в г. Москве исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется в соответствии с Законом РФ "Об оценочной деятельности".
Уведомлением Департамент земельных ресурсов г. Москвы известил истца об изменении (введении) ставки арендной платы в размере годовой арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельных участков в указанных размерах.
Постановлением Правительства Москвы N 670-ПП от 27.11.12 г. утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель г. Москвы по состоянию на 01.01.12 г. В связи со вступлением указанного постановления в силу, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков.
Истец, полагая, что кадастровая стоимость земельных участков увеличилась и соответственно увеличилась сумма арендной платы, обратился в суд с иском об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование участком.
Как видно из буквального смысла ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная оценка, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В данном случае, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.
Спорные земельные участки обременены исключительными правами собственника недвижимости, расположенной на этом участке, поэтому в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ собственник участка, город Москва, не может представить объект на открытом рынке путем публичной оферты.
Истцу, собственнику недвижимости, также не предоставлено право продажи арендованного им участка, поскольку он ему не принадлежит на праве собственности.
Следовательно, в отношении спорного земельного участка имеются определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции.
Суд первой инстанции правильно указал, что правовой режим спорного участка исключает его свободное обращение на рынке в условиях конкуренции, устанавливать индивидуальную рыночную стоимость этого участка при наличии законов г. Москвы и условий заключенного договора аренды нельзя, что экономическая характеристика земельного участка, вносимая в государственный кадастр недвижимости, не может быть определена иным способом, кроме кадастровой оценки, являющейся основой расчета выкупной цены.
Согласно п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Аналогичные определенные ценовые ограничения также установлены Федеральным законом N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Следовательно, цена продажи государственного земельного участка собственнику, расположенной на этом участке недвижимости, является нормативно установленной.
Кроме того, из смысла ст. ст. 2, 6, 10 Закона "Об оценке" истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, поскольку он не является собственником земельного участка, такое право законом предоставлено только уполномоченному собственнику земельного участка. Истец, как арендатор, вправе совершать сделки с правом аренды. Таким образом, суд правильно отказал в принятии Отчета об оценке N 05/04-13, который был представлен истцом по его заказу и выполнены ЗАО "Бюро недвижимости Подворье".
Кадастровая оценка, оспариваемая истцом, была определена на основании контракта, заключенного между Департаментом имущества г. Москвы и ОАО "Городской кадастр", от 17.05.12 г.
Следовательно, в силу ст. 24.11 Закона N 135-ФЗ "Об оценке" с целью восстановления нарушенного права, вытекающего из стоимости кадастровой стоимости, истец вправе обратиться с заявлением комиссию о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, то есть соблюсти установленную законом процедуру. В случае несогласия с решением комиссии заявитель вправе обжаловать ее выводы в арбитражный суд.
Таким образом, учитывая правовую позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в Определении N 275-О-О от 01.03.11 г., Определении N 281-О-О от 01.03.11 г., положения ст. 65 Земельного кодекса РФ, в которой определено право Правительства Москвы устанавливать, нормативно регулируемую цену размера арендной платы за пользование земельным участком, при недоказанности истцом увеличения стоимости арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ухудшения экономического положения в связи с этим, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено.
На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и учитывая представленные материалы дела, оснований для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.14 г. не имеется, апелляционная жалоба ООО "Эрмитаж Девелопмент" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2014 г. по делу N А40-57218/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
А.П.ТИХОНОВ
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.10.2014 N 09АП-42531/2014 ПО ДЕЛУ N А40-57218/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 октября 2014 г. N 09АП-42531/2014
Дело N А40-57218/14
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Тихонова А.П.,
судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Эрмитаж Девелопмент" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.14 г.
по делу N А40-57218/14, принятое судьей Дудкиным В.В. (135-479)
по иску ООО "Эрмитаж Девелопмент" (далее истец)
к ФГБУ "ФКП Росреестра", Департаменту городского имущества и Правительству г. Москвы (далее ответчики)
об установлении кадастровой стоимости,
при участии в судебном заседании:
от истца - Боярская Ю.С. по доверенности от 25.08.14 г., Лютая Е.С. по доверенности от 03.10.13 г.,
от ответчиков - ФБГУ "ФКП Росреестра", Департамент городского имущества г. Москвы - не явились, извещены, Правительство Москвы - Апрелов С.А. по доверенности от 18.12.13 г.,
от третьих лиц: 1) Управление Росреестра Москвы - не явился, извещен, 2) ЗАО "Бюро недвижимости "Подворье" - не явился, извещен, 3) ОАО "Городской кадастр" - не явился, извещен
установил:
Истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчикам об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Северное Бутово, коммунальная зона "Садки", пр.пр.680, равной их рыночной стоимости в отношении участка, в размере 59 509 000 руб., земельного участка площадью 28 700 кв. м в размере 435 699 00 руб. по состоянию на 01.01.12 г., об обязании ответчиков внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка. Третьи лица в суд не явились, извещены.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.14 г. в иске отказано.
Истец, не согласившись с указанным судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, считает, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права, что имеются основания для удовлетворения иска.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Дело рассмотрено с участием явившихся истца и ответчика. Ответчики, третьи лица, в суд не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев дело, считает, что оснований для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.14 г. не имеется.
Исковые требования заявлены в соответствии со ссылкой на то, что кадастровая стоимость установлена для участка 28 700 кв. м в размере 656 900 237 руб. по состоянию на 01.01.12 г., она не соответствует рыночной стоимости, поэтому нарушает его права, как арендатора.
Как следует из материалов дела, 27.05.04 г. между истцом (арендатор) и Москомземом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N М-06-022068 общей площадью 28 700 кв. м по адресу: г. Москва, Северное Бутово, коммунальная зона "Садки", пр.пр.680.
Кадастровая стоимость участка установлена в размере 656 900 237 руб., что видно из кадастрового паспорта от 11.02.13 г.
В представленном истцом отчете N 73/13 об оценке рыночная стоимость участка определена в сумме 47 880 000 руб.
Согласно представленного истцом отчета N 05/04-13 от 11.11.13 г. об оценке рыночная стоимость участка по состоянию на 01.01.12 г. определена в сумме 435 699 000 руб.
В соответствии с п. п. 3.1, 3.2 договора аренды арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в Москомземе и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала. В случае принятия нормативного правового акта г. Москвы, устанавливающего иной, чем в договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в договора аренды по письменной информации арендодателя. Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении N 1 к договору. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и /или г. Москвы без согласования с арендатором а без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. При этом, в случае принятия таких актов, исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе, коэффициентов индексации/или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовым актам и без внесения изменений и дополнений в договор.
Согласно ст. 606, ч. 1, 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Постановлением Правительства Москвы N 273-ПП от 25.04.2006 г. предусмотрено, что арендная плата в г. Москве исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется в соответствии с Законом РФ "Об оценочной деятельности".
Уведомлением Департамент земельных ресурсов г. Москвы известил истца об изменении (введении) ставки арендной платы в размере годовой арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельных участков в указанных размерах.
Постановлением Правительства Москвы N 670-ПП от 27.11.12 г. утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель г. Москвы по состоянию на 01.01.12 г. В связи со вступлением указанного постановления в силу, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков.
Истец, полагая, что кадастровая стоимость земельных участков увеличилась и соответственно увеличилась сумма арендной платы, обратился в суд с иском об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование участком.
Как видно из буквального смысла ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная оценка, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В данном случае, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.
Спорные земельные участки обременены исключительными правами собственника недвижимости, расположенной на этом участке, поэтому в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ собственник участка, город Москва, не может представить объект на открытом рынке путем публичной оферты.
Истцу, собственнику недвижимости, также не предоставлено право продажи арендованного им участка, поскольку он ему не принадлежит на праве собственности.
Следовательно, в отношении спорного земельного участка имеются определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции.
Суд первой инстанции правильно указал, что правовой режим спорного участка исключает его свободное обращение на рынке в условиях конкуренции, устанавливать индивидуальную рыночную стоимость этого участка при наличии законов г. Москвы и условий заключенного договора аренды нельзя, что экономическая характеристика земельного участка, вносимая в государственный кадастр недвижимости, не может быть определена иным способом, кроме кадастровой оценки, являющейся основой расчета выкупной цены.
Согласно п. 1.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Аналогичные определенные ценовые ограничения также установлены Федеральным законом N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Следовательно, цена продажи государственного земельного участка собственнику, расположенной на этом участке недвижимости, является нормативно установленной.
Кроме того, из смысла ст. ст. 2, 6, 10 Закона "Об оценке" истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, поскольку он не является собственником земельного участка, такое право законом предоставлено только уполномоченному собственнику земельного участка. Истец, как арендатор, вправе совершать сделки с правом аренды. Таким образом, суд правильно отказал в принятии Отчета об оценке N 05/04-13, который был представлен истцом по его заказу и выполнены ЗАО "Бюро недвижимости Подворье".
Кадастровая оценка, оспариваемая истцом, была определена на основании контракта, заключенного между Департаментом имущества г. Москвы и ОАО "Городской кадастр", от 17.05.12 г.
Следовательно, в силу ст. 24.11 Закона N 135-ФЗ "Об оценке" с целью восстановления нарушенного права, вытекающего из стоимости кадастровой стоимости, истец вправе обратиться с заявлением комиссию о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, то есть соблюсти установленную законом процедуру. В случае несогласия с решением комиссии заявитель вправе обжаловать ее выводы в арбитражный суд.
Таким образом, учитывая правовую позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в Определении N 275-О-О от 01.03.11 г., Определении N 281-О-О от 01.03.11 г., положения ст. 65 Земельного кодекса РФ, в которой определено право Правительства Москвы устанавливать, нормативно регулируемую цену размера арендной платы за пользование земельным участком, при недоказанности истцом увеличения стоимости арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ухудшения экономического положения в связи с этим, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено.
На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и учитывая представленные материалы дела, оснований для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.14 г. не имеется, апелляционная жалоба ООО "Эрмитаж Девелопмент" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2014 г. по делу N А40-57218/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
А.П.ТИХОНОВ
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)