Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Савкиной М.А.,
судей Аглиуллиной Ф.Г., Конопатова В.В.,
при участии представителей:
Плеханова А.Е. - Дудко П.И., доверенность от 03.04.2014,
ФНС России - Шестопалова Е.В., доверенность от 07.03.2014,
Министерства строительства Самарской области - Арутюнян Л.Б., доверенность от 16.04.2014,
97 дольщиков, физических лиц - Воронцовой А.Г., доверенности,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Плеханова А.Е.
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 (председательствующий судья Липкинд Е.Я., судьи Радушева О.Н., Серова Е.А.)
по делу N А55-10763/2010
по заявлению Плеханова А.Е. (вх. N 38872 от 03.04.2014) о признании права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Кросс", г. Самара (ИНН 6315517876, ОГРН 1036300445114),
установил:
определением Арбитражного суда Самарской области от 20.05.2010 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Кросс" (далее - ООО "Кросс", должник).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2010 в отношении должника введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.04.2011 в отношении должника была введена процедура внешнего управления, внешним управляющим должника назначен Государев С.О.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2011 при банкротстве должника применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2013 должник признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим должника также утвержден Государев С.О.
Плеханов А.Е. в рамках дела о банкротстве должника 03.04.2014 обратился в арбитражный суд с заявлением, с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просит признать за ним право собственности на нежилое помещение N н10, литер А, этаж 2, общей площадью 229,30 кв. м, основной площадью 174,50 кв. м, расположенное в объекте незавершенного строительства - жилом доме N 21А (строительный адрес), на пересечении ул. Владимирской и пр. Карла Маркса в Железнодорожном районе г. Самары.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2014 заявление Плеханова А.Е. удовлетворено путем осуществления регистрации перехода права собственности на нежилое помещение N н10, литер А, этаж 2, общей площадью 229,30 кв. м, основной площадью 174,50 кв. м, в не завершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пос. Кузнецова, пересечение ул. Владимирской и пр. Карла Маркса N 21А (строительный адрес), с ООО "Кросс" на Плеханова А.Е.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 определение Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2014 отменено, в удовлетворении заявления Плеханова А.Е. о признании права собственности на нежилое помещение отказано.
Плеханов А.Е., не согласившись с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставив в силе определение Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2014, как не соответствующие нормам материального права, фактическим обстоятельствам дела.
Проверив законность постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014, исходя из требований статьи 286 АПК РФ и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 10.06.2004 между ООО "Кросс" (должник) и Плехановым А.Е. (дольщик) был заключен договор N 18Ц о долевом участии в строительстве жилого дома N 21А (строительный адрес) на пересечении ул. Владимирской и пр. Карла Маркса (пос. Кузнецова) в Железнодорожном районе г. Самары. Согласно указанного договора ООО "Кросс" обязалось передать права на долевое участие в строительстве указанного дома и оформить в собственность заявителя нежилое помещение на втором этаже, общей площадью 200,00 кв. м (с учетом площади лоджий и балконов). При этом стоимость долевого участия для Плеханова А.Е. составила 3 000 000 руб.
Факт оплаты Плехановым А.Е. выделенного ему объема долевого участия в строительстве жилого дома подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходным кассовым ордерам.
Должник, в лице конкурсного управляющего, 11.04.2014 передал Плеханову А.Е. на основании вышеуказанного договора долевого участия в строительстве нежилое помещение, расположенное на 2-ом этаже, общей площадью 200,00 кв. м, находящееся по адресу г. Самара, Железнодорожный район, пос. Кузнецова, пересечение ул. Владимирская и пр. Карла Маркса, дом N 21А, для оформления права собственности, а Плеханов А.Е. - принял вышеуказанное нежилое помещение, что отражено в акте приема-передачи, из которого усматривается, что обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилого дома сторонами выполнены полностью, и взаимных претензий не имеется.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 17.09.2007 по делу N А55-12339/2006 за должником признано право собственности на не завершенный строительством жилой дом (готовность 55%) со встроенными административными помещениями, расположенный по вышеуказанному адресу, в котором заявитель просит признать за ним право собственности на помещение и свидетельством о государственной регистрации права от 23.01.2008 за ООО "Кросс" зарегистрировано право собственности на объект не завершенный строительством со степенью готовности 55%.
Наличие на период рассмотрения настоящего заявления у должника права аренды на земельный участок для завершения строительства данного жилого дома подтверждается Приказом Министерства строительства Самарской области от 07.03.2014 и договором аренды земельного участка от 09.04.2014 N 874.
Обращаясь в суд с заявлением о признании права собственности на нежилое помещение, Плеханов А.Е. указывает на наличие у него технического паспорта на нежилое помещение N н10, литер А, этаж 2, расположенное в доме N 21А (строительный адрес) на пересечении ул. Владимирской и пр. Карла Маркса (пос. Кузнецова) в Железнодорожном районе г. Самары, где общая площадь указана 229,30 кв. м, основная площадь 174,50 кв. м.
Суд первой инстанции, принимая во внимание, что за должником признано право собственности на не завершенный строительством жилой дом степень готовности 55% по адресу г. Самара, Железнодорожный район, проспект Карла Маркса, пришел к выводу, что требование Плеханова А.Е. по своему смыслу направлено на прекращение права собственности должника на часть данного объекта, а именно - на нежилое помещение N н10, литер А, этаж 2, общей площадью 229,30 кв. м, основной площадью 174,50 кв. м, расположенное в данном доме, - и на возникновение такого права у истца (то есть - на переход права собственности), и осуществил регистрацию перехода права собственности на спорное нежилое помещение с ООО "Кросс" на Плеханова А.Е.
Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для осуществления регистрации перехода права собственности, т.е. для фактического признания права собственности на объект незавершенного строительства за заявителем.
Суд кассационной инстанции соглашается с данным выводом суда апелляционной инстанции, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (п/п 1 п. 1), о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (п/п 6 п. 1).
Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.01.2008, выданного ООО "Кросс", объект незавершенного строительства имеет степень готовности 55%.
Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства в соответствии с положениями пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.
Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленным пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом, что следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения такого способа защиты как признание права собственности изложен в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 и заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Таким образом, вещные права на такие объекты недвижимости как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Как указано выше и установлено судом апелляционной инстанции, готовность дома в настоящее время составляет 55%, соответственно жилой дом не введен в эксплуатацию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ заявитель не представил в материалы дела доказательств того, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет, соответствует проектной документации, техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных, противопожарных, санитарных прав и норм.
При этом суд апелляционной инстанции правомерно указал, что в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве от 10.06.2004 N 18Ц стоимость и площадь нежилого помещения подлежат уточнению на основании справки ФФГУП "Ростехинвентаризация".
В данном случае такой надлежащий документ отсутствует.
В представленной заявителем в материалы дела копии технического паспорта на 18.04.2014, на котором основаны выводы суда первой инстанции указано, что объект идентифицирован по информации заявителя, стоимость нежилого помещения не определена в связи с тем, что инвентаризация всего здания не проводилась, но тем не менее указана общая площадь спорного нежилого помещения 229,30 кв. м и основная площадь - 174,50 кв. м, значительно больше, чем в договоре долевого участия.
В заседание суда апелляционной инстанции заявитель представил копию материалов инвентаризации по объекту незавершенного строительства - домовладению по пр. К.Маркса, Железнодорожный район, г. Самара. Данный документ также состоит из технического паспорта от 21.08.2007, к которому представлена экспликация к поэтажному плану здания литер А, однако в перечне помещений по 2 этажу, нежилое помещение общей площадью 229,30 кв. м не отражено.
Следовательно, в отсутствие надлежащей инвентаризации дома, такие существенные признаки как площадь нежилого помещения, его стоимость не определены, что является самостоятельным правовым основанием для отказа в признании (установлении) права собственности, о чем верно указано судом апелляционной инстанции.
Доводы суда первой инстанции о необходимости осуществить регистрацию перехода права собственности по статьи 551 ГК РФ, обоснованно признаны несостоятельными судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как указано в пунктах 1, 3 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость".
Как установлено судом апелляционной инстанции, доказательств обращения заявителя к ООО "Кросс" о регистрации перехода права собственности и доказательств уклонения от совершения этих действий не представлено. Кроме того, за ООО "Кросс" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степени готовности 55% (свидетельство от 23.01.2008) и отсутствуют доказательства того, что спорное нежилое помещение входит в указанный процент готовности объекта незавершенного строительства.
В свою очередь, заявителем в нарушение требований статьи 65 АПК РФ в материалах дела не представлено доказательств того, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет, соответствует проектной документации, техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных, противопожарных, санитарных норм и правил.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии у заявителя Плеханова А.Е. права на юридически несуществующее недвижимое имущество в объекте незавершенного строительства в виде нежилых помещений и отказе в удовлетворении заявленного требования.
Суд кассационной инстанции отмечает также на неверную ссылку суда первой инстанции на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженную в Постановлении от 27.03.2013 N 15961/11.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11 сформулирована правовая позиция о допустимости предъявления требования о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме независимо от факта регистрации прав застройщика на него в ситуации, когда это требование относится к текущим платежам и подлежит удовлетворению во внеочередном порядке, при этом также не должна нарушаться очередность их удовлетворения.
Кроме того, суд кассационной инстанции учитывает и обстоятельство того, что в спорном доме все требования кредиторов включены в реестр о передаче жилых помещений и денежный реестр. В рамках дела о банкротстве признание права собственности за дольщиками в указанном объекте не производилась. Иное толкование ставило бы в приоритетное положение лиц, имеющих право собственности на жилые и нежилые помещения, а следовательно, исключение данных объектов из конкурсной массы должника, что действующим законодательством о банкротстве не предусмотрено.
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве к застройщику, признанному банкротом, участниками строительства могут быть предъявлены требование о передаче жилых помещений и денежное требование.
Иной подход означал бы возможность неравного положения участников строительства при равнозначных обстоятельствах долевого участия в строительстве жилого дома, в том числе кредиторов, включенных в реестр в порядке статьи 201.4 Закона о банкротстве по сравнению с кредиторами, чьи требования были бы удовлетворены на основании таких же договоров долевого участия в строительстве в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Требования предъявляются и удовлетворяются исключительно в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве. Преимущественное, в нарушение закона, удовлетворение требований одних кредиторов перед другими, в том числе и признанием их права собственности на доли недостроенного объекта в размере жилых и нежилых помещений, недопустимо.
В этой связи суд апелляционной инстанции правомерно указал на ненадлежащий способ защиты нарушенного права кредитора в отношении нежилого помещения, не переданного ему застройщиком в обусловленные договором сроки.
Ссылки заявителя на то, что исходя из норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, он вправе требовать признания за ним права собственности на указанные помещения, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм указанного Закона.
Между сторонами возникли обязательственные правоотношения, а участник долевого строительства в рассматриваемом случае не вправе предъявлять вещно-правовой иск о признании права собственности.
Согласно части 3 статьи 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Таким образом, доводы заявителя не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).
При таких обстоятельствах постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 является законным и обоснованным, правовых оснований для его отмены у суда кассационной инстанции не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 по делу N А55-10763/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.А.САВКИНА
Судьи
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
В.В.КОНОПАТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 07.10.2014 ПО ДЕЛУ N А55-10763/2010
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2014 г. по делу N А55-10763/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Савкиной М.А.,
судей Аглиуллиной Ф.Г., Конопатова В.В.,
при участии представителей:
Плеханова А.Е. - Дудко П.И., доверенность от 03.04.2014,
ФНС России - Шестопалова Е.В., доверенность от 07.03.2014,
Министерства строительства Самарской области - Арутюнян Л.Б., доверенность от 16.04.2014,
97 дольщиков, физических лиц - Воронцовой А.Г., доверенности,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Плеханова А.Е.
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 (председательствующий судья Липкинд Е.Я., судьи Радушева О.Н., Серова Е.А.)
по делу N А55-10763/2010
по заявлению Плеханова А.Е. (вх. N 38872 от 03.04.2014) о признании права собственности на помещение в объекте незавершенного строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Кросс", г. Самара (ИНН 6315517876, ОГРН 1036300445114),
установил:
определением Арбитражного суда Самарской области от 20.05.2010 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Кросс" (далее - ООО "Кросс", должник).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2010 в отношении должника введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.04.2011 в отношении должника была введена процедура внешнего управления, внешним управляющим должника назначен Государев С.О.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2011 при банкротстве должника применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2013 должник признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим должника также утвержден Государев С.О.
Плеханов А.Е. в рамках дела о банкротстве должника 03.04.2014 обратился в арбитражный суд с заявлением, с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просит признать за ним право собственности на нежилое помещение N н10, литер А, этаж 2, общей площадью 229,30 кв. м, основной площадью 174,50 кв. м, расположенное в объекте незавершенного строительства - жилом доме N 21А (строительный адрес), на пересечении ул. Владимирской и пр. Карла Маркса в Железнодорожном районе г. Самары.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2014 заявление Плеханова А.Е. удовлетворено путем осуществления регистрации перехода права собственности на нежилое помещение N н10, литер А, этаж 2, общей площадью 229,30 кв. м, основной площадью 174,50 кв. м, в не завершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пос. Кузнецова, пересечение ул. Владимирской и пр. Карла Маркса N 21А (строительный адрес), с ООО "Кросс" на Плеханова А.Е.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 определение Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2014 отменено, в удовлетворении заявления Плеханова А.Е. о признании права собственности на нежилое помещение отказано.
Плеханов А.Е., не согласившись с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставив в силе определение Арбитражного суда Самарской области от 30.04.2014, как не соответствующие нормам материального права, фактическим обстоятельствам дела.
Проверив законность постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014, исходя из требований статьи 286 АПК РФ и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 10.06.2004 между ООО "Кросс" (должник) и Плехановым А.Е. (дольщик) был заключен договор N 18Ц о долевом участии в строительстве жилого дома N 21А (строительный адрес) на пересечении ул. Владимирской и пр. Карла Маркса (пос. Кузнецова) в Железнодорожном районе г. Самары. Согласно указанного договора ООО "Кросс" обязалось передать права на долевое участие в строительстве указанного дома и оформить в собственность заявителя нежилое помещение на втором этаже, общей площадью 200,00 кв. м (с учетом площади лоджий и балконов). При этом стоимость долевого участия для Плеханова А.Е. составила 3 000 000 руб.
Факт оплаты Плехановым А.Е. выделенного ему объема долевого участия в строительстве жилого дома подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходным кассовым ордерам.
Должник, в лице конкурсного управляющего, 11.04.2014 передал Плеханову А.Е. на основании вышеуказанного договора долевого участия в строительстве нежилое помещение, расположенное на 2-ом этаже, общей площадью 200,00 кв. м, находящееся по адресу г. Самара, Железнодорожный район, пос. Кузнецова, пересечение ул. Владимирская и пр. Карла Маркса, дом N 21А, для оформления права собственности, а Плеханов А.Е. - принял вышеуказанное нежилое помещение, что отражено в акте приема-передачи, из которого усматривается, что обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилого дома сторонами выполнены полностью, и взаимных претензий не имеется.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 17.09.2007 по делу N А55-12339/2006 за должником признано право собственности на не завершенный строительством жилой дом (готовность 55%) со встроенными административными помещениями, расположенный по вышеуказанному адресу, в котором заявитель просит признать за ним право собственности на помещение и свидетельством о государственной регистрации права от 23.01.2008 за ООО "Кросс" зарегистрировано право собственности на объект не завершенный строительством со степенью готовности 55%.
Наличие на период рассмотрения настоящего заявления у должника права аренды на земельный участок для завершения строительства данного жилого дома подтверждается Приказом Министерства строительства Самарской области от 07.03.2014 и договором аренды земельного участка от 09.04.2014 N 874.
Обращаясь в суд с заявлением о признании права собственности на нежилое помещение, Плеханов А.Е. указывает на наличие у него технического паспорта на нежилое помещение N н10, литер А, этаж 2, расположенное в доме N 21А (строительный адрес) на пересечении ул. Владимирской и пр. Карла Маркса (пос. Кузнецова) в Железнодорожном районе г. Самары, где общая площадь указана 229,30 кв. м, основная площадь 174,50 кв. м.
Суд первой инстанции, принимая во внимание, что за должником признано право собственности на не завершенный строительством жилой дом степень готовности 55% по адресу г. Самара, Железнодорожный район, проспект Карла Маркса, пришел к выводу, что требование Плеханова А.Е. по своему смыслу направлено на прекращение права собственности должника на часть данного объекта, а именно - на нежилое помещение N н10, литер А, этаж 2, общей площадью 229,30 кв. м, основной площадью 174,50 кв. м, расположенное в данном доме, - и на возникновение такого права у истца (то есть - на переход права собственности), и осуществил регистрацию перехода права собственности на спорное нежилое помещение с ООО "Кросс" на Плеханова А.Е.
Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для осуществления регистрации перехода права собственности, т.е. для фактического признания права собственности на объект незавершенного строительства за заявителем.
Суд кассационной инстанции соглашается с данным выводом суда апелляционной инстанции, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (п/п 1 п. 1), о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (п/п 6 п. 1).
Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.01.2008, выданного ООО "Кросс", объект незавершенного строительства имеет степень готовности 55%.
Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства в соответствии с положениями пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.
Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленным пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом, что следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения такого способа защиты как признание права собственности изложен в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10 и заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Таким образом, вещные права на такие объекты недвижимости как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Как указано выше и установлено судом апелляционной инстанции, готовность дома в настоящее время составляет 55%, соответственно жилой дом не введен в эксплуатацию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ заявитель не представил в материалы дела доказательств того, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет, соответствует проектной документации, техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных, противопожарных, санитарных прав и норм.
При этом суд апелляционной инстанции правомерно указал, что в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве от 10.06.2004 N 18Ц стоимость и площадь нежилого помещения подлежат уточнению на основании справки ФФГУП "Ростехинвентаризация".
В данном случае такой надлежащий документ отсутствует.
В представленной заявителем в материалы дела копии технического паспорта на 18.04.2014, на котором основаны выводы суда первой инстанции указано, что объект идентифицирован по информации заявителя, стоимость нежилого помещения не определена в связи с тем, что инвентаризация всего здания не проводилась, но тем не менее указана общая площадь спорного нежилого помещения 229,30 кв. м и основная площадь - 174,50 кв. м, значительно больше, чем в договоре долевого участия.
В заседание суда апелляционной инстанции заявитель представил копию материалов инвентаризации по объекту незавершенного строительства - домовладению по пр. К.Маркса, Железнодорожный район, г. Самара. Данный документ также состоит из технического паспорта от 21.08.2007, к которому представлена экспликация к поэтажному плану здания литер А, однако в перечне помещений по 2 этажу, нежилое помещение общей площадью 229,30 кв. м не отражено.
Следовательно, в отсутствие надлежащей инвентаризации дома, такие существенные признаки как площадь нежилого помещения, его стоимость не определены, что является самостоятельным правовым основанием для отказа в признании (установлении) права собственности, о чем верно указано судом апелляционной инстанции.
Доводы суда первой инстанции о необходимости осуществить регистрацию перехода права собственности по статьи 551 ГК РФ, обоснованно признаны несостоятельными судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как указано в пунктах 1, 3 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость".
Как установлено судом апелляционной инстанции, доказательств обращения заявителя к ООО "Кросс" о регистрации перехода права собственности и доказательств уклонения от совершения этих действий не представлено. Кроме того, за ООО "Кросс" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степени готовности 55% (свидетельство от 23.01.2008) и отсутствуют доказательства того, что спорное нежилое помещение входит в указанный процент готовности объекта незавершенного строительства.
В свою очередь, заявителем в нарушение требований статьи 65 АПК РФ в материалах дела не представлено доказательств того, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет, соответствует проектной документации, техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных, противопожарных, санитарных норм и правил.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии у заявителя Плеханова А.Е. права на юридически несуществующее недвижимое имущество в объекте незавершенного строительства в виде нежилых помещений и отказе в удовлетворении заявленного требования.
Суд кассационной инстанции отмечает также на неверную ссылку суда первой инстанции на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженную в Постановлении от 27.03.2013 N 15961/11.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11 сформулирована правовая позиция о допустимости предъявления требования о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме независимо от факта регистрации прав застройщика на него в ситуации, когда это требование относится к текущим платежам и подлежит удовлетворению во внеочередном порядке, при этом также не должна нарушаться очередность их удовлетворения.
Кроме того, суд кассационной инстанции учитывает и обстоятельство того, что в спорном доме все требования кредиторов включены в реестр о передаче жилых помещений и денежный реестр. В рамках дела о банкротстве признание права собственности за дольщиками в указанном объекте не производилась. Иное толкование ставило бы в приоритетное положение лиц, имеющих право собственности на жилые и нежилые помещения, а следовательно, исключение данных объектов из конкурсной массы должника, что действующим законодательством о банкротстве не предусмотрено.
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве к застройщику, признанному банкротом, участниками строительства могут быть предъявлены требование о передаче жилых помещений и денежное требование.
Иной подход означал бы возможность неравного положения участников строительства при равнозначных обстоятельствах долевого участия в строительстве жилого дома, в том числе кредиторов, включенных в реестр в порядке статьи 201.4 Закона о банкротстве по сравнению с кредиторами, чьи требования были бы удовлетворены на основании таких же договоров долевого участия в строительстве в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве.
Требования предъявляются и удовлетворяются исключительно в соответствии с параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве. Преимущественное, в нарушение закона, удовлетворение требований одних кредиторов перед другими, в том числе и признанием их права собственности на доли недостроенного объекта в размере жилых и нежилых помещений, недопустимо.
В этой связи суд апелляционной инстанции правомерно указал на ненадлежащий способ защиты нарушенного права кредитора в отношении нежилого помещения, не переданного ему застройщиком в обусловленные договором сроки.
Ссылки заявителя на то, что исходя из норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, он вправе требовать признания за ним права собственности на указанные помещения, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм указанного Закона.
Между сторонами возникли обязательственные правоотношения, а участник долевого строительства в рассматриваемом случае не вправе предъявлять вещно-правовой иск о признании права собственности.
Согласно части 3 статьи 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Таким образом, доводы заявителя не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).
При таких обстоятельствах постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2012 является законным и обоснованным, правовых оснований для его отмены у суда кассационной инстанции не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 по делу N А55-10763/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.А.САВКИНА
Судьи
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
В.В.КОНОПАТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)