Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, поскольку срок действия договора аренды истек, а ответчики квартиру, принадлежащую истцу на праве собственности, не освободили, ответчики должны быть выселены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Лосева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.
судей Магденко И.Ю., Моисеевой Л.А.
при секретаре Р.О.В.
рассмотрела в судебном заседании 15 мая 2013 года дело по апелляционной жалобе истцов по встречному иску С.ой Л.А., С.а А.В., действующих в интересах несовершеннолетней С.ой А.А., Е.Н.В., действующей в интересах несовершеннолетнего Е.а Н.Д., Сим.ой Г.И.на решение Первомайского районного суда г. Омска от 21 января 2013 года, которым постановлено:
"Иск З.Г.И.к С.ой Л.А., С.у А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И., Е.Н.Д.удовлетворить.
Выселить С.у Л.А., ... года рождения, С.а А.В., ... года рождения, Е.Н.В., ...года рождения, Сим.у Г.И., ...года рождения, Е.Н.Д., ... года рождения, из жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д. <...>, кв. <...>, без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с С.ой Л.А., С.а А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И.в пользу З.Г.И.... (.) рублей в счет возмещения понесенных расходов по уплате государственной пошлины, по... (...) рублей с каждого.
В удовлетворении исковых требований С.ой Л.А., С.а А.В., С.ой А.А., Е.Н.В., Е.Н.Д., Сим.ой Г.И.к З.Г.И., закрытому акционерному обществу "С.", обществу с ограниченной ответственностью "Л." о признании сделок недействительными, признании права собственности на жилое помещение, взыскании денежных средств отказать.
Возвратить С.ой Л.А.денежные средства в размере... (...) рублей, перечисленные 29.11.2012 года в порядке обеспечения иска на счет Управления Судебного департамента в Омской области (чек - ордер N...)".
Заслушав доклад судьи Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
З.Г.И. обратилась в суд с иском к С.ой Л.А., С.у А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И., Е.Н.Д., указав, что на основании договора купли-продажи от 10 декабря 2010 года, заключенного с ООО "Л.", является собственником квартиры N <...> в доме N <...> по ул.... в г. Омске. На момент подписания договора в квартире были зарегистрированы и проживали на условиях коммерческого найма ответчики, вселенные в квартиру по договору аренды от 20 сентября 1995 года с АОЗТ "..." сроком на 1 год. Решением суда от 21 ноября 2011 года указанный договор аренды с ответчиками признан заключенным на срок до 19 сентября 2012 года. Письмами от 04 мая 2012 года, 07 июня 2012 года ответчики были уведомлены об отказе от продления договора. Поскольку 19 сентября 2012 срок действия договора аренды истек, ответчики квартиру не освободили, просила выселить их из квартиры без предоставления жилого помещения.
Ответчики С.а Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Сим.а Г.И., Е.Н.Д. обратились в суд со встречным иском к З.Г.И., ООО "Л.", ЗАО "С.", указав, что ответчики были вселены в спорную двухкомнатную квартиру на основании ордера, выданного АОЗТ ".." С.у В.А. на семью из четырех человек, в том числе С.ой Л.А., С.ой Н.В. (после вступления в брак Е.Н.В.), С.а А.В. На момент подачи иска в квартире также проживают несовершеннолетние дети С.а А.В. и Е.Н.В. - С.а А.А. и Е.Н.Д. соответственно. До заселения истцы проживали в малосемейном общежитии по адресу: г. Омск, ул...., д. <...>, кв. <...>, указанная квартира была передана ими в АОЗТ ".." в обмен на вселение в квартиру по ул., им было обещано, что статус общежития в скором времени будет снят, и они смогут оформить право собственности на эту квартиру. После заселения истцов в квартиру по ул. договор социального найма квартиры по улице... с истцами был прекращен, они подписали формальный договор аренды на квартиру, который был необходим лишь для оплаты за квартиру. В результате обманных действий со стороны Треста.. С.ы потеряли право социального найма на квартиру в малосемейном общежитии и на ее приватизацию, не приобретя аналогичных прав на двухкомнатную квартиру. Полагают, что дальнейшее распоряжение квартирой по ул., ее продажа ЗАО "С." ООО "Л." является незаконной без предложения им выкупить эту квартиру по цене договора от 03 августа 2010 года, в связи с чем они могут быть признаны стороной указанного договора купли-продажи, так как согласны заплатить ЗАО "С."... рублей. При указанных обстоятельствах заключенный далее договор купли-продажи от 10 декабря 2010 года между ООО "Л." и З.Г.И. является ничтожным, как не соответствующий закону.
Уточнив исковые требования, просили: признать недействительным договор аренды жилого помещения от 20 сентября 1995 года, как сделку, заключенную под влиянием обмана, как кабальную и мнимую сделку; признать ничтожным договор купли-продажи от 03 августа 2010 года в части приобретения ООО "Л." права собственности на спорную квартиру по ул. в г. Омске, как заключенный с целью противной основам правопорядка и нравственности; признать право собственности на указанную квартиру на условиях договора купли-продажи от 03 августа 2010 года за С.ой Л.А., С.ым А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И. по 1/4 доли в праве собственности за каждым; взыскать с С.ой Л.А., С.а А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И. по 65 000 рублей с каждого в пользу ЗАО "С."; взыскать с ЗАО "С."... рублей в пользу ООО "Л."; признать ничтожной сделкой договор купли-продажи квартиры от 03 декабря 2010 года между ООО "Л." и З.Г.И. как не соответствующей требованиям закона; взыскать с ООО "Л." в пользу З.Г.И.... рублей.
Истец З.Г.И. и ее представитель О.О.И. исковые требования поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать, применить срок исковой давности для оспаривания договора аренды.
Ответчики С.а Л.А., С.А.В., представитель М.-Г.В.Н. в судебном заседании возражали против первоначального иска, встречные исковые требования просили удовлетворить.
Представитель третьего лица ТСЖ "..." Д.О.М. полагала заявленные З.Г.И. требования не подлежащими удовлетворению.
Е.Н.В., Сим.а Г.И., представители ООО "Л.", ЗАО "С.", ИФНС России N 1 по ЦАО г. Омска в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчики просят решение суда отменить. Указывают на нарушение судом процессуальных норм при рассмотрении дела; вновь ссылаются на мнимость договора аренды от 20 сентября 1995 года, поскольку заявители были вселены в спорную квартиру по ул. и зарегистрированы в ней по месту жительства постоянно на основании ордера, договор аренды основанием для заселения являться не мог. Полагают, что суд необоснованно отказал в признании права собственности на квартиру, несмотря на нарушение права выкупа квартиры, и суд не должен был учитывать ходатайство З.Г.И. о применении сроков исковой давности, поскольку она не является стороной спорной сделки.
В судебном заседании апелляционной инстанции ответчики С.а Л.А., Е.Н.В., представитель ответчиков адвокат М. - Г. В.Н. доводы апелляционной жалобы поддержали.
Истец З.Г.И., ее представитель О.О.И. с доводами жалобы не согласились, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Представитель ТСЖ "..." Д.О.М. поддержала доводы апелляционной жалобы
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, заключение прокурора П.М.Н. о частичной обоснованности апелляционной жалобы, судебная коллегия находит постановленное судом решение, подлежащим отмене в части.
По правилам части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в частности, является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.
В суде первой инстанции было установлено, что 20 сентября 1995 года между собственником жилья АОЗТ "..." (арендодатель) и С.ым В.А. (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи в пользованием сроком на один год квартиру общей площадью 53,3 кв. м по адресу: г. Омск, ул...., д. <...>, кв. <...>. При этом арендатор принял на себя обязательство освободить арендуемое жилое помещение: после окончания срока аренды, в случае невнесения арендной платы в течение 6 месяцев подряд, при прекращении трудовых отношений по своей инициативе или по инициативе администрации за нарушение трудовой и производственной дисциплины. Арендодатель имеет право требовать освобождения арендатором и членами его семьи жилого помещения в случаях приведенных выше, по истечению срока договора аренды без предоставления другого помещения. Договор заключается сроком на один год и может быть продлен на следующий год.
03 августа 2010 года между ЗАО "С. (правопреемник АОЗТ "...") и ООО "Л." заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в том числе квартиры N <...> в доме N <...> по ул.... в г. Омске, цена приобретаемой квартиры составила... рублей, указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, ООО "Л." получено свидетельство о государственной регистрации права собственности.
В дальнейшем, 10 декабря 2010 года между ООО "Л." и З.Г.И. заключен договор купли-продажи, согласно которому последняя покупает в собственность вышеуказанную квартиру, цена договора составила... рублей. Продавец гарантирует, что на дату заключения настоящего договора квартира никому не продана, не подарена, в споре, под арестом или запрещением не состоит. На дату заключения договора в квартире зарегистрированы по месту постоянного проживания на условиях коммерческого найма: С.а Л.А.,..года рождения, Е.Н.В.,..года рождения, С.А.В., ...года рождения, Сим.а Г.И., ...года рождения, Е.Н.Д., ...года рождения.
Договор купли-продажи и переход права собственности были зарегистрированы в установленном законом порядке 27 июня 2011 года, в настоящее время собственником квартиры является З.Г.И.
Решением Первомайского районного суда г. Омска от 21 ноября 2011 года, вступившим в законную силу 01 февраля 2012 года, договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, признан заключенным с С.ой Л.А., С.ым А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., Сим.ой Г.И. на срок до 19 сентября 2012 года, З.Г.И. в удовлетворении иска об их выселении отказано, установлено, что к правоотношениям сторон применяются положения главы 35 Гражданского кодекса РФ "Наем жилого помещения".
В настоящем иске З.Г.И. вновь были заявлены требования о выселении вышеуказанных лиц из принадлежащего ей жилого помещения, в связи с отказом от продления договора найма и решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок договора найма истек 19 сентября 2012 года, ответчики были надлежащим образом и в установленный срок уведомлены истцом о необходимости освобождения жилого помещения, в связи с чем подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска ответчиков, посчитав, что как договор аренды от 20 сентября 1995 года, так и договоры купли-продажи квартиры от 03 августа 2010 года и 10 декабря 2010 года являются действительными сделками, соответствуют закону, пороков воли не содержат и оснований для признания за ответчиками права собственности на спорную квартиру не имеется.
Доводы по встречному иску о том, что ЗАО "С." не имело права продавать спорную квартиру ООО "Л.", не предложив ее выкупить семье С.ых по цене, указанной в договоре купли-продажи квартир от 03 августа 2010 года, суд нашел не состоятельными и противоречащими принципу свободы договора.
В то же время судебная коллегия полагает, что вышеприведенная позиция истцов по встречному иску заслуживала внимание, но судом первой инстанции надлежащая правовая оценка ей не дана, выводы суда в этой части противоречат фактическим обстоятельствам дела и основаны на неверном применении норм материального права.
Из материалов дела следует, что С.А.В. с 09 марта 1987 года являлся работником АОЗТ "...", в апреле 1992 года ему на семью (супругу и двоих детей) была предоставлена однокомнатная квартира N <...> в общежитии - доме <...> по ул.... в г. Омске, в которой они были зарегистрированы 17 июля 1992 года (л.д. 118, 129 том 1).
В связи с тем, что семья С.а А.В. состояла на учете в АОЗТ "СМТ N 4", как нуждающаяся в улучшении жилищных условий, в сентябре 1995 года ей была предоставлена двухкомнатная квартира N <...> в доме N <...> по ул. в г. Омске, однокомнатная квартира была передана работодателю, и в нее в ноябре 1995 года была вселена Д.Н.Я. (л.д. 126 том 1)
Постановлением главы администрации г. Омска N 98-п от 06 февраля 1996 года статус общежития с жилого дома по ул..... был снят, 11 апреля 2006 года Д.Н.Я. и ее несовершеннолетний сын Д.В.В. приобрели право собственности на квартиру N <...> в указанном доме в порядке приватизации (л.д. 5-13 том 2).
В то время как семья С.ых, утратив право пользования однокомнатной квартирой на условиях договора социального найма, не приобрела аналогичного права на двухкомнатную квартиру, которая была им предоставлена лишь на условиях договора аренды (найма жилого помещения).
В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ).
По общим правилам пункта 2, 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно статье 87 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (действовавших в момент заключения между АОЗТ "..." и С.ым В.А. договора аренды жилого помещения) в договоре аренды могло быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договорится о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Действовавшие в то время положения, регламентирующие наем жилого помещения, не содержали запрет на его выкуп нанимателем (статьи 89, 90 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, статья 295 Гражданского кодекса РСФСР).
Положения о выкупе арендованного имущества в настоящее время приведены в статье 624 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Глава 35 Гражданского кодекса РФ "Наем жилого помещения" не содержит положений, запрещающих выкуп жилого помещений, занимаемого на условиях коммерческого найма.
Следовательно, и ранее действовавшим, и нынешним законодательством не исключена возможность заключения договора найма жилого помещения с правом его выкупа.
Из дополнительно запрошенных и представленных Управлением Росреестра по Омской области суду апелляционной инстанции документов, послуживших основанием для государственной регистрации права собственности ЗАО "С." на спорную квартиру следует, что квартиры в доме <...> по ул. предоставлялись работникам С. N 4 по договорам аренды или найма с правом последующего выкупа.
Так согласно акту приема-передачи нематериальных активов (квартир, принадлежащих на праве собственности ЗАО "... "С. N 4") при реорганизации в форме разделения во вновь образуемое ЗАО "С N 4" (ЗАО "Т. N 4") от 20 октября 1999 года, ряд квартир на тот момент были уже выкуплены, по некоторым заключены договоры купли-продажи, но имелась задолженность по оплате, относительно квартиры N <...> указано, что "договор выкупа в стадии заключения", в графе "ФИО жильца, проживающего по договору найма или аренды" поименована С.а Л.А. (С.В.А.к тому времени умер -... года) (л.д. 135 том 1, л.д. 140-142 том 2).
Таким образом, между ЗАО ".."С.N 4" и С.ым В.А. имело место быть соглашение о выкупе занимаемой по договору аренды квартиры, а в дальнейшем при переходе права собственности к его правопреемникам ЗАО "Т. N 4" и ЗАО "С." указанное право за лицами, проживающими в квартире, было сохранено.
В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент возникновения правоотношений между С.ыми и Т. N 4, граждане Российской Федерации имеют право на жилище; это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.
Согласно статье 17 указанного закона собственники жилищного фонда имели право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки и условия аренды определялся договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).
Конституцией Российской Федерации, принятой 12 декабря 1993 года, гарантировано право каждого гражданина на жилище и предусмотрено, что никто не может быть произвольно лишен жилища (статья 40).
В силу пункта 2 статьи 1 Жилищного кодекса РФ, действующего с 01 марта 2005 года, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Поскольку в силу пункта 2 статьи 4 Жилищного кодекса РФ участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, то вышеприведенные положения статьи 1 в полной мере относятся и к юридическим лицам.
Как следует из положений статьи 10 Жилищного кодекса РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.
С учетом приведенных законодательных норм и установленного права С.а В.А. на выкуп жилого помещения, у правопреемника АОЗТ "С. N 4" - ЗАО "С." имелась обязанность на заключение соответствующего договора купли-продажи на согласованных сторонами условиях, а при принятия решения о продаже жилого помещения третьему лицу - ООО "Л." в обязательном порядке предложить выкуп квартиры лицам, в ней проживающим.
Исходя из сложившихся правоотношений и с учетом того обстоятельства, что фактически спорная двухкомнатная квартира была предоставлена С.у В.А. по месту работы с целью улучшения жилищных условий в обмен на занимаемую однокомнатную квартиру, которой в дальнейшем АОЗТ "Т.N 4" распорядилось по своем усмотрению, предоставив для проживания другому работнику, члены семьи С.а В.А. могли рассчитывать на определенность своих прав, в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в том, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право на выкуп занимаемой квартиры будет реализовано.
В ходе судебного разбирательства С.а Л.А. поясняла, что ей после смерти мужа не предлагали выкупить квартиру, более того, она сама обращалась в трест за выкупом, ей отказали, мотивируя отсутствием необходимости в этом, так как из квартиры их не намерены выселять, о предстоящем заключении договора купли-продажи с ООО "Л." 03 августа 2010 года ее семью в известность не поставили.
Имеющимися в деле доказательствами не подтверждается, что ЗАО "С." предлагало проживающим в квартире по состоянию на 03 августа 2010 года С.ой Л.А., С.у А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И. выкупить квартиру на условиях договора купли-продажи, заключенного впоследствии с ООО "Л.".
Статьей 209 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, но в рассматриваемой ситуации право распоряжения ЗАО "С." спорной квартирой было обременено правом нанимателей на преимущественный выкуп этой квартиры.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
По смыслу указанной нормы каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом.
Если при заключении договоров было допущено злоупотребление правом, данные сделки признаются судом недействительными на основании статей 10, 168 Гражданского кодекса РФ.
Как следует из положений пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 2 названной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу статьи 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части.
Истцами по встречному иску заявлены исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи от 03 августа 2010 года между ЗАО "С." и ООО "Л.", как заключенного с нарушением право на выкуп, в части продажи квартиры ООО "Л.", поскольку полагают, что сделка могла быть заключена при условии их нахождения на стороне покупателя.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности сделки купли-продажи квартиры в части ее продажи ООО "Л." как совершенной со злоупотреблением права и нарушающей права лиц, имеющих права на ее выкуп.
Судебная коллегия полагает, что защита нарушенных прав указанных лиц с учетом ничтожности в части договора купли-продажи от 03 августа 2010 года может быть осуществлена путем признания права собственности на спорную квартиру по j доли за каждым на условиях указанного договора купли-продажи с возникновением обязанности по уплате продавцу ЗАО "С." цены договора. рублей.
С.ой Л.А. представлены документы, подтверждающие внесение на депозитный счет Управления Судебного департамента в Омской области суммы в размере... рублей в порядке обеспечения иска.
Соответственно, ЗАО "С." обязано вернуть ООО "Л." уплаченные по договору денежные средства в размере.. рублей, но поскольку ЗАО "С." ликвидировано, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц 02 апреля 2013 года (сведения на Интернет сайте http://egrul.nalog.ru/), то судебная коллегия считает возможным денежные средства, внесенные С.ой Л.А., передать ООО "Л.", что не будет нарушать интересы сторон в рассматриваемом споре в части возврата уплаченного по ничтожной сделки и исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора.
Поскольку право собственности ООО "Л." по договору купли-продажи от 03 августа 2010 года на квартиру N <...> оспорено, то последующая сделка по отчуждению квартиры З.Г.И. является недействительной ничтожной в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ как не соответствующая закону (совершенная не собственником).
Принимая во внимание вышеприведенные правила, судебная коллегия считает возможным применить последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи от 10 декабря 2010 года и взыскать с ООО "Л." в пользу З.Г.И. уплаченную стоимость квартиры... рублей.
Как указано в разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (пункт 35).
Согласно пункту 38 названного постановления приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Материалами дела подтверждается, что после предоставления договора купли-продажи от 03 августа 2010 года для регистрации в Управление Росреестра по Омской области стороны договора, в том числе ООО "Л.", были уведомлены о приостановлении государственной регистрации договора и перехода права собственности в связи с наличием судебного спора и зарегистрированного ареста объекта недвижимости (л.д. 68, 69 том 1).
Об аналогичных обстоятельствах уведомлялась и З.Г.И. после предоставления на регистрацию договора купли-продажи от 10 декабря 2010 года, регистрация договора и перехода права собственности была осуществлена только 27 июня 2011 года (л.д. 54-55).
Принимая во внимание указанное, ни ООО "Л.", ни З.Г.И. не могут быть признаны добросовестными приобретателями спорной квартиры.
Так как исковые требования истцов по встречному иску о признании права собственности на спорную квартиру удовлетворены, то в удовлетворении первоначального иска З.Г.И. об их выселении надлежит отказать.
В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для апелляционного вмешательства в выводы суда не имеется.
Истцы по встречному иску просили признать недействительным договор аренды жилого помещения от 20 сентября 1995 года как сделки, заключенной под влиянием обмана, и как кабальной сделки, но поскольку достаточных, допустимых и достоверных доказательств того, что договор аренды был заключен на крайне невыгодных условиях, при умышленном введении С.а В.А. и членов его семьи в заблуждение, при стечении тяжелых обстоятельств, которые вынудили его действовать не вполне по своей воле, то оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса РФ, для удовлетворения иска суд первой инстанции обоснованно не усмотрел.
Оснований для признания договора аренды мнимой сделкой в силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ также не имелось, таковым не может быть признано утверждение о том, что вселение в квартиру семьи С.а В.А. было произведено не на основании договора аренды, а по ордеру, поскольку оно направлено на оспаривание обстоятельств, установленных решениями Первомайского районного суда г. Омска от 21 ноября 2011 года N 2-3491/2011, от 31 марта 2011 года N 2-664/2011 и от 09 августа 2012 года N 2-2008/2012, вступившими в законную силу после кассационного и апелляционного обжалования, которыми признано право пользования спорной квартирой именно на условиях договора коммерческого найма.
В то же время судебная коллегия находит ошибочными и подлежащими исключению из мотивировочной части решения выводы суда о применении срока исковой давности к вышеуказанным требованиям, поскольку соответствующее заявление сделано З.Г.И., в то время как исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, она не является ответчиком по этому иску, а заявление ненадлежащей стороны о применении срока исковой давности правового значения не имеет (пункты 4, 6 постановления Пленумов Верховного Суда РФ от 12 ноября 2001 года N 15 и Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 ноября 2001 года N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Что касается требований истцов по встречному иску о признании ничтожным договора купли-продажи от 03 августа 2010 года в части приобретения ООО "Л." права собственности на квартиру N <...> как сделки, заключенной с целью противной основам правопорядка и нравственности, то они верно были оставлены судом без удовлетворения, так как к таковым сделкам по правилам статьи 169 Гражданского кодекса РФ могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение определенных видов объектов, изъятых или ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг.
Решение суда первой инстанции в вышеуказанной части в достаточной мере мотивировано, в дополнительном обосновании не нуждается, с приведенными выводами судебная коллегия соглашается, доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и приняты во внимание быть не могут.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 21 января 2013 года в части удовлетворения иска З.Г.И.о выселении и в части отказа в удовлетворении иска С.ой Л.А., С.а А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И.о признании права собственности и признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 10 декабря 2010 года отменить, принять в этой части новое решение.
Признать за С.ой Л.А., С.ым А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И.право собственности на квартиру N <...> в доме <...> по ул. в г. Омске по j доли за каждым.
Денежные средства, внесенные С.ой Л.А.на счет Управления Судебного департамента в Омской области по чеку-ордеру N...от 29 ноября 2012 года в счет обеспечения иска в сумме...рублей, подлежат перечислению обществу с ограниченной ответственностью "Л.", расположенному по адресу: г. Омск, ул...., <...> (ИНН...).
Признать недействительной ничтожной сделкой договор купли-продажи от 10 декабря 2010 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Л." и З.Г.И.в отношении квартиры N <...> в доме <...> по ул. в г. Омске.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскав с общества с ограниченной ответственностью "Л." в пользу З.Г.И....рублей.
Аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности З.Г.И.и общества с ограниченной ответственностью "Л." на квартиру N <...> в доме <...> по ул. в г. Омске.
В удовлетворении исковых требований З.Г.И.о выселении С.ой Л.А., С.а А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., Сим.ой Г.И.отказать.
Понесенные З.Г.И. судебные расходы возмещению не подлежат.
Решение в части отказа в удовлетворении исковых требований С.ой Л.А., С.а А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И.о признании недействительным договора аренды как сделки, заключенной под влиянием обмана, и как кабальной и мнимой сделки, о признании недействительным договора купли-продажи от 03 августа 2010 года, как заключенного с целью противной основам правопорядка и нравственности, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2591/2013
Требование: О выселении.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, поскольку срок действия договора аренды истек, а ответчики квартиру, принадлежащую истцу на праве собственности, не освободили, ответчики должны быть выселены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 мая 2013 г. по делу N 33-2591/2013
Председательствующий: Лосева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.
судей Магденко И.Ю., Моисеевой Л.А.
при секретаре Р.О.В.
рассмотрела в судебном заседании 15 мая 2013 года дело по апелляционной жалобе истцов по встречному иску С.ой Л.А., С.а А.В., действующих в интересах несовершеннолетней С.ой А.А., Е.Н.В., действующей в интересах несовершеннолетнего Е.а Н.Д., Сим.ой Г.И.на решение Первомайского районного суда г. Омска от 21 января 2013 года, которым постановлено:
"Иск З.Г.И.к С.ой Л.А., С.у А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И., Е.Н.Д.удовлетворить.
Выселить С.у Л.А., ... года рождения, С.а А.В., ... года рождения, Е.Н.В., ...года рождения, Сим.у Г.И., ...года рождения, Е.Н.Д., ... года рождения, из жилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул...., д. <...>, кв. <...>, без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с С.ой Л.А., С.а А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И.в пользу З.Г.И.... (.) рублей в счет возмещения понесенных расходов по уплате государственной пошлины, по... (...) рублей с каждого.
В удовлетворении исковых требований С.ой Л.А., С.а А.В., С.ой А.А., Е.Н.В., Е.Н.Д., Сим.ой Г.И.к З.Г.И., закрытому акционерному обществу "С.", обществу с ограниченной ответственностью "Л." о признании сделок недействительными, признании права собственности на жилое помещение, взыскании денежных средств отказать.
Возвратить С.ой Л.А.денежные средства в размере... (...) рублей, перечисленные 29.11.2012 года в порядке обеспечения иска на счет Управления Судебного департамента в Омской области (чек - ордер N...)".
Заслушав доклад судьи Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
З.Г.И. обратилась в суд с иском к С.ой Л.А., С.у А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И., Е.Н.Д., указав, что на основании договора купли-продажи от 10 декабря 2010 года, заключенного с ООО "Л.", является собственником квартиры N <...> в доме N <...> по ул.... в г. Омске. На момент подписания договора в квартире были зарегистрированы и проживали на условиях коммерческого найма ответчики, вселенные в квартиру по договору аренды от 20 сентября 1995 года с АОЗТ "..." сроком на 1 год. Решением суда от 21 ноября 2011 года указанный договор аренды с ответчиками признан заключенным на срок до 19 сентября 2012 года. Письмами от 04 мая 2012 года, 07 июня 2012 года ответчики были уведомлены об отказе от продления договора. Поскольку 19 сентября 2012 срок действия договора аренды истек, ответчики квартиру не освободили, просила выселить их из квартиры без предоставления жилого помещения.
Ответчики С.а Л.А., С.А.В., Е.Н.В., Сим.а Г.И., Е.Н.Д. обратились в суд со встречным иском к З.Г.И., ООО "Л.", ЗАО "С.", указав, что ответчики были вселены в спорную двухкомнатную квартиру на основании ордера, выданного АОЗТ ".." С.у В.А. на семью из четырех человек, в том числе С.ой Л.А., С.ой Н.В. (после вступления в брак Е.Н.В.), С.а А.В. На момент подачи иска в квартире также проживают несовершеннолетние дети С.а А.В. и Е.Н.В. - С.а А.А. и Е.Н.Д. соответственно. До заселения истцы проживали в малосемейном общежитии по адресу: г. Омск, ул...., д. <...>, кв. <...>, указанная квартира была передана ими в АОЗТ ".." в обмен на вселение в квартиру по ул., им было обещано, что статус общежития в скором времени будет снят, и они смогут оформить право собственности на эту квартиру. После заселения истцов в квартиру по ул. договор социального найма квартиры по улице... с истцами был прекращен, они подписали формальный договор аренды на квартиру, который был необходим лишь для оплаты за квартиру. В результате обманных действий со стороны Треста.. С.ы потеряли право социального найма на квартиру в малосемейном общежитии и на ее приватизацию, не приобретя аналогичных прав на двухкомнатную квартиру. Полагают, что дальнейшее распоряжение квартирой по ул., ее продажа ЗАО "С." ООО "Л." является незаконной без предложения им выкупить эту квартиру по цене договора от 03 августа 2010 года, в связи с чем они могут быть признаны стороной указанного договора купли-продажи, так как согласны заплатить ЗАО "С."... рублей. При указанных обстоятельствах заключенный далее договор купли-продажи от 10 декабря 2010 года между ООО "Л." и З.Г.И. является ничтожным, как не соответствующий закону.
Уточнив исковые требования, просили: признать недействительным договор аренды жилого помещения от 20 сентября 1995 года, как сделку, заключенную под влиянием обмана, как кабальную и мнимую сделку; признать ничтожным договор купли-продажи от 03 августа 2010 года в части приобретения ООО "Л." права собственности на спорную квартиру по ул. в г. Омске, как заключенный с целью противной основам правопорядка и нравственности; признать право собственности на указанную квартиру на условиях договора купли-продажи от 03 августа 2010 года за С.ой Л.А., С.ым А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И. по 1/4 доли в праве собственности за каждым; взыскать с С.ой Л.А., С.а А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И. по 65 000 рублей с каждого в пользу ЗАО "С."; взыскать с ЗАО "С."... рублей в пользу ООО "Л."; признать ничтожной сделкой договор купли-продажи квартиры от 03 декабря 2010 года между ООО "Л." и З.Г.И. как не соответствующей требованиям закона; взыскать с ООО "Л." в пользу З.Г.И.... рублей.
Истец З.Г.И. и ее представитель О.О.И. исковые требования поддержали, в удовлетворении встречного иска просили отказать, применить срок исковой давности для оспаривания договора аренды.
Ответчики С.а Л.А., С.А.В., представитель М.-Г.В.Н. в судебном заседании возражали против первоначального иска, встречные исковые требования просили удовлетворить.
Представитель третьего лица ТСЖ "..." Д.О.М. полагала заявленные З.Г.И. требования не подлежащими удовлетворению.
Е.Н.В., Сим.а Г.И., представители ООО "Л.", ЗАО "С.", ИФНС России N 1 по ЦАО г. Омска в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчики просят решение суда отменить. Указывают на нарушение судом процессуальных норм при рассмотрении дела; вновь ссылаются на мнимость договора аренды от 20 сентября 1995 года, поскольку заявители были вселены в спорную квартиру по ул. и зарегистрированы в ней по месту жительства постоянно на основании ордера, договор аренды основанием для заселения являться не мог. Полагают, что суд необоснованно отказал в признании права собственности на квартиру, несмотря на нарушение права выкупа квартиры, и суд не должен был учитывать ходатайство З.Г.И. о применении сроков исковой давности, поскольку она не является стороной спорной сделки.
В судебном заседании апелляционной инстанции ответчики С.а Л.А., Е.Н.В., представитель ответчиков адвокат М. - Г. В.Н. доводы апелляционной жалобы поддержали.
Истец З.Г.И., ее представитель О.О.И. с доводами жалобы не согласились, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Представитель ТСЖ "..." Д.О.М. поддержала доводы апелляционной жалобы
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, заключение прокурора П.М.Н. о частичной обоснованности апелляционной жалобы, судебная коллегия находит постановленное судом решение, подлежащим отмене в части.
По правилам части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в частности, является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.
В суде первой инстанции было установлено, что 20 сентября 1995 года между собственником жилья АОЗТ "..." (арендодатель) и С.ым В.А. (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи в пользованием сроком на один год квартиру общей площадью 53,3 кв. м по адресу: г. Омск, ул...., д. <...>, кв. <...>. При этом арендатор принял на себя обязательство освободить арендуемое жилое помещение: после окончания срока аренды, в случае невнесения арендной платы в течение 6 месяцев подряд, при прекращении трудовых отношений по своей инициативе или по инициативе администрации за нарушение трудовой и производственной дисциплины. Арендодатель имеет право требовать освобождения арендатором и членами его семьи жилого помещения в случаях приведенных выше, по истечению срока договора аренды без предоставления другого помещения. Договор заключается сроком на один год и может быть продлен на следующий год.
03 августа 2010 года между ЗАО "С. (правопреемник АОЗТ "...") и ООО "Л." заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в том числе квартиры N <...> в доме N <...> по ул.... в г. Омске, цена приобретаемой квартиры составила... рублей, указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, ООО "Л." получено свидетельство о государственной регистрации права собственности.
В дальнейшем, 10 декабря 2010 года между ООО "Л." и З.Г.И. заключен договор купли-продажи, согласно которому последняя покупает в собственность вышеуказанную квартиру, цена договора составила... рублей. Продавец гарантирует, что на дату заключения настоящего договора квартира никому не продана, не подарена, в споре, под арестом или запрещением не состоит. На дату заключения договора в квартире зарегистрированы по месту постоянного проживания на условиях коммерческого найма: С.а Л.А.,..года рождения, Е.Н.В.,..года рождения, С.А.В., ...года рождения, Сим.а Г.И., ...года рождения, Е.Н.Д., ...года рождения.
Договор купли-продажи и переход права собственности были зарегистрированы в установленном законом порядке 27 июня 2011 года, в настоящее время собственником квартиры является З.Г.И.
Решением Первомайского районного суда г. Омска от 21 ноября 2011 года, вступившим в законную силу 01 февраля 2012 года, договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, признан заключенным с С.ой Л.А., С.ым А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., Сим.ой Г.И. на срок до 19 сентября 2012 года, З.Г.И. в удовлетворении иска об их выселении отказано, установлено, что к правоотношениям сторон применяются положения главы 35 Гражданского кодекса РФ "Наем жилого помещения".
В настоящем иске З.Г.И. вновь были заявлены требования о выселении вышеуказанных лиц из принадлежащего ей жилого помещения, в связи с отказом от продления договора найма и решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок договора найма истек 19 сентября 2012 года, ответчики были надлежащим образом и в установленный срок уведомлены истцом о необходимости освобождения жилого помещения, в связи с чем подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения встречного иска ответчиков, посчитав, что как договор аренды от 20 сентября 1995 года, так и договоры купли-продажи квартиры от 03 августа 2010 года и 10 декабря 2010 года являются действительными сделками, соответствуют закону, пороков воли не содержат и оснований для признания за ответчиками права собственности на спорную квартиру не имеется.
Доводы по встречному иску о том, что ЗАО "С." не имело права продавать спорную квартиру ООО "Л.", не предложив ее выкупить семье С.ых по цене, указанной в договоре купли-продажи квартир от 03 августа 2010 года, суд нашел не состоятельными и противоречащими принципу свободы договора.
В то же время судебная коллегия полагает, что вышеприведенная позиция истцов по встречному иску заслуживала внимание, но судом первой инстанции надлежащая правовая оценка ей не дана, выводы суда в этой части противоречат фактическим обстоятельствам дела и основаны на неверном применении норм материального права.
Из материалов дела следует, что С.А.В. с 09 марта 1987 года являлся работником АОЗТ "...", в апреле 1992 года ему на семью (супругу и двоих детей) была предоставлена однокомнатная квартира N <...> в общежитии - доме <...> по ул.... в г. Омске, в которой они были зарегистрированы 17 июля 1992 года (л.д. 118, 129 том 1).
В связи с тем, что семья С.а А.В. состояла на учете в АОЗТ "СМТ N 4", как нуждающаяся в улучшении жилищных условий, в сентябре 1995 года ей была предоставлена двухкомнатная квартира N <...> в доме N <...> по ул. в г. Омске, однокомнатная квартира была передана работодателю, и в нее в ноябре 1995 года была вселена Д.Н.Я. (л.д. 126 том 1)
Постановлением главы администрации г. Омска N 98-п от 06 февраля 1996 года статус общежития с жилого дома по ул..... был снят, 11 апреля 2006 года Д.Н.Я. и ее несовершеннолетний сын Д.В.В. приобрели право собственности на квартиру N <...> в указанном доме в порядке приватизации (л.д. 5-13 том 2).
В то время как семья С.ых, утратив право пользования однокомнатной квартирой на условиях договора социального найма, не приобрела аналогичного права на двухкомнатную квартиру, которая была им предоставлена лишь на условиях договора аренды (найма жилого помещения).
В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ).
По общим правилам пункта 2, 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно статье 87 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (действовавших в момент заключения между АОЗТ "..." и С.ым В.А. договора аренды жилого помещения) в договоре аренды могло быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договорится о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Действовавшие в то время положения, регламентирующие наем жилого помещения, не содержали запрет на его выкуп нанимателем (статьи 89, 90 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, статья 295 Гражданского кодекса РСФСР).
Положения о выкупе арендованного имущества в настоящее время приведены в статье 624 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Глава 35 Гражданского кодекса РФ "Наем жилого помещения" не содержит положений, запрещающих выкуп жилого помещений, занимаемого на условиях коммерческого найма.
Следовательно, и ранее действовавшим, и нынешним законодательством не исключена возможность заключения договора найма жилого помещения с правом его выкупа.
Из дополнительно запрошенных и представленных Управлением Росреестра по Омской области суду апелляционной инстанции документов, послуживших основанием для государственной регистрации права собственности ЗАО "С." на спорную квартиру следует, что квартиры в доме <...> по ул. предоставлялись работникам С. N 4 по договорам аренды или найма с правом последующего выкупа.
Так согласно акту приема-передачи нематериальных активов (квартир, принадлежащих на праве собственности ЗАО "... "С. N 4") при реорганизации в форме разделения во вновь образуемое ЗАО "С N 4" (ЗАО "Т. N 4") от 20 октября 1999 года, ряд квартир на тот момент были уже выкуплены, по некоторым заключены договоры купли-продажи, но имелась задолженность по оплате, относительно квартиры N <...> указано, что "договор выкупа в стадии заключения", в графе "ФИО жильца, проживающего по договору найма или аренды" поименована С.а Л.А. (С.В.А.к тому времени умер -... года) (л.д. 135 том 1, л.д. 140-142 том 2).
Таким образом, между ЗАО ".."С.N 4" и С.ым В.А. имело место быть соглашение о выкупе занимаемой по договору аренды квартиры, а в дальнейшем при переходе права собственности к его правопреемникам ЗАО "Т. N 4" и ЗАО "С." указанное право за лицами, проживающими в квартире, было сохранено.
В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент возникновения правоотношений между С.ыми и Т. N 4, граждане Российской Федерации имеют право на жилище; это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.
Согласно статье 17 указанного закона собственники жилищного фонда имели право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки и условия аренды определялся договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).
Конституцией Российской Федерации, принятой 12 декабря 1993 года, гарантировано право каждого гражданина на жилище и предусмотрено, что никто не может быть произвольно лишен жилища (статья 40).
В силу пункта 2 статьи 1 Жилищного кодекса РФ, действующего с 01 марта 2005 года, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Поскольку в силу пункта 2 статьи 4 Жилищного кодекса РФ участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, то вышеприведенные положения статьи 1 в полной мере относятся и к юридическим лицам.
Как следует из положений статьи 10 Жилищного кодекса РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.
С учетом приведенных законодательных норм и установленного права С.а В.А. на выкуп жилого помещения, у правопреемника АОЗТ "С. N 4" - ЗАО "С." имелась обязанность на заключение соответствующего договора купли-продажи на согласованных сторонами условиях, а при принятия решения о продаже жилого помещения третьему лицу - ООО "Л." в обязательном порядке предложить выкуп квартиры лицам, в ней проживающим.
Исходя из сложившихся правоотношений и с учетом того обстоятельства, что фактически спорная двухкомнатная квартира была предоставлена С.у В.А. по месту работы с целью улучшения жилищных условий в обмен на занимаемую однокомнатную квартиру, которой в дальнейшем АОЗТ "Т.N 4" распорядилось по своем усмотрению, предоставив для проживания другому работнику, члены семьи С.а В.А. могли рассчитывать на определенность своих прав, в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в том, что приобретенное ими на основе действующего законодательства право на выкуп занимаемой квартиры будет реализовано.
В ходе судебного разбирательства С.а Л.А. поясняла, что ей после смерти мужа не предлагали выкупить квартиру, более того, она сама обращалась в трест за выкупом, ей отказали, мотивируя отсутствием необходимости в этом, так как из квартиры их не намерены выселять, о предстоящем заключении договора купли-продажи с ООО "Л." 03 августа 2010 года ее семью в известность не поставили.
Имеющимися в деле доказательствами не подтверждается, что ЗАО "С." предлагало проживающим в квартире по состоянию на 03 августа 2010 года С.ой Л.А., С.у А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И. выкупить квартиру на условиях договора купли-продажи, заключенного впоследствии с ООО "Л.".
Статьей 209 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, но в рассматриваемой ситуации право распоряжения ЗАО "С." спорной квартирой было обременено правом нанимателей на преимущественный выкуп этой квартиры.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
По смыслу указанной нормы каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом.
Если при заключении договоров было допущено злоупотребление правом, данные сделки признаются судом недействительными на основании статей 10, 168 Гражданского кодекса РФ.
Как следует из положений пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 2 названной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу статьи 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части.
Истцами по встречному иску заявлены исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи от 03 августа 2010 года между ЗАО "С." и ООО "Л.", как заключенного с нарушением право на выкуп, в части продажи квартиры ООО "Л.", поскольку полагают, что сделка могла быть заключена при условии их нахождения на стороне покупателя.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности сделки купли-продажи квартиры в части ее продажи ООО "Л." как совершенной со злоупотреблением права и нарушающей права лиц, имеющих права на ее выкуп.
Судебная коллегия полагает, что защита нарушенных прав указанных лиц с учетом ничтожности в части договора купли-продажи от 03 августа 2010 года может быть осуществлена путем признания права собственности на спорную квартиру по j доли за каждым на условиях указанного договора купли-продажи с возникновением обязанности по уплате продавцу ЗАО "С." цены договора. рублей.
С.ой Л.А. представлены документы, подтверждающие внесение на депозитный счет Управления Судебного департамента в Омской области суммы в размере... рублей в порядке обеспечения иска.
Соответственно, ЗАО "С." обязано вернуть ООО "Л." уплаченные по договору денежные средства в размере.. рублей, но поскольку ЗАО "С." ликвидировано, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц 02 апреля 2013 года (сведения на Интернет сайте http://egrul.nalog.ru/), то судебная коллегия считает возможным денежные средства, внесенные С.ой Л.А., передать ООО "Л.", что не будет нарушать интересы сторон в рассматриваемом споре в части возврата уплаченного по ничтожной сделки и исполнения покупателем обязанности по оплате цены договора.
Поскольку право собственности ООО "Л." по договору купли-продажи от 03 августа 2010 года на квартиру N <...> оспорено, то последующая сделка по отчуждению квартиры З.Г.И. является недействительной ничтожной в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса РФ как не соответствующая закону (совершенная не собственником).
Принимая во внимание вышеприведенные правила, судебная коллегия считает возможным применить последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи от 10 декабря 2010 года и взыскать с ООО "Л." в пользу З.Г.И. уплаченную стоимость квартиры... рублей.
Как указано в разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (пункт 35).
Согласно пункту 38 названного постановления приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Материалами дела подтверждается, что после предоставления договора купли-продажи от 03 августа 2010 года для регистрации в Управление Росреестра по Омской области стороны договора, в том числе ООО "Л.", были уведомлены о приостановлении государственной регистрации договора и перехода права собственности в связи с наличием судебного спора и зарегистрированного ареста объекта недвижимости (л.д. 68, 69 том 1).
Об аналогичных обстоятельствах уведомлялась и З.Г.И. после предоставления на регистрацию договора купли-продажи от 10 декабря 2010 года, регистрация договора и перехода права собственности была осуществлена только 27 июня 2011 года (л.д. 54-55).
Принимая во внимание указанное, ни ООО "Л.", ни З.Г.И. не могут быть признаны добросовестными приобретателями спорной квартиры.
Так как исковые требования истцов по встречному иску о признании права собственности на спорную квартиру удовлетворены, то в удовлетворении первоначального иска З.Г.И. об их выселении надлежит отказать.
В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для апелляционного вмешательства в выводы суда не имеется.
Истцы по встречному иску просили признать недействительным договор аренды жилого помещения от 20 сентября 1995 года как сделки, заключенной под влиянием обмана, и как кабальной сделки, но поскольку достаточных, допустимых и достоверных доказательств того, что договор аренды был заключен на крайне невыгодных условиях, при умышленном введении С.а В.А. и членов его семьи в заблуждение, при стечении тяжелых обстоятельств, которые вынудили его действовать не вполне по своей воле, то оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса РФ, для удовлетворения иска суд первой инстанции обоснованно не усмотрел.
Оснований для признания договора аренды мнимой сделкой в силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ также не имелось, таковым не может быть признано утверждение о том, что вселение в квартиру семьи С.а В.А. было произведено не на основании договора аренды, а по ордеру, поскольку оно направлено на оспаривание обстоятельств, установленных решениями Первомайского районного суда г. Омска от 21 ноября 2011 года N 2-3491/2011, от 31 марта 2011 года N 2-664/2011 и от 09 августа 2012 года N 2-2008/2012, вступившими в законную силу после кассационного и апелляционного обжалования, которыми признано право пользования спорной квартирой именно на условиях договора коммерческого найма.
В то же время судебная коллегия находит ошибочными и подлежащими исключению из мотивировочной части решения выводы суда о применении срока исковой давности к вышеуказанным требованиям, поскольку соответствующее заявление сделано З.Г.И., в то время как исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, она не является ответчиком по этому иску, а заявление ненадлежащей стороны о применении срока исковой давности правового значения не имеет (пункты 4, 6 постановления Пленумов Верховного Суда РФ от 12 ноября 2001 года N 15 и Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 ноября 2001 года N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Что касается требований истцов по встречному иску о признании ничтожным договора купли-продажи от 03 августа 2010 года в части приобретения ООО "Л." права собственности на квартиру N <...> как сделки, заключенной с целью противной основам правопорядка и нравственности, то они верно были оставлены судом без удовлетворения, так как к таковым сделкам по правилам статьи 169 Гражданского кодекса РФ могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение определенных видов объектов, изъятых или ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг.
Решение суда первой инстанции в вышеуказанной части в достаточной мере мотивировано, в дополнительном обосновании не нуждается, с приведенными выводами судебная коллегия соглашается, доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и приняты во внимание быть не могут.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 21 января 2013 года в части удовлетворения иска З.Г.И.о выселении и в части отказа в удовлетворении иска С.ой Л.А., С.а А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И.о признании права собственности и признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 10 декабря 2010 года отменить, принять в этой части новое решение.
Признать за С.ой Л.А., С.ым А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И.право собственности на квартиру N <...> в доме <...> по ул. в г. Омске по j доли за каждым.
Денежные средства, внесенные С.ой Л.А.на счет Управления Судебного департамента в Омской области по чеку-ордеру N...от 29 ноября 2012 года в счет обеспечения иска в сумме...рублей, подлежат перечислению обществу с ограниченной ответственностью "Л.", расположенному по адресу: г. Омск, ул...., <...> (ИНН...).
Признать недействительной ничтожной сделкой договор купли-продажи от 10 декабря 2010 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Л." и З.Г.И.в отношении квартиры N <...> в доме <...> по ул. в г. Омске.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскав с общества с ограниченной ответственностью "Л." в пользу З.Г.И....рублей.
Аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности З.Г.И.и общества с ограниченной ответственностью "Л." на квартиру N <...> в доме <...> по ул. в г. Омске.
В удовлетворении исковых требований З.Г.И.о выселении С.ой Л.А., С.а А.В., Е.Н.В., Е.Н.Д., Сим.ой Г.И.отказать.
Понесенные З.Г.И. судебные расходы возмещению не подлежат.
Решение в части отказа в удовлетворении исковых требований С.ой Л.А., С.а А.В., Е.Н.В., Сим.ой Г.И.о признании недействительным договора аренды как сделки, заключенной под влиянием обмана, и как кабальной и мнимой сделки, о признании недействительным договора купли-продажи от 03 августа 2010 года, как заключенного с целью противной основам правопорядка и нравственности, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)