Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.09.2015 N 07АП-8179/2015 ПО ДЕЛУ N А03-6429/2015

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2015 г. по делу N А03-6429/2015


Резолютивная часть постановления объявлена 17.09.2015
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего И.И. Терехиной,
судей Е.И. Захарчука, О.Б. Нагишевой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Бабенковой,
без участия представителей сторон: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бобровских Татьяны Викторовны (07АП-8179/15) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 02.07.2015 по делу N А03-6429/2015 (судья А.С. Гуляев)
по иску комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (ИНН 2202000060, ОГРН 1022201770381)
к индивидуальному предпринимателю Бобровских Татьяне Викторовне (ИНН 222404204530, ОГРНИП 30422108200076),
об обязании вернуть нежилое помещение и взыскании 99 455,89 руб.,
установил:

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее Комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю Бобровских Татьяне Викторовне об обязании вернуть нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Калинина, 8а, общей площадью 81,2 кв. м, кадастровый номер 22:63:000000:0000:01:401:001:002279220:0100:200Н5, освободить его и передать по акту приема-передачи комитету по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула, а также взыскать с ответчика 99 455,89 руб., в том числе 39 128,11 руб. упущенной выгоды, 58 617,54 руб. неосновательно сбереженных денежных средств, 1 710,24 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 02.07.2015 (резолютивная часть объявлена 25.06.2015) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, предприниматель Бобровских Т.В. в апелляционной жалобе просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на положения п. 3, п. 5 ст. 488 ГК РФ, абз. 2 ст. 491 ГК РФ, а также постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 по делу N А56-73398/2013, считая, что при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, пункт договора об одностороннем отказе от договора не применим; ответчиком было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела гарантийного письма банка о предоставлении кредита, но оно было отклонено.
Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, указывая, в том числе на то, что согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. 6 ст. 35 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ, п. 5 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ с момента передачи покупателю объекта, приобретенного в рассрочку и до момента его полной оплаты объект признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязательства по оплате объекта; исходя из п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ; соответственно доводы апеллянта несостоятельны.
На основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 02.07.2015, апелляционный суд считает, что оно не подлежит отмене или изменению.
Материалами дела установлено, что 29.08.2014 между городским округом - город Барнаул Алтайского края, действующим через уполномоченный орган - комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (продавец) и предпринимателем Бобровских Т.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 95 нежилого помещения Н5 на первом этаже, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр-кт Калинина, 8а, общей площадью 81,2 кв. м, по условиям которого:
- - объект является собственностью городского округа - города Барнаула Алтайского края в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права N 22АГ 443675, кадастровый номер 22:63:000000:0000:01:401:001:002279220:0100:200Н5 (п. 1.1);
- - цена приобретения, согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта от 25.06.2014 составляет 2 460 000 руб. Покупатель производит оплату объекта в рассрочку путем перечисления в безналичном порядке на расчетный счет продавца, согласно графику платежей, который согласован сторонами в Приложении N 1 к договору (п. 2.1);
- - если покупатель не производит в установленный договором срок платеж за переданный ему объект, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата объекта, за исключением случая, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объекта (п. 5.2).
29.08.2014 сторонами подписан акт приема-передачи помещения.
Поскольку ответчик свои обязательства по внесению платежей, согласно установленному в договоре графику, не исполнял, 26.12.2014 истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 3622/07 от 25.12.2014 об одностороннем отказе от исполнения договора, в котором ответчику предлагалось оплатить имеющуюся задолженность и возвратить помещение (получено ответчиком 30.12.2014).
В добровольном порядке ответчик задолженность не погасил, возврат помещения не осуществил, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ГК РФ, п. 65 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10, Пленума Верховного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, исходил из подтверждения материалами дела нарушения ответчиком договорных обязательств, наличия правовых оснований для расторжения договора и взыскания упущенной выгоды, неосновательного обогащения, процентов.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Из положений ст. 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами и договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В силу разъяснений, изложенных в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается нарушение им договорных обязательств по оплате переданного помещения.
Исходя из п. 60 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок).
Суд первой инстанции, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, в том числе, содержание п. 5.2 договора купли-продажи N 95 от 29.08.2014, предусматривающего право продавца на отказ от исполнения договора и возврат объекта, подтверждение истцом факта направления в адрес ответчика уведомления N 3622/07 от 25.12.2014 об одностороннем отказе от исполнения договора и получения его ответчиком 30.12.2014, обоснованно пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, связанного с расторжением договора.
Учитывая, что неоплата имущества в установленный договором срок является существенным нарушением договора, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований Комитета о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и его возврата.
Доводов относительно взысканной сумм убытков и неосновательного сбережения денежных средств, апелляционная жалоба не содержат, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции в этой части не имеется, поскольку суд первой инстанции на основании положений ст. ст. 15, 395, 1102 ГК РФ, решений Барнаульской городской Думы N 21 от 26.12.2008, N 840 от 29.09.2008 и документальной подтвержденности неосновательного сбережения за период с 10.10.2015 по 31.03.2015 суммы денежных средств, соответствующей арендной плате за использование помещения муниципальной собственности, обоснованно удовлетворил исковые требования, взыскав 39 128,11 руб. упущенной выгоды, 58 617,54 руб. неосновательно сбереженных денежных средств, 1 710,24 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Ссылки подателя жалобы на положения п. п. 3, 5 ст. 488 ГК РФ, абз. 2 ст. 491 ГК РФ, а также указание на то, что при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не применим пункт договора об одностороннем отказе от него, апелляционным судом отклоняются, т.к. противоречат с толкованию норм права, приведенному в п. 65 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010.
Несостоятельным является и изложение ответчиком в жалобе выводов Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, сделанных в постановлении от 25.08.2014 по делу N А56-73398/2013, поскольку различие результатов рассмотрения настоящего дела и дела N А56-73398/2013 основано на различиях установленного круга обстоятельств по каждому из дел, различиях объема доказательств, представленных сторонами, и само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения судами норм материального и процессуального права.
Так, положения в п. 9.3 договора купли-продажи по вышеназванному делу, стороны оговорили возможность продавца при неисполнении покупателем обязательств по оплате расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке договор, если стороны не придут к соглашению об ином порядке и сроках исполнения вышеуказанных обязательств. Пункт 5.2 договора N 95 купли-продажи от 29.08.2014, заключенного между сторонами настоящего дела исключает право продавца на расторжение лишь в одном случае, когда сумма платежей превышает половину цены объекта.
Кроме того, при рассмотрении дела N А56-73398/2013 судами было оставлено требование истца о расторжении договора без рассмотрения, поскольку истец не представил доказательств направления ответчику предложения расторгнуть названный договор. Тогда как, в нашем случае истцом соблюден порядок урегулирования спора, связанного с расторжением договора.
Само по себе, наличие гарантийного письма банка о предоставлении кредита предпринимателю Бобровских Т.В., не свидетельствует о реальности принятых ею мер для его получения, а, следовательно, не является относимым и допустимым доказательством применительно к предмету спора.
Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба по приводимым в ней основаниям, удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 02.07.2015 по делу N А03-6429/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
О.Б.НАГИШЕВА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)