Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец-1 на основании договора купли-продажи является собственником квартиры, в которой проживают и состоят на учете ответчики, добровольно освободить квартиру они отказываются.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Третьякова Н.Е.
А-22
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.
судей Славской Л.А., Крятова А.Н.
с участием прокурора прокуратуры Красноярского края Гайдук О.В.
при секретаре П.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Провалинской Т.Б.
дело по иску Р. к Ш., М.В.А., М.В.Т. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, по исковому заявлению Ш., М.В.Т., М.В.А. к Ч. о признании сделок незаключенными, договора недействительным, к Ч., Р. о признании договора незаключенным,
по апелляционной жалобе Ш., М.В.Т., М.В.А.
на решение Назаровского городского суда Красноярского края от 25 марта 2014,
которым постановлено:
"Исковые требования Р. к Ш., М.В.А., М.В.Т. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета удовлетворить частично.
Признать Ш. утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.
Выселить Ш. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать Отдел Управления Федеральной миграционной службы России по Красноярскому краю в г. Назарово и Назаровском районе снять Ш. с регистрационного учета по адресу: <адрес>.
В удовлетворении исковых требований Ш. к Ч. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным, исковых требований М.В.Т., М.В.А. к Ч. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> года, подписанный Ш. и Ч. недействительным, исковых требований Ш., М.В.Т., М.В.А. к Р., Ч. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным отказать".
Заслушав докладчика, Судебная коллегия
установила:
Р. обратился в суд с иском к Ш., М.В.А., М.В.Т. о признании утратившими право пользования жилым помещением - квартирой <адрес>, выселении и снятии с регистрационного учета.
Требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного с Ч., свидетельства о праве собственности от <дата> он является собственником указанного жилого помещения, в котором проживают и состоят на регистрационном учете Ш., М.В.А. и М.В.Т. Проживание указанных лиц нарушает его права собственника жилого помещения, добровольно освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета ответчики отказываются.
Ш., М.В.Т. и М.В.А. обратились в суд с иском к Ч. Просили признать договор купли-продажи <адрес> между Ш. и Ч. от <дата> незаключенным, поскольку между сторонами не были согласованы все существенные условия договора, в том числе его цена и перечень лиц, имеющих право пользования квартирой, отсутствует факт передачи квартиры, денежные средства по договору Ш. не получала.
Впоследствии истцы уточнили заявленные требования, заявили их к Ч. и Р., ссылаясь на те же основания и фактические обстоятельства просили:
- Ш. - признать договор купли-продажи указанной квартиры от <дата> между Ш. и Ч. незаключенным, прекратить право собственности Ч. на указанную квартиру, исключив из ЕГРП регистрационную запись о его праве;
- М.В.Т. и М.В.А. - признать договор от <дата> между Ш. и Ч. недействительным, ссылаясь на то, что указанный договор подписан Ш. под влиянием обмана и угроз со стороны представителей покупателя Ч., кроме того указывали, что Ш. в момент подписания договора не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку училась в специализированной школе для умственно отсталых детей.
Кроме того, М.В.Т. и М.В.А. просили признать договор купли продажи спорной квартиры между Ч. и Р. незаключенным в связи с несогласованием существенных условий о лицах, имеющих право пользования квартирой.
Определением Назаровского городского суда от 25.12.2013 гражданские дела по искам Р. и Ш., М.В.А., М.В.Т. объединены в одно производство.
Судом постановлено решение вышеприведенного содержания.
В апелляционной жалобе Ш., М.В.А. и М.В.Т. просят отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на обстоятельства, положенные в основу их искового заявления. Выражают несогласие с выводами суда в части оценки доказательств по делу. Кроме того указывают на то, что договор купли-продажи спорной квартиры от <дата> был заключен на крайне невыгодных для Ш. условиях и по чрезвычайно низкой для однородного вида сделок цене.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав объяснения Ш., представителя М.В.Т. Т., действующего на основании доверенности от <дата>, заключение прокурора Гайдук О.В., полагавшей иск Ш. подлежащим удовлетворению, Судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, <дата> между МО и Ш. был заключен договор передачи в собственность квартиры по адресу: <адрес>. Право собственности Ш. на указанную квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>.
На момент приватизации указанной квартиры в ней совместно с Ш. проживали ее родители М.В.Т. и М.В.А., которые отказались от приватизации в пользу Ш. выдав об этом нотариально удостоверенные согласия (л.д. 121, 122).
После приватизации спорной квартиры и по настоящее время в ней проживают и состоят на регистрационном учете Ш., М.В.Т., М.В.А.
Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от <дата> Ш. продала указанную квартиру Ч., который впоследствии по договору купли продажи от <дата> продал эту квартиру Р.
Обращаясь с иском с суд, Р. просил признать Ш., М.В.Т., М.В.А. утратившими право пользования спорным жилым помещением выселить и снять их с регистрационного учета по данному адресу, ссылаясь на то, что его членами семьи ответчики не являются, их проживание препятствует ему осуществлять правомочия собственника в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.
Возражая против указанных требований, Ш. обратилась с самостоятельным иском, в котором просила признать договор купли-продажи от <дата> между ней и Ч. незаключенным по тем основаниям, что стороны не согласовали существенные условия договора о лицах, имеющих право пользования отчуждаемой квартирой.
Как следует из имеющегося в материалах дела договора купли-продажи квартиры от <дата> Ш. (продавец) продала, а Ч. (покупатель) купил квартиру по адресу: <адрес> за 310 000 руб., переданных продавцом покупателю при подписании договора.
Согласно п. 4 указанного договора на регистрационном учете в отчуждаемой квартире состоят Ш., М.В.Т., М.В.А.
В п. 7 договора указано, что до его подписания отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не обменена, не заложена, не сдана в наем (аренду) в судебном споре под запрещением (арестом) не состоит, а также свободна от имущественных прав и прав третьих лиц.
В соответствии с п. 6 указанного договора по соглашению сторон он имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой квартиры (л.д. 40, 40 оборот).
Из представленного в материалы дела договора купли-продажи квартиры от <дата> следует, что Ч. (продавец) продал, а Р. (покупатель) купил квартиру по адресу: <адрес> за 310 000 руб., переданных продавцом покупателю при подписании договора.
Согласно п. 4 указанного договора на регистрационном учете в отчуждаемой квартире состоят Ш., М.В.Т., М.В.А.
В п. 7 договора указано, что до его подписания отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не обменена, не заложена, не сдана в наем (аренду) в судебном споре под запрещением (арестом) не состоит, а также свободна от имущественных прав и прав третьих лиц.
В соответствии с п. 6 указанного договора по соглашению сторон он имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой квартиры (л.д. 5, 5 оборот).
Право собственности Р. на спорную квартиру зарегистрировано <дата> (л.д. 6).
Разрешая при данных обстоятельствах заявленные Ш., М.В.Т. М.В.А. требования, суд первой инстанции в удовлетворении требований М. отказал по тем основаниям, что, не являясь стороной договоров купли-продажи спорной квартиры от <дата> между Ш. и Ч. и от <дата> между Ч. и Р., они не могут заявлять требований о признании указанных договоров незаключенным. Истцы М.В.Т. и М.В.А. не представили доказательств, что в момент подписания договора купли-продажи от <дата> Ш. находилась в таком состоянии, в силу которого не могла понимать значения своих действий и руководить ими, от проведения по делу судебно-психиатрической экспертизы состояния Ш. отказались. Обучение Ш. в коррекционном образовательном учреждении для обучающихся, воспитанников с ограниченными возможностями здоровья самостоятельным основанием для удовлетворения иска не является, при том, что Ш. на учете у врача психиатра не состоит, из заключения проведенной в рамках уголовного дела, по которому Ш. признавалась потерпевшей, амбулаторно-психиатрической экспертизы следует, что Ш. каким-либо психическим расстройством не страдала и не страдает. По требованиям о признании договора купли-продажи от <дата> недействительным, как заключенного по влиянием обмана, в силу положений ст. 179 ГК РФ М.В.Т. и М.В.А. являются ненадлежащими истцами, поскольку такая сделка является оспоримой и может быть оспорена только самой потерпевшей стороной.
Указанные выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.
С учетом изложенного Судебная коллегия считает возможным согласиться с данными выводами и решением суда первой инстанции в указанной части и не находит оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
В то же время суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований Ш. к Ч. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным, поскольку пришел к выводу, что стороны договора согласовали все существенные условия договора купли-продажи квартиры, указали все необходимые данные о продавце и покупателе, а также данные об объекте сделки, согласовали стоимость квартиры и порядок расчета, в подтверждение передачи Ч. денежных средств в материалы дела представлена расписка Ш., договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом и решением суда первой инстанции в указанной части по следующим основаниям.
Согласно статье 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).
Согласно пункту 2 статьи 292 ГК Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу части 4 статьи 31 ЖК Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Вместе с тем статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Таким образом, из содержания указанных норм следует, что согласие всех лиц, проживающих в жилом помещении, является обязательным условием для его приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что после приватизации Ш. спорной квартиры, М.В.Т. и М.В.И. продолжают пользоваться указанной квартирой, сохраняют в ней регистрацию.
Между тем из содержания пунктов 4 и 7 договора купли-продажи спорной квартиры от <дата>, заключенного между Ш. и Ч., следует, что указанная квартира отчуждается свободной от прав третьих лиц, т.е. от права проживания в ней М.В.Т. и М.В.А., имеющих право бессрочного пользования указанной квартирой.
При таких обстоятельствах договор купли продажи квартиры по адресу: <адрес>, от <дата> между Ш. и Ч. нельзя признать заключенным, поскольку между сторонами в требуемой форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Ш. к Ч. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в указанной части.
Отменяя решение суда первой инстанции в части, Судебная коллегия в силу положений п. 2 ч. 1 ст. 328 ГПК РФ считает необходимым вынести по делу в указанной части новое решение, которым исковые требования Ш. к Ч. удовлетворить. Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от <дата> между Ш. и Ч. незаключенным с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о праве собственности Ч.
В силу положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Суд может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Учитывая, что спор, рассматриваемый в рамках данного дела не относится к категории споров, по которым суд может выйти за пределы заявленных истцом требований, принимая во внимание существо и основания заявленных Ш. требований, Судебная коллегия не находит оснований для принятия иных мер, направленных на восстановление нарушенных прав истицы и полагает, что она не лишена такой возможности и вправе обратиться в суд в порядке, предусмотренном законом.
С учетом правоотношений сторон, существа и оснований заявленных ими требований удовлетворение иска Ш. исключает полностью удовлетворение иска Р. о признании Ш., М.В.А., М.В.Т. утратившими право пользования жилым помещением - квартирой <адрес>, выселении и снятии с регистрационного учета.
В то же время, суд первой инстанции отказал Р. в иске к М.В.Т. и М.В.А., указав иное основание отказа - сохранение бессрочного права пользования спорным жилым помещением в связи с их отказом от приватизации данной квартиры.
Судебная коллегия с учетом вышеизложенного полагает возможным согласиться с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Р. к М.В.Т. и М.В.А., указав, что основанием для отказа в иске к данным ответчикам также является удовлетворение иска Ш. к Ч. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным.
При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения исковых требований Р. к Ш. о признании утратившей право пользования жилым помещением - квартирой <адрес>, выселении и снятии с регистрационного учета подлежит отмене, одновременно с которой Судебная коллегия в рамках полномочий, предусмотренных п. 2 ч. 1 ст. 328 ГПК РФ считает необходимым вынести новое решение, которым в удовлетворении указанных исковых требований Р. к Ш. отказать.
Оснований для отмены или иного изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы Судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от <дата> был заключен на крайне невыгодных для Ш. условиях и по чрезвычайно низкой для однородного вида сделок цене подлежат отклонению, поскольку в качестве оснований иска Ш. М.В.Т. и М.В.А. не заявлялись, предметом исследования и оценки суда первой инстанции не являлись.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Назаровского городского суда <адрес> от <дата> в части отказа в удовлетворении исковых требований М.В.А., М.В.Т. к Ч. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным, к Ч. и Р. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> недействительным и договора купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным, а также в части отказа в удовлетворении исковых требований Р. к М.В.А., М.В.Т. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета оставить без изменения.
В остальной части решение суда отменить.
Исковые требования Ш. к Ч. удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от <дата> между Ш. и Ч. незаключенным с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о праве собственности Ч. на указанную квартиру.
В удовлетворении исковых требований Р. к Ш. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 04.08.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5789/2014
Требование: 1) О признании утратившими право пользования квартирой, выселении, снятии с учета; 2) О признании договора купли-продажи незаключенным, договора недействительным, прекращении права собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец-1 на основании договора купли-продажи является собственником квартиры, в которой проживают и состоят на учете ответчики, добровольно освободить квартиру они отказываются.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 августа 2014 г. по делу N 33-5789/2014
Судья: Третьякова Н.Е.
А-22
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.
судей Славской Л.А., Крятова А.Н.
с участием прокурора прокуратуры Красноярского края Гайдук О.В.
при секретаре П.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Провалинской Т.Б.
дело по иску Р. к Ш., М.В.А., М.В.Т. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, по исковому заявлению Ш., М.В.Т., М.В.А. к Ч. о признании сделок незаключенными, договора недействительным, к Ч., Р. о признании договора незаключенным,
по апелляционной жалобе Ш., М.В.Т., М.В.А.
на решение Назаровского городского суда Красноярского края от 25 марта 2014,
которым постановлено:
"Исковые требования Р. к Ш., М.В.А., М.В.Т. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета удовлетворить частично.
Признать Ш. утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.
Выселить Ш. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать Отдел Управления Федеральной миграционной службы России по Красноярскому краю в г. Назарово и Назаровском районе снять Ш. с регистрационного учета по адресу: <адрес>.
В удовлетворении исковых требований Ш. к Ч. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным, исковых требований М.В.Т., М.В.А. к Ч. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> года, подписанный Ш. и Ч. недействительным, исковых требований Ш., М.В.Т., М.В.А. к Р., Ч. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным отказать".
Заслушав докладчика, Судебная коллегия
установила:
Р. обратился в суд с иском к Ш., М.В.А., М.В.Т. о признании утратившими право пользования жилым помещением - квартирой <адрес>, выселении и снятии с регистрационного учета.
Требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного с Ч., свидетельства о праве собственности от <дата> он является собственником указанного жилого помещения, в котором проживают и состоят на регистрационном учете Ш., М.В.А. и М.В.Т. Проживание указанных лиц нарушает его права собственника жилого помещения, добровольно освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета ответчики отказываются.
Ш., М.В.Т. и М.В.А. обратились в суд с иском к Ч. Просили признать договор купли-продажи <адрес> между Ш. и Ч. от <дата> незаключенным, поскольку между сторонами не были согласованы все существенные условия договора, в том числе его цена и перечень лиц, имеющих право пользования квартирой, отсутствует факт передачи квартиры, денежные средства по договору Ш. не получала.
Впоследствии истцы уточнили заявленные требования, заявили их к Ч. и Р., ссылаясь на те же основания и фактические обстоятельства просили:
- Ш. - признать договор купли-продажи указанной квартиры от <дата> между Ш. и Ч. незаключенным, прекратить право собственности Ч. на указанную квартиру, исключив из ЕГРП регистрационную запись о его праве;
- М.В.Т. и М.В.А. - признать договор от <дата> между Ш. и Ч. недействительным, ссылаясь на то, что указанный договор подписан Ш. под влиянием обмана и угроз со стороны представителей покупателя Ч., кроме того указывали, что Ш. в момент подписания договора не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку училась в специализированной школе для умственно отсталых детей.
Кроме того, М.В.Т. и М.В.А. просили признать договор купли продажи спорной квартиры между Ч. и Р. незаключенным в связи с несогласованием существенных условий о лицах, имеющих право пользования квартирой.
Определением Назаровского городского суда от 25.12.2013 гражданские дела по искам Р. и Ш., М.В.А., М.В.Т. объединены в одно производство.
Судом постановлено решение вышеприведенного содержания.
В апелляционной жалобе Ш., М.В.А. и М.В.Т. просят отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на обстоятельства, положенные в основу их искового заявления. Выражают несогласие с выводами суда в части оценки доказательств по делу. Кроме того указывают на то, что договор купли-продажи спорной квартиры от <дата> был заключен на крайне невыгодных для Ш. условиях и по чрезвычайно низкой для однородного вида сделок цене.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав объяснения Ш., представителя М.В.Т. Т., действующего на основании доверенности от <дата>, заключение прокурора Гайдук О.В., полагавшей иск Ш. подлежащим удовлетворению, Судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, <дата> между МО и Ш. был заключен договор передачи в собственность квартиры по адресу: <адрес>. Право собственности Ш. на указанную квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>.
На момент приватизации указанной квартиры в ней совместно с Ш. проживали ее родители М.В.Т. и М.В.А., которые отказались от приватизации в пользу Ш. выдав об этом нотариально удостоверенные согласия (л.д. 121, 122).
После приватизации спорной квартиры и по настоящее время в ней проживают и состоят на регистрационном учете Ш., М.В.Т., М.В.А.
Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от <дата> Ш. продала указанную квартиру Ч., который впоследствии по договору купли продажи от <дата> продал эту квартиру Р.
Обращаясь с иском с суд, Р. просил признать Ш., М.В.Т., М.В.А. утратившими право пользования спорным жилым помещением выселить и снять их с регистрационного учета по данному адресу, ссылаясь на то, что его членами семьи ответчики не являются, их проживание препятствует ему осуществлять правомочия собственника в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.
Возражая против указанных требований, Ш. обратилась с самостоятельным иском, в котором просила признать договор купли-продажи от <дата> между ней и Ч. незаключенным по тем основаниям, что стороны не согласовали существенные условия договора о лицах, имеющих право пользования отчуждаемой квартирой.
Как следует из имеющегося в материалах дела договора купли-продажи квартиры от <дата> Ш. (продавец) продала, а Ч. (покупатель) купил квартиру по адресу: <адрес> за 310 000 руб., переданных продавцом покупателю при подписании договора.
Согласно п. 4 указанного договора на регистрационном учете в отчуждаемой квартире состоят Ш., М.В.Т., М.В.А.
В п. 7 договора указано, что до его подписания отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не обменена, не заложена, не сдана в наем (аренду) в судебном споре под запрещением (арестом) не состоит, а также свободна от имущественных прав и прав третьих лиц.
В соответствии с п. 6 указанного договора по соглашению сторон он имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой квартиры (л.д. 40, 40 оборот).
Из представленного в материалы дела договора купли-продажи квартиры от <дата> следует, что Ч. (продавец) продал, а Р. (покупатель) купил квартиру по адресу: <адрес> за 310 000 руб., переданных продавцом покупателю при подписании договора.
Согласно п. 4 указанного договора на регистрационном учете в отчуждаемой квартире состоят Ш., М.В.Т., М.В.А.
В п. 7 договора указано, что до его подписания отчуждаемая квартира никому не продана, не подарена, не обменена, не заложена, не сдана в наем (аренду) в судебном споре под запрещением (арестом) не состоит, а также свободна от имущественных прав и прав третьих лиц.
В соответствии с п. 6 указанного договора по соглашению сторон он имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой квартиры (л.д. 5, 5 оборот).
Право собственности Р. на спорную квартиру зарегистрировано <дата> (л.д. 6).
Разрешая при данных обстоятельствах заявленные Ш., М.В.Т. М.В.А. требования, суд первой инстанции в удовлетворении требований М. отказал по тем основаниям, что, не являясь стороной договоров купли-продажи спорной квартиры от <дата> между Ш. и Ч. и от <дата> между Ч. и Р., они не могут заявлять требований о признании указанных договоров незаключенным. Истцы М.В.Т. и М.В.А. не представили доказательств, что в момент подписания договора купли-продажи от <дата> Ш. находилась в таком состоянии, в силу которого не могла понимать значения своих действий и руководить ими, от проведения по делу судебно-психиатрической экспертизы состояния Ш. отказались. Обучение Ш. в коррекционном образовательном учреждении для обучающихся, воспитанников с ограниченными возможностями здоровья самостоятельным основанием для удовлетворения иска не является, при том, что Ш. на учете у врача психиатра не состоит, из заключения проведенной в рамках уголовного дела, по которому Ш. признавалась потерпевшей, амбулаторно-психиатрической экспертизы следует, что Ш. каким-либо психическим расстройством не страдала и не страдает. По требованиям о признании договора купли-продажи от <дата> недействительным, как заключенного по влиянием обмана, в силу положений ст. 179 ГК РФ М.В.Т. и М.В.А. являются ненадлежащими истцами, поскольку такая сделка является оспоримой и может быть оспорена только самой потерпевшей стороной.
Указанные выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.
С учетом изложенного Судебная коллегия считает возможным согласиться с данными выводами и решением суда первой инстанции в указанной части и не находит оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
В то же время суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований Ш. к Ч. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным, поскольку пришел к выводу, что стороны договора согласовали все существенные условия договора купли-продажи квартиры, указали все необходимые данные о продавце и покупателе, а также данные об объекте сделки, согласовали стоимость квартиры и порядок расчета, в подтверждение передачи Ч. денежных средств в материалы дела представлена расписка Ш., договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом и решением суда первой инстанции в указанной части по следующим основаниям.
Согласно статье 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).
Согласно пункту 2 статьи 292 ГК Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу части 4 статьи 31 ЖК Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Вместе с тем статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Таким образом, из содержания указанных норм следует, что согласие всех лиц, проживающих в жилом помещении, является обязательным условием для его приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что после приватизации Ш. спорной квартиры, М.В.Т. и М.В.И. продолжают пользоваться указанной квартирой, сохраняют в ней регистрацию.
Между тем из содержания пунктов 4 и 7 договора купли-продажи спорной квартиры от <дата>, заключенного между Ш. и Ч., следует, что указанная квартира отчуждается свободной от прав третьих лиц, т.е. от права проживания в ней М.В.Т. и М.В.А., имеющих право бессрочного пользования указанной квартирой.
При таких обстоятельствах договор купли продажи квартиры по адресу: <адрес>, от <дата> между Ш. и Ч. нельзя признать заключенным, поскольку между сторонами в требуемой форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Ш. к Ч. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в указанной части.
Отменяя решение суда первой инстанции в части, Судебная коллегия в силу положений п. 2 ч. 1 ст. 328 ГПК РФ считает необходимым вынести по делу в указанной части новое решение, которым исковые требования Ш. к Ч. удовлетворить. Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от <дата> между Ш. и Ч. незаключенным с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о праве собственности Ч.
В силу положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Суд может выйти за пределы заявленных требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Учитывая, что спор, рассматриваемый в рамках данного дела не относится к категории споров, по которым суд может выйти за пределы заявленных истцом требований, принимая во внимание существо и основания заявленных Ш. требований, Судебная коллегия не находит оснований для принятия иных мер, направленных на восстановление нарушенных прав истицы и полагает, что она не лишена такой возможности и вправе обратиться в суд в порядке, предусмотренном законом.
С учетом правоотношений сторон, существа и оснований заявленных ими требований удовлетворение иска Ш. исключает полностью удовлетворение иска Р. о признании Ш., М.В.А., М.В.Т. утратившими право пользования жилым помещением - квартирой <адрес>, выселении и снятии с регистрационного учета.
В то же время, суд первой инстанции отказал Р. в иске к М.В.Т. и М.В.А., указав иное основание отказа - сохранение бессрочного права пользования спорным жилым помещением в связи с их отказом от приватизации данной квартиры.
Судебная коллегия с учетом вышеизложенного полагает возможным согласиться с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Р. к М.В.Т. и М.В.А., указав, что основанием для отказа в иске к данным ответчикам также является удовлетворение иска Ш. к Ч. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным.
При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения исковых требований Р. к Ш. о признании утратившей право пользования жилым помещением - квартирой <адрес>, выселении и снятии с регистрационного учета подлежит отмене, одновременно с которой Судебная коллегия в рамках полномочий, предусмотренных п. 2 ч. 1 ст. 328 ГПК РФ считает необходимым вынести новое решение, которым в удовлетворении указанных исковых требований Р. к Ш. отказать.
Оснований для отмены или иного изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы Судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от <дата> был заключен на крайне невыгодных для Ш. условиях и по чрезвычайно низкой для однородного вида сделок цене подлежат отклонению, поскольку в качестве оснований иска Ш. М.В.Т. и М.В.А. не заявлялись, предметом исследования и оценки суда первой инстанции не являлись.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Назаровского городского суда <адрес> от <дата> в части отказа в удовлетворении исковых требований М.В.А., М.В.Т. к Ч. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным, к Ч. и Р. о признании договора купли-продажи квартиры от <дата> недействительным и договора купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным, а также в части отказа в удовлетворении исковых требований Р. к М.В.А., М.В.Т. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета оставить без изменения.
В остальной части решение суда отменить.
Исковые требования Ш. к Ч. удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от <дата> между Ш. и Ч. незаключенным с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о праве собственности Ч. на указанную квартиру.
В удовлетворении исковых требований Р. к Ш. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)