Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Карасева В.Ф.
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борисовой Э.В.
при участии в заседании:
- от Государственного автономного учреждения здравоохранения Амурской области "Благовещенская городская клиническая больница": Ахрененко Елена Александровна, представитель по доверенности от 28.04.2014 б/н;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Рестера": Останина Юлия Александровна, представитель по доверенности от 26.02.2014 б/н;
- от Министерства имущественных отношений Амурской области: Лепехина Анна Викторовна, представитель по доверенности от 10.01.2014 N 3;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Государственного автономного учреждения здравоохранения Амурской области "Благовещенская городская клиническая больница"
на решение от 11.04.2014
по делу N А04-941/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Н.С. Заноза
по иску Государственного автономного учреждения здравоохранения Амурской области "Благовещенская городская клиническая больница"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Рестера"
о расторжении договора аренды
- третьи лица Министерство имущественных отношений Амурской области;
- установил:
Решением Арбитражного суда Амурской области от 11.04.2014 государственному бюджетному учреждению здравоохранения Амурской области "Благовещенская городская клиническая больница" (далее - ГБУЗ АО "Благовещенская ГКБ", истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Рестера" (далее - ООО "Рестера", ответчик) в иске о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 24.09.2012 отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ГБУЗ АО "Благовещенская ГКБ" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что, в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" запрещается заключение договоров аренды недвижимого имущества без проведения конкурсных процедур в случае, если площадь передаваемых помещений превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения. Полагает, что судом необоснованно сделан вывод о том, что истец согласился с произведенной перепланировкой помещений, а также о том, что истец не заинтересован в приведении помещений в первоначальное состояние.
Министерство имущественных отношений Амурской области представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Ответчик представил возражение на апелляционную жалобу, в котором выражает несогласие с изложенными в жалобе доводами, и просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В обоснование возражения указывает, что при рассмотрении дела истец заявил об отсутствии у него заинтересованности в восстановлении ответчиком отсутствующей части стены. Считает, что судом исследовано и установлено, что нынешнее состояние помещений истца не нарушает пожарные и санитарно-гигиенические нормы.
В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве и возражении на нее соответственно.
Заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва и возражения на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между муниципальным бюджетным учреждением здравоохранения "Городская клиническая больница" (Арендодатель) и ООО "Рестера" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 1 от 24.09.2012 (т. 1, л.д. 18-23, далее - договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, площадью 17,8 кв. м и 39 кв. м, на поэтажном плане экспликации из технического паспорта комнаты под номерами, соответственно, N 52 литера А1 и N 12 литера А1-6, всего площадью 56,8 кв. м в здании по адресу: 675000 Амурская область, г. Благовещенск, ул. Больничная, 32 кадастровый номер 28:01:010427:0013:10:401:001:006852170:5001 (п. 1.1. договора).
В соответствии с п. 1.4. договора помещение передается для целевого использования Арендатором под размещение буфета.
Факт передачи недвижимого имущества Арендатору подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи нежилого помещения от 24.09.2012 (т. 1, л.д. 24, приложение N 1 к договору), в котором определены технические характеристики помещения, в частности указано, что перегородки помещения выполнены из бетонных плит, окрашенных масляной краской.
Согласно п. 2.2.11. договора Арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования, текущий и капитальный ремонт помещения без письменного разрешения Арендодателя.
В силу п. 4.2.5. договора Арендодатель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору и расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке с письменным уведомлением Арендатора о расторжении договора при проведении переоборудования или перепланировки помещения или его частей без письменного согласования с Арендодателем.
Из п. 4.1. следует, что договор действует с 24.09.2012 по 24.09.2017.
Договор аренды зарегистрирован 19.12.2012 (номер регистрации 28-28-01/074/2012-849).
11.01.2013 в связи с переименованием муниципального бюджетного учреждения здравоохранения "Городская клиническая больница" в ГБУЗ АО "Благовещенская ГКБ", сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору N 1 от 24.09.2012.
В материалы дела ГБУЗ АО "Благовещенская ГКБ" представлена претензия от 18.03.2013, исх. N 08-926, адресованная ООО "Рестера", в которой истец указал на нарушение ответчиком условий договора аренды нежилого помещения N 1 от 24.09.2012, а именно занятие арендатором большей площади, чем предусмотрено договором, и обязал ответчика в срок до 01.04.2013 восстановить демонтированные стены и произвести размещение буфета на площади 56,8 кв. м, установленной договором.
Претензия от 18.03.2013 исх. N 08-926 (т. 1, л.д. 36) была направлена ответчику по юридическому адресу 22.03.2013 заказным письмом, которое не было вручено адресату и возвращено отправителю 29.04.2013 с отметкой "истек срок хранения", что подтверждается отметкой почтовой службы на конверте.
В претензии от 29.04.2013 исх. N 08-1630 (т. 1, л.д. 41, вручена 07.05.2013) истец также указал на занятие арендатором большей площади, чем предусмотрено договором, обязал ответчика в срок до 15.05.2013 восстановить демонтированные стены и произвести размещение буфета на площади, установленной договором, с указанием на то, что в случае не выполнения указанного требования, истец будет ставить вопрос о расторжении договора аренды N 1 от 24.09.2012 в одностороннем порядке на основании п. 4.2. договора.
Претензия от 29.04.2013 исх. N 08-1630 содержит отметку о получении 07.05.2013 администратором Михеенковой В.С. для передачи Семенец О.С.
Также истцом представлен Акт от 07.05.2013 (т. 1, л.д. 42) о вручении претензии от 29.04.2013 исх. N 08-1630 (повторно) работнику буфета Михеенковой В.С. для передачи директору ООО "Рестера" Семенец О.С.
Ответчик возражая против получения претензии от 29.04.2013 представил приказ ООО "Рестера" N 11 от 01.03.2013 о принятии на работу в ООО "Рестера" на должность администратора Михеенковой Виктории Сергеевны и приказ N 18 от 30.04.2013 о прекращении трудового договора и увольнении Михеенковой В.С.
Кроме того, истцом представлены требование (претензии) от 11.02.2014 и акт от 11.02.2014 (т. 1, л.д. 51) об отказе директора ООО "Рестера" расписаться в получении требования о досрочном расторжении договора аренды, в котором указано на получение ответчиком претензии и соглашения о расторжении договора. В письмо от 12.02.2014 ООО "Рестера" указало на то, что возвращает в адрес истца проект соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 24.09.2012, поскольку не имеет намерений досрочно расторгать указанный договор.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении истцом предусмотренного статьей 619 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора.
Как следует из материалов дела. 26.06.2013 сторонами было заключено, а третьим лицом согласовано, дополнительное соглашение N 20 к договору, в котором договор аренды недвижимого имущества N 1 от 24.09.2012 изложен в новой редакции.
Пунктом 1.1. договора в редакции дополнительного соглашения N 20 от 26.06.2013 предусмотрено, что на основании протокола проведения открытого аукциона от 12.09.2012 N 1-А, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 56,8 кв. м, в том числе: площадью 39 кв. м номер по экспликации к поэтажному плану - 12, площадью 17,8 кв. м номер по экспликации к поэтажному плану - 52, расположенное на 1 этаже в здании больницы N 1-лечебный корпус (литер А1, А1-6, инв. N 10:401:001:006852170:5001 технический паспорт от 03.03.2005, кадастровый номер 28:01:010427:0013:10:401:001:006852170:5001, кадастровый паспорт от 31.05.2012 серия р 028 N 206618), расположенном по адресу: г. Благовещенск, ул. Больничная, 32.
Недвижимое имущество передается Арендатору для размещения буфета (п. 1.2. договора в редакции дополнительного соглашения N 20 от 26.06.2013).
В соответствии с п. 4.2.8. договора в редакции дополнительного соглашения N 20 от 26.06.2013, Арендатор обязуется не производить перепланировок и переоборудования объекта аренды, искажающих первоначальный вид арендуемого недвижимого имущества, вызванных потребностями Арендатора.
В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид арендуемого недвижимого имущества, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя.
В п. 7.2. договора в редакции дополнительного соглашения N 20 от 26.06.2013 предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя в судебном порядке, а именно:
- - если арендатор использует имущество с существенными либо неоднократными нарушениями условий договора, ухудшает имущество или использует его не по назначению, указанному в п. 1.2. договора (п. 7.2.1. договора);
- - если Арендатор не устранит существенные недостатки согласно п. 4.2.8. в срок, указанный в соответствующем письменном предупреждении (п. 7.2.5. договора).
В материалы дела представлена справка МУП "Белогорсктехинвентаризация" N 4056 от 25.11.2013 (т. 1, л.д. 43), согласно которой в результате выполненной перепланировки, фактическая площадь помещений к поэтажному плану N 12, 52 и части холла N 1, расположенных по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Больничная, 32, составляет: площадь помещения N 12-39,0 кв. м, площадь помещения N 52-17,8 кв. м, площадь части холла N 1-28,3 кв. м.
На основании указанной справки истец обратился в адрес арендатора с требованием (претензией) от 11.02.2014 исх. N 08-351.
Как следует из выкопировки из технического паспорта по состоянию на 03.03.2005 на объект - Больница N 1, расположенный по адресу г. Благовещенск, ул. Больничная, 32, стены (перегородки) указанного здания - крупнопанельные.
Согласно данным бухгалтерского учета за период с 01.01.2012 по 21.03.2014 строительные работы по капитальному или текущему ремонту холла, его реконструкции и перепланировке с расчетного счета ГБУЗ АО "Благовещенская ГКБ" сторонним организациям не оплачивались, что подтверждается служебной запиской заместителя главного бухгалтера учреждения N 001 от 21.03.2014.
На основании приказа министерства имущественных отношений Амурской области от 19.02.2014 N 114-ОД была проведена плановая проверка использования по назначению и сохранности областного имущества, находящегося в оперативном управлении государственного бюджетного учреждения здравоохранения Амурской области "Благовещенская городская клиническая больница", а также иного имущества, находящегося у него в пользовании, по результатам которой комиссией был составлен Акт от 07.03.2014.
Согласно п. 2.4. раздела 2 указанного Акта в ходе проверки здания больницы N 1 - Лечебный корпус, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Больничная, 32, нежилых помещений общей площадью 56,8 кв. м (N 12 литера А1-6, N 52 литера А1 на первом этаже), переданных в аренду ООО "Рестера" в соответствии с договором аренды от 24.09.2012 N 1 на срок с 24.09.2012 по 24.09.2017 для использования под буфет, установлено, что ООО "Рестера" самовольно использует часть помещения N 1 первого этажа литера А1-6, установив дополнительные перегородки из ГВЛ. В результате значительно увеличилась площадь занимаемых обществом помещений и составила 85,1 кв. м. Помещение используется по назначению, указанному в договоре. Иных лиц, использующих помещения, в ходе проверки не выявлено.
Оценив вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности факта перепланировки ответчиком арендуемого помещения в отсутствие согласования с арендодателем.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не представил доказательств существенного ухудшения арендуемых помещений и возникновения в результате действий ответчика по перепланировке угрозы целостности здания; доказательств того, что перепланировка помещений существенно нарушила назначение помещений или в целом здания, либо повлекла для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; а также доказательств того, что в результате перепланировки помещения ему причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду, а также доказательств неоднократного нарушения ответчиком условий договора аренды N 1 от 24.09.2012.
Однако суд первой инстанции не учел следующее.
По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.
Из смысла указанных норм следует, что договор аренды может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, и в иных случаях, предусмотренных договором.
Арендатор, вопреки пункту 4.2.8. договора в редакции дополнительного соглашения N 20 от 26.06.2013, произвел перепланировку объекта аренды, при договорной площади объекта 56,8 кв. м фактически пользовался помещением площадью 85,1 кв. м при этом возникшую разницу не оплачивал. Кроме того, арендатор не представил доказательств, свидетельствующих о приведении арендуемого помещения в первоначальное состояние.
Исходя из вышеизложенного, следует, что на момент рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций ответчик не предпринял никаких действий, направленных на исправление сложившейся ситуации и устранение обстоятельств, послуживших основанием для обращения в суд.
Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание недобросовестное поведение ответчика по отношению к истцу, выразившееся в самовольном демонтаже внутренних перегородок и вызванном потребностями арендатора последующим занятием не предусмотренной договором площади без согласования с арендодателем, заключения договорных отношений либо попыток урегулирования возникшего спора.
Кроме того, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, поскольку спорное помещение по своему назначению является буфетом и расположено в больнице, то к нему имеет доступ неограниченный круг лиц, соответственно, самостоятельное внесение изменений в конфигурацию помещения путем демонтажа внутренних перегородок, состоящих из бетонных плит, без необходимого согласования с проектными организациями может повлечь за собой общественно-опасные последствия.
Поскольку обязанность арендатора не производить перепланировок и переоборудования спорного помещения установлена дополнительным соглашением к договору аренды, а нарушение данного условия подтверждается материалами дела, то вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды не соответствует установленным по делу обстоятельствам и представленным в дело доказательствам.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба заявлена обоснованно и подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 11 апреля 2014 года по делу N А04-941/2014 отменить. Апелляционную жалобу удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1 от 24.09.2012 г.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Ф.КАРАСЕВ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2014 N 06АП-3058/2014 ПО ДЕЛУ N А04-941/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2014 г. N 06АП-3058/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Карасева В.Ф.
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борисовой Э.В.
при участии в заседании:
- от Государственного автономного учреждения здравоохранения Амурской области "Благовещенская городская клиническая больница": Ахрененко Елена Александровна, представитель по доверенности от 28.04.2014 б/н;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Рестера": Останина Юлия Александровна, представитель по доверенности от 26.02.2014 б/н;
- от Министерства имущественных отношений Амурской области: Лепехина Анна Викторовна, представитель по доверенности от 10.01.2014 N 3;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Государственного автономного учреждения здравоохранения Амурской области "Благовещенская городская клиническая больница"
на решение от 11.04.2014
по делу N А04-941/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Н.С. Заноза
по иску Государственного автономного учреждения здравоохранения Амурской области "Благовещенская городская клиническая больница"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Рестера"
о расторжении договора аренды
- третьи лица Министерство имущественных отношений Амурской области;
- установил:
Решением Арбитражного суда Амурской области от 11.04.2014 государственному бюджетному учреждению здравоохранения Амурской области "Благовещенская городская клиническая больница" (далее - ГБУЗ АО "Благовещенская ГКБ", истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Рестера" (далее - ООО "Рестера", ответчик) в иске о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 24.09.2012 отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ГБУЗ АО "Благовещенская ГКБ" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что, в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" запрещается заключение договоров аренды недвижимого имущества без проведения конкурсных процедур в случае, если площадь передаваемых помещений превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения. Полагает, что судом необоснованно сделан вывод о том, что истец согласился с произведенной перепланировкой помещений, а также о том, что истец не заинтересован в приведении помещений в первоначальное состояние.
Министерство имущественных отношений Амурской области представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Ответчик представил возражение на апелляционную жалобу, в котором выражает несогласие с изложенными в жалобе доводами, и просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В обоснование возражения указывает, что при рассмотрении дела истец заявил об отсутствии у него заинтересованности в восстановлении ответчиком отсутствующей части стены. Считает, что судом исследовано и установлено, что нынешнее состояние помещений истца не нарушает пожарные и санитарно-гигиенические нормы.
В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве и возражении на нее соответственно.
Заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва и возражения на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между муниципальным бюджетным учреждением здравоохранения "Городская клиническая больница" (Арендодатель) и ООО "Рестера" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 1 от 24.09.2012 (т. 1, л.д. 18-23, далее - договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, площадью 17,8 кв. м и 39 кв. м, на поэтажном плане экспликации из технического паспорта комнаты под номерами, соответственно, N 52 литера А1 и N 12 литера А1-6, всего площадью 56,8 кв. м в здании по адресу: 675000 Амурская область, г. Благовещенск, ул. Больничная, 32 кадастровый номер 28:01:010427:0013:10:401:001:006852170:5001 (п. 1.1. договора).
В соответствии с п. 1.4. договора помещение передается для целевого использования Арендатором под размещение буфета.
Факт передачи недвижимого имущества Арендатору подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи нежилого помещения от 24.09.2012 (т. 1, л.д. 24, приложение N 1 к договору), в котором определены технические характеристики помещения, в частности указано, что перегородки помещения выполнены из бетонных плит, окрашенных масляной краской.
Согласно п. 2.2.11. договора Арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования, текущий и капитальный ремонт помещения без письменного разрешения Арендодателя.
В силу п. 4.2.5. договора Арендодатель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору и расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке с письменным уведомлением Арендатора о расторжении договора при проведении переоборудования или перепланировки помещения или его частей без письменного согласования с Арендодателем.
Из п. 4.1. следует, что договор действует с 24.09.2012 по 24.09.2017.
Договор аренды зарегистрирован 19.12.2012 (номер регистрации 28-28-01/074/2012-849).
11.01.2013 в связи с переименованием муниципального бюджетного учреждения здравоохранения "Городская клиническая больница" в ГБУЗ АО "Благовещенская ГКБ", сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору N 1 от 24.09.2012.
В материалы дела ГБУЗ АО "Благовещенская ГКБ" представлена претензия от 18.03.2013, исх. N 08-926, адресованная ООО "Рестера", в которой истец указал на нарушение ответчиком условий договора аренды нежилого помещения N 1 от 24.09.2012, а именно занятие арендатором большей площади, чем предусмотрено договором, и обязал ответчика в срок до 01.04.2013 восстановить демонтированные стены и произвести размещение буфета на площади 56,8 кв. м, установленной договором.
Претензия от 18.03.2013 исх. N 08-926 (т. 1, л.д. 36) была направлена ответчику по юридическому адресу 22.03.2013 заказным письмом, которое не было вручено адресату и возвращено отправителю 29.04.2013 с отметкой "истек срок хранения", что подтверждается отметкой почтовой службы на конверте.
В претензии от 29.04.2013 исх. N 08-1630 (т. 1, л.д. 41, вручена 07.05.2013) истец также указал на занятие арендатором большей площади, чем предусмотрено договором, обязал ответчика в срок до 15.05.2013 восстановить демонтированные стены и произвести размещение буфета на площади, установленной договором, с указанием на то, что в случае не выполнения указанного требования, истец будет ставить вопрос о расторжении договора аренды N 1 от 24.09.2012 в одностороннем порядке на основании п. 4.2. договора.
Претензия от 29.04.2013 исх. N 08-1630 содержит отметку о получении 07.05.2013 администратором Михеенковой В.С. для передачи Семенец О.С.
Также истцом представлен Акт от 07.05.2013 (т. 1, л.д. 42) о вручении претензии от 29.04.2013 исх. N 08-1630 (повторно) работнику буфета Михеенковой В.С. для передачи директору ООО "Рестера" Семенец О.С.
Ответчик возражая против получения претензии от 29.04.2013 представил приказ ООО "Рестера" N 11 от 01.03.2013 о принятии на работу в ООО "Рестера" на должность администратора Михеенковой Виктории Сергеевны и приказ N 18 от 30.04.2013 о прекращении трудового договора и увольнении Михеенковой В.С.
Кроме того, истцом представлены требование (претензии) от 11.02.2014 и акт от 11.02.2014 (т. 1, л.д. 51) об отказе директора ООО "Рестера" расписаться в получении требования о досрочном расторжении договора аренды, в котором указано на получение ответчиком претензии и соглашения о расторжении договора. В письмо от 12.02.2014 ООО "Рестера" указало на то, что возвращает в адрес истца проект соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1 от 24.09.2012, поскольку не имеет намерений досрочно расторгать указанный договор.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о соблюдении истцом предусмотренного статьей 619 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора.
Как следует из материалов дела. 26.06.2013 сторонами было заключено, а третьим лицом согласовано, дополнительное соглашение N 20 к договору, в котором договор аренды недвижимого имущества N 1 от 24.09.2012 изложен в новой редакции.
Пунктом 1.1. договора в редакции дополнительного соглашения N 20 от 26.06.2013 предусмотрено, что на основании протокола проведения открытого аукциона от 12.09.2012 N 1-А, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 56,8 кв. м, в том числе: площадью 39 кв. м номер по экспликации к поэтажному плану - 12, площадью 17,8 кв. м номер по экспликации к поэтажному плану - 52, расположенное на 1 этаже в здании больницы N 1-лечебный корпус (литер А1, А1-6, инв. N 10:401:001:006852170:5001 технический паспорт от 03.03.2005, кадастровый номер 28:01:010427:0013:10:401:001:006852170:5001, кадастровый паспорт от 31.05.2012 серия р 028 N 206618), расположенном по адресу: г. Благовещенск, ул. Больничная, 32.
Недвижимое имущество передается Арендатору для размещения буфета (п. 1.2. договора в редакции дополнительного соглашения N 20 от 26.06.2013).
В соответствии с п. 4.2.8. договора в редакции дополнительного соглашения N 20 от 26.06.2013, Арендатор обязуется не производить перепланировок и переоборудования объекта аренды, искажающих первоначальный вид арендуемого недвижимого имущества, вызванных потребностями Арендатора.
В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид арендуемого недвижимого имущества, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя.
В п. 7.2. договора в редакции дополнительного соглашения N 20 от 26.06.2013 предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя в судебном порядке, а именно:
- - если арендатор использует имущество с существенными либо неоднократными нарушениями условий договора, ухудшает имущество или использует его не по назначению, указанному в п. 1.2. договора (п. 7.2.1. договора);
- - если Арендатор не устранит существенные недостатки согласно п. 4.2.8. в срок, указанный в соответствующем письменном предупреждении (п. 7.2.5. договора).
В материалы дела представлена справка МУП "Белогорсктехинвентаризация" N 4056 от 25.11.2013 (т. 1, л.д. 43), согласно которой в результате выполненной перепланировки, фактическая площадь помещений к поэтажному плану N 12, 52 и части холла N 1, расположенных по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Больничная, 32, составляет: площадь помещения N 12-39,0 кв. м, площадь помещения N 52-17,8 кв. м, площадь части холла N 1-28,3 кв. м.
На основании указанной справки истец обратился в адрес арендатора с требованием (претензией) от 11.02.2014 исх. N 08-351.
Как следует из выкопировки из технического паспорта по состоянию на 03.03.2005 на объект - Больница N 1, расположенный по адресу г. Благовещенск, ул. Больничная, 32, стены (перегородки) указанного здания - крупнопанельные.
Согласно данным бухгалтерского учета за период с 01.01.2012 по 21.03.2014 строительные работы по капитальному или текущему ремонту холла, его реконструкции и перепланировке с расчетного счета ГБУЗ АО "Благовещенская ГКБ" сторонним организациям не оплачивались, что подтверждается служебной запиской заместителя главного бухгалтера учреждения N 001 от 21.03.2014.
На основании приказа министерства имущественных отношений Амурской области от 19.02.2014 N 114-ОД была проведена плановая проверка использования по назначению и сохранности областного имущества, находящегося в оперативном управлении государственного бюджетного учреждения здравоохранения Амурской области "Благовещенская городская клиническая больница", а также иного имущества, находящегося у него в пользовании, по результатам которой комиссией был составлен Акт от 07.03.2014.
Согласно п. 2.4. раздела 2 указанного Акта в ходе проверки здания больницы N 1 - Лечебный корпус, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Больничная, 32, нежилых помещений общей площадью 56,8 кв. м (N 12 литера А1-6, N 52 литера А1 на первом этаже), переданных в аренду ООО "Рестера" в соответствии с договором аренды от 24.09.2012 N 1 на срок с 24.09.2012 по 24.09.2017 для использования под буфет, установлено, что ООО "Рестера" самовольно использует часть помещения N 1 первого этажа литера А1-6, установив дополнительные перегородки из ГВЛ. В результате значительно увеличилась площадь занимаемых обществом помещений и составила 85,1 кв. м. Помещение используется по назначению, указанному в договоре. Иных лиц, использующих помещения, в ходе проверки не выявлено.
Оценив вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности факта перепланировки ответчиком арендуемого помещения в отсутствие согласования с арендодателем.
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не представил доказательств существенного ухудшения арендуемых помещений и возникновения в результате действий ответчика по перепланировке угрозы целостности здания; доказательств того, что перепланировка помещений существенно нарушила назначение помещений или в целом здания, либо повлекла для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; а также доказательств того, что в результате перепланировки помещения ему причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду, а также доказательств неоднократного нарушения ответчиком условий договора аренды N 1 от 24.09.2012.
Однако суд первой инстанции не учел следующее.
По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.
Из смысла указанных норм следует, что договор аренды может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, и в иных случаях, предусмотренных договором.
Арендатор, вопреки пункту 4.2.8. договора в редакции дополнительного соглашения N 20 от 26.06.2013, произвел перепланировку объекта аренды, при договорной площади объекта 56,8 кв. м фактически пользовался помещением площадью 85,1 кв. м при этом возникшую разницу не оплачивал. Кроме того, арендатор не представил доказательств, свидетельствующих о приведении арендуемого помещения в первоначальное состояние.
Исходя из вышеизложенного, следует, что на момент рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций ответчик не предпринял никаких действий, направленных на исправление сложившейся ситуации и устранение обстоятельств, послуживших основанием для обращения в суд.
Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание недобросовестное поведение ответчика по отношению к истцу, выразившееся в самовольном демонтаже внутренних перегородок и вызванном потребностями арендатора последующим занятием не предусмотренной договором площади без согласования с арендодателем, заключения договорных отношений либо попыток урегулирования возникшего спора.
Кроме того, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, поскольку спорное помещение по своему назначению является буфетом и расположено в больнице, то к нему имеет доступ неограниченный круг лиц, соответственно, самостоятельное внесение изменений в конфигурацию помещения путем демонтажа внутренних перегородок, состоящих из бетонных плит, без необходимого согласования с проектными организациями может повлечь за собой общественно-опасные последствия.
Поскольку обязанность арендатора не производить перепланировок и переоборудования спорного помещения установлена дополнительным соглашением к договору аренды, а нарушение данного условия подтверждается материалами дела, то вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды не соответствует установленным по делу обстоятельствам и представленным в дело доказательствам.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба заявлена обоснованно и подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 11 апреля 2014 года по делу N А04-941/2014 отменить. Апелляционную жалобу удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 1 от 24.09.2012 г.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Ф.КАРАСЕВ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)