Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатором не исполнены обязательства по внесению арендной платы, оплате водоснабжения, водоотведения, электроэнергии.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Спиридонов А.Е.
Судья Иванова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего судьи Спиридонова А.Е.,
судей Нестеровой Л.В., Юркиной И.В.,
при секретаре судебного заседания И.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Л. к В. о взыскании долга, поступившее по апелляционной жалобе В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары от 06 октября 2014 года.
Заслушав доклад судьи Спиридонова А.Е., судебная коллегия
установила:
Л. обратился в суд с указанным иском к В., после уточнения своих требований мотивировав их тем, что 15.06.2010 между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, находящего по адресу: <...>, гараж N <...>, площадью <...> кв. м сроком на один год, для использования под ремонт легковых автомобилей. В дальнейшем срок действия договора продлевался сторонами до 31 декабря 2012 года. С 31 декабря 2012 года был заключен новый договор, которым была также предусмотрена аренда нежилого помещения по адресу: <...>, гараж N <...> площадью <...> кв. м. Ответчик свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял. Тем не менее, 01 января 2014 года Л. заключил с В. договор аренды сроком на 3 месяца, предметом которого являлись нежилые помещения, находящиеся по адресу: <...>, гараж N <...>, площадью <...> кв. м и по адресу: <...>, гараж N <...>, площадью <...> кв. м. Размер арендной платы был установлен сторонами в <...> руб. Тем же договором была определена сумма долга арендатора В. по предыдущим договорам аренды в размере <...> руб. с расчетом по состоянию на 31 марта 2014 года. Однако ответчик ни разу не оплатил аренду за использование предоставленного помещения, сами помещения не освободил. 12 апреля 2014 года Л. срезал замки на нежилых помещениях, и все находящееся там имущество В. перевез в гараж N <...> по <...>. На основании изложенного Л. просил суд взыскать с В. долг в размере <...> руб., из них: <...> руб. задолженность по арендной плате по состоянию на 31.07.2014, неустойка (пени) по состоянию на 31.07.2014 в размере <...> руб., долг за водоснабжение и водоотведение в размере <...> руб., долг по оплате за электроэнергию в гараже N <...> в размере <...> руб., долг по оплате за электроэнергию в гараже N <...> в размере <...> руб., расходы по уплате госпошлины в размере <...> руб. Также просил возложить на ответчика обязанность освободить нежилое помещение по адресу: <...>, гараж N <...>.
В суде первой инстанции Л. исковые требования поддержал по мотивам, изложенным в заявлении. В. исковые требования признал частично, представив свой расчет задолженности.
Решением Московского районного суда г. Чебоксары от 06 октября 2014 года (с учетом дополнительного решения того же суда от 17 декабря 2014 года) постановлено:
"Взыскать с В. в пользу Л. задолженность по арендной плате по состоянию на 31.07.2014 г. в размере <...> руб., пени за просрочку оплаты по состоянию на 31.07.2014 г. в размере <...> руб.; задолженность по оплате водоснабжения и водоотведения в размере <...> руб.; задолженность по оплате за электроэнергию в гараже N <...> в размере <...> руб.; задолженность по оплате за электроэнергию в гараже N <...> в размере <...> руб.; а также возврат уплаченной госпошлины в размере <...> руб.
Л. во взыскании оставшейся части неустойки (пени) за просрочку внесения арендной платы на основании п. 4.2 договора от 01.01.2014 г., отказать.
Обязать В. в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу освободить нежилое помещение - гараж N <...>, расположенный по адресу: <...> в ГК "..." от своего имущества".
Суд постановил указанное выше решение, исходя при этом из того, что В. ненадлежащим образом исполнил обязательства, установленные договором аренды, в связи с чем за ним имеется долг по арендной плате и иным платежам в указанном размере.
Решение обжаловано В., который в апелляционной жалобе поставил вопрос об отмене решения в части взыскания арендной платы за период с апреля по июль 2014 года и неустойки по тем мотивам, что соглашения о продлении договора аренды на период после 31.03.2014 между сторонами не заключалось, передаточный акт не составлялся; с апреля 2014 года ответчик был лишен Л. возможности использовать недвижимое имущество; суд недостаточно уменьшил неустойку в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
В суде апелляционной инстанции представитель В. - К. апелляционную жалобу поддержала; Л. просил обжалуемое судебное постановление оставить без изменения.
Остальные участвующие в деле лица, будучи извещенными по имеющимся в деле почтовым адресам, в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки суду не сообщили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело без их участия.
Проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию судом первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что 15 июня 2010 года между Л. как арендодателем и В. как арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения - гаража N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, сроком по 31 декабря 2010 года.
В последующем, 31 декабря 2012 года между Л. и В. был заключен договор аренды нежилых помещений гаража N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, и гаража N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, на срок до 31 декабря 2013 года.
01 января 2014 года между Л. и В. вновь был заключен договор аренды указанных нежилых помещений на срок до 31 марта 2014 года, согласно условиям которого арендатор обязался ежемесячно не позднее 4 числа каждого месяца уплачивать арендную плату в размере <...> руб.; в случае просрочки арендной платы взимается неустойка в размере <...> руб. в день независимо от суммы долга. Тем же договором установлено, что долг по договору аренды от 31.12.2012 составляет <...> руб. с расчетом по 31.03.2014, из которых пени (неустойка) по ранее заключенным договорам - <...> руб.
Поскольку доказательств внесения платежей, предусмотренных договором аренды от 01 января 2014 года, ответчиком представлено не было, руководствуясь ст. 330, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований Л. о взыскании с В. как с арендатора долга по арендной плате за период до 31 июля 2014 года, а также неустойки.
Что касается доводов апелляционной жалобы В., то судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (статья 610 ГК РФ). При этом закон не требует в таких случаях вновь составлять передаточный акт в порядке, предусмотренном ст. 655 ГК РФ.
Судебная коллегия не находит оснований не соглашаться и с выводами суда первой инстанции относительно снижения подлежащей взысканию неустойки до суммы <...> руб., поскольку в указанной части они мотивированы и соответствуют требованиям ст. 333 ГК РФ.
Так, неустойка в размере <...> руб., как указано выше, согласована сторонами в договоре от 01.01.2014 за предшествующий период времени; подлежащая уплате неустойка в размере <...> руб. в день за период с 01.01.2014 до 31.03.2014 уменьшена судом до общей суммы <...> руб.
При таких обстоятельствах следует признать, что перечисленные доводы апелляционной жалобы не опровергают установленных судом обстоятельств и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального или процессуального права, в связи с чем не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.
Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы ответчика о том, что с апреля 2014 года ответчик был лишен Л. возможности использовать переданное ему в аренду недвижимое имущество.
Действительно, из объяснений сторон следует, что 12 апреля 2014 года Л. срезал замки на арендованных ответчиком нежилых помещениях, и перевез все находящееся там имущество В. в гараж N <...> по <...>, возможности пользоваться которым у последнего фактически не имелось.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
По смыслу указанных норм на арендатора не может быть возложена обязанность уплачивать арендную плату за тот период, когда он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом по вине арендодателя.
При таких обстоятельствах исковые требования Л. о взыскании арендной платы за период после 12.04.2014 следует признать необоснованными.
Общий размер арендной платы, исходя из условий договора аренды от 01.01.2014 за период до 12.04.2014, с учетом согласованного сторонами по состоянию на 31.03.2014 долга <...> руб. (за вычетом неустойки <...> руб.) составит: <...> руб. + (<...> руб. / 31 * 12 дней) = <...> руб.
Поскольку в указанной части судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, обжалуемое решение подлежит соответствующему изменению.
Руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, судебная коллегия также изменяет и размер расходов по уплате государственной пошлины, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь изложенным, ст. 199, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
изменить решение Московского районного суда г. Чебоксары от 06 октября 2014 года в части взыскания с В. в пользу Л. задолженности по арендной плате и возврату уплаченной госпошлины и взыскать с В. в пользу Л. задолженность по арендной плате в сумме <...> руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме <...> руб. <...> коп., отказав в удовлетворении исковых требований Л. к В. о взыскании арендной платы за период с 13 апреля 2014 года по 31 июля 2014 года.
В остальной части оставить без удовлетворения апелляционную жалобу В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары от 06 октября 2014 года.
Председательствующий
А.Е.СПИРИДОНОВ
Судьи
Л.В.НЕСТЕРОВА
И.В.ЮРКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 11.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-821/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатором не исполнены обязательства по внесению арендной платы, оплате водоснабжения, водоотведения, электроэнергии.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 марта 2015 г. по делу N 33-821/2015
Докладчик Спиридонов А.Е.
Судья Иванова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего судьи Спиридонова А.Е.,
судей Нестеровой Л.В., Юркиной И.В.,
при секретаре судебного заседания И.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Л. к В. о взыскании долга, поступившее по апелляционной жалобе В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары от 06 октября 2014 года.
Заслушав доклад судьи Спиридонова А.Е., судебная коллегия
установила:
Л. обратился в суд с указанным иском к В., после уточнения своих требований мотивировав их тем, что 15.06.2010 между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, находящего по адресу: <...>, гараж N <...>, площадью <...> кв. м сроком на один год, для использования под ремонт легковых автомобилей. В дальнейшем срок действия договора продлевался сторонами до 31 декабря 2012 года. С 31 декабря 2012 года был заключен новый договор, которым была также предусмотрена аренда нежилого помещения по адресу: <...>, гараж N <...> площадью <...> кв. м. Ответчик свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял. Тем не менее, 01 января 2014 года Л. заключил с В. договор аренды сроком на 3 месяца, предметом которого являлись нежилые помещения, находящиеся по адресу: <...>, гараж N <...>, площадью <...> кв. м и по адресу: <...>, гараж N <...>, площадью <...> кв. м. Размер арендной платы был установлен сторонами в <...> руб. Тем же договором была определена сумма долга арендатора В. по предыдущим договорам аренды в размере <...> руб. с расчетом по состоянию на 31 марта 2014 года. Однако ответчик ни разу не оплатил аренду за использование предоставленного помещения, сами помещения не освободил. 12 апреля 2014 года Л. срезал замки на нежилых помещениях, и все находящееся там имущество В. перевез в гараж N <...> по <...>. На основании изложенного Л. просил суд взыскать с В. долг в размере <...> руб., из них: <...> руб. задолженность по арендной плате по состоянию на 31.07.2014, неустойка (пени) по состоянию на 31.07.2014 в размере <...> руб., долг за водоснабжение и водоотведение в размере <...> руб., долг по оплате за электроэнергию в гараже N <...> в размере <...> руб., долг по оплате за электроэнергию в гараже N <...> в размере <...> руб., расходы по уплате госпошлины в размере <...> руб. Также просил возложить на ответчика обязанность освободить нежилое помещение по адресу: <...>, гараж N <...>.
В суде первой инстанции Л. исковые требования поддержал по мотивам, изложенным в заявлении. В. исковые требования признал частично, представив свой расчет задолженности.
Решением Московского районного суда г. Чебоксары от 06 октября 2014 года (с учетом дополнительного решения того же суда от 17 декабря 2014 года) постановлено:
"Взыскать с В. в пользу Л. задолженность по арендной плате по состоянию на 31.07.2014 г. в размере <...> руб., пени за просрочку оплаты по состоянию на 31.07.2014 г. в размере <...> руб.; задолженность по оплате водоснабжения и водоотведения в размере <...> руб.; задолженность по оплате за электроэнергию в гараже N <...> в размере <...> руб.; задолженность по оплате за электроэнергию в гараже N <...> в размере <...> руб.; а также возврат уплаченной госпошлины в размере <...> руб.
Л. во взыскании оставшейся части неустойки (пени) за просрочку внесения арендной платы на основании п. 4.2 договора от 01.01.2014 г., отказать.
Обязать В. в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу освободить нежилое помещение - гараж N <...>, расположенный по адресу: <...> в ГК "..." от своего имущества".
Суд постановил указанное выше решение, исходя при этом из того, что В. ненадлежащим образом исполнил обязательства, установленные договором аренды, в связи с чем за ним имеется долг по арендной плате и иным платежам в указанном размере.
Решение обжаловано В., который в апелляционной жалобе поставил вопрос об отмене решения в части взыскания арендной платы за период с апреля по июль 2014 года и неустойки по тем мотивам, что соглашения о продлении договора аренды на период после 31.03.2014 между сторонами не заключалось, передаточный акт не составлялся; с апреля 2014 года ответчик был лишен Л. возможности использовать недвижимое имущество; суд недостаточно уменьшил неустойку в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
В суде апелляционной инстанции представитель В. - К. апелляционную жалобу поддержала; Л. просил обжалуемое судебное постановление оставить без изменения.
Остальные участвующие в деле лица, будучи извещенными по имеющимся в деле почтовым адресам, в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки суду не сообщили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело без их участия.
Проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию судом первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что 15 июня 2010 года между Л. как арендодателем и В. как арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения - гаража N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, сроком по 31 декабря 2010 года.
В последующем, 31 декабря 2012 года между Л. и В. был заключен договор аренды нежилых помещений гаража N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, и гаража N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, на срок до 31 декабря 2013 года.
01 января 2014 года между Л. и В. вновь был заключен договор аренды указанных нежилых помещений на срок до 31 марта 2014 года, согласно условиям которого арендатор обязался ежемесячно не позднее 4 числа каждого месяца уплачивать арендную плату в размере <...> руб.; в случае просрочки арендной платы взимается неустойка в размере <...> руб. в день независимо от суммы долга. Тем же договором установлено, что долг по договору аренды от 31.12.2012 составляет <...> руб. с расчетом по 31.03.2014, из которых пени (неустойка) по ранее заключенным договорам - <...> руб.
Поскольку доказательств внесения платежей, предусмотренных договором аренды от 01 января 2014 года, ответчиком представлено не было, руководствуясь ст. 330, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований Л. о взыскании с В. как с арендатора долга по арендной плате за период до 31 июля 2014 года, а также неустойки.
Что касается доводов апелляционной жалобы В., то судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (статья 610 ГК РФ). При этом закон не требует в таких случаях вновь составлять передаточный акт в порядке, предусмотренном ст. 655 ГК РФ.
Судебная коллегия не находит оснований не соглашаться и с выводами суда первой инстанции относительно снижения подлежащей взысканию неустойки до суммы <...> руб., поскольку в указанной части они мотивированы и соответствуют требованиям ст. 333 ГК РФ.
Так, неустойка в размере <...> руб., как указано выше, согласована сторонами в договоре от 01.01.2014 за предшествующий период времени; подлежащая уплате неустойка в размере <...> руб. в день за период с 01.01.2014 до 31.03.2014 уменьшена судом до общей суммы <...> руб.
При таких обстоятельствах следует признать, что перечисленные доводы апелляционной жалобы не опровергают установленных судом обстоятельств и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального или процессуального права, в связи с чем не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.
Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы ответчика о том, что с апреля 2014 года ответчик был лишен Л. возможности использовать переданное ему в аренду недвижимое имущество.
Действительно, из объяснений сторон следует, что 12 апреля 2014 года Л. срезал замки на арендованных ответчиком нежилых помещениях, и перевез все находящееся там имущество В. в гараж N <...> по <...>, возможности пользоваться которым у последнего фактически не имелось.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
По смыслу указанных норм на арендатора не может быть возложена обязанность уплачивать арендную плату за тот период, когда он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом по вине арендодателя.
При таких обстоятельствах исковые требования Л. о взыскании арендной платы за период после 12.04.2014 следует признать необоснованными.
Общий размер арендной платы, исходя из условий договора аренды от 01.01.2014 за период до 12.04.2014, с учетом согласованного сторонами по состоянию на 31.03.2014 долга <...> руб. (за вычетом неустойки <...> руб.) составит: <...> руб. + (<...> руб. / 31 * 12 дней) = <...> руб.
Поскольку в указанной части судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, обжалуемое решение подлежит соответствующему изменению.
Руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, судебная коллегия также изменяет и размер расходов по уплате государственной пошлины, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь изложенным, ст. 199, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
изменить решение Московского районного суда г. Чебоксары от 06 октября 2014 года в части взыскания с В. в пользу Л. задолженности по арендной плате и возврату уплаченной госпошлины и взыскать с В. в пользу Л. задолженность по арендной плате в сумме <...> руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме <...> руб. <...> коп., отказав в удовлетворении исковых требований Л. к В. о взыскании арендной платы за период с 13 апреля 2014 года по 31 июля 2014 года.
В остальной части оставить без удовлетворения апелляционную жалобу В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары от 06 октября 2014 года.
Председательствующий
А.Е.СПИРИДОНОВ
Судьи
Л.В.НЕСТЕРОВА
И.В.ЮРКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)