Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что не может оформить право собственности на спорное помещение, полученное им на основании договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Векшанова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда
в составе председательствующего Крятова А.Н.,
судей Русанова Р.А., Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания К.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Андриишина Д.В. гражданское дело по иску Бобрицкого <данные изъяты> к Открытому акционерному обществу "Мелиоратор", Администрации Мигнинского сельсовета Ермаковского района Красноярского края о признании права собственности на нежилое помещение и встречному исковому заявлению Администрации Мигнинского сельсовета Ермаковского района Красноярского края к Бобрицкому <данные изъяты> и Баевой <данные изъяты> о признании недействительной сделки купли-продажи нежилого помещения и применения последствий недействительной сделки,
по апелляционным жалобам представителя истца Б.Н. - Б.А.Н., ответчицы Б.Р. на решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 15 июля 2014 года, которым постановлено:
"Бобрицкому <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на нежилое помещение по адресу: <данные изъяты> площадью 66,3 квадратных метра отказать.
Требования Администрации Мигнинского сельсовета удовлетворить.
Признать недействительной сделку купли-продажи нежилого помещения по адресу: Красноярский край, <данные изъяты> общей площадью 66,3 квадратных метра, заключенную между Бобрицким <данные изъяты> и Баевой <данные изъяты>.
Применить последствия недействительной сделки. Право собственности Баевой <данные изъяты> на нежилое помещение по адресу: <данные изъяты> общей площадью 66,3 квадратных метра прекратить.
Решение суда является основанием для внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним",
установила:
Б.Н. обратился с исковыми требованиями к Открытому акционерному обществу "Мелиоратор" (далее - ОАО "Мелиоратор") о признании права собственности на нежилое помещение, мотивируя тем, что 07 июня 2010 года он заключил с ОАО "Мелиоратор" в лице председателя ликвидационной комиссии Б.А.А. договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, <данные изъяты> общей площадью 66,3 кв. м. В соответствии с п. 2.2 договора, Б.Н. оплатил стоимость указанного помещения в размере <данные изъяты> рублей, в подтверждение чего ссылается на квитанцию от 07 июня 2010 года. В тот же день ОАО "Мелиоратор" передало ему нежилое помещение по акту приема-передачи и ключи от помещения. На протяжении длительного периода времени истец на законных основаниях пользуется и владеет указанным нежилым помещением, вложил <данные изъяты> рублей на покупку строительных материалов и ремонт помещения по договору подряда. Истец не может оформить право собственности на принадлежащее ему помещение, поскольку оказалось, что ОАО "Мелиоратор" был неправомочен отчуждать имущество, ввиду отсутствия регистрации прав на указанное помещение в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Считает, что данное обстоятельство не является основанием к отказу в удовлетворении требований о признании права собственности на основании договора купли-продажи. Просил признать право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>.
Определением от 17 февраля 2014 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация Мигнинского сельсовета Ермаковского района Красноярского края.
Администрация Мигнинского сельсовета обратилась с встречными исковыми требованиями к Б.Н. и Б.Р. с учетом уточнений о признании недействительной сделки купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 66,3 кв. м, находящегося по адресу: <данные изъяты> заключенной 19 декабря 2013 года между Б.Н. и Б.Р., применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности Б.Р. на спорное нежилое помещение, мотивируя тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края по делу N <данные изъяты> от 15 мая 2012 года правопредшественнику Б.Н. - ОАО "Мелиоратор" отказано в признании права собственности на основании приобретательной давности на спорное помещение. Таким образом, в один и тот же период, два лица, заключивших сделку купли-продажи спорного имущества, обратились в разные суды с исками о признании за ними права собственности на одно и то же имущество, что могло привести к конкуренции решений разных судов. ОАО "Мелиоратор" после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Красноярского края в Ермаковском районном суде уже не возражает об удовлетворении исковых требований Б.Н. о признании права собственности на то же имущество, что, по мнению Администрации Мигнинского сельсовета, свидетельствуют о мнимости сделки купли-продажи между ОАО "Мелиоратор" и Б.Н. После вынесения решения Ермаковском районным судом от 14 декабря 2012 года о признании за Б.Н. права собственности на спорное помещение, 19 декабря 2013 года данное помещение по договору купли-продажи продано Б.Н. Б.Р., право собственности которой зарегистрировано 21 января 2014 года. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 27 января 2014 года решение +районного суда от 14 декабря 2012 года отменено с направлением дела в суд первой инстанции для рассмотрения по существу. Заключенный 19 декабря 2013 года договор купли-продажи спорного имущества между Бобрицким Н А. и Б.Р. является недействительной сделкой в силу ее ничтожности, так как продавец Б.Н. не являлся собственником продаваемого имущества и на момент совершения сделки он знал о поданной апелляционной жалобе на решение Ермаковского районного суда от 14 декабря 2012 года. Охраняемый законом интерес Администрации Мигнинского сельсовета в признании сделки купли-продажи спорного имущества от 19 декабря 2013 года недействительной состоит в том, что в силу положений ст. 225 ГК РФ спорное имущество изначально являлось бесхозяйным и подлежащим постановке на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Судом первой инстанции постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель Б.Н. - Б.А.Н. просит решение отменить, ссылаясь на доводы и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении и мотивируя тем, что в пяти предварительных судебных заседаниях на стороне представителя Мигнинской сельской администрации участвовала К.Н., которая является родственницей председательствующего судьи Векшановой Н.А., рассматривающей настоящее дело и принявшей по нему решение. Только в последнем судебном заседании Мигнинская сельская администрация произвела замену представителя К.Н. на М. Однако суд умолчал о родственных отношениях с представителем ответчика. О том, что представитель ответчика приходится родственницей судьи, Б.Н. узнал после вынесения решения, в связи с чем, не мог ранее заявить об отводе судьи. Заявленный в качестве свидетеля председатель ликвидационной комиссии ОАО "Мелиоратор" - Б.А.А., с которым Б.Н. заключал договор, в суд вызван не был. Выдаваемые ранее Мигнинским сельсоветом справки, подписанные главой администрации, для ОАО "Мелиоратор" по оформлению в БТИ технической документации на спорное нежилое помещение, свидетельствуют о том, что ОАО "Мелиоратор" владеет спорным недвижимым имуществом. Также Мигнинская администрация присваивала почтовый адрес спорному нежилому помещению, которое с 1994 года согласно документам принадлежало ОАО "Мелиоратор" и стояло на его балансе. Поскольку ОАО "Мелиоратор" ликвидировано, это обстоятельство является основанием прекращения производства по делу. Выводы суда об осведомленности Б.Н. об отсутствии у ОАО "Мелиоратор" права на распоряжение имуществом ничем не обоснованы. Б.Н. оформил право собственности на нежилое помещение расположенное по адресу <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> от 18.04.2011 г. Мигнинская сельская администрация предоставила суду кадастровый паспорт на нежилое помещение расположенное в <данные изъяты>. <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> от 05 марта 2014 г., которая была поставлена на учет как бесхозяйный объект. Суд не стал разбираться в том, что речь идет о разных объектах недвижимого имущества. Вывод суда о том, что Б.Р. не является добросовестным приобретателем, является необоснованным. При постановке на учет помещения как бесхозяйного его собственником фактически являлся Б.Н. Также суд не учел, что при постановке на учет помещения в качестве бесхозяйного существовало ОАО Мелиоратор, которое фактически с 1994 года являлось его собственником, владело и распоряжалось им и было ликвидировано только в 2014 году. Постановка спорного помещения на учет как бесхозяйного была произведена незаконно, в связи с чем, Администрация Мигнинского сельсовета не является надлежащим ответчиком и не являлась стороной договора, не имела права заявлять встречный иск.
В апелляционной жалобе Б.Р. просит решение отменить, мотивируя тем, что она является добросовестным приобретателем. При совершении сделки с Бобрицким Н.А, Б.Р. были предъявлены все документы, подтверждающие законность владения имуществом. На период совершения сделки спорное имущество под запретом, арестом не состояло, не было обременено, что Б.Р. лично проверяла в регистрационной службе. Вывод суда о том, что Б.Р. должна была знать об отсутствии у Б.Н. права отчуждать имущество, никакими фактами не подтвержден. Если бы Б.Р. знала о наличии ограничений, она не согласилась бы покупать спорное недвижимое имущество.
Участвующие в деле лица были извещены о времени и месте рассмотрения дела путем направления судебных извещений заказными письмами с уведомлением по имеющимся в материалах дела адресам, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ, полагает, что неявка кого-либо из участвующих в деле лиц не является препятствием для рассмотрения дела.
Проверив материалы дела в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, выслушав представителя истца Б.Н. - Б.А.Н., представителя ответчицы Б.Р. - Б.О., поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.
В статье 8 Гражданского кодекса РФ приведены основания возникновения гражданских прав, в числе которых названы сделки.
Двух- или многосторонние сделки именуются договорами (ст. 154 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (п. 1).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2).
Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2013 года, также предусматривалось, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статьей 209 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случаях и в порядке, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (п. 3 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).
Из вышеприведенных нормативных положений следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавцом может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом. Условием действительности договора является соответствие воли собственника действиям по отчуждению имущества.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01 сентября 2013 года сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей с 01 сентября 2013 года, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 07 июня 2010 года между ОАО "Мелиоратор" (продавцом) в лице председателя ликвидационной комиссии Б.А.А. и Б.Н. (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты> общей площадью 66,3 кв. м, по условиям которого указанное нежилое помещение было передано в собственность Б.Н.
В дальнейшем в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности на спорное нежилое помещение, ОАО "Мелиоратор" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском о признании права собственности в порядке приобретательной давности.
Исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Красноярского края 15 сентября 2011 года.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15 мая 2012 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2012 года, в иске ОАО "Мелиоратор" о признании права собственности на спорное нежилое помещение в порядке приобретательной давности отказано.
23 января 2013 года в отношении ОАО "Мелиоратор" в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности.
27 ноября 2012 года Б.Н. обратился в суд с настоящим иском.
Решением Ермаковского районного суда от 14 декабря 2012 года, вынесенном по настоящему делу, за Б.Н. было признано право собственности на спорное нежилое помещение.
03 апреля 2013 года на основании вышеуказанного решения право собственности Б.Н. было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
19 декабря 2013 года между Б.Н. (продавцом) и Б.Р. (покупателем) был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, в соответствии с которым данное помещение было передано в собственность Б.Р., право собственности которой было зарегистрировано в ЕГРП 21 января 2014 года.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским дела Красноярского краевого суда от 27 января 2014 года решение Ермаковского районного суда от 14 декабря 2012 года, которым за Б.Н. признано право собственности на спорное нежилое помещение, было отменено с направлением дела в суд первой инстанции.
08 июля 2013 года Администрация Мигнинского сельсовета обратилась в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о принятии на учет бесхозяйного объекта недвижимости. по адресу <данные изъяты>
Суд первой инстанции на основании исследования кадастрового паспорта указанного помещения и пояснений инженера-землеустроителя ООО "Олимп" А., установил, что помещение, поставленное на учет как бесхозяйное, и помещение, в отношении которого заявлен иск Б.Н. по настоящему делу являются одним и тем же объектом недвижимости.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Б.Н. о признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции правильно руководствовался ст. 168 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что сделка купли-продажи, заключенная между Б.Н. и ОАО "Мелиоратор", не повлекла юридических последствий в виде возникновения у Б.Н. права собственности на спорное нежилое помещение, поскольку такое право отсутствовало у ОАО "Мелиоратор", которое в силу этого не имело права распоряжаться спорным имуществом (отчуждать в собственность Б.Н.).
Признавая на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ недействительной в силу ничтожности сделку купли-продажи между Б.Н. и Б.Р., суд первой инстанции также правильно исходил из того, что в силу недействительности предыдущей сделки у Б.Н. не возникли правомочия собственника в отношении спорного нежилого помещения, в связи с чем, право собственности на нежилое помещение не могло возникнуть у Б.Р. на основании указанного договора купли-продажи.
Применяя последствия недействительности сделки, суд прекратил право собственности Б.Р. на спорное нежилое помещение.
Судебная коллегия полагает согласиться с вышеприведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствует фактическим обстоятельствам дела и основаны на подлежащих применению нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Вышеуказанные сделки по продаже спорного нежилого помещения, в отношении которого у продавцов отсутствовало и не возникло право собственности, нарушают вышеприведенные требования закона и охраняемые законом интересы Администрации Мигнинского сельсовета.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
В материалах дела отсутствуют доказательства возникновения и существования у ОАО "Мелиоратор" права собственности на спорное нежилое помещение.
Справка, подписанная председателем ликвидационной комиссии ОАО "Мелиоратор" о том, что спорное помещение состояло на балансе указанного общества с 1994 года, сама по себе не является достаточным доказательством права собственности.
Поскольку ОАО "Мелиоратор" изначально не являлось собственником спорного имущества и в связи с этим совершаемые сделки вследствие их ничтожности не повлекли возникновения права собственности у покупателей (Б.Н., Б.Р.), осведомленность либо неосведомленность покупателей об отсутствии у продавца на момент совершения сделки законного права собственности в отношении передаваемого имущества в данном случае не имеет правового значения, в связи с чем, доводы апелляционных жалоб о том, что Б.Р. является добросовестным приобретателем, не являются основанием для отмены решения.
Судебная коллегия не принимает доводы апелляционной жалобы о том, что суд не вызвал для допроса в качестве свидетеля Б.А.А., поскольку из протокола судебного заседания от 15 июня 2014 года следует, что участвующие в деле лица такого ходатайства не заявляли о допросе Б.А.А. суд не просили.
Доводы апелляционной жалобы об осведомленности Администрации Мигнинского сельсовета о том, что ранее спорное нежилое помещение использовалось ОАО "Мелиоратор", не являются основанием для отмены решения, поскольку данные обстоятельства не свидетельствует о владении ОАО "Мелиоратор" спорным помещением на праве собственности и сама по себе такая осведомленность не имеет правового значения для разрешения настоящего дела.
Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для прекращения производства по делу в связи с ликвидацией ОАО "Мелиоратор" основаны на неправильном толковании закона, поскольку в деле помимо ответчика ОАО "Мелиоратор" в качестве соответчика привлечена Администрация Мигнинского сельсовета, которая предъявила встречный иск.
Также являются основанными на неправильном толковании закона доводы апелляционной жалобы о незаконности привлечения к участию в деле в качестве соответчика Администрацию Мигнинского сельсовета и принятие от этого лица встречного иска, поскольку исходя из характера спорного правоотношения и нахождения спорного объекта на территории п. Мигна, рассмотрение дела без привлечения Администрации Мигнинского сельсовета являлось невозможным, так как повлекло бы нарушение прав Администрации и жителей п. Мигна, в интересах которых орган местного самоуправления осуществляет полномочия по владению и распоряжению муниципальным жилым и нежилым фондом.
Судебная коллегия не принимает доводы апелляционной жалобы, мотивированные ссылкой на родственные отношения судьи первой инстанции и представителя Администрации Мигнинского сельсовета, как на наличие оснований для отвода судьи, поскольку вышеуказанные доводы являются голословными и не подтвержденными какими-либо доказательствами. Кроме того, учитывая закрепленные в статье 157 Гражданского процессуального кодекса РФ правила непосредственности и непрерывности судебного разбирательства, данные доводы не являются поводом для отмены решения, поскольку из апелляционной жалобы следует, что в судебном заседании, в котором было вынесено решение, присутствовал другой представитель Администрации Мигнинского сельсовета.
Другие доводы апелляционных жалоб, направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку они являлись предметом судебного разбирательства, судом тщательно исследовались и в решении им дана надлежащая оценка. Имеющимся в деле доказательствам судом первой инстанции дана надлежащая мотивированная оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, результаты которой приведены в решении. По существу доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда, оснований для которой не имеется, каких-либо доказательств, опровергающих выводы суда, в жалобе не приведено, в связи с чем, они не могут явиться основанием для отмены решения. Выводы суда не противоречат фактическим обстоятельствам дела. Материальный закон применен судом правильно, нарушений норм гражданского процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения, судом не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 15 июля 2014 года - оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя истца Б.Н. - Б.А.Н., ответчицы Б.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 08.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-9622
Требование: О признании права собственности на нежилое помещение.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что не может оформить право собственности на спорное помещение, полученное им на основании договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 октября 2014 г. по делу N 33-9622
Судья Векшанова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда
в составе председательствующего Крятова А.Н.,
судей Русанова Р.А., Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания К.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Андриишина Д.В. гражданское дело по иску Бобрицкого <данные изъяты> к Открытому акционерному обществу "Мелиоратор", Администрации Мигнинского сельсовета Ермаковского района Красноярского края о признании права собственности на нежилое помещение и встречному исковому заявлению Администрации Мигнинского сельсовета Ермаковского района Красноярского края к Бобрицкому <данные изъяты> и Баевой <данные изъяты> о признании недействительной сделки купли-продажи нежилого помещения и применения последствий недействительной сделки,
по апелляционным жалобам представителя истца Б.Н. - Б.А.Н., ответчицы Б.Р. на решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 15 июля 2014 года, которым постановлено:
"Бобрицкому <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на нежилое помещение по адресу: <данные изъяты> площадью 66,3 квадратных метра отказать.
Требования Администрации Мигнинского сельсовета удовлетворить.
Признать недействительной сделку купли-продажи нежилого помещения по адресу: Красноярский край, <данные изъяты> общей площадью 66,3 квадратных метра, заключенную между Бобрицким <данные изъяты> и Баевой <данные изъяты>.
Применить последствия недействительной сделки. Право собственности Баевой <данные изъяты> на нежилое помещение по адресу: <данные изъяты> общей площадью 66,3 квадратных метра прекратить.
Решение суда является основанием для внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним",
установила:
Б.Н. обратился с исковыми требованиями к Открытому акционерному обществу "Мелиоратор" (далее - ОАО "Мелиоратор") о признании права собственности на нежилое помещение, мотивируя тем, что 07 июня 2010 года он заключил с ОАО "Мелиоратор" в лице председателя ликвидационной комиссии Б.А.А. договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, <данные изъяты> общей площадью 66,3 кв. м. В соответствии с п. 2.2 договора, Б.Н. оплатил стоимость указанного помещения в размере <данные изъяты> рублей, в подтверждение чего ссылается на квитанцию от 07 июня 2010 года. В тот же день ОАО "Мелиоратор" передало ему нежилое помещение по акту приема-передачи и ключи от помещения. На протяжении длительного периода времени истец на законных основаниях пользуется и владеет указанным нежилым помещением, вложил <данные изъяты> рублей на покупку строительных материалов и ремонт помещения по договору подряда. Истец не может оформить право собственности на принадлежащее ему помещение, поскольку оказалось, что ОАО "Мелиоратор" был неправомочен отчуждать имущество, ввиду отсутствия регистрации прав на указанное помещение в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Считает, что данное обстоятельство не является основанием к отказу в удовлетворении требований о признании права собственности на основании договора купли-продажи. Просил признать право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>.
Определением от 17 февраля 2014 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация Мигнинского сельсовета Ермаковского района Красноярского края.
Администрация Мигнинского сельсовета обратилась с встречными исковыми требованиями к Б.Н. и Б.Р. с учетом уточнений о признании недействительной сделки купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 66,3 кв. м, находящегося по адресу: <данные изъяты> заключенной 19 декабря 2013 года между Б.Н. и Б.Р., применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности Б.Р. на спорное нежилое помещение, мотивируя тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края по делу N <данные изъяты> от 15 мая 2012 года правопредшественнику Б.Н. - ОАО "Мелиоратор" отказано в признании права собственности на основании приобретательной давности на спорное помещение. Таким образом, в один и тот же период, два лица, заключивших сделку купли-продажи спорного имущества, обратились в разные суды с исками о признании за ними права собственности на одно и то же имущество, что могло привести к конкуренции решений разных судов. ОАО "Мелиоратор" после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Красноярского края в Ермаковском районном суде уже не возражает об удовлетворении исковых требований Б.Н. о признании права собственности на то же имущество, что, по мнению Администрации Мигнинского сельсовета, свидетельствуют о мнимости сделки купли-продажи между ОАО "Мелиоратор" и Б.Н. После вынесения решения Ермаковском районным судом от 14 декабря 2012 года о признании за Б.Н. права собственности на спорное помещение, 19 декабря 2013 года данное помещение по договору купли-продажи продано Б.Н. Б.Р., право собственности которой зарегистрировано 21 января 2014 года. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 27 января 2014 года решение +районного суда от 14 декабря 2012 года отменено с направлением дела в суд первой инстанции для рассмотрения по существу. Заключенный 19 декабря 2013 года договор купли-продажи спорного имущества между Бобрицким Н А. и Б.Р. является недействительной сделкой в силу ее ничтожности, так как продавец Б.Н. не являлся собственником продаваемого имущества и на момент совершения сделки он знал о поданной апелляционной жалобе на решение Ермаковского районного суда от 14 декабря 2012 года. Охраняемый законом интерес Администрации Мигнинского сельсовета в признании сделки купли-продажи спорного имущества от 19 декабря 2013 года недействительной состоит в том, что в силу положений ст. 225 ГК РФ спорное имущество изначально являлось бесхозяйным и подлежащим постановке на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Судом первой инстанции постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель Б.Н. - Б.А.Н. просит решение отменить, ссылаясь на доводы и обстоятельства, изложенные в исковом заявлении и мотивируя тем, что в пяти предварительных судебных заседаниях на стороне представителя Мигнинской сельской администрации участвовала К.Н., которая является родственницей председательствующего судьи Векшановой Н.А., рассматривающей настоящее дело и принявшей по нему решение. Только в последнем судебном заседании Мигнинская сельская администрация произвела замену представителя К.Н. на М. Однако суд умолчал о родственных отношениях с представителем ответчика. О том, что представитель ответчика приходится родственницей судьи, Б.Н. узнал после вынесения решения, в связи с чем, не мог ранее заявить об отводе судьи. Заявленный в качестве свидетеля председатель ликвидационной комиссии ОАО "Мелиоратор" - Б.А.А., с которым Б.Н. заключал договор, в суд вызван не был. Выдаваемые ранее Мигнинским сельсоветом справки, подписанные главой администрации, для ОАО "Мелиоратор" по оформлению в БТИ технической документации на спорное нежилое помещение, свидетельствуют о том, что ОАО "Мелиоратор" владеет спорным недвижимым имуществом. Также Мигнинская администрация присваивала почтовый адрес спорному нежилому помещению, которое с 1994 года согласно документам принадлежало ОАО "Мелиоратор" и стояло на его балансе. Поскольку ОАО "Мелиоратор" ликвидировано, это обстоятельство является основанием прекращения производства по делу. Выводы суда об осведомленности Б.Н. об отсутствии у ОАО "Мелиоратор" права на распоряжение имуществом ничем не обоснованы. Б.Н. оформил право собственности на нежилое помещение расположенное по адресу <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> от 18.04.2011 г. Мигнинская сельская администрация предоставила суду кадастровый паспорт на нежилое помещение расположенное в <данные изъяты>. <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> от 05 марта 2014 г., которая была поставлена на учет как бесхозяйный объект. Суд не стал разбираться в том, что речь идет о разных объектах недвижимого имущества. Вывод суда о том, что Б.Р. не является добросовестным приобретателем, является необоснованным. При постановке на учет помещения как бесхозяйного его собственником фактически являлся Б.Н. Также суд не учел, что при постановке на учет помещения в качестве бесхозяйного существовало ОАО Мелиоратор, которое фактически с 1994 года являлось его собственником, владело и распоряжалось им и было ликвидировано только в 2014 году. Постановка спорного помещения на учет как бесхозяйного была произведена незаконно, в связи с чем, Администрация Мигнинского сельсовета не является надлежащим ответчиком и не являлась стороной договора, не имела права заявлять встречный иск.
В апелляционной жалобе Б.Р. просит решение отменить, мотивируя тем, что она является добросовестным приобретателем. При совершении сделки с Бобрицким Н.А, Б.Р. были предъявлены все документы, подтверждающие законность владения имуществом. На период совершения сделки спорное имущество под запретом, арестом не состояло, не было обременено, что Б.Р. лично проверяла в регистрационной службе. Вывод суда о том, что Б.Р. должна была знать об отсутствии у Б.Н. права отчуждать имущество, никакими фактами не подтвержден. Если бы Б.Р. знала о наличии ограничений, она не согласилась бы покупать спорное недвижимое имущество.
Участвующие в деле лица были извещены о времени и месте рассмотрения дела путем направления судебных извещений заказными письмами с уведомлением по имеющимся в материалах дела адресам, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ, полагает, что неявка кого-либо из участвующих в деле лиц не является препятствием для рассмотрения дела.
Проверив материалы дела в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, выслушав представителя истца Б.Н. - Б.А.Н., представителя ответчицы Б.Р. - Б.О., поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения.
В статье 8 Гражданского кодекса РФ приведены основания возникновения гражданских прав, в числе которых названы сделки.
Двух- или многосторонние сделки именуются договорами (ст. 154 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (п. 1).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2).
Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01 марта 2013 года, также предусматривалось, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статьей 209 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случаях и в порядке, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (п. 3 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).
Из вышеприведенных нормативных положений следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавцом может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом. Условием действительности договора является соответствие воли собственника действиям по отчуждению имущества.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01 сентября 2013 года сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей с 01 сентября 2013 года, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 07 июня 2010 года между ОАО "Мелиоратор" (продавцом) в лице председателя ликвидационной комиссии Б.А.А. и Б.Н. (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты> общей площадью 66,3 кв. м, по условиям которого указанное нежилое помещение было передано в собственность Б.Н.
В дальнейшем в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности на спорное нежилое помещение, ОАО "Мелиоратор" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском о признании права собственности в порядке приобретательной давности.
Исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Красноярского края 15 сентября 2011 года.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15 мая 2012 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2012 года, в иске ОАО "Мелиоратор" о признании права собственности на спорное нежилое помещение в порядке приобретательной давности отказано.
23 января 2013 года в отношении ОАО "Мелиоратор" в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности.
27 ноября 2012 года Б.Н. обратился в суд с настоящим иском.
Решением Ермаковского районного суда от 14 декабря 2012 года, вынесенном по настоящему делу, за Б.Н. было признано право собственности на спорное нежилое помещение.
03 апреля 2013 года на основании вышеуказанного решения право собственности Б.Н. было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
19 декабря 2013 года между Б.Н. (продавцом) и Б.Р. (покупателем) был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, в соответствии с которым данное помещение было передано в собственность Б.Р., право собственности которой было зарегистрировано в ЕГРП 21 января 2014 года.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским дела Красноярского краевого суда от 27 января 2014 года решение Ермаковского районного суда от 14 декабря 2012 года, которым за Б.Н. признано право собственности на спорное нежилое помещение, было отменено с направлением дела в суд первой инстанции.
08 июля 2013 года Администрация Мигнинского сельсовета обратилась в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о принятии на учет бесхозяйного объекта недвижимости. по адресу <данные изъяты>
Суд первой инстанции на основании исследования кадастрового паспорта указанного помещения и пояснений инженера-землеустроителя ООО "Олимп" А., установил, что помещение, поставленное на учет как бесхозяйное, и помещение, в отношении которого заявлен иск Б.Н. по настоящему делу являются одним и тем же объектом недвижимости.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Б.Н. о признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции правильно руководствовался ст. 168 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что сделка купли-продажи, заключенная между Б.Н. и ОАО "Мелиоратор", не повлекла юридических последствий в виде возникновения у Б.Н. права собственности на спорное нежилое помещение, поскольку такое право отсутствовало у ОАО "Мелиоратор", которое в силу этого не имело права распоряжаться спорным имуществом (отчуждать в собственность Б.Н.).
Признавая на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ недействительной в силу ничтожности сделку купли-продажи между Б.Н. и Б.Р., суд первой инстанции также правильно исходил из того, что в силу недействительности предыдущей сделки у Б.Н. не возникли правомочия собственника в отношении спорного нежилого помещения, в связи с чем, право собственности на нежилое помещение не могло возникнуть у Б.Р. на основании указанного договора купли-продажи.
Применяя последствия недействительности сделки, суд прекратил право собственности Б.Р. на спорное нежилое помещение.
Судебная коллегия полагает согласиться с вышеприведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствует фактическим обстоятельствам дела и основаны на подлежащих применению нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Вышеуказанные сделки по продаже спорного нежилого помещения, в отношении которого у продавцов отсутствовало и не возникло право собственности, нарушают вышеприведенные требования закона и охраняемые законом интересы Администрации Мигнинского сельсовета.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
В материалах дела отсутствуют доказательства возникновения и существования у ОАО "Мелиоратор" права собственности на спорное нежилое помещение.
Справка, подписанная председателем ликвидационной комиссии ОАО "Мелиоратор" о том, что спорное помещение состояло на балансе указанного общества с 1994 года, сама по себе не является достаточным доказательством права собственности.
Поскольку ОАО "Мелиоратор" изначально не являлось собственником спорного имущества и в связи с этим совершаемые сделки вследствие их ничтожности не повлекли возникновения права собственности у покупателей (Б.Н., Б.Р.), осведомленность либо неосведомленность покупателей об отсутствии у продавца на момент совершения сделки законного права собственности в отношении передаваемого имущества в данном случае не имеет правового значения, в связи с чем, доводы апелляционных жалоб о том, что Б.Р. является добросовестным приобретателем, не являются основанием для отмены решения.
Судебная коллегия не принимает доводы апелляционной жалобы о том, что суд не вызвал для допроса в качестве свидетеля Б.А.А., поскольку из протокола судебного заседания от 15 июня 2014 года следует, что участвующие в деле лица такого ходатайства не заявляли о допросе Б.А.А. суд не просили.
Доводы апелляционной жалобы об осведомленности Администрации Мигнинского сельсовета о том, что ранее спорное нежилое помещение использовалось ОАО "Мелиоратор", не являются основанием для отмены решения, поскольку данные обстоятельства не свидетельствует о владении ОАО "Мелиоратор" спорным помещением на праве собственности и сама по себе такая осведомленность не имеет правового значения для разрешения настоящего дела.
Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для прекращения производства по делу в связи с ликвидацией ОАО "Мелиоратор" основаны на неправильном толковании закона, поскольку в деле помимо ответчика ОАО "Мелиоратор" в качестве соответчика привлечена Администрация Мигнинского сельсовета, которая предъявила встречный иск.
Также являются основанными на неправильном толковании закона доводы апелляционной жалобы о незаконности привлечения к участию в деле в качестве соответчика Администрацию Мигнинского сельсовета и принятие от этого лица встречного иска, поскольку исходя из характера спорного правоотношения и нахождения спорного объекта на территории п. Мигна, рассмотрение дела без привлечения Администрации Мигнинского сельсовета являлось невозможным, так как повлекло бы нарушение прав Администрации и жителей п. Мигна, в интересах которых орган местного самоуправления осуществляет полномочия по владению и распоряжению муниципальным жилым и нежилым фондом.
Судебная коллегия не принимает доводы апелляционной жалобы, мотивированные ссылкой на родственные отношения судьи первой инстанции и представителя Администрации Мигнинского сельсовета, как на наличие оснований для отвода судьи, поскольку вышеуказанные доводы являются голословными и не подтвержденными какими-либо доказательствами. Кроме того, учитывая закрепленные в статье 157 Гражданского процессуального кодекса РФ правила непосредственности и непрерывности судебного разбирательства, данные доводы не являются поводом для отмены решения, поскольку из апелляционной жалобы следует, что в судебном заседании, в котором было вынесено решение, присутствовал другой представитель Администрации Мигнинского сельсовета.
Другие доводы апелляционных жалоб, направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку они являлись предметом судебного разбирательства, судом тщательно исследовались и в решении им дана надлежащая оценка. Имеющимся в деле доказательствам судом первой инстанции дана надлежащая мотивированная оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, результаты которой приведены в решении. По существу доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда, оснований для которой не имеется, каких-либо доказательств, опровергающих выводы суда, в жалобе не приведено, в связи с чем, они не могут явиться основанием для отмены решения. Выводы суда не противоречат фактическим обстоятельствам дела. Материальный закон применен судом правильно, нарушений норм гражданского процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения, судом не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 15 июля 2014 года - оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя истца Б.Н. - Б.А.Н., ответчицы Б.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)