Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2014 года
В полном объеме постановление изготовлено 09 июня 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой
судей: Е.И. Захарчука, О.Б. Нагишевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.В. Бабенковой,
- при участии: без участия участвующих в деле лиц (извещены);
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росум-Траст" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 26 февраля 2014 г. по делу N А27-15336/2013 (рег. 07АП-3179/14) (судья Вульферт С.В.) по иску открытого акционерного общества "Городское бюро недвижимости", город Кемерово к обществу с ограниченной ответственностью "Росум-Транс", город Кемерово, при участии третьих лиц: комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово; А.Н. Мартынова; Н.Е. Радаевой; В.А. Беспаловой; Е.В. Васильевой, о признании договоров недействительными,
установил:
открытое акционерное общество "Городское бюро недвижимости" (далее - ОАО "ГБН", истец) обратилось 21.10.2013 в Арбитражный суд Кемеровской области к обществу с ограниченной ответственностью "Росум-Транс" (далее - ООО "Росум-Транс", ответчик) с иском о признании недействительными:
- - договора аренды N 2013/1 от 02.03.2013, заключенного между ОАО "ГБН" и ООО "Росум-Транс", и о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ответчика освободить занимаемое им помещение, расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Кирова, 55, общей площадью 240 кв. м;
- - договора аренды N 2013/2 от 02.03.2013, заключенного между ОАО "ГБН" и ООО "Росум-Транс".
Исковые требования обоснованы статьями 10, 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" и мотивированы тем, что спорные сделки являются крупными взаимосвязанными, совершенными без согласия собрания акционеров, а также совершенными со злоупотреблением правом (арендная плата по оспариваемым договорам установлена существенно ниже рыночной, договоры аренды заключены на крайне невыгодных условиях для ОАО "ГБН", оспариваемые договоры аренды составлены позднее, указанных в них дат, лицом, которое уже не являлось руководителем ОАО "ГБН", имущество по договору аренды фактически не передавалось, поскольку действовали договоры аренды с другими арендаторами).
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, Мартынов Александр Николаевич, Радаева Нина Евгеньевна, Беспалова Вера Алексеевна, Васильева Елена Викторовна.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 26.02.2014 (резолютивная часть объявлена 24.02.2014) исковые требования удовлетворены.
ООО "Росум-Транс" не согласилось с решением Арбитражного суда Кемеровской области от 26.02.2014, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на недоказанность осведомленности ответчика о злоупотреблении истцом правом на момент совершения оспариваемых сделок; на недоказанность совершения спорных сделок по заниженной цене. Заявитель считает предположительным, документально не подтвержденным вывод суда первой инстанции о подписании спорных договоров после освобождения от должности генерального директора ОАО "ГБН". По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции, делая вывод о заключении договоров аренды в отношении уже переданного в аренду имущества как противоречащего основным началам гражданского законодательства по беспрепятственному осуществлению гражданских прав, закрепленному в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации и общим началам и смыслу гражданского законодательства, а также требованиям добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации), не учел, что ответчик должен был приступить к осуществлению деятельности в арендуемом помещении с 30.06.2013, то есть после окончания сроков действия договоров аренды с индивидуальными предпринимателями.
Стороны и третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились; истец и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 26.02.2014, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.
Как следует из материалов дела, ОАО "ГБН" на праве собственности принадлежали нежилые помещения по адресу г. Кемерово, ул. Кирова, 55 (общая площадь 240 кв. м) и по адресу Кемерово, пр. Молодежный, 7 (общая площадь 134 кв. м) (л.д. 24, 25, т. 1).
Единственным акционером ОАО "ГБН" - муниципальным образованием "город Кемерово" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом принято решение от 02.04.2013 N 1642 о добровольной ликвидации ОАО "ГБН" (л.д. 116 - 117, т. 1).
При осуществлении процедуры ликвидации было установлено, что 02.03.2013 между ОАО "ГБН" (арендодателем) и ООО "Росум-Транс" (арендатором) на указанные нежилые помещения заключены договоры аренды N 2013/2 и N 2013/1 с дополнительными соглашениями.
По условиям договора аренды N 2013/2 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кемерово, Заводский район, просп. Молодежный, дом 7, общей площадью 134 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 14, в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию.
Согласно пункту 3.1 договора аренды N 2013/2 арендная плата за помещение устанавливается в размере 45 000 рублей в месяц.
Срок действия договора аренды N 2013/2 определен со 02.03.2013 по 01.03.2023 (пункт 4.1 договора аренды N 2013/2 в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2013).
Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей арендной платы (пункт 4.13 договора аренды N 2013/2 в редакции дополнительного соглашения N 2 от 04.03.2013).
По условиям договора аренды N 2013/1 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. Кирова, д. 55, общей площадью 240 кв. м, этаж 1, в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию.
Согласно пункту 3.1 договора аренды N 2013/1 арендная плата за помещение устанавливается в размере 35 000 рублей в месяц
Срок действия договора аренды N 2013/1 определен со 02.03.2013 по 01.03.2023 (пункт 4.1 договора аренды N 2013/1 в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2013).
Ссылаясь на недействительность договоров аренды N 2013/2 и N 2013/1 от 02.03.2013, ОАО "ГБН" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности истцом убыточности сделки для арендодателя, наличии признаков злоупотребления правом, выражающегося в неразумности действий руководителя ОАО "ГБН", не проявлении им надлежащей заботливости и осмотрительности к интересам общества. Также, суд первой инстанции указал, что заключение договоров аренды в отношении имущества, которое уже передано в аренду противоречит основным началам гражданского законодательства по беспрепятственному осуществлению гражданских прав, закрепленному в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации и общим началам и смыслу гражданского законодательства, а также требованиям добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к верным выводам по существу рассмотренного спора.
В силу положений пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Указанной нормой закреплен принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определены общие границы (пределы) осуществления гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу этого принципа недозволенными (неправомерными), признаются злоупотреблением правом. Отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление.
Для установления в действиях граждан и юридических лиц злоупотребления правом необходимо установить их намерения при реализации принадлежащих им гражданских прав, которые направлены на нарушение прав и законных интересов иных участников гражданского оборота или создают такую возможность их нарушения, при этом выявить действительную волю лица злоупотребившего правом возможно при характеристике последствий реализации гражданских прав таким лицом, непосредственно связанным с его последующим поведением.
В силу пункта 3 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 71 Федерального закона "Об акционерных обществах" члены совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор), временный единоличный исполнительный орган, члены коллегиального исполнительного органа общества (правления, дирекции), а равно управляющая организация или управляющий при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должны действовать в интересах общества, осуществлять свои права и исполнять обязанности в отношении общества добросовестно и разумно.
Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июля 2013 года N 62 проявлением недобросовестного поведения директора является, в том числе: сокрытие информации о совершенной им сделке от участников юридического лица (в частности, если сведения о такой сделке в нарушение закона, устава или внутренних документов юридического лица не были включены в отчетность юридического лица), совершение сделки без требующегося в силу законодательства или устава одобрения соответствующих органов юридического лица; после прекращения своих полномочий удержание и уклонение от передачи юридическому лицу документов, касающихся обстоятельств, повлекших неблагоприятные последствия для юридического лица; а также, что директор знал или должен был знать о том, что его действия (бездействие) на момент их совершения не отвечали интересам юридического лица, например, совершил сделку на заведомо невыгодных для юридического лица условиях.
Под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключив вышеназванные договоры аренды, директор Иванов И.И., злоупотребив правом, предоставленным ему как единоличному исполнительному органу ОАО "ГБН", фактически причинил экономический ущерб обществу и его единственному акционеру - муниципальному образованию.
Как усматривается из материалов дела, в договоре аренды N 2013/1 от 02.03.2013 (Кирова, 55) определен размер арендной платы в сумме 35 000 руб. в месяц, то есть 145,83 руб. за 1 кв. м.
Ранее на помещение площадью 16, 3 кв. м по этому же адресу был заключен договор аренды от 14.12.2001 с Сыстеровой Л.Д. (с дополнительными соглашениями), где размер арендной платы в последнее время составлял 6000 руб., то есть 368,09 за 1 кв. м (т. 1, л.д. 26 - 37).
Размер арендной платы по договору N 2013/2 от 02.03.2013 (пр. Молодежный, 7) определен в размере 45 000 руб., что составляет 335,8 руб. за 1 кв. м (всего 134 кв. м).
Между тем, между ОАО "ГБН" и Беспаловой В.А. был заключен договор аренды от 05.03.2011 на это же помещение в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2013 об арендной плате в размере 101500 руб. в месяц, что составило 757,46 руб. за 1 кв. м (т. 1, л.д. 44 - 55).
По договорам аренды с ИП Радаевой Н.Е. от 01.02.2011, ИП Немчаниновой Т.М. от 01.03.2011, ИП Горбаевой М.И. от 20.04.2011, ИП Додоновой С.И. от 01.02.2011, ИП Васильевой Е.В. от 25.10.2012 на части нежилого помещения по указанному адресу размер арендной платы составлял 15 240 рублей (814,98 руб. за 1 кв. м, всего 18,7 кв. м), 13 500 рублей (1115,71 руб. за 1 кв. м, всего 12,1 кв. м), 6000 рублей (666,67 руб. за 1 кв. м, всего 9 кв. м), 23 000 рублей (1 223,41 руб., всего 18,8 кв. м), 12 000 рублей (1 000 руб. за 1 кв. м, всего 12 кв. м) соответственно.
Согласно мониторингу предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости за 1 квартал 2013 средние ставки в Заводском и Центральном районах г. Кемерово составляют 392 руб. и 643 руб., соответственно (т. 1, л.д. 101 - 110).
Кроме того, согласно пунктам 2.1.3 оспариваемых договоров на арендодателя возложена обязанность нести все расходы по содержанию помещений (коммунальные платежи, электроснабжение, теплоснабжение, водоотведение, содержание и ремонт мест общего пользования, плата за землю и пр.), при этом оспариваемыми договорами предусмотрено право арендатора на передачу помещений в субаренду другому лицу без изменения арендной платы (пункт 2.3.).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает подтвержденным совершение оспариваемых сделок на невыгодных для истца условиях, а довод апелляционной жалобы о недоказанности совершения спорных сделок подлежащим отклонению как противоречащий установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Директор ОАО "ГБН" Иванов И.И. скрыл информацию о совершенных им сделках от участника юридического лица, а также после прекращения своих полномочий удерживал и уклонялся от передачи юридическому лицу документов, касающихся обстоятельств, повлекших неблагоприятные последствия для юридического лица.
Материалами дела подтверждено, что непосредственную передачу документов ликвидатору осуществляла главный бухгалтер ОАО "ГБН" Шачкова И.С.
Между тем ни в акте приема-передачи документов от 10.04.2013, ни в акте инвентаризации договоров аренды нежилых помещений N 5 от 17.04.2013 договоры аренды N 2013/2 и N 2013/1 не значатся.
Суд апелляционной инстанции учитывает установленные судом первой инстанции и подтвержденные материалами дела те обстоятельства, что между ОАО "ГБН" и ООО "Кемеровской кадровое агентство" в лице директора Шачковой И.С. 01.03.2013 были заключены договоры аренды спорных нежилых помещений, за аналогичными оспариваемым номерами, N 2013/2 (пр. Молодежный, 7) и N 20131 (ул. Кирова, 55) (л.д. 22 - 23, т. 3, л.д. 33 - 34, т. 4).
Указанные договоры были переданы для государственной регистрации 10.04.2013, государственная регистрация прекращена по заявлению заявителя 15.04.2013 (л.д. 1, 2 - 3, 4 - 10, 19, т. 3, л.д. 30, 56, 57, т. 4).
В связи с чем суд первой инстанции обоснованно указал, что главный бухгалтер Шачкова И.С. не могла не знать о существовании договоров от 01.03.2013 N 2013/2 и N 2013/1, однако доказательств о сообщении ею ликвидатору о наличии иных договоров аренды в материалы дела не представлено.
ООО "Росум-Транс" договоры аренды от 02.03.2013 N 2013/2 и N 2013/1 передало для государственной регистрации 30.05.2013 (л.д. 29, т. 3, л.д. 59, т. 4).
Уведомлением от 19.06.2013 регистрация была приостановлена, сообщением от 18.07.2013 в регистрации договоров было отказано (л.д. 42 - 44, т. 3, л.д. 90 - 92, т. 4).
При этом представителем ООО "Росум-Транс" как в Росреестре, так и в суде первой инстанции, являлся бывший заместитель генерального директора ОАО "ГБН" Бубнов Е.М.
Кроме того, как обосновано указанно судом первой инстанции, спорные договоры датированы именно датой 02.03.2013, когда положения Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не подлежали применению к договорам, заключенным после 01.03.2013 (часть 8 статьи 2 Закона N 302-ФЗ).
Приведенные обстоятельства, по мнению коллегии, свидетельствуют о недобросовестности единоличного исполнительного органа, который при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах общества.
Установленные судом апелляционной инстанции обстоятельства заключения договоров аренды от 02.03.2013 N 2013/2 и N 2013/1 также свидетельствуют и о недобросовестном поведении ООО "Росум-Транс" (арендатором), воспользовавшегося тем, что единоличный исполнительный орган арендодателя при заключении спорных договоров аренды действовал явно в ущерб ОАО "ГБН", в результате чего истец утратил возможность использовать имущество по своему усмотрению, получать доход от сдачи его в аренду по рыночным ставкам, а также возможности получения денежных средств от реализации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, просп. Молодежный, дом 7, общей площадью 134 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 14, (принимая во внимание условие договора аренды N 2013/2 о переходе в собственность арендатора арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей арендной платы) в виде рыночной стоимости имущества.
Поскольку названные обстоятельства свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом со стороны ОАО "ГБН", выразившегося в заключении упомянутых сделок, на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в признании договоров аренды N 2013/2 и N 2013/1 от 02.03.2013 недействительными сделками.
По изложенным основаниям не могут быть приняты доводы апелляционной жалобы о недоказанности факта осведомленности ответчика о злоупотреблении истцом правом на момент совершения оспариваемых сделок.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из смысла указанных норм права следует, что заключение договора аренды возможно при условии, что имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц.
С учетом установленного апелляционный суд приходит к выводу о заключении договора аренды N 2013/2 от 02.03.2013 на нежилые помещения по адресу: г. Кемерово, Заводский район, просп. Молодежный, дом 7, общей площадью 134 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 14, обладателем которых являлись ИП Радаева Н.Е., ИП Немчанинова Т.М., ИП Горбаева М.И., ИП Додонова С.И., ИП Васильевой Е.В., ИП Беспалова В.А. и которое на момент совершения спорной сделки не прекращено в установленном законом порядке, с нарушением требований закона - статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2000 N 7563/98 и от 08.11.2006 N 4818/06, согласно которой заключение договора аренды в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества, заключенного между иными сторонами (с иным арендатором), является неправомерным.
Такая сделка в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.
Учитывая изложенное, подлежит отклонению как не имеющий правового значения довод апелляционной жалобы о том, что ответчик должен был приступить к осуществлению деятельности в арендуемом помещении с 30.06.2013.
Иные доводы апелляционной жалобы апелляционным судом не принимаются как не влияющие на правильность принятого судебного акта.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
По правилам частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на подателя - ООО "Росум-Транс".
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 26 февраля 2014 г. по делу N А27-15336/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2014 ПО ДЕЛУ N А27-15336/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2014 г. по делу N А27-15336/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2014 года
В полном объеме постановление изготовлено 09 июня 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой
судей: Е.И. Захарчука, О.Б. Нагишевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.В. Бабенковой,
- при участии: без участия участвующих в деле лиц (извещены);
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росум-Траст" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 26 февраля 2014 г. по делу N А27-15336/2013 (рег. 07АП-3179/14) (судья Вульферт С.В.) по иску открытого акционерного общества "Городское бюро недвижимости", город Кемерово к обществу с ограниченной ответственностью "Росум-Транс", город Кемерово, при участии третьих лиц: комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово; А.Н. Мартынова; Н.Е. Радаевой; В.А. Беспаловой; Е.В. Васильевой, о признании договоров недействительными,
установил:
открытое акционерное общество "Городское бюро недвижимости" (далее - ОАО "ГБН", истец) обратилось 21.10.2013 в Арбитражный суд Кемеровской области к обществу с ограниченной ответственностью "Росум-Транс" (далее - ООО "Росум-Транс", ответчик) с иском о признании недействительными:
- - договора аренды N 2013/1 от 02.03.2013, заключенного между ОАО "ГБН" и ООО "Росум-Транс", и о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ответчика освободить занимаемое им помещение, расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Кирова, 55, общей площадью 240 кв. м;
- - договора аренды N 2013/2 от 02.03.2013, заключенного между ОАО "ГБН" и ООО "Росум-Транс".
Исковые требования обоснованы статьями 10, 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" и мотивированы тем, что спорные сделки являются крупными взаимосвязанными, совершенными без согласия собрания акционеров, а также совершенными со злоупотреблением правом (арендная плата по оспариваемым договорам установлена существенно ниже рыночной, договоры аренды заключены на крайне невыгодных условиях для ОАО "ГБН", оспариваемые договоры аренды составлены позднее, указанных в них дат, лицом, которое уже не являлось руководителем ОАО "ГБН", имущество по договору аренды фактически не передавалось, поскольку действовали договоры аренды с другими арендаторами).
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, Мартынов Александр Николаевич, Радаева Нина Евгеньевна, Беспалова Вера Алексеевна, Васильева Елена Викторовна.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 26.02.2014 (резолютивная часть объявлена 24.02.2014) исковые требования удовлетворены.
ООО "Росум-Транс" не согласилось с решением Арбитражного суда Кемеровской области от 26.02.2014, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на недоказанность осведомленности ответчика о злоупотреблении истцом правом на момент совершения оспариваемых сделок; на недоказанность совершения спорных сделок по заниженной цене. Заявитель считает предположительным, документально не подтвержденным вывод суда первой инстанции о подписании спорных договоров после освобождения от должности генерального директора ОАО "ГБН". По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции, делая вывод о заключении договоров аренды в отношении уже переданного в аренду имущества как противоречащего основным началам гражданского законодательства по беспрепятственному осуществлению гражданских прав, закрепленному в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации и общим началам и смыслу гражданского законодательства, а также требованиям добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации), не учел, что ответчик должен был приступить к осуществлению деятельности в арендуемом помещении с 30.06.2013, то есть после окончания сроков действия договоров аренды с индивидуальными предпринимателями.
Стороны и третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились; истец и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 26.02.2014, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.
Как следует из материалов дела, ОАО "ГБН" на праве собственности принадлежали нежилые помещения по адресу г. Кемерово, ул. Кирова, 55 (общая площадь 240 кв. м) и по адресу Кемерово, пр. Молодежный, 7 (общая площадь 134 кв. м) (л.д. 24, 25, т. 1).
Единственным акционером ОАО "ГБН" - муниципальным образованием "город Кемерово" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом принято решение от 02.04.2013 N 1642 о добровольной ликвидации ОАО "ГБН" (л.д. 116 - 117, т. 1).
При осуществлении процедуры ликвидации было установлено, что 02.03.2013 между ОАО "ГБН" (арендодателем) и ООО "Росум-Транс" (арендатором) на указанные нежилые помещения заключены договоры аренды N 2013/2 и N 2013/1 с дополнительными соглашениями.
По условиям договора аренды N 2013/2 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кемерово, Заводский район, просп. Молодежный, дом 7, общей площадью 134 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 14, в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию.
Согласно пункту 3.1 договора аренды N 2013/2 арендная плата за помещение устанавливается в размере 45 000 рублей в месяц.
Срок действия договора аренды N 2013/2 определен со 02.03.2013 по 01.03.2023 (пункт 4.1 договора аренды N 2013/2 в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2013).
Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей арендной платы (пункт 4.13 договора аренды N 2013/2 в редакции дополнительного соглашения N 2 от 04.03.2013).
По условиям договора аренды N 2013/1 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. Кирова, д. 55, общей площадью 240 кв. м, этаж 1, в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию.
Согласно пункту 3.1 договора аренды N 2013/1 арендная плата за помещение устанавливается в размере 35 000 рублей в месяц
Срок действия договора аренды N 2013/1 определен со 02.03.2013 по 01.03.2023 (пункт 4.1 договора аренды N 2013/1 в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2013).
Ссылаясь на недействительность договоров аренды N 2013/2 и N 2013/1 от 02.03.2013, ОАО "ГБН" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности истцом убыточности сделки для арендодателя, наличии признаков злоупотребления правом, выражающегося в неразумности действий руководителя ОАО "ГБН", не проявлении им надлежащей заботливости и осмотрительности к интересам общества. Также, суд первой инстанции указал, что заключение договоров аренды в отношении имущества, которое уже передано в аренду противоречит основным началам гражданского законодательства по беспрепятственному осуществлению гражданских прав, закрепленному в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации и общим началам и смыслу гражданского законодательства, а также требованиям добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к верным выводам по существу рассмотренного спора.
В силу положений пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Указанной нормой закреплен принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определены общие границы (пределы) осуществления гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу этого принципа недозволенными (неправомерными), признаются злоупотреблением правом. Отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление.
Для установления в действиях граждан и юридических лиц злоупотребления правом необходимо установить их намерения при реализации принадлежащих им гражданских прав, которые направлены на нарушение прав и законных интересов иных участников гражданского оборота или создают такую возможность их нарушения, при этом выявить действительную волю лица злоупотребившего правом возможно при характеристике последствий реализации гражданских прав таким лицом, непосредственно связанным с его последующим поведением.
В силу пункта 3 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 71 Федерального закона "Об акционерных обществах" члены совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор), временный единоличный исполнительный орган, члены коллегиального исполнительного органа общества (правления, дирекции), а равно управляющая организация или управляющий при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должны действовать в интересах общества, осуществлять свои права и исполнять обязанности в отношении общества добросовестно и разумно.
Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июля 2013 года N 62 проявлением недобросовестного поведения директора является, в том числе: сокрытие информации о совершенной им сделке от участников юридического лица (в частности, если сведения о такой сделке в нарушение закона, устава или внутренних документов юридического лица не были включены в отчетность юридического лица), совершение сделки без требующегося в силу законодательства или устава одобрения соответствующих органов юридического лица; после прекращения своих полномочий удержание и уклонение от передачи юридическому лицу документов, касающихся обстоятельств, повлекших неблагоприятные последствия для юридического лица; а также, что директор знал или должен был знать о том, что его действия (бездействие) на момент их совершения не отвечали интересам юридического лица, например, совершил сделку на заведомо невыгодных для юридического лица условиях.
Под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключив вышеназванные договоры аренды, директор Иванов И.И., злоупотребив правом, предоставленным ему как единоличному исполнительному органу ОАО "ГБН", фактически причинил экономический ущерб обществу и его единственному акционеру - муниципальному образованию.
Как усматривается из материалов дела, в договоре аренды N 2013/1 от 02.03.2013 (Кирова, 55) определен размер арендной платы в сумме 35 000 руб. в месяц, то есть 145,83 руб. за 1 кв. м.
Ранее на помещение площадью 16, 3 кв. м по этому же адресу был заключен договор аренды от 14.12.2001 с Сыстеровой Л.Д. (с дополнительными соглашениями), где размер арендной платы в последнее время составлял 6000 руб., то есть 368,09 за 1 кв. м (т. 1, л.д. 26 - 37).
Размер арендной платы по договору N 2013/2 от 02.03.2013 (пр. Молодежный, 7) определен в размере 45 000 руб., что составляет 335,8 руб. за 1 кв. м (всего 134 кв. м).
Между тем, между ОАО "ГБН" и Беспаловой В.А. был заключен договор аренды от 05.03.2011 на это же помещение в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2013 об арендной плате в размере 101500 руб. в месяц, что составило 757,46 руб. за 1 кв. м (т. 1, л.д. 44 - 55).
По договорам аренды с ИП Радаевой Н.Е. от 01.02.2011, ИП Немчаниновой Т.М. от 01.03.2011, ИП Горбаевой М.И. от 20.04.2011, ИП Додоновой С.И. от 01.02.2011, ИП Васильевой Е.В. от 25.10.2012 на части нежилого помещения по указанному адресу размер арендной платы составлял 15 240 рублей (814,98 руб. за 1 кв. м, всего 18,7 кв. м), 13 500 рублей (1115,71 руб. за 1 кв. м, всего 12,1 кв. м), 6000 рублей (666,67 руб. за 1 кв. м, всего 9 кв. м), 23 000 рублей (1 223,41 руб., всего 18,8 кв. м), 12 000 рублей (1 000 руб. за 1 кв. м, всего 12 кв. м) соответственно.
Согласно мониторингу предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости за 1 квартал 2013 средние ставки в Заводском и Центральном районах г. Кемерово составляют 392 руб. и 643 руб., соответственно (т. 1, л.д. 101 - 110).
Кроме того, согласно пунктам 2.1.3 оспариваемых договоров на арендодателя возложена обязанность нести все расходы по содержанию помещений (коммунальные платежи, электроснабжение, теплоснабжение, водоотведение, содержание и ремонт мест общего пользования, плата за землю и пр.), при этом оспариваемыми договорами предусмотрено право арендатора на передачу помещений в субаренду другому лицу без изменения арендной платы (пункт 2.3.).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает подтвержденным совершение оспариваемых сделок на невыгодных для истца условиях, а довод апелляционной жалобы о недоказанности совершения спорных сделок подлежащим отклонению как противоречащий установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Директор ОАО "ГБН" Иванов И.И. скрыл информацию о совершенных им сделках от участника юридического лица, а также после прекращения своих полномочий удерживал и уклонялся от передачи юридическому лицу документов, касающихся обстоятельств, повлекших неблагоприятные последствия для юридического лица.
Материалами дела подтверждено, что непосредственную передачу документов ликвидатору осуществляла главный бухгалтер ОАО "ГБН" Шачкова И.С.
Между тем ни в акте приема-передачи документов от 10.04.2013, ни в акте инвентаризации договоров аренды нежилых помещений N 5 от 17.04.2013 договоры аренды N 2013/2 и N 2013/1 не значатся.
Суд апелляционной инстанции учитывает установленные судом первой инстанции и подтвержденные материалами дела те обстоятельства, что между ОАО "ГБН" и ООО "Кемеровской кадровое агентство" в лице директора Шачковой И.С. 01.03.2013 были заключены договоры аренды спорных нежилых помещений, за аналогичными оспариваемым номерами, N 2013/2 (пр. Молодежный, 7) и N 20131 (ул. Кирова, 55) (л.д. 22 - 23, т. 3, л.д. 33 - 34, т. 4).
Указанные договоры были переданы для государственной регистрации 10.04.2013, государственная регистрация прекращена по заявлению заявителя 15.04.2013 (л.д. 1, 2 - 3, 4 - 10, 19, т. 3, л.д. 30, 56, 57, т. 4).
В связи с чем суд первой инстанции обоснованно указал, что главный бухгалтер Шачкова И.С. не могла не знать о существовании договоров от 01.03.2013 N 2013/2 и N 2013/1, однако доказательств о сообщении ею ликвидатору о наличии иных договоров аренды в материалы дела не представлено.
ООО "Росум-Транс" договоры аренды от 02.03.2013 N 2013/2 и N 2013/1 передало для государственной регистрации 30.05.2013 (л.д. 29, т. 3, л.д. 59, т. 4).
Уведомлением от 19.06.2013 регистрация была приостановлена, сообщением от 18.07.2013 в регистрации договоров было отказано (л.д. 42 - 44, т. 3, л.д. 90 - 92, т. 4).
При этом представителем ООО "Росум-Транс" как в Росреестре, так и в суде первой инстанции, являлся бывший заместитель генерального директора ОАО "ГБН" Бубнов Е.М.
Кроме того, как обосновано указанно судом первой инстанции, спорные договоры датированы именно датой 02.03.2013, когда положения Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не подлежали применению к договорам, заключенным после 01.03.2013 (часть 8 статьи 2 Закона N 302-ФЗ).
Приведенные обстоятельства, по мнению коллегии, свидетельствуют о недобросовестности единоличного исполнительного органа, который при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах общества.
Установленные судом апелляционной инстанции обстоятельства заключения договоров аренды от 02.03.2013 N 2013/2 и N 2013/1 также свидетельствуют и о недобросовестном поведении ООО "Росум-Транс" (арендатором), воспользовавшегося тем, что единоличный исполнительный орган арендодателя при заключении спорных договоров аренды действовал явно в ущерб ОАО "ГБН", в результате чего истец утратил возможность использовать имущество по своему усмотрению, получать доход от сдачи его в аренду по рыночным ставкам, а также возможности получения денежных средств от реализации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, просп. Молодежный, дом 7, общей площадью 134 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 14, (принимая во внимание условие договора аренды N 2013/2 о переходе в собственность арендатора арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей арендной платы) в виде рыночной стоимости имущества.
Поскольку названные обстоятельства свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом со стороны ОАО "ГБН", выразившегося в заключении упомянутых сделок, на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в признании договоров аренды N 2013/2 и N 2013/1 от 02.03.2013 недействительными сделками.
По изложенным основаниям не могут быть приняты доводы апелляционной жалобы о недоказанности факта осведомленности ответчика о злоупотреблении истцом правом на момент совершения оспариваемых сделок.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из смысла указанных норм права следует, что заключение договора аренды возможно при условии, что имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц.
С учетом установленного апелляционный суд приходит к выводу о заключении договора аренды N 2013/2 от 02.03.2013 на нежилые помещения по адресу: г. Кемерово, Заводский район, просп. Молодежный, дом 7, общей площадью 134 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 14, обладателем которых являлись ИП Радаева Н.Е., ИП Немчанинова Т.М., ИП Горбаева М.И., ИП Додонова С.И., ИП Васильевой Е.В., ИП Беспалова В.А. и которое на момент совершения спорной сделки не прекращено в установленном законом порядке, с нарушением требований закона - статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2000 N 7563/98 и от 08.11.2006 N 4818/06, согласно которой заключение договора аренды в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества, заключенного между иными сторонами (с иным арендатором), является неправомерным.
Такая сделка в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.
Учитывая изложенное, подлежит отклонению как не имеющий правового значения довод апелляционной жалобы о том, что ответчик должен был приступить к осуществлению деятельности в арендуемом помещении с 30.06.2013.
Иные доводы апелляционной жалобы апелляционным судом не принимаются как не влияющие на правильность принятого судебного акта.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
По правилам частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на подателя - ООО "Росум-Транс".
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 26 февраля 2014 г. по делу N А27-15336/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
О.Б.НАГИШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)