Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем у последнего образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Безверхая А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
в составе председательствующего Масленкиной С.Ю.,
судей Емельяновой Е.В., Зубовой Е.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в судебном заседании 03.12.2014 дело по апелляционной жалобе А. на решение Омского районного суда Омской области от 17.09.2014, которым постановлено:
"Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к А. о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.
Взыскать с А. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от <...> в размере <...> рублей <...> копейки, неустойку в размере <...> рублей.
Взыскать с А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рублей".
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.В., судебная коллегия Омского областного суда
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к А. о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды, указав, что с ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N <...>, местоположение которого определено в 100 м по направлению на запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...> (согласно генерального плана застройки: <...>, стр. поз. 75), относящийся к категории земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадью <...> кв. м. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области <...>. Кадастровая стоимость земельного участка, переданного ответчику в аренду, по состоянию на <...> составляла <...> рубля; с <...> - <...> рублей <...> копеек, с <...> - <...> рубля <...> копеек.
Согласно Постановлению Администрации Омского муниципального района Омской области от <...> N <...> "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области" значение ставки арендной платы в связи с заключенным договором признается равным <...>. Таким образом, сумма ежеквартально уплачиваемой денежной суммы по настоящему договору составляет: с <...> - <...> рублей <...> копеек, с <...> - <...> рубля <...> копеек, с <...> - <...> рублей <...> копеек. Считала, что дополнительного уведомления арендатора об увеличении размера арендной платы не требуется, поскольку расчет арендной платы остался неизменным, изменились значения величин, используемых в расчете, в соответствии с нормативными актами. Полагала, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. В нарушение условий заключенного договора аренды, ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем, у последнего образовалась задолженность по арендной плате за период с <...> по <...> в размере <...> рублей <...> копейка, неустойки за период с <...> по <...> в размере <...> рублей <...> копеек. Просила взыскать с ответчика указанные денежные суммы.
В судебном заседании представитель истца по доверенности В* исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик А. в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что у него отсутствует задолженность по арендной плате, что подтверждается справкой, выданной администрацией Омского муниципального района, которая находится в материалах регистрационного дела, сформированного при купле-продаже земельного участка. Указал на истечение срока договора аренды, а также на отсутствие его осведомленности об изменении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Представитель ответчика И* действующая на основании устного ходатайства, исковые требования не признала. Просила применить срок исковой давности к периоду задолженности. В связи с тем, что исковое заявление было подано в суд <...> просила исключить из периода задолженности июль 2011 и первые шесть дней августа 2011, также просила снизить размер неустойки.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает, что договор аренды земельного участка N <...> от <...> был заключен сроком на три года, то есть до <...>. Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях. Новый договор по истечении предусмотренного трехлетнего срока договора аренды сторонами не заключался, в органах юстиции не регистрировался. Несоблюдение требований о государственной регистрации договора аренды влечет его незаключенность, что не было учтено судом. Таким образом, у истца отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности по договору аренды земельного участка за период после <...>. Считает, что в нарушение законодательства и условий договора арендодатель не уведомил его о существенном изменении используемых в расчете арендной платы величин, следовательно, изменил условия договора в одностороннем порядке. Ссылаясь на ст. 10 ГК РФ и ст. 168 ГК РФ полагает, что заключенный договор аренды, является ничтожной сделкой.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (л.д. 152-154), в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> между Омским муниципальным районом Омской области в лице Главы Омского муниципального района Б* и А. был заключен договор аренды N <...> земельного участка с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв. м, местоположение которого определено в 100 м по направлению на запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...> (согласно генерального плана застройки: <...>, стр. поз.<...>), разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.
Указанный земельный участок был передан А. по акту приема-передачи земельного участка от <...> (л.д. 9-14).
Постановлением от <...> жилому дому, построенному на данном земельном участке был присвоен адрес: Омская область, <...>; постановлением от <...> изменен вид разрешенного использования данного земельного участка - для размещения дома индивидуальной жилой застройки, также был изменен кадастровый номер спорного участка на N <...> (л.д. 22-23).
<...> за ответчиком А. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: Омская область, <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <...> (л.д. 26).
Согласно пункту 2.1 договора аренды и приложения N <...> к нему величина арендной платы рассчитывается по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости, разделенных на количество кварталов в году.
При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с установленным настоящим договором порядком расчета арендной платы (л.д. 9-9об., 13).
Согласно расчету на момент заключения договора размер арендной платы был определен в размере <...> рублей <...> копейки за квартал (л.д. 13).
Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату (ежеквартально не позднее 1-го числа текущего квартала) и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 2.3, 4.2 договора.
По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в период с <...> по <...> кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляла <...> рубля, в период с <...> по <...> - <...> рублей <...> копеек, с <...> по настоящее время - <...> рубля <...> копеек (л.д. 24).
В п. 7 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
На основании ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N <...> от <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Исходя из фактических обстоятельств дела, принимая во внимание приведенные нормы права, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды.
Судом установлено, что ответчик пользовался земельным участком по договору аренды в период с <...> по 31.01.2014, вместе с тем, надлежащим образом обязательства по оплате арендных платежей ответчик не исполнял.
Согласно представленному расчету за период с <...> по <...> задолженность по арендной плате составила 73 344 рубля 41 копейка (л.д. 27, 129).
В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка
Применительно к положениям ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором законом, либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2).
В связи с изложенным, новый размер ставки арендной платы, подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и пунктом 2.1 договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды, которая рассчитана по измененной кадастровой стоимости земельного участка, и взыскал с ответчика сумму задолженности в размере 73 344 рубля 41 копейки.
Доводы апелляционной жалобы А. о том, что начисление арендной платы во взысканном размере с учетом изменившейся кадастровой стоимости земельного участка за весь период задолженности неправомерно, являются необоснованными.
Судебная коллегия указывает, что применительно к ч. 3 ст. 614 ГК РФ, изменение нормативных ставок для исчисления размера арендной платы, изменением порядка исчисления арендной платы не является. Более того, установление ставок арендной платы законодателем основанием для заключения дополнительного соглашения ввиду изменения существенных условий договора быть не может (ст. ст. 432, 450, 451 ГК РФ), поскольку изменения условий о расчете арендной плате не влечет.
Кроме того, указание в апелляционной жалобе А. на неисполнение арендодателем предусмотренной договором обязанности известить арендатора об изменении ставки арендной платы, также не влияет на исполнение обязанности арендатора вносить арендную плату согласно условиям договора аренды.
Судебная коллегия учитывает, что информация об изменении кадастровой стоимости земельных участков находится в открытом доступе, а из условий договора аренды ответчику было известно о том, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (с момента вступления этих актов в силу).
Согласно п. 2.1 договора аренды, арендодатель уведомляет арендатора письменно обо всех изменениях в нормативных актах, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения, используемые в расчете арендной платы величин (л.д. 9).
В судебном заседании не оспаривалось, что в нарушение п. 2.1 договора аренды истец в письменном виде арендатора об изменениях кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не уведомлял. Однако указанное, по мнению судебной коллегии, с учетом того, что информация об изменении кадастровой стоимости земельных участков находится в открытом доступе, и в условиях договора аренды величина арендной платы определена расчетным способом, не освобождает ответчика от своевременной оплаты арендных платежей с учетом изменившейся кадастровой стоимости земельного участка. С учетом изложенного, соответствующие доводы апелляционной жалобы ответчика А. о нарушении истцом требований ст. 10 ГК РФ не могут быть приняты во внимание. Ссылку ответчика на ст. 168 ГК РФ и его указание на ничтожность в связи с этим договора аренды нельзя признать обоснованной, поскольку неизвещение ответчика об изменении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, не является основанием для признания заключенного между сторонами <...> договора аренды ничтожной сделкой.
Согласно пункту 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с расчетом истца размер пени по состоянию на <...> составил <...> рублей <...> копейки (л.д. 28).
Суд, принимая во внимания положения ст. 333 ГК РФ, с учетом возражений ответчика А., наличия у него на иждивении троих несовершеннолетних детей, снизил заявленный размер неустойки до <...> рублей.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на фактических обстоятельствах дела, требованиям закона не противоречит.
В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Статья 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
При этом правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании ст. 404 настоящего Кодекса.
В силу п. 1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Таким образом, согласно приведенным нормам материального права, суд может снизить размер ответственности должника: на основании ст. 333 ГПК РФ при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и на основании ст. 404, в случае если нарушение обязательства или увеличение размера убытков произошло вследствие действия или бездействия кредитора.
Заявленная истцом неустойка в размере <...> рублей <...> копейки явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства (размер задолженности согласно перерасчету составлял <...> рубля <...> копейка).
Как было указано ранее, в нарушение п. 2.1 договора аренды истец в письменном виде арендатора об изменениях кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не уведомлял, однако ввиду общедоступности информации об изменении размеров ставок арендной платы, ответчик не был лишен возможности самостоятельно получить указанную информацию, в связи с чем обстоятельств полного освобождения ответчика от ответственности за неисполнение обязательств не усматривается.
При таком положении, у суда первой инстанции имелись основания для снижения размера неустойки до <...> рублей не только на основании ст. 333 ГК РФ, а также на основании положений п. 1 ст. 404 ГК РФ. При определении размера неустойки суд в полной мере учел все фактически установленные обстоятельства дела, вину каждой из сторон в обязательстве и принял верное решение.
Доводы автора жалобы о прекращение договора аренды через три года после его заключения, то есть <...>, поскольку новый договор аренды не был заключен на согласованных сторонами условиях, в органах юстиции такой договор не регистрировался, что влечет его незаключенность, несостоятельны. Судом первой инстанции установлено, что до заключения договора купли-продажи спорного земельного участка <...> и оформления права собственности на спорный земельный участок <...> (л.д. 49-52) ответчик продолжал пользоваться земельным участком (возвел на нем индивидуальный жилой дом), а следовательно, не может быть освобожден от уплаты арендных платежей и указанное обстоятельство не может влечь отказ в удовлетворении иска истца в этой части.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены. Решение суда является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Омского районного суда Омской области от 17.09.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7977/2014
Требование: О взыскании задолженности, неустойки по договору аренды земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем у последнего образовалась задолженность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 декабря 2014 г. по делу N 33-7977/2014
Председательствующий: Безверхая А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
в составе председательствующего Масленкиной С.Ю.,
судей Емельяновой Е.В., Зубовой Е.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в судебном заседании 03.12.2014 дело по апелляционной жалобе А. на решение Омского районного суда Омской области от 17.09.2014, которым постановлено:
"Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к А. о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.
Взыскать с А. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от <...> в размере <...> рублей <...> копейки, неустойку в размере <...> рублей.
Взыскать с А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рублей".
Заслушав доклад судьи Емельяновой Е.В., судебная коллегия Омского областного суда
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к А. о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды, указав, что с ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N <...>, местоположение которого определено в 100 м по направлению на запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...> (согласно генерального плана застройки: <...>, стр. поз. 75), относящийся к категории земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадью <...> кв. м. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области <...>. Кадастровая стоимость земельного участка, переданного ответчику в аренду, по состоянию на <...> составляла <...> рубля; с <...> - <...> рублей <...> копеек, с <...> - <...> рубля <...> копеек.
Согласно Постановлению Администрации Омского муниципального района Омской области от <...> N <...> "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области" значение ставки арендной платы в связи с заключенным договором признается равным <...>. Таким образом, сумма ежеквартально уплачиваемой денежной суммы по настоящему договору составляет: с <...> - <...> рублей <...> копеек, с <...> - <...> рубля <...> копеек, с <...> - <...> рублей <...> копеек. Считала, что дополнительного уведомления арендатора об увеличении размера арендной платы не требуется, поскольку расчет арендной платы остался неизменным, изменились значения величин, используемых в расчете, в соответствии с нормативными актами. Полагала, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. В нарушение условий заключенного договора аренды, ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем, у последнего образовалась задолженность по арендной плате за период с <...> по <...> в размере <...> рублей <...> копейка, неустойки за период с <...> по <...> в размере <...> рублей <...> копеек. Просила взыскать с ответчика указанные денежные суммы.
В судебном заседании представитель истца по доверенности В* исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик А. в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что у него отсутствует задолженность по арендной плате, что подтверждается справкой, выданной администрацией Омского муниципального района, которая находится в материалах регистрационного дела, сформированного при купле-продаже земельного участка. Указал на истечение срока договора аренды, а также на отсутствие его осведомленности об изменении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Представитель ответчика И* действующая на основании устного ходатайства, исковые требования не признала. Просила применить срок исковой давности к периоду задолженности. В связи с тем, что исковое заявление было подано в суд <...> просила исключить из периода задолженности июль 2011 и первые шесть дней августа 2011, также просила снизить размер неустойки.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает, что договор аренды земельного участка N <...> от <...> был заключен сроком на три года, то есть до <...>. Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях. Новый договор по истечении предусмотренного трехлетнего срока договора аренды сторонами не заключался, в органах юстиции не регистрировался. Несоблюдение требований о государственной регистрации договора аренды влечет его незаключенность, что не было учтено судом. Таким образом, у истца отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности по договору аренды земельного участка за период после <...>. Считает, что в нарушение законодательства и условий договора арендодатель не уведомил его о существенном изменении используемых в расчете арендной платы величин, следовательно, изменил условия договора в одностороннем порядке. Ссылаясь на ст. 10 ГК РФ и ст. 168 ГК РФ полагает, что заключенный договор аренды, является ничтожной сделкой.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (л.д. 152-154), в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> между Омским муниципальным районом Омской области в лице Главы Омского муниципального района Б* и А. был заключен договор аренды N <...> земельного участка с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв. м, местоположение которого определено в 100 м по направлению на запад относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...> (согласно генерального плана застройки: <...>, стр. поз.<...>), разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.
Указанный земельный участок был передан А. по акту приема-передачи земельного участка от <...> (л.д. 9-14).
Постановлением от <...> жилому дому, построенному на данном земельном участке был присвоен адрес: Омская область, <...>; постановлением от <...> изменен вид разрешенного использования данного земельного участка - для размещения дома индивидуальной жилой застройки, также был изменен кадастровый номер спорного участка на N <...> (л.д. 22-23).
<...> за ответчиком А. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: Омская область, <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <...> (л.д. 26).
Согласно пункту 2.1 договора аренды и приложения N <...> к нему величина арендной платы рассчитывается по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости, разделенных на количество кварталов в году.
При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с установленным настоящим договором порядком расчета арендной платы (л.д. 9-9об., 13).
Согласно расчету на момент заключения договора размер арендной платы был определен в размере <...> рублей <...> копейки за квартал (л.д. 13).
Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату (ежеквартально не позднее 1-го числа текущего квартала) и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 2.3, 4.2 договора.
По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в период с <...> по <...> кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляла <...> рубля, в период с <...> по <...> - <...> рублей <...> копеек, с <...> по настоящее время - <...> рубля <...> копеек (л.д. 24).
В п. 7 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
На основании ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N <...> от <...> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Исходя из фактических обстоятельств дела, принимая во внимание приведенные нормы права, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды.
Судом установлено, что ответчик пользовался земельным участком по договору аренды в период с <...> по 31.01.2014, вместе с тем, надлежащим образом обязательства по оплате арендных платежей ответчик не исполнял.
Согласно представленному расчету за период с <...> по <...> задолженность по арендной плате составила 73 344 рубля 41 копейка (л.д. 27, 129).
В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка
Применительно к положениям ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором законом, либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2).
В связи с изложенным, новый размер ставки арендной платы, подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и пунктом 2.1 договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды, которая рассчитана по измененной кадастровой стоимости земельного участка, и взыскал с ответчика сумму задолженности в размере 73 344 рубля 41 копейки.
Доводы апелляционной жалобы А. о том, что начисление арендной платы во взысканном размере с учетом изменившейся кадастровой стоимости земельного участка за весь период задолженности неправомерно, являются необоснованными.
Судебная коллегия указывает, что применительно к ч. 3 ст. 614 ГК РФ, изменение нормативных ставок для исчисления размера арендной платы, изменением порядка исчисления арендной платы не является. Более того, установление ставок арендной платы законодателем основанием для заключения дополнительного соглашения ввиду изменения существенных условий договора быть не может (ст. ст. 432, 450, 451 ГК РФ), поскольку изменения условий о расчете арендной плате не влечет.
Кроме того, указание в апелляционной жалобе А. на неисполнение арендодателем предусмотренной договором обязанности известить арендатора об изменении ставки арендной платы, также не влияет на исполнение обязанности арендатора вносить арендную плату согласно условиям договора аренды.
Судебная коллегия учитывает, что информация об изменении кадастровой стоимости земельных участков находится в открытом доступе, а из условий договора аренды ответчику было известно о том, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (с момента вступления этих актов в силу).
Согласно п. 2.1 договора аренды, арендодатель уведомляет арендатора письменно обо всех изменениях в нормативных актах, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения, используемые в расчете арендной платы величин (л.д. 9).
В судебном заседании не оспаривалось, что в нарушение п. 2.1 договора аренды истец в письменном виде арендатора об изменениях кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не уведомлял. Однако указанное, по мнению судебной коллегии, с учетом того, что информация об изменении кадастровой стоимости земельных участков находится в открытом доступе, и в условиях договора аренды величина арендной платы определена расчетным способом, не освобождает ответчика от своевременной оплаты арендных платежей с учетом изменившейся кадастровой стоимости земельного участка. С учетом изложенного, соответствующие доводы апелляционной жалобы ответчика А. о нарушении истцом требований ст. 10 ГК РФ не могут быть приняты во внимание. Ссылку ответчика на ст. 168 ГК РФ и его указание на ничтожность в связи с этим договора аренды нельзя признать обоснованной, поскольку неизвещение ответчика об изменении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, не является основанием для признания заключенного между сторонами <...> договора аренды ничтожной сделкой.
Согласно пункту 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с расчетом истца размер пени по состоянию на <...> составил <...> рублей <...> копейки (л.д. 28).
Суд, принимая во внимания положения ст. 333 ГК РФ, с учетом возражений ответчика А., наличия у него на иждивении троих несовершеннолетних детей, снизил заявленный размер неустойки до <...> рублей.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на фактических обстоятельствах дела, требованиям закона не противоречит.
В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Статья 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
При этом правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании ст. 404 настоящего Кодекса.
В силу п. 1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Таким образом, согласно приведенным нормам материального права, суд может снизить размер ответственности должника: на основании ст. 333 ГПК РФ при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и на основании ст. 404, в случае если нарушение обязательства или увеличение размера убытков произошло вследствие действия или бездействия кредитора.
Заявленная истцом неустойка в размере <...> рублей <...> копейки явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства (размер задолженности согласно перерасчету составлял <...> рубля <...> копейка).
Как было указано ранее, в нарушение п. 2.1 договора аренды истец в письменном виде арендатора об изменениях кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не уведомлял, однако ввиду общедоступности информации об изменении размеров ставок арендной платы, ответчик не был лишен возможности самостоятельно получить указанную информацию, в связи с чем обстоятельств полного освобождения ответчика от ответственности за неисполнение обязательств не усматривается.
При таком положении, у суда первой инстанции имелись основания для снижения размера неустойки до <...> рублей не только на основании ст. 333 ГК РФ, а также на основании положений п. 1 ст. 404 ГК РФ. При определении размера неустойки суд в полной мере учел все фактически установленные обстоятельства дела, вину каждой из сторон в обязательстве и принял верное решение.
Доводы автора жалобы о прекращение договора аренды через три года после его заключения, то есть <...>, поскольку новый договор аренды не был заключен на согласованных сторонами условиях, в органах юстиции такой договор не регистрировался, что влечет его незаключенность, несостоятельны. Судом первой инстанции установлено, что до заключения договора купли-продажи спорного земельного участка <...> и оформления права собственности на спорный земельный участок <...> (л.д. 49-52) ответчик продолжал пользоваться земельным участком (возвел на нем индивидуальный жилой дом), а следовательно, не может быть освобожден от уплаты арендных платежей и указанное обстоятельство не может влечь отказ в удовлетворении иска истца в этой части.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены. Решение суда является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Омского районного суда Омской области от 17.09.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)