Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, ему было незаконно отказано в государственной регистрации договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Абрамова Л.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Погорелко О.В.
судей: Нижегородцевой И.Л. и Крашенинниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем: С.
рассмотрела в открытом судебном заседании
по апелляционной жалобе и дополнениям к апелляционной жалобе представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по доверенности Б.
на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года
по гражданскому делу по иску Ч. к ООО "Проект на набережной", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о понуждении к совершению действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, и
заслушав доклад судьи Крашенинниковой М.В., выслушав объяснения представителя истца по доверенности А., представителя ответчика по доверенности К.,
установила:
Истец обратился в суд с настоящим иском к ответчикам, указывая, что <...> года между ним и ООО "Проект на набережной" заключен договор участия в долевом строительстве N <...>, согласно которому ответчик принял на себя обязательство с привлечением средств истца построить первую очередь жилого комплекса с подсобными подземными помещениями на <...> в <...> и по окончании строительства передать истцу в собственность квартиру N <...> на <...> этаже данного жилого дома при условии внесения им <...> рублей. <...> года Ч. вместе с представителем ООО "Проект на набережной" обратились в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации данного договора, однако <...> года в государственной регистрации договора им было отказано по причине того, что договор аренды земельного участка для строительства не зарегистрирован.
Считая такой отказ незаконным, Ч. просит суд обязать ООО "Проект на набережной" обратиться в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка N <...>, заключенного Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области с ООО "Проект на набережной" <...> года, представив для этого все необходимые документы; признать незаконным изложенный в письме от <...> года N <...> отказ Управления Росреестра по Нижегородской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N <...>, заключенного ООО "Проект на набережной" с Ч. <...> года; обязать Управление Росреестра по Нижегородской области в течение 5 дней после вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N <...>, заключенного ООО "Проект на набережной" с Ч. <...> года.
В судебное заседание истец не явился, о времени и месте его проведения извещен.
Представитель истца по доверенности А. отказался от иска в части обязания ООО "Проект на набережной" обратиться в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка N <...>, заключенного Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области с ООО "Проект на набережной" <...> года, представив для этого все необходимые документы, в остальной части иск поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Нижегородской области по доверенности К. иск не признала, указав на законность отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Представитель ООО "Проект на набережной" в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен, в письменных отзывах на иск не согласился с иском в части возложения на ООО "Проект на набережной" обязанности обратиться в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, в остальной части требования истца поддержал, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Определением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года производство по делу в части исковых требований Ч. к ООО "Проект на набережной" о возложении обязанности обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка N <...>, заключенного Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области с ООО "Проект на набережной" <...> года, представив для этого все необходимые документы, прекращено.
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года исковые требования Ч. удовлетворены.
Признан незаконным изложенный в письме от <...> года N <...> отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N <...>, заключенного ООО "Проект на набережной" с Ч.
Обязано Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в течение 3 рабочих дней со дня поступления в регистрирующий орган решения суда, вступившего в законную силу, произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N <...>, заключенного ООО "Проект на набережной" с Ч. <...> года.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по доверенности Б. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с неправильным применением норм материального и процессуального права.
На основании положений ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (ч. 1).
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч. 2).
Проверив материалы гражданского дела в порядке ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения, полагая, что оно принято с соблюдением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и с учетом всех имеющих значение для дела обстоятельств.
Разрешая настоящий спор по существу и принимая решение о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между Ч. и ООО "Проект на набережной", и возлагая на регистрирующий орган обязанность осуществить его государственную регистрацию, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о необоснованности оспариваемого отказа и несоответствии его основаниям, указанным в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с данными выводами суда не содержат оснований для отмены постановленного по делу решения.
В ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ также закреплено, что договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства и порядок такой регистрации установлены в ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Из содержания положений указанной статьи следует, что в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано как по общим основаниям, предусмотренным ст. 20 названного Федерального закона, так и по специальным основаниям, указанным в данной статье (п. 3.1).
В частности, в п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а согласно подп. 2 п. 3.1 ст. 25.1 этого же Федерального закона в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в случае непредставления одного из предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 данной статьи документов.
При этом в п. 5 ст. 2 и абзаце втором п. 3 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ закреплено право на обжалование заинтересованным лицом отказа в государственной регистрации прав в суд и арбитражный суд.
Как следует из материалов дела и установлено судом, <...> года между ООО "Проект на набережной" и Ч. заключен договор N <...> участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок (до <...> года) своими силами и (или) с привлечением других лиц построить первую очередь строительства жилого комплекса с подземными подсобными помещениями, расположенного по адресу: <...> (адрес строительный) с использованием привлеченных денежных средств дольщика и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать дольщику обозначенный в договоре объект долевого строительства - <...>комнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м, общей площадью с учетом лоджий и балконов <...> кв. м, расположенную на <...> этаже, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию (т. 1 л.д. 7-12, 13-14, 87-93, 221-228).
<...> года представитель Ч. по доверенности Савелий Э.С. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации данного договора, однако письмом Управления Росреестра по Нижегородской области от <...> года N <...> заявителю было сообщено о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и государственной регистрации ограничения (обременения) прав на объект долевого строительства срок до <...> года (т. 1 л.д. 68, 82-86, т. 2 л.д. 70-74).
<...> года в Управление Росреестра по Нижегородской области в соответствии с указанным выше письмом дополнительно были представлены заявление от <...> года N <...>, доверенность от <...> года N <...>, изменения в проектную декларацию от <...> года (т. 1 л.д. 69, 70, 77, 78).
Письмом от <...> года N <...> на основании абзаца десятого п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и ограничения (обременения) прав на объект долевого строительства - <...>комнатную квартиру, номер этажа <...>, номер объекта <...>, проектная (планируемая) площадь <...> кв. м, местоположение: <...>, отказано по причине непредставления документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Из указанного письма следует, что основанием для принятия такого решения послужило то обстоятельство, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права застройщика ООО "Проект на набережной" на земельный участок с кадастровым номером <...>, местоположение: <...>, не зарегистрированы. Помимо этого, в соответствии с представленными на государственную регистрацию разрешением на строительство N <...> от <...> года и договором аренды земельного участка от <...> года N <...> земельный участок предоставлен для строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными помещениями, однако в соответствии с представленной проектной декларацией застройщик осуществляет строительство первой очереди жилого комплекса с подсобными помещениями, в состав которой входят, в том числе и нежилые помещения - подземные автостоянки, и документы, подтверждающие опубликование, размещение изменений от <...> года в проектную декларацию от <...> года в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет, на государственную регистрацию не представлены (т. 1 л.д. 15-18, 71-72, т. 2 л.д. 82-85).
Как было указано, в соответствии с абзацем десятым пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
Статья 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, среди которых поименованы договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (абзац третий п. 1), и устанавливает, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2).
Согласно положениям ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства), и на государственную регистрацию таких договоров наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом (ст. 17), представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса.
Аналогичные положения содержатся в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 г. N 82.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в соответствии с выше приведенными требованиями на государственную регистрацию договора N <...> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> года, заключенного между ООО "Проект на набережной" и Ч., в Управление Росреестра по Нижегородской области были представлены текст данного договора, разрешение на строительство N <...> от <...> года, проектная декларация строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными подземными помещениями на <...> от <...> года с изменениями от <...> года и от <...> года и соответствующий утвержденному проекту план создаваемого объекта недвижимости и положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации на строительство первой очереди жилого комплекса с подземными подсобными помещениями, которые содержат описание создаваемого объекта недвижимого имущества и отражают информацию, необходимую для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
С учетом этого суд первой инстанции дал верное суждение о том, что оспариваемый истцом отказ в государственной регистрации по основанию, предусмотренному абзацем десятым п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, является необоснованным.
Также правомерно признаны не основанными на законе ссылки регистрирующего органа в обоснование своего отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и соответствующего обременения на отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка N <...> от <...> года.
Как видно из дела, помимо других представленных на государственную регистрацию документов в регистрирующий орган был представлен договор аренды земельного участка N <...> от <...> года, заключенный между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ООО "Проект на набережной", по условиям которого ООО "Проект на набережной" предоставлено право аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...> на <...>, предоставленного для строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными подземными помещениями. По имеющимся в материалах дела сведениям указанный договор аренды заключен на основании вступивших в законную силу постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2009 года и постановления Федерального арбитражного суда Волго-вятского округа от 20 июня 2011 года, которыми на Министерство возложена обязанность заключить с ООО "Проект на набережной" договор аренды указанного земельного участка на нормативный срок строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными подземными помещениями (т. 1 л.д. 19-26, 35, 36-48, 140-147, 155-157, 203-210, 218-220, 230-243).
При этом из материалов дела усматривается, что после заключения указанного договора, а именно: <...> года, ООО "Проект на набережной" обращалось в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о его государственной регистрации, однако письмом от <...> года N <...> ему было отказано в государственной регистрации на основании абзаца второго ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" со ссылкой на то, что право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просил заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с указанным Федеральным законом. В обоснование данного отказа также указано, что договором аренды N <...> от <...> года его срок определен нормативным сроком строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными подземными помещениями, следовательно, он заключен на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации (т. 1 л.д. 58).
Данный отказ не оспорен и не признан необоснованным.
Принимая во внимание приведенные обстоятельства и исходя из положений ст. ст. 158, 161, 164, 190, 434, 609, 610 ГК РФ, ч. 1 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", право аренды застройщика возникло на основании договора аренды земельного участка N <...> от <...> года независимо от его государственной регистрации, в связи с чем, его право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости путем заключения договоров участия в долевом строительстве при наличии разрешения на строительство не может быть ограничено.
Таким образом, вывод суда о неправомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с истцом, по мотиву отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка с застройщиком является верным и основан на правильном применении и толковании норм материального права. При этом суд дал мотивированное суждение о том, что отсутствие такой регистрации не создает препятствий в осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о необоснованном отказе в государственной регистрации договора и соответствующих обременений по мотиву несоответствия проектной декларации разрешению на строительство, поскольку содержащиеся в разрешении на строительство сведения соответствуют представленным в Управление Росреестра по Нижегородской области положительному заключению негосударственной экспертизы проектной документации, плану строящегося объекта и проектной декларации с учетом внесенных в нее изменений от <...> года, от <...> года и от <...> года, которые в соответствии с требованиями ст. 19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" были опубликованы в установленном порядке (т. 1 л.д. 73-75, 94, 95-101, 102, 106-130, т. 2 л.д. 2, 4-9, 18, 79-81, 90, 91, 93-101).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, правильно признав необоснованным и не соответствующим основаниям, установленным Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации договора N <...> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> года, заключенного между ООО "Проект на набережной" и Ч., на основании положений п. 6 ст. 20 указанного Федерального закона принял верное решение об удовлетворении иска Ч. и возложил на регистрирующий орган обязанность осуществить государственную регистрацию.
Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, поскольку основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит, поскольку при разрешении данного спора судом тщательным образом исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, его выводы основаны на имеющихся в деле доказательствах. В решении суда в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, другие - отвергнуты, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судом правильно, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по доверенности Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3869/2014
Требование: О понуждении к совершению действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, ему было незаконно отказано в государственной регистрации договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 мая 2014 г. по делу N 33-3869/2014
Судья: Абрамова Л.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Погорелко О.В.
судей: Нижегородцевой И.Л. и Крашенинниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем: С.
рассмотрела в открытом судебном заседании
по апелляционной жалобе и дополнениям к апелляционной жалобе представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по доверенности Б.
на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года
по гражданскому делу по иску Ч. к ООО "Проект на набережной", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о понуждении к совершению действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, и
заслушав доклад судьи Крашенинниковой М.В., выслушав объяснения представителя истца по доверенности А., представителя ответчика по доверенности К.,
установила:
Истец обратился в суд с настоящим иском к ответчикам, указывая, что <...> года между ним и ООО "Проект на набережной" заключен договор участия в долевом строительстве N <...>, согласно которому ответчик принял на себя обязательство с привлечением средств истца построить первую очередь жилого комплекса с подсобными подземными помещениями на <...> в <...> и по окончании строительства передать истцу в собственность квартиру N <...> на <...> этаже данного жилого дома при условии внесения им <...> рублей. <...> года Ч. вместе с представителем ООО "Проект на набережной" обратились в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации данного договора, однако <...> года в государственной регистрации договора им было отказано по причине того, что договор аренды земельного участка для строительства не зарегистрирован.
Считая такой отказ незаконным, Ч. просит суд обязать ООО "Проект на набережной" обратиться в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка N <...>, заключенного Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области с ООО "Проект на набережной" <...> года, представив для этого все необходимые документы; признать незаконным изложенный в письме от <...> года N <...> отказ Управления Росреестра по Нижегородской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N <...>, заключенного ООО "Проект на набережной" с Ч. <...> года; обязать Управление Росреестра по Нижегородской области в течение 5 дней после вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N <...>, заключенного ООО "Проект на набережной" с Ч. <...> года.
В судебное заседание истец не явился, о времени и месте его проведения извещен.
Представитель истца по доверенности А. отказался от иска в части обязания ООО "Проект на набережной" обратиться в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка N <...>, заключенного Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области с ООО "Проект на набережной" <...> года, представив для этого все необходимые документы, в остальной части иск поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Нижегородской области по доверенности К. иск не признала, указав на законность отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Представитель ООО "Проект на набережной" в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен, в письменных отзывах на иск не согласился с иском в части возложения на ООО "Проект на набережной" обязанности обратиться в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, в остальной части требования истца поддержал, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Определением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года производство по делу в части исковых требований Ч. к ООО "Проект на набережной" о возложении обязанности обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка N <...>, заключенного Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области с ООО "Проект на набережной" <...> года, представив для этого все необходимые документы, прекращено.
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года исковые требования Ч. удовлетворены.
Признан незаконным изложенный в письме от <...> года N <...> отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N <...>, заключенного ООО "Проект на набережной" с Ч.
Обязано Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в течение 3 рабочих дней со дня поступления в регистрирующий орган решения суда, вступившего в законную силу, произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N <...>, заключенного ООО "Проект на набережной" с Ч. <...> года.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по доверенности Б. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с неправильным применением норм материального и процессуального права.
На основании положений ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (ч. 1).
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч. 2).
Проверив материалы гражданского дела в порядке ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения, полагая, что оно принято с соблюдением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и с учетом всех имеющих значение для дела обстоятельств.
Разрешая настоящий спор по существу и принимая решение о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между Ч. и ООО "Проект на набережной", и возлагая на регистрирующий орган обязанность осуществить его государственную регистрацию, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о необоснованности оспариваемого отказа и несоответствии его основаниям, указанным в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с данными выводами суда не содержат оснований для отмены постановленного по делу решения.
В ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ также закреплено, что договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства и порядок такой регистрации установлены в ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Из содержания положений указанной статьи следует, что в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано как по общим основаниям, предусмотренным ст. 20 названного Федерального закона, так и по специальным основаниям, указанным в данной статье (п. 3.1).
В частности, в п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, а согласно подп. 2 п. 3.1 ст. 25.1 этого же Федерального закона в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в случае непредставления одного из предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 данной статьи документов.
При этом в п. 5 ст. 2 и абзаце втором п. 3 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ закреплено право на обжалование заинтересованным лицом отказа в государственной регистрации прав в суд и арбитражный суд.
Как следует из материалов дела и установлено судом, <...> года между ООО "Проект на набережной" и Ч. заключен договор N <...> участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок (до <...> года) своими силами и (или) с привлечением других лиц построить первую очередь строительства жилого комплекса с подземными подсобными помещениями, расположенного по адресу: <...> (адрес строительный) с использованием привлеченных денежных средств дольщика и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать дольщику обозначенный в договоре объект долевого строительства - <...>комнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м, общей площадью с учетом лоджий и балконов <...> кв. м, расположенную на <...> этаже, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию (т. 1 л.д. 7-12, 13-14, 87-93, 221-228).
<...> года представитель Ч. по доверенности Савелий Э.С. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации данного договора, однако письмом Управления Росреестра по Нижегородской области от <...> года N <...> заявителю было сообщено о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и государственной регистрации ограничения (обременения) прав на объект долевого строительства срок до <...> года (т. 1 л.д. 68, 82-86, т. 2 л.д. 70-74).
<...> года в Управление Росреестра по Нижегородской области в соответствии с указанным выше письмом дополнительно были представлены заявление от <...> года N <...>, доверенность от <...> года N <...>, изменения в проектную декларацию от <...> года (т. 1 л.д. 69, 70, 77, 78).
Письмом от <...> года N <...> на основании абзаца десятого п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и ограничения (обременения) прав на объект долевого строительства - <...>комнатную квартиру, номер этажа <...>, номер объекта <...>, проектная (планируемая) площадь <...> кв. м, местоположение: <...>, отказано по причине непредставления документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Из указанного письма следует, что основанием для принятия такого решения послужило то обстоятельство, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права застройщика ООО "Проект на набережной" на земельный участок с кадастровым номером <...>, местоположение: <...>, не зарегистрированы. Помимо этого, в соответствии с представленными на государственную регистрацию разрешением на строительство N <...> от <...> года и договором аренды земельного участка от <...> года N <...> земельный участок предоставлен для строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными помещениями, однако в соответствии с представленной проектной декларацией застройщик осуществляет строительство первой очереди жилого комплекса с подсобными помещениями, в состав которой входят, в том числе и нежилые помещения - подземные автостоянки, и документы, подтверждающие опубликование, размещение изменений от <...> года в проектную декларацию от <...> года в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет, на государственную регистрацию не представлены (т. 1 л.д. 15-18, 71-72, т. 2 л.д. 82-85).
Как было указано, в соответствии с абзацем десятым пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
Статья 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, среди которых поименованы договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (абзац третий п. 1), и устанавливает, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2).
Согласно положениям ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства), и на государственную регистрацию таких договоров наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом (ст. 17), представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса.
Аналогичные положения содержатся в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 г. N 82.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в соответствии с выше приведенными требованиями на государственную регистрацию договора N <...> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> года, заключенного между ООО "Проект на набережной" и Ч., в Управление Росреестра по Нижегородской области были представлены текст данного договора, разрешение на строительство N <...> от <...> года, проектная декларация строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными подземными помещениями на <...> от <...> года с изменениями от <...> года и от <...> года и соответствующий утвержденному проекту план создаваемого объекта недвижимости и положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации на строительство первой очереди жилого комплекса с подземными подсобными помещениями, которые содержат описание создаваемого объекта недвижимого имущества и отражают информацию, необходимую для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
С учетом этого суд первой инстанции дал верное суждение о том, что оспариваемый истцом отказ в государственной регистрации по основанию, предусмотренному абзацем десятым п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, является необоснованным.
Также правомерно признаны не основанными на законе ссылки регистрирующего органа в обоснование своего отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и соответствующего обременения на отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка N <...> от <...> года.
Как видно из дела, помимо других представленных на государственную регистрацию документов в регистрирующий орган был представлен договор аренды земельного участка N <...> от <...> года, заключенный между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ООО "Проект на набережной", по условиям которого ООО "Проект на набережной" предоставлено право аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...> на <...>, предоставленного для строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными подземными помещениями. По имеющимся в материалах дела сведениям указанный договор аренды заключен на основании вступивших в законную силу постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2009 года и постановления Федерального арбитражного суда Волго-вятского округа от 20 июня 2011 года, которыми на Министерство возложена обязанность заключить с ООО "Проект на набережной" договор аренды указанного земельного участка на нормативный срок строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными подземными помещениями (т. 1 л.д. 19-26, 35, 36-48, 140-147, 155-157, 203-210, 218-220, 230-243).
При этом из материалов дела усматривается, что после заключения указанного договора, а именно: <...> года, ООО "Проект на набережной" обращалось в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о его государственной регистрации, однако письмом от <...> года N <...> ему было отказано в государственной регистрации на основании абзаца второго ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" со ссылкой на то, что право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просил заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с указанным Федеральным законом. В обоснование данного отказа также указано, что договором аренды N <...> от <...> года его срок определен нормативным сроком строительства первой очереди жилого комплекса с подсобными подземными помещениями, следовательно, он заключен на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации (т. 1 л.д. 58).
Данный отказ не оспорен и не признан необоснованным.
Принимая во внимание приведенные обстоятельства и исходя из положений ст. ст. 158, 161, 164, 190, 434, 609, 610 ГК РФ, ч. 1 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", право аренды застройщика возникло на основании договора аренды земельного участка N <...> от <...> года независимо от его государственной регистрации, в связи с чем, его право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости путем заключения договоров участия в долевом строительстве при наличии разрешения на строительство не может быть ограничено.
Таким образом, вывод суда о неправомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с истцом, по мотиву отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка с застройщиком является верным и основан на правильном применении и толковании норм материального права. При этом суд дал мотивированное суждение о том, что отсутствие такой регистрации не создает препятствий в осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о необоснованном отказе в государственной регистрации договора и соответствующих обременений по мотиву несоответствия проектной декларации разрешению на строительство, поскольку содержащиеся в разрешении на строительство сведения соответствуют представленным в Управление Росреестра по Нижегородской области положительному заключению негосударственной экспертизы проектной документации, плану строящегося объекта и проектной декларации с учетом внесенных в нее изменений от <...> года, от <...> года и от <...> года, которые в соответствии с требованиями ст. 19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" были опубликованы в установленном порядке (т. 1 л.д. 73-75, 94, 95-101, 102, 106-130, т. 2 л.д. 2, 4-9, 18, 79-81, 90, 91, 93-101).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, правильно признав необоснованным и не соответствующим основаниям, установленным Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации договора N <...> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <...> года, заключенного между ООО "Проект на набережной" и Ч., на основании положений п. 6 ст. 20 указанного Федерального закона принял верное решение об удовлетворении иска Ч. и возложил на регистрирующий орган обязанность осуществить государственную регистрацию.
Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, поскольку основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит, поскольку при разрешении данного спора судом тщательным образом исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, его выводы основаны на имеющихся в деле доказательствах. В решении суда в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, другие - отвергнуты, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судом правильно, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 13 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по доверенности Б. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)