Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 13.02.2014 Дело N А40-106456/2013
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Савенкова О.В., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
открытого акционерного общества "Инвестиции в развитие технологий"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.11.2013 г.,
принятое судьей Мысак Н.Я., по делу N А40-106456/2013
по иску открытого акционерного общества "Инвестиции в развитие технологий"
к обществу с ограниченной ответственностью "ДЦ ПЛЮС"
о взыскании штрафа в размере 175 770 руб., по договору аренды N А-Ст17 - 18/29-ИРТ от 19.01.2012 г.
по встречному иску о взыскании части депозитного платежа по договору аренды N А-Ст17 - 18/29-ИРТ от 19.01.2012 г. в размере 90 720 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 625,77 руб.
при участии в судебном заседании:
- от истца: Злотников А.В. по доверенности от 20.05.2013;
- от ответчика: Кудряшов А.А. по доверенности от 24.05.2013;
- установил:
Открытое акционерное общество "Инвестиции в развитие технологий" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДЦ ПЛЮС" (далее - ответчик) о взыскании 85050 руб. штрафа по договору аренды N А-Ст17-18/29-ИРТ от 19.01.2012 года, ссылаясь на ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ (с учетом заявления об уменьшении размера иска в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением суда от 27.09.2013 года к совместному рассмотрению принято встречное исковое заявление ООО "ДЦ ПЛЮС" о взыскании с ОАО "ИРТ" о взыскании 90 720 руб. части депозитного платежа, уплаченного по договору аренды N А-Ст17 - 18/29-ИРТ от 19.01.2012 г., 9 625,77 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.06.2012 по 16.09.2013, а также 35 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, ссылаясь на статьи 309, 310, 610, 620, 450, 421, 395 Гражданского кодекса РФ.
Решением суда от 08.11.2013 года в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен полностью; с ОАО "ИРТ" в пользу ООО "ДЦ ПЛЮС" взыскано 100 345,77 руб., в том числе 90 720 руб. суммы депозита и 9 625,77 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции сделал вывод о том, что договор аренды прекратился 15.05.2012 года путем составления и подписания обеими сторонами акта сдачи-приемки и последующее поведение арендодателя свидетельствует о том, что у него не было каких-либо претензий к арендатору, в том числе и по вопросу времени уведомления об отказе от договора аренды.
Удовлетворяя встречный иск, суд сделал вывод о том, что в связи с прекращением договора аренды оснований для удержания арендодателем суммы депозита не имеется, он подлежал возврату не позднее 04.06.2012 года, а в связи с просрочкой в исполнении денежного обязательства подлежат начислению и взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.
С принятым по делу решением не согласился истец по первоначальному иску и обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречного иска и удовлетворить первоначальный иск, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неприменение ст. 309 ГК РФ и неправильное применение ст. 431 ГК РФ, а также на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела и положений п. 4.7 договора аренды, которым предусмотрено, что возврат обеспечительного платежа или его части осуществляется арендодателем при отсутствии финансовых обязательств со стороны арендатора в течение 20 календарных дней с момента возврата помещения и подписания акта.
Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражений на судебный акт не имеет, о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя не заявляет.
Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 19.01.2012 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N А-Ст17 - 18/29-ИРТ, во исполнении которого последнему во временное владение и пользование на срок до 31.08.2012 года были переданы нежилые помещения в здании по адресу: г. Москва, ул. Бухвостова 1-я, д. 12/11, корп. 17-18, общей площадью 167,4 кв. м, (комнаты N 343, 344), что подтверждается передаточным актом от 19.01.2012 года (т. 1, л.д. 15).
Положениями пункта 4.7 договора предусмотрено, что в срок до 25.02.2012 года арендатор вносит на расчетный счет арендодателя гарантийную сумму в размере арендной платы за один месяц "обеспечительный депозит"; арендодатель вправе использовать обеспечительный депозит для покрытия задолженностей по арендной плате и иным платежам, предусмотренным договором, и/или для компенсации расходов или убытков, понесенных арендодателем и документально подтвержденных в результате ненадлежащего выполнения арендатором каких-либо своих обязательств по договору; возврат обеспечительного платежа или его части осуществляется арендодателем при отсутствии финансовых обязательств со стороны арендатора по настоящему договору в течение 20 календарных дней с момента возврата помещений и подписания акта приема-передачи.
Ежемесячная арендная плата составляет 175 770 руб. (п. 4.1 Договора).
По условиям сделки (пункты 6.4, 7.9 договора) в соответствии со ст. 310 ГК РФ арендатор, уведомив арендодателя не позднее, чем за 45 дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; в случае, если арендатор отказывается от исполнения договора, не уведомив арендодателя за 45 дней в соответствии с п. 6.4 договора, арендодатель вправе взыскать с арендатора штраф в размере эквивалентном сумме арендной платы за 1 месяц, установленной в п. 4.1 договора.
Факт внесения арендатором арендной платы за период январь- март 2012 года подтверждается платежными поручениями и истцом не опровергается (т. 2, л.д. 14-17).
Факт перечисления арендатором обеспечительного платежа в размере 175770 руб. подтверждается платежным поручением от 26.04.2012 года N 362 и истцом не оспаривается (т. 2, л.д. 18).
27.04.2012 года (исх. N АК-27-3) арендатор направил в адрес управляющей компании письмо, в котором предложил расторгнуть договор 15.04.2012 года и направить в его адрес соглашение о расторжении и сообщить дату и время после 15.05.2012 года подписания акта приема-передачи помещения уполномоченным представителем арендодателя которое зарегистрировано истцом 12.05.2012 года (т. 1, л.д. 17),
Факт возврата ответчиком помещений из аренды подтверждается двусторонним актом сдачи-приемки помещений от 15.05.2012 года (т. 1, л.д. 16).
01.08.2012 года в адрес ответчика истцом была направлена Претензия N 03-02-П-12/0100 с требованием уплатить штраф за нарушение п. 6.4, в течение 7 (семи) календарных дней с даты получения настоящего требования; претензия была получена ответчиком 23.08.2012 г., однако в адрес истца ни возражений на претензию, ни оплаты штрафа так и не поступило.
27.09.2013 года (исх.N 17/9) истец направил в адрес ответчика уведомление о зачете суммы штрафа в размере 90720 руб. из суммы обеспечительного депозита (т. 1, л.д. 109).
Полагая, что датой расторжения договора является 26.06.2012 года, а арендатор несвоевременно, в нарушение условий договора, уведомил арендодателя об отказе от исполнения договора, истец и обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании штрафных санкций.
Поскольку договор аренды был прекращен, полагая, что часть обеспечительного платежа в размере 90720 руб. неправомерно зачтена арендодателем в счет уплаты начисленного штрафа, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании суммы депозита в указанной части.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
По смыслу п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 450 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
По условиям сделки (пункты 6.4 договора) в соответствии со ст. 310 ГК РФ арендатор, уведомив арендодателя не позднее, чем за 45 дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Поскольку у арендатора имелось право на односторонний отказ от исполнения договора и факт отказа арендатора от исполнения договора в одностороннем порядке подтвержден документально, то в силу упомянутых законодательных норм и условий достигнутого сторонами соглашения датой прекращения (расторжения) договора аренды в одностороннем порядке считается дата по истечении 45-дневного срока после получения арендодателем соответствующего уведомления.
Между тем, 12 мая 2012 г. в адрес ОАО "Галс-Девелопмент", которое оказывает услуги истцу в области управления объектом недвижимости, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Бухвостова 1-я, д. 12/11, корп. 17-18, на основании Договора N 238/12-ИРТ на оказание услуг по управлению операционной деятельностью организации от 01.01.2012 г., поступило от ответчика Уведомление от 27.04.2012 г. N АК-27-3 о досрочном расторжении договора с 15.04.2012 г. и возвратом помещения арендодателю - 15.05.2012 г.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон.
При таких обстоятельствах направление арендатором письменного уведомления с предложением считать договор расторгнутым 15.04.2012 года и последующие фактические действия арендодателя по приемке арендуемого помещения путем подписания акта сдачи-приемки правильно квалифицированы судом первой инстанции как досрочное прекращение договора аренды по соглашению сторон.
Поскольку обязанность по предоставлению нежилого помещения во владение и пользование арендатору и по обеспечению доступа в него истец прекратил, подписав акт приемки-передачи помещения, то и де-факто с 15.05.2012 года прекратилась и встречная обязанность арендатора по внесению арендной платы за соответствующий, последующий период и возникла обязанность арендодателя по возврату обеспечительного платежа, либо его зачету в счет неисполненных обязательств арендатора, в ином случае, на стороне арендодателя возникает неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал истцу во взыскании с ответчика штрафа за нарушение срока уведомления об отказе от исполнения договора и взыскал с истца в пользу ответчика часть не подлежащего зачету в счет неустойки (штрафа) обеспечительного платежа в размере 90 720 руб.
Несостоятельной признается судебной коллегией и правовая позиция арендодателя, касающаяся того обстоятельства, что обеспечительный платеж в размере 90720 руб. удержан им в виде штрафа в связи с досрочным расторжением арендатором договора аренды по следующим основаниям.
По смыслу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантии, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Следовательно, предусмотренный спорным договором аренды (пункт 4.7 договора) гарантийный взнос является иным способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды, а обязанность по уплате гарантийного взноса является дополнительной (акцессорной) обязанностью арендатора.
По своей правовой природе установление в договоре штрафа в размере арендной платы за один месяц аренды за досрочное прекращение обязательства есть ничто иное, как неустойка, заранее исчисленные арендодателем убытки, направленные на покрытие возможных расходов, связанных с досрочным расторжением договора и необходимость поиска новых арендаторов; при этом кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Установление в договоре указанного штрафа, подлежащего взысканию с арендатора только (исключительно) за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.
Между тем, досрочное расторжение договора в одностороннем порядке (односторонний отказ от исполнения договора - ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ).
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба истца по первоначальному иску удовлетворению не подлежит.
По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "05" ноября 2013 г. по делу N А40-106456/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.02.2014 ПО ДЕЛУ N А40-106456/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2014 г. по делу N А40-106456/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 13.02.2014 Дело N А40-106456/2013
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Савенкова О.В., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
открытого акционерного общества "Инвестиции в развитие технологий"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 08.11.2013 г.,
принятое судьей Мысак Н.Я., по делу N А40-106456/2013
по иску открытого акционерного общества "Инвестиции в развитие технологий"
к обществу с ограниченной ответственностью "ДЦ ПЛЮС"
о взыскании штрафа в размере 175 770 руб., по договору аренды N А-Ст17 - 18/29-ИРТ от 19.01.2012 г.
по встречному иску о взыскании части депозитного платежа по договору аренды N А-Ст17 - 18/29-ИРТ от 19.01.2012 г. в размере 90 720 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 625,77 руб.
при участии в судебном заседании:
- от истца: Злотников А.В. по доверенности от 20.05.2013;
- от ответчика: Кудряшов А.А. по доверенности от 24.05.2013;
- установил:
Открытое акционерное общество "Инвестиции в развитие технологий" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДЦ ПЛЮС" (далее - ответчик) о взыскании 85050 руб. штрафа по договору аренды N А-Ст17-18/29-ИРТ от 19.01.2012 года, ссылаясь на ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ (с учетом заявления об уменьшении размера иска в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением суда от 27.09.2013 года к совместному рассмотрению принято встречное исковое заявление ООО "ДЦ ПЛЮС" о взыскании с ОАО "ИРТ" о взыскании 90 720 руб. части депозитного платежа, уплаченного по договору аренды N А-Ст17 - 18/29-ИРТ от 19.01.2012 г., 9 625,77 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.06.2012 по 16.09.2013, а также 35 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, ссылаясь на статьи 309, 310, 610, 620, 450, 421, 395 Гражданского кодекса РФ.
Решением суда от 08.11.2013 года в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен полностью; с ОАО "ИРТ" в пользу ООО "ДЦ ПЛЮС" взыскано 100 345,77 руб., в том числе 90 720 руб. суммы депозита и 9 625,77 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции сделал вывод о том, что договор аренды прекратился 15.05.2012 года путем составления и подписания обеими сторонами акта сдачи-приемки и последующее поведение арендодателя свидетельствует о том, что у него не было каких-либо претензий к арендатору, в том числе и по вопросу времени уведомления об отказе от договора аренды.
Удовлетворяя встречный иск, суд сделал вывод о том, что в связи с прекращением договора аренды оснований для удержания арендодателем суммы депозита не имеется, он подлежал возврату не позднее 04.06.2012 года, а в связи с просрочкой в исполнении денежного обязательства подлежат начислению и взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.
С принятым по делу решением не согласился истец по первоначальному иску и обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречного иска и удовлетворить первоначальный иск, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неприменение ст. 309 ГК РФ и неправильное применение ст. 431 ГК РФ, а также на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела и положений п. 4.7 договора аренды, которым предусмотрено, что возврат обеспечительного платежа или его части осуществляется арендодателем при отсутствии финансовых обязательств со стороны арендатора в течение 20 календарных дней с момента возврата помещения и подписания акта.
Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражений на судебный акт не имеет, о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя не заявляет.
Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 19.01.2012 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N А-Ст17 - 18/29-ИРТ, во исполнении которого последнему во временное владение и пользование на срок до 31.08.2012 года были переданы нежилые помещения в здании по адресу: г. Москва, ул. Бухвостова 1-я, д. 12/11, корп. 17-18, общей площадью 167,4 кв. м, (комнаты N 343, 344), что подтверждается передаточным актом от 19.01.2012 года (т. 1, л.д. 15).
Положениями пункта 4.7 договора предусмотрено, что в срок до 25.02.2012 года арендатор вносит на расчетный счет арендодателя гарантийную сумму в размере арендной платы за один месяц "обеспечительный депозит"; арендодатель вправе использовать обеспечительный депозит для покрытия задолженностей по арендной плате и иным платежам, предусмотренным договором, и/или для компенсации расходов или убытков, понесенных арендодателем и документально подтвержденных в результате ненадлежащего выполнения арендатором каких-либо своих обязательств по договору; возврат обеспечительного платежа или его части осуществляется арендодателем при отсутствии финансовых обязательств со стороны арендатора по настоящему договору в течение 20 календарных дней с момента возврата помещений и подписания акта приема-передачи.
Ежемесячная арендная плата составляет 175 770 руб. (п. 4.1 Договора).
По условиям сделки (пункты 6.4, 7.9 договора) в соответствии со ст. 310 ГК РФ арендатор, уведомив арендодателя не позднее, чем за 45 дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; в случае, если арендатор отказывается от исполнения договора, не уведомив арендодателя за 45 дней в соответствии с п. 6.4 договора, арендодатель вправе взыскать с арендатора штраф в размере эквивалентном сумме арендной платы за 1 месяц, установленной в п. 4.1 договора.
Факт внесения арендатором арендной платы за период январь- март 2012 года подтверждается платежными поручениями и истцом не опровергается (т. 2, л.д. 14-17).
Факт перечисления арендатором обеспечительного платежа в размере 175770 руб. подтверждается платежным поручением от 26.04.2012 года N 362 и истцом не оспаривается (т. 2, л.д. 18).
27.04.2012 года (исх. N АК-27-3) арендатор направил в адрес управляющей компании письмо, в котором предложил расторгнуть договор 15.04.2012 года и направить в его адрес соглашение о расторжении и сообщить дату и время после 15.05.2012 года подписания акта приема-передачи помещения уполномоченным представителем арендодателя которое зарегистрировано истцом 12.05.2012 года (т. 1, л.д. 17),
Факт возврата ответчиком помещений из аренды подтверждается двусторонним актом сдачи-приемки помещений от 15.05.2012 года (т. 1, л.д. 16).
01.08.2012 года в адрес ответчика истцом была направлена Претензия N 03-02-П-12/0100 с требованием уплатить штраф за нарушение п. 6.4, в течение 7 (семи) календарных дней с даты получения настоящего требования; претензия была получена ответчиком 23.08.2012 г., однако в адрес истца ни возражений на претензию, ни оплаты штрафа так и не поступило.
27.09.2013 года (исх.N 17/9) истец направил в адрес ответчика уведомление о зачете суммы штрафа в размере 90720 руб. из суммы обеспечительного депозита (т. 1, л.д. 109).
Полагая, что датой расторжения договора является 26.06.2012 года, а арендатор несвоевременно, в нарушение условий договора, уведомил арендодателя об отказе от исполнения договора, истец и обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании штрафных санкций.
Поскольку договор аренды был прекращен, полагая, что часть обеспечительного платежа в размере 90720 руб. неправомерно зачтена арендодателем в счет уплаты начисленного штрафа, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании суммы депозита в указанной части.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
По смыслу п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 450 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
По условиям сделки (пункты 6.4 договора) в соответствии со ст. 310 ГК РФ арендатор, уведомив арендодателя не позднее, чем за 45 дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Поскольку у арендатора имелось право на односторонний отказ от исполнения договора и факт отказа арендатора от исполнения договора в одностороннем порядке подтвержден документально, то в силу упомянутых законодательных норм и условий достигнутого сторонами соглашения датой прекращения (расторжения) договора аренды в одностороннем порядке считается дата по истечении 45-дневного срока после получения арендодателем соответствующего уведомления.
Между тем, 12 мая 2012 г. в адрес ОАО "Галс-Девелопмент", которое оказывает услуги истцу в области управления объектом недвижимости, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Бухвостова 1-я, д. 12/11, корп. 17-18, на основании Договора N 238/12-ИРТ на оказание услуг по управлению операционной деятельностью организации от 01.01.2012 г., поступило от ответчика Уведомление от 27.04.2012 г. N АК-27-3 о досрочном расторжении договора с 15.04.2012 г. и возвратом помещения арендодателю - 15.05.2012 г.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон.
При таких обстоятельствах направление арендатором письменного уведомления с предложением считать договор расторгнутым 15.04.2012 года и последующие фактические действия арендодателя по приемке арендуемого помещения путем подписания акта сдачи-приемки правильно квалифицированы судом первой инстанции как досрочное прекращение договора аренды по соглашению сторон.
Поскольку обязанность по предоставлению нежилого помещения во владение и пользование арендатору и по обеспечению доступа в него истец прекратил, подписав акт приемки-передачи помещения, то и де-факто с 15.05.2012 года прекратилась и встречная обязанность арендатора по внесению арендной платы за соответствующий, последующий период и возникла обязанность арендодателя по возврату обеспечительного платежа, либо его зачету в счет неисполненных обязательств арендатора, в ином случае, на стороне арендодателя возникает неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал истцу во взыскании с ответчика штрафа за нарушение срока уведомления об отказе от исполнения договора и взыскал с истца в пользу ответчика часть не подлежащего зачету в счет неустойки (штрафа) обеспечительного платежа в размере 90 720 руб.
Несостоятельной признается судебной коллегией и правовая позиция арендодателя, касающаяся того обстоятельства, что обеспечительный платеж в размере 90720 руб. удержан им в виде штрафа в связи с досрочным расторжением арендатором договора аренды по следующим основаниям.
По смыслу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантии, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Следовательно, предусмотренный спорным договором аренды (пункт 4.7 договора) гарантийный взнос является иным способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды, а обязанность по уплате гарантийного взноса является дополнительной (акцессорной) обязанностью арендатора.
По своей правовой природе установление в договоре штрафа в размере арендной платы за один месяц аренды за досрочное прекращение обязательства есть ничто иное, как неустойка, заранее исчисленные арендодателем убытки, направленные на покрытие возможных расходов, связанных с досрочным расторжением договора и необходимость поиска новых арендаторов; при этом кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Установление в договоре указанного штрафа, подлежащего взысканию с арендатора только (исключительно) за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.
Между тем, досрочное расторжение договора в одностороннем порядке (односторонний отказ от исполнения договора - ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ).
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба истца по первоначальному иску удовлетворению не подлежит.
По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "05" ноября 2013 г. по делу N А40-106456/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)