Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик в нарушение условий договора купли-продажи денежную сумму в счет оплаты стоимости квартиры истцу не передал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Месяц О.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Коваленко А.И.,
судей областного суда Сайтбурхановой Р.Х. и Прокаевой Е.Д.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу М.А. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 23 июля 2014 года по гражданскому делу по иску К. к М.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Коваленко А.И., объяснения ответчика М.А. и его представителя Ш., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца - М.Д., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к М.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры. В обоснование своих требований истец указала, что (дата) она и М.А. заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), ул. (адрес), помещение (адрес). Стоимость квартиры определена сторонами в размере *** рублей. Ответчик в нарушение условий договора купли-продажи денежную сумму в счет оплаты стоимости квартиры истцу не передал. Неоплата ответчиком приобретенного имущества является существенным нарушением условий договора. Истец просил суд расторгнуть договор от (дата) купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), (адрес); прекратить право собственности М.А. на указанную квартиру, зарегистрированное (дата) за N; признать за К. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес)
К. в судебное заседание не явилась, была извещена о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель истца М.Д. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Ответчик М.А. и его представитель Л. просили в удовлетворении исковых требований отказать в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, заявили ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности по второму и третьему требованиям.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 23 июля 2014 года исковые требования удовлетворены. Суд постановил: расторгнуть договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры общей площадью *** кв. м, расположенной по адресу: (адрес) заключенный (дата) между К. и М.А. Возвратить в собственность К. четырехкомнатную квартиру общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: (адрес) Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права собственности М.А. на вышеуказанное недвижимое имущество и государственной регистрации права собственности К. на четырехкомнатную квартиру общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: (адрес). Взыскать с М.А. пользу К. в счет возмещения судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере *** рублей.
В апелляционной жалобе М.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Частью 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно части 1 статьи 454 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании части 1 статьи 486 ГК Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно статье 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу ст. 431 ГК Российской Федерации РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ч. 2).
Как следует из материалов дела, (дата) К. и М.А. заключили договор купли продажи квартиры, в соответствии с которым приобретено ответчиком имущество, расположенное по адресу: (адрес)комнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь *** кв. м, этаж 1, 2 (п. 1 Договора). В п. 3 Договора указана стоимость приобретаемого имущества в размере *** рублей. Покупатель передает денежные средства в указанном размере в день подписания договора. Указанный договор является актом приема-передачи имущества от Продавца Покупателю. Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 12.01.2012 года, также было зарегистрировано право собственности ответчика на указанное недвижимое имущество.
Письменное уведомление М.А. о расторжении указанного договора купли-продажи было направлено истцом (дата). Однако до настоящего момента ответ от М.А. не получен.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования К., суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не выполнил свои обязательства, допущенные им нарушения условий договора купли-продажи, выразившиеся в неоплате стоимости приобретенного имущества, являются существенными.
Судебная коллегия считает, выводы суда первой инстанции ошибочными, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права.
Положениями ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК Российской Федерации предусмотрены основания и последствия расторжения договора.
Из содержания указанных правовых норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает.
В действующем гражданском законодательстве также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем, пунктом 3 статьи 486 ГК Российской Федерации определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК Российской Федерации.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцу не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры, правовые основания для расторжения договора купли-продажи в данном случае отсутствуют.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного ущерба в соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, посчитав существенным нарушением условий договора факт невыплаты денежных средств за квартиру ответчиком. Поэтому вывод суда о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам.
Учитывая изложенное, решение суда нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенным нарушением норм материального права, поэтому указанное решение суда подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 23 июля 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований К. к М.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5680/2014
Требование: О расторжении договора купли-продажи квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик в нарушение условий договора купли-продажи денежную сумму в счет оплаты стоимости квартиры истцу не передал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 сентября 2014 г. по делу N 33-5680/2014
Судья: Месяц О.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Коваленко А.И.,
судей областного суда Сайтбурхановой Р.Х. и Прокаевой Е.Д.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу М.А. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 23 июля 2014 года по гражданскому делу по иску К. к М.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Коваленко А.И., объяснения ответчика М.А. и его представителя Ш., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца - М.Д., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к М.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры. В обоснование своих требований истец указала, что (дата) она и М.А. заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), ул. (адрес), помещение (адрес). Стоимость квартиры определена сторонами в размере *** рублей. Ответчик в нарушение условий договора купли-продажи денежную сумму в счет оплаты стоимости квартиры истцу не передал. Неоплата ответчиком приобретенного имущества является существенным нарушением условий договора. Истец просил суд расторгнуть договор от (дата) купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), (адрес); прекратить право собственности М.А. на указанную квартиру, зарегистрированное (дата) за N; признать за К. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес)
К. в судебное заседание не явилась, была извещена о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель истца М.Д. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Ответчик М.А. и его представитель Л. просили в удовлетворении исковых требований отказать в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, заявили ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности по второму и третьему требованиям.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 23 июля 2014 года исковые требования удовлетворены. Суд постановил: расторгнуть договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры общей площадью *** кв. м, расположенной по адресу: (адрес) заключенный (дата) между К. и М.А. Возвратить в собственность К. четырехкомнатную квартиру общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: (адрес) Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права собственности М.А. на вышеуказанное недвижимое имущество и государственной регистрации права собственности К. на четырехкомнатную квартиру общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: (адрес). Взыскать с М.А. пользу К. в счет возмещения судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере *** рублей.
В апелляционной жалобе М.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Частью 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно части 1 статьи 454 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании части 1 статьи 486 ГК Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно статье 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу ст. 431 ГК Российской Федерации РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ч. 2).
Как следует из материалов дела, (дата) К. и М.А. заключили договор купли продажи квартиры, в соответствии с которым приобретено ответчиком имущество, расположенное по адресу: (адрес)комнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь *** кв. м, этаж 1, 2 (п. 1 Договора). В п. 3 Договора указана стоимость приобретаемого имущества в размере *** рублей. Покупатель передает денежные средства в указанном размере в день подписания договора. Указанный договор является актом приема-передачи имущества от Продавца Покупателю. Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 12.01.2012 года, также было зарегистрировано право собственности ответчика на указанное недвижимое имущество.
Письменное уведомление М.А. о расторжении указанного договора купли-продажи было направлено истцом (дата). Однако до настоящего момента ответ от М.А. не получен.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования К., суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не выполнил свои обязательства, допущенные им нарушения условий договора купли-продажи, выразившиеся в неоплате стоимости приобретенного имущества, являются существенными.
Судебная коллегия считает, выводы суда первой инстанции ошибочными, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права.
Положениями ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК Российской Федерации предусмотрены основания и последствия расторжения договора.
Из содержания указанных правовых норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает.
В действующем гражданском законодательстве также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем, пунктом 3 статьи 486 ГК Российской Федерации определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК Российской Федерации.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцу не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры, правовые основания для расторжения договора купли-продажи в данном случае отсутствуют.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного ущерба в соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, посчитав существенным нарушением условий договора факт невыплаты денежных средств за квартиру ответчиком. Поэтому вывод суда о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам.
Учитывая изложенное, решение суда нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенным нарушением норм материального права, поэтому указанное решение суда подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 23 июля 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований К. к М.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)