Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 9 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Захарова С.Л.,
судей Бекетовой И.В., Каменецкого Д.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сатаевым Д.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15
апелляционную жалобу ОАО "СПУ-209-МРС"
на решение Арбитражного суда г. Москвы
от 19.02.2015 по делу N А40-94711/14, принятое судьей Буниной О.П. (60-826)
по заявлению ОАО "СПУ-209-МРС"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании незаконным решения об отказе и обязании
при участии:
- от заявителя: Моисеев Р.А. по дов. от 07.07.2015, Демченко Л.Н. по дов. от 27.05.2015;
- от ответчика: Деменькова Д.А. по дов. от 30.12.2014.
установил:
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2015 отказано в удовлетворении заявления ОАО "СПУ-209-МРС" (далее - заявитель, Общество) о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы (далее - ДГИ Москвы) от 18.04.2014 N ДГИ-1-35170/14-1 об отказе в заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества с обязанием заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. В обоснование этого указывается, что истец не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи, однако обратился в суд с требованиями об оспаривании рыночной стоимости объекта недвижимости, т.е. в установленные законом сроки реализовал право на судебную защиту, то арендатор в лице истца по делу не утратил преимущественное право выкупа арендованного имущества, т.е. право, за защитой которого истец обратился в суд. По мнению заявителя, отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества незаконен.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.
Представитель ДГИ Москвы в судебном заседании и поддержал решение суда первой инстанции, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ. Апелляционная инстанция, выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что заявитель ОАО "СПУ-209МРС" арендует нежилые помещения N 1 по адресу г. Москва, ул. Волхонка, д. 7/6 на основании договора аренды N 01-00363/04 от 12.04.2004, заключенного с Департаментом имущества города Москвы. Срок договора установлен с 01.01.2004 по 31.12.2008 Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.05.2004. Данный договор заключен с Департаментом имущества города Москвы на основании "Договора аренды N 01-00092/99 от 01.02.1999 г.". До настоящего времени договор аренды расторгнут не был, дополнительными соглашениями сорок действия договора продлевался.
В силу соответствия критериям, установленным нормами Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" заявитель является субъектом малого предпринимательства.
Свидетельство серии А N 109893 о внесении в реестр субъектов малого предпринимательства, паспорт субъекта малого предпринимательства, подтверждает отнесение заявителя - ОАО "СПУ-209МРС" к категории субъектов малого предпринимательства.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, заявитель обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.
17.01.2014 Департаментом направлен в адрес заявителя для подписания проект договора купли-продажи на нежилое помещение общей площадью 105,8 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Волхонка, д. 7/6.
21.03.2014 заявитель в адрес Департамента направил заявление с предложением рассмотреть изменение в п. п. 3.1 и 3.4 договора купли-продажи (в части стоимости объекта недвижимости).
18.04.2014 Департамент письмом N ДГИ-1-35170/14-1 отказал в заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, с указанием на то, что проект договора купли-продажи заявителем не подписан в тридцатидневный срок со дня получения, в связи с чем заявитель утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества согласно п. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Статьей 4 Федерального закона N 159-ФЗ регламентирован порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.
При этом п. 9 данной статьи установлено, что субъект малого предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, если по истечении 30 дней с момента получения арендатором предложения и проекта договора купли-продажи, этот договор не был подписан субъектом малого предпринимательства, либо не оспорена рыночная стоимость объекта оценки.
Таким образом, при несоблюдении процедуры выкупа имущества, арендатор утрачивает преимущественное право выкупа арендованного имущества.
Автор апелляционной жалобы указывает, что истец не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи, однако обратился в суд с требованиями об оспаривании рыночной стоимости объекта недвижимости, т.е. в установленные законом сроки реализовал право на судебную защиту, то арендатор в лице истца по делу не утратил преимущественное право выкупа арендованного имущества, т.е. право, за защитой которого истец обратился в суд. По мнению заявителя, отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества незаконен.
Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводом ДГИ Москвы, изложенном в оспариваемом отказе и поддержанном судом первой инстанции о том, что заявитель утратил преимущественное право выкупа арендованного имущества, вопреки доводам автора апелляционной жалобы об обратном.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае, как следует из обстоятельств дела, заявитель разногласия по отдельным условиям договора купли-продажи недвижимости на рассмотрение суда не представил, а обратился с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости на иных условиях (дело N А40-24418/14 требование об обязании ДГИ Москвы заключить договор купли-продажи).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.05.2014 по делу N А40-24418/14, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014, исковое заявление об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях заявителя оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
При этом судами указано, что исковые требования заявлены о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи помещения по установленным ст. 2 Федерального закона N 159-ФЗ основаниям, в связи с чем истец до обращения в суд должен был направить предложение о заключении такого договора, содержащее его существенные условия.
Заявитель считает, что им не утрачено право на преимущественное право выкупа, поскольку им оспорена рыночная стоимость объекта оценки в рамках вышеуказанного судебного спора.
Данное утверждение судебная коллегия считает необоснованным, поскольку п. 9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ указывает на конкретный предмет судебного спора, а именно - оспаривание рыночной стоимости объекта оценки.
Предмет же спора, который был инициирован Обществом по результатам неподписания договора купли-продажи являлся иной - об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи недвижимости на указанный выше объект на определенных условиях. При этом следует отметить, что какого-либо решения о несоответствии предложенной Департаментом стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости принято не было.
Учитывая, что заявителем не соблюдены требования Федерального закона N 159-ФЗ, а именно в установленный законом 30-дневный срок с момента получения предложения о выкупе арендуемого помещения договор купли-продажи данного имущества заявителем не подписан и рыночная стоимость объекта оценки надлежащим образом не была оспорена, то заявитель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
На основании изложенного, решение ДГИ Москвы, оформленное письмом от 18.04.2014 N ДГИ-3 5170/14-1 об отказе в заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 105,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Волхонка, д. 7/6, является законным и обоснованным.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.02.2015 по делу N А40-94711/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
С.Л.ЗАХАРОВ
Судьи
И.В.БЕКЕТОВА
Д.В.КАМЕНЕЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.07.2015 N 09АП-9878/2015 ПО ДЕЛУ N А40-94711/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2015 г. N 09АП-9878/2015
Дело N А40-94711/14
Резолютивная часть постановления объявлена 9 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Захарова С.Л.,
судей Бекетовой И.В., Каменецкого Д.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сатаевым Д.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15
апелляционную жалобу ОАО "СПУ-209-МРС"
на решение Арбитражного суда г. Москвы
от 19.02.2015 по делу N А40-94711/14, принятое судьей Буниной О.П. (60-826)
по заявлению ОАО "СПУ-209-МРС"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании незаконным решения об отказе и обязании
при участии:
- от заявителя: Моисеев Р.А. по дов. от 07.07.2015, Демченко Л.Н. по дов. от 27.05.2015;
- от ответчика: Деменькова Д.А. по дов. от 30.12.2014.
установил:
Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2015 отказано в удовлетворении заявления ОАО "СПУ-209-МРС" (далее - заявитель, Общество) о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы (далее - ДГИ Москвы) от 18.04.2014 N ДГИ-1-35170/14-1 об отказе в заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества с обязанием заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. В обоснование этого указывается, что истец не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи, однако обратился в суд с требованиями об оспаривании рыночной стоимости объекта недвижимости, т.е. в установленные законом сроки реализовал право на судебную защиту, то арендатор в лице истца по делу не утратил преимущественное право выкупа арендованного имущества, т.е. право, за защитой которого истец обратился в суд. По мнению заявителя, отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества незаконен.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.
Представитель ДГИ Москвы в судебном заседании и поддержал решение суда первой инстанции, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ. Апелляционная инстанция, выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что заявитель ОАО "СПУ-209МРС" арендует нежилые помещения N 1 по адресу г. Москва, ул. Волхонка, д. 7/6 на основании договора аренды N 01-00363/04 от 12.04.2004, заключенного с Департаментом имущества города Москвы. Срок договора установлен с 01.01.2004 по 31.12.2008 Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.05.2004. Данный договор заключен с Департаментом имущества города Москвы на основании "Договора аренды N 01-00092/99 от 01.02.1999 г.". До настоящего времени договор аренды расторгнут не был, дополнительными соглашениями сорок действия договора продлевался.
В силу соответствия критериям, установленным нормами Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" заявитель является субъектом малого предпринимательства.
Свидетельство серии А N 109893 о внесении в реестр субъектов малого предпринимательства, паспорт субъекта малого предпринимательства, подтверждает отнесение заявителя - ОАО "СПУ-209МРС" к категории субъектов малого предпринимательства.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, заявитель обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.
17.01.2014 Департаментом направлен в адрес заявителя для подписания проект договора купли-продажи на нежилое помещение общей площадью 105,8 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Волхонка, д. 7/6.
21.03.2014 заявитель в адрес Департамента направил заявление с предложением рассмотреть изменение в п. п. 3.1 и 3.4 договора купли-продажи (в части стоимости объекта недвижимости).
18.04.2014 Департамент письмом N ДГИ-1-35170/14-1 отказал в заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, с указанием на то, что проект договора купли-продажи заявителем не подписан в тридцатидневный срок со дня получения, в связи с чем заявитель утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества согласно п. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд.
Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Статьей 4 Федерального закона N 159-ФЗ регламентирован порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.
При этом п. 9 данной статьи установлено, что субъект малого предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, если по истечении 30 дней с момента получения арендатором предложения и проекта договора купли-продажи, этот договор не был подписан субъектом малого предпринимательства, либо не оспорена рыночная стоимость объекта оценки.
Таким образом, при несоблюдении процедуры выкупа имущества, арендатор утрачивает преимущественное право выкупа арендованного имущества.
Автор апелляционной жалобы указывает, что истец не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи, однако обратился в суд с требованиями об оспаривании рыночной стоимости объекта недвижимости, т.е. в установленные законом сроки реализовал право на судебную защиту, то арендатор в лице истца по делу не утратил преимущественное право выкупа арендованного имущества, т.е. право, за защитой которого истец обратился в суд. По мнению заявителя, отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества незаконен.
Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводом ДГИ Москвы, изложенном в оспариваемом отказе и поддержанном судом первой инстанции о том, что заявитель утратил преимущественное право выкупа арендованного имущества, вопреки доводам автора апелляционной жалобы об обратном.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В рассматриваемом случае, как следует из обстоятельств дела, заявитель разногласия по отдельным условиям договора купли-продажи недвижимости на рассмотрение суда не представил, а обратился с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости на иных условиях (дело N А40-24418/14 требование об обязании ДГИ Москвы заключить договор купли-продажи).
Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.05.2014 по делу N А40-24418/14, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014, исковое заявление об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях заявителя оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
При этом судами указано, что исковые требования заявлены о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи помещения по установленным ст. 2 Федерального закона N 159-ФЗ основаниям, в связи с чем истец до обращения в суд должен был направить предложение о заключении такого договора, содержащее его существенные условия.
Заявитель считает, что им не утрачено право на преимущественное право выкупа, поскольку им оспорена рыночная стоимость объекта оценки в рамках вышеуказанного судебного спора.
Данное утверждение судебная коллегия считает необоснованным, поскольку п. 9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ указывает на конкретный предмет судебного спора, а именно - оспаривание рыночной стоимости объекта оценки.
Предмет же спора, который был инициирован Обществом по результатам неподписания договора купли-продажи являлся иной - об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи недвижимости на указанный выше объект на определенных условиях. При этом следует отметить, что какого-либо решения о несоответствии предложенной Департаментом стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости принято не было.
Учитывая, что заявителем не соблюдены требования Федерального закона N 159-ФЗ, а именно в установленный законом 30-дневный срок с момента получения предложения о выкупе арендуемого помещения договор купли-продажи данного имущества заявителем не подписан и рыночная стоимость объекта оценки надлежащим образом не была оспорена, то заявитель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
На основании изложенного, решение ДГИ Москвы, оформленное письмом от 18.04.2014 N ДГИ-3 5170/14-1 об отказе в заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 105,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Волхонка, д. 7/6, является законным и обоснованным.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.02.2015 по делу N А40-94711/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
С.Л.ЗАХАРОВ
Судьи
И.В.БЕКЕТОВА
Д.В.КАМЕНЕЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)