Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами заключен договор уступки прав требования, ответчик не исполнил принятые на себя обязательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Рамазанова З.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи
Мугиновой Р.Х.
судей
Милютина В.Н.
Касимовой З.Ш.
при секретаре
Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам третьего лица ОАО "Региональный банк развития" (ОАО АКБ "РБР"), третьего лица ОАО "СтройПроектЦентр" на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
Исковое заявление И.С.К. к Обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦХИМСНАБ" о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворить.
Признать за И.С.К. право собственности на 1/527 доли в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме строительный номер 8 находящимся в мкр Бакалинский, ограниченный адрес, Чернышевского, Степана Злобина в адрес, которая после ввода в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению на первом этаже литера А секции 8-12 блок адрес N... жилого адрес (строительный номер), общей проектной площадью... кв. м по адрес в мкр. "Бакалинский" ограниченного адрес, Чернышевского, Ст. Злобина в адрес, в соответствии с договором N 12Д1а от дата.
Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., Судебная коллегия
установила:
И.С.К. обратился в суд с иском к ООО "Спецхимснаб" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте - нежилое помещение на первом этаже ж/адрес секция 8-12 блок адрес N... (строительный номер) в жилом комплексе "Солнечный", микрорайон "Бакалинский" ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст.Злобина в адрес", общей проектной площадью... кв. метров.
В обоснование иска указал, что дата между ООО "Спецхимснаб" и ФИО1 был заключен договор N N... "О долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "Солнечный", микрорайон "Бакалинский" ограниченном адрес, Бакалинская и Ст.Злобина в адрес. В соответствии с п. п. 1.1., 1.2., 2.1., 2.2. Договора, Дольщик финансирует строительство нежилого помещения на первом этаже ж/адрес секция 8-12 блок адрес N... (строительный номер) в жилом комплексе "Солнечный", микрорайон "Бакалинский" ограниченном адрес, Бакалинская и Ст.Злобина в адрес", общей проектной площадью... кв. м, из расчета стоимости одного квадратного метра нежилого помещения -... руб. Инвестиционный взнос составляет... руб. В соответствии с пп. 1.3. Договора плановый срок окончания строительства устанавливается - 3 квартал 2006 года.
дата между ним и ФИО1 был заключен Договор уступки прав требования. В соответствии с пп. 1.1. Договора уступки прав, ФИО1 передала ему все права требования и обязательства, возникшие из Договора. Истец указала, что приняв на себя права и обязанности Дольщика, он исполнил условия Договора N 12Д1а от дата "О долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "Солнечный" и Договора уступки прав требования в обмен на принятие долга. По акту сверки расчетов по состоянию на дата истцом оплачен полностью и в срок наличными в кассу Инвестора взнос в размере... руб. за... кв. м за нежилое помещение.
Ответчик в свою очередь не исполнил принятые на себя обязательства и в срок, указанный в договоре - 3 квартал 2006 года, не передал истцу нежилое помещение на первом этаже ж/адрес секция 8-12 блок адрес N... (строительный номер) в жилом комплексе "Солнечный, общей проектной площадью 96,42 кв. м.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
Не согласившись с решением суда, представитель внешнего управляющего ОАО "СтройПроектЦентр" - ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. Указывает, что суд первой инстанции не учел положения пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. В данном случае за ответчиком право собственности на объект N... не зарегистрировано, поскольку право собственности инвестора на объект возникает в случае ввода данного объекта в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности на объект. Указывает, что право собственности на спорный объект за ответчиком не зарегистрировано, следовательно, данный ответчик является не надлежащим. А доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено в рамках настоящего требования, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации; доля неравнозначна отдельному помещению, и ее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию.
Также с апелляционной жалобой обратился представитель ОАО "АКБ "РБР" - ФИО3, в которой просит решение суда отменить, ввиду нарушения судом норм материального и процессуального права. Указывает, что истцом не было представлено доказательств о полной оплате спорного помещения. Часть объекта незавершенного строительства в виде не завершенного строительством помещения не может быть самостоятельным объектом гражданского оборота. Учитывая отсутствие доказательств, о том, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет, соответствует проектной документации, и техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных норм и правил, право собственности на доли в общей собственности у участника долевого строительства не возникло. Представленный заявителем в обосновании своих требований договор, не может рассматриваться как договор долевого участия в строительстве, поскольку Закон N 214-ФЗ вступил в силу с дата и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости, разрешения на строительство которых, получены после указанной даты. Судом первой инстанции не были учтены общие нормы и принципы действующего законодательства о банкротстве.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, выслушав истца И.С.К., его представителя ФИО4 возражавших относительно удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с п. 1. ст. 4, п. 1 ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N... от дата "О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Исходя из положений статьи 5 Закона об инвестиционной деятельности и статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности.
В силу части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Следовательно, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое по статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав. Тогда, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, и по решению суда.
Согласно нормам ст. ст. 4, 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления. Инвесторы имеют равные права, в том числе на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Исходя из ч. 1 и 2 статьи 1 и ч. 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует, основанные на договоре участия в долевом строительстве, отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых, получены начиная с дата.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Как усматривается из материалов дела, по договору аренды земельного участка от дата N... ОАО "СтройПроектЦентр" Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N..., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Кировский, адрес, для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства оздоровительно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса
Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан ОАО "СтройПроектЦентр" также выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства, завершение строительно-монтажных работ по жилому дому N... в составе объекта "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по ул. Бакалинская в Кировском районе ГО г. Уфа.
Между тем, по договору о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "Солнечный", микрорайон Бакалинский от дата N N..., заключенным между ФИО1 и ООО "Спецхимснаб", также следует, что застройщиком объекта является ОАО "СтройПроектЦентр". С последним ООО "Спецхимснаб" заключило договор от дата N N... по условиям которого обязалось инвестировать строительство жилого микрорайона "Бакалинский", ОАО "СтройПроектЦентр", в свою очередь, обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектом и в установленные сроки.
Следовательно, обязательства ООО "Спецхимснаб" являются производными от обязательств ОАО "СтройПроектЦентр", поскольку ООО "Спецхимснаб" строительство объекта не осуществляет, однако согласно договору имеет право привлекать к инвестированию строительства денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства. При этом из текста договора долевого участия следует, что ООО "Спецхимснаб" как инвестор обязан сдать нежилые помещения с определенными техническими характеристиками и обязан контролировать строительство, но инвестором не приняты на себя обязательства по передаче нежилых помещений истцу.
Реализуя свои договорные полномочия, ООО "Спецхимснаб" дата заключил с ФИО1 договор N N... "О долевом участии в строительстве спорного нежилого помещения в жилом комплексе "Солнечный", в соответствии с которым, Дольщик (ФИО1) финансирует строительство данного нежилого помещения, общей проектной площадью... кв. м, из расчета стоимости одного квадратного метра нежилого помещения -... руб. Инвестиционный взнос составляет 2 314 080 руб.
дата между ФИО1 и И.С.К. был заключен Договор уступки прав требования в обмен на принятие долга. В соответствии с пп. 1.1. Договора уступки прав, ФИО1 передала И.С.К. все права требования и обязательства, возникшие из Договора.
В соответствии с п. п. 1.1., 1.2., 1.3. Договора уступки прав, И.С.К., в уплату за уступленные права, оплатил ФИО1... руб. (... кв. м нежилого помещения), и в соответствии с пп. 1.4. Договора уступки прав, принял обязательства перед Инвестором, которое заключалось в исполнении обязательства уплатить Инвестору на условиях Договора, оставшуюся неоплаченной ФИО1 часть инвестиционного взноса, что соответствовало... кв. м - вышеуказанного нежилого помещения (пп. 2.4. Договора уступки прав).
Истец И.С.К., приняв на себя права и обязанности Дольщика, исполнил условия Договора N N... от дата "О долевом участии в строительстве спорного нежилого помещения в жилом комплексе "Солнечный" и Договора уступки прав требования в обмен на принятие долга. Согласно приложению к Договору, И.С.К. оплатил инвестиционный взнос в размере... руб.
По акту сверки расчетов по состоянию на дата между ООО "Спецхимснаб" и истцом инвестиционный взнос в размере... руб. за... кв. м нежилого помещения оплачен полностью и в срок наличными в кассу Инвестора.
В нарушение условий договора Ответчик не исполнил принятые на себя обязательства - не передал истцу в срок, указанный в договоре - 3 квартал 2006 года, нежилое помещение на первом этаже ж/адрес секция 8-12 блок адрес N... (строительный номер) в жилом комплексе "Солнечный", микрорайон "Бакалинский" ограниченном адрес, Бакалинская и Ст. Злобина в адрес", общей проектной площадью... кв. метров.
Согласно положительному заключению государственной экспертизы проектной документации от дата общая площадь встроенных помещений общественного назначения составляет... кв. м (л.д. 26-27)
По техническому паспорту по состоянию на дата нежилое помещение площадью... кв. м фактически существует, имеет замкнутый контур, кирпичные стены, физический износ строения - 0%.
Судебная коллегия, исходя из существа договора о долевом участии в строительстве нежилых помещений от дата N..., находит, что конечной целью участия ФИО1 в строительстве жилого адрес микрорайона "Бакалинский" является получение определенных нежилого помещения для личного использования и оплаченные ею часть и часть оплаченных истцом денежных средств, предназначены только для финансирования строительства конкретного нежилого помещения.
Суть этих отношений состоит в том, что ФИО1 передает деньги ООО "Спецхимснаб", который заключил договор с застройщиком, который, в свою очередь, передает ФИО1 в собственность построенное нежилое помещение. Таким образом, между организацией и гражданином возникают смешанные отношения как по передаче товара в собственность, так и по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Удовлетворяя исковые требования И.С.К., суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку все обязательства по договору N... от дата "О долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "Солнечный" истцом исполнены в полном объеме, то в соответствии с частью 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у И.С.К. возникло право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения нежилому помещению на первом этаже секции 8-12 блок адрес N... жилого адрес (строительный номер) общей площадью - 96,42 кв. м.
Также суд указал, что исходя из смысла параграфа 7 главы IX, в частности положений ст. ст. 201.1, 201.4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Дольщик по инвестиционному договору предметом которого является приобретение права собственности на нежилое помещение, не имеет правовой возможности защитить свое право путем обращения в Арбитражный суд Республики Башкортостан, в рамках дел о банкротстве, как к ООО "Спецхимснаб", так и к ОАО "СтройПроектЦентр". Также в соответствии с Федеральным законом от дата N 127 -ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не предусмотрено возможности предъявить к застройщику требование о передаче в собственность нежилого помещения, поскольку не позволяет отнести И.С.К. к категории участников строительства, так как предметом договора является строительство и передача нежилого помещения. Соответственно, порядок, установленный статьями 201.10, 201.11 указанного закона не подлежит применению в отношении обязательств ООО "Спецхимснаб" перед И.С.К.
Оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на незавершенный строительством объект, основан на неправильном толковании норм права.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела доказательств полной оплаты спорного помещения, опровергаются актом сверки расчетов между ООО "Спецхимснаб" и истцом, в соответствии с которым оплата произведена в полном объеме, что подтверждается квитанциями (л.д. 9-22).
Судебная коллегия, исходя из вышеуказанных правовых норм и представленных сторонами документов, полагает о том, что существование самого нежилого помещения в натуре, является доказанным. При этом невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачу нежилого помещения истцу по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "Спецхимснаб" влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме.
В суде апелляционной инстанции застройщиком ОАО "СтройПроектЦентр" указано об отсутствии "двойных продаж" по объектам нежилого назначения, а также ответчиками не опровергнуто расходование средств, переданных ФИО1 на создание нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме.
Не может повлечь отмену решения суда довод жалобы о том, что часть объекта незавершенного строительства в виде не завершенного строительством помещения, не может быть самостоятельным объектом гражданского оборота, поскольку в соответствии со статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, следовательно, признаются самостоятельным объектом вещных имущественных прав, независимо от степени готовности.
Довод жалобы, о том, что судом первой инстанции не установлен факт нарушения прав и законных интересов истца, является несостоятельным, поскольку доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, суду не представлено.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Нельзя согласиться с доводами жалобы, о том, что судом первой инстанции не были учтены общие нормы и принципы действующего законодательства о банкротстве.
Согласно частям 3 и 4 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Более того, истцом заявлены требования о признании права собственности на нежилое помещение. В этом случае специальные правила подведомственности требований о праве на недвижимое имущество в стадии банкротства застройщика не применяются.
Также опровергается материалами дела довод жалобы на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что объект незавершенного строительства соответствует проектной документации, и техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных норм и правил, поскольку материалы дела содержат положительное заключение государственной экспертизы N... Государственного учреждения Управления государственной экспертизы Республики Башкортостан.
Иные доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем, оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение.
Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционные жалобы третьего лица ОАО "Региональный банк развития" (ОАО АКБ "РБР"), третьего лица ОАО "СтройПроектЦентр" - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.Х.МУГИНОВА
Судьи
В.Н.МИЛЮТИН
З.Ш.КАСИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 14.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-14302/2014
Требование: О признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами заключен договор уступки прав требования, ответчик не исполнил принятые на себя обязательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. по делу N 33-14302/2014
Судья: Рамазанова З.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи
Мугиновой Р.Х.
судей
Милютина В.Н.
Касимовой З.Ш.
при секретаре
Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам третьего лица ОАО "Региональный банк развития" (ОАО АКБ "РБР"), третьего лица ОАО "СтройПроектЦентр" на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
Исковое заявление И.С.К. к Обществу с ограниченной ответственностью "СПЕЦХИМСНАБ" о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворить.
Признать за И.С.К. право собственности на 1/527 доли в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме строительный номер 8 находящимся в мкр Бакалинский, ограниченный адрес, Чернышевского, Степана Злобина в адрес, которая после ввода в эксплуатацию будет соответствовать нежилому помещению на первом этаже литера А секции 8-12 блок адрес N... жилого адрес (строительный номер), общей проектной площадью... кв. м по адрес в мкр. "Бакалинский" ограниченного адрес, Чернышевского, Ст. Злобина в адрес, в соответствии с договором N 12Д1а от дата.
Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., Судебная коллегия
установила:
И.С.К. обратился в суд с иском к ООО "Спецхимснаб" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте - нежилое помещение на первом этаже ж/адрес секция 8-12 блок адрес N... (строительный номер) в жилом комплексе "Солнечный", микрорайон "Бакалинский" ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст.Злобина в адрес", общей проектной площадью... кв. метров.
В обоснование иска указал, что дата между ООО "Спецхимснаб" и ФИО1 был заключен договор N N... "О долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "Солнечный", микрорайон "Бакалинский" ограниченном адрес, Бакалинская и Ст.Злобина в адрес. В соответствии с п. п. 1.1., 1.2., 2.1., 2.2. Договора, Дольщик финансирует строительство нежилого помещения на первом этаже ж/адрес секция 8-12 блок адрес N... (строительный номер) в жилом комплексе "Солнечный", микрорайон "Бакалинский" ограниченном адрес, Бакалинская и Ст.Злобина в адрес", общей проектной площадью... кв. м, из расчета стоимости одного квадратного метра нежилого помещения -... руб. Инвестиционный взнос составляет... руб. В соответствии с пп. 1.3. Договора плановый срок окончания строительства устанавливается - 3 квартал 2006 года.
дата между ним и ФИО1 был заключен Договор уступки прав требования. В соответствии с пп. 1.1. Договора уступки прав, ФИО1 передала ему все права требования и обязательства, возникшие из Договора. Истец указала, что приняв на себя права и обязанности Дольщика, он исполнил условия Договора N 12Д1а от дата "О долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "Солнечный" и Договора уступки прав требования в обмен на принятие долга. По акту сверки расчетов по состоянию на дата истцом оплачен полностью и в срок наличными в кассу Инвестора взнос в размере... руб. за... кв. м за нежилое помещение.
Ответчик в свою очередь не исполнил принятые на себя обязательства и в срок, указанный в договоре - 3 квартал 2006 года, не передал истцу нежилое помещение на первом этаже ж/адрес секция 8-12 блок адрес N... (строительный номер) в жилом комплексе "Солнечный, общей проектной площадью 96,42 кв. м.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
Не согласившись с решением суда, представитель внешнего управляющего ОАО "СтройПроектЦентр" - ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. Указывает, что суд первой инстанции не учел положения пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. В данном случае за ответчиком право собственности на объект N... не зарегистрировано, поскольку право собственности инвестора на объект возникает в случае ввода данного объекта в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности на объект. Указывает, что право собственности на спорный объект за ответчиком не зарегистрировано, следовательно, данный ответчик является не надлежащим. А доля в объекте незавершенного строительства, о праве собственности на которую по существу заявлено в рамках настоящего требования, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи в смысле статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации; доля неравнозначна отдельному помещению, и ее невозможно выделить до ввода здания в эксплуатацию.
Также с апелляционной жалобой обратился представитель ОАО "АКБ "РБР" - ФИО3, в которой просит решение суда отменить, ввиду нарушения судом норм материального и процессуального права. Указывает, что истцом не было представлено доказательств о полной оплате спорного помещения. Часть объекта незавершенного строительства в виде не завершенного строительством помещения не может быть самостоятельным объектом гражданского оборота. Учитывая отсутствие доказательств, о том, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет, соответствует проектной документации, и техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных норм и правил, право собственности на доли в общей собственности у участника долевого строительства не возникло. Представленный заявителем в обосновании своих требований договор, не может рассматриваться как договор долевого участия в строительстве, поскольку Закон N 214-ФЗ вступил в силу с дата и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости, разрешения на строительство которых, получены после указанной даты. Судом первой инстанции не были учтены общие нормы и принципы действующего законодательства о банкротстве.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, выслушав истца И.С.К., его представителя ФИО4 возражавших относительно удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с п. 1. ст. 4, п. 1 ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N... от дата "О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
Исходя из положений статьи 5 Закона об инвестиционной деятельности и статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности.
В силу части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Следовательно, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое по статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав. Тогда, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе, и по решению суда.
Согласно нормам ст. ст. 4, 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления. Инвесторы имеют равные права, в том числе на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Исходя из ч. 1 и 2 статьи 1 и ч. 2 статьи 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует, основанные на договоре участия в долевом строительстве, отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых, получены начиная с дата.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Как усматривается из материалов дела, по договору аренды земельного участка от дата N... ОАО "СтройПроектЦентр" Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N..., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Кировский, адрес, для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства оздоровительно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса
Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан ОАО "СтройПроектЦентр" также выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства, завершение строительно-монтажных работ по жилому дому N... в составе объекта "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по ул. Бакалинская в Кировском районе ГО г. Уфа.
Между тем, по договору о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "Солнечный", микрорайон Бакалинский от дата N N..., заключенным между ФИО1 и ООО "Спецхимснаб", также следует, что застройщиком объекта является ОАО "СтройПроектЦентр". С последним ООО "Спецхимснаб" заключило договор от дата N N... по условиям которого обязалось инвестировать строительство жилого микрорайона "Бакалинский", ОАО "СтройПроектЦентр", в свою очередь, обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектом и в установленные сроки.
Следовательно, обязательства ООО "Спецхимснаб" являются производными от обязательств ОАО "СтройПроектЦентр", поскольку ООО "Спецхимснаб" строительство объекта не осуществляет, однако согласно договору имеет право привлекать к инвестированию строительства денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства. При этом из текста договора долевого участия следует, что ООО "Спецхимснаб" как инвестор обязан сдать нежилые помещения с определенными техническими характеристиками и обязан контролировать строительство, но инвестором не приняты на себя обязательства по передаче нежилых помещений истцу.
Реализуя свои договорные полномочия, ООО "Спецхимснаб" дата заключил с ФИО1 договор N N... "О долевом участии в строительстве спорного нежилого помещения в жилом комплексе "Солнечный", в соответствии с которым, Дольщик (ФИО1) финансирует строительство данного нежилого помещения, общей проектной площадью... кв. м, из расчета стоимости одного квадратного метра нежилого помещения -... руб. Инвестиционный взнос составляет 2 314 080 руб.
дата между ФИО1 и И.С.К. был заключен Договор уступки прав требования в обмен на принятие долга. В соответствии с пп. 1.1. Договора уступки прав, ФИО1 передала И.С.К. все права требования и обязательства, возникшие из Договора.
В соответствии с п. п. 1.1., 1.2., 1.3. Договора уступки прав, И.С.К., в уплату за уступленные права, оплатил ФИО1... руб. (... кв. м нежилого помещения), и в соответствии с пп. 1.4. Договора уступки прав, принял обязательства перед Инвестором, которое заключалось в исполнении обязательства уплатить Инвестору на условиях Договора, оставшуюся неоплаченной ФИО1 часть инвестиционного взноса, что соответствовало... кв. м - вышеуказанного нежилого помещения (пп. 2.4. Договора уступки прав).
Истец И.С.К., приняв на себя права и обязанности Дольщика, исполнил условия Договора N N... от дата "О долевом участии в строительстве спорного нежилого помещения в жилом комплексе "Солнечный" и Договора уступки прав требования в обмен на принятие долга. Согласно приложению к Договору, И.С.К. оплатил инвестиционный взнос в размере... руб.
По акту сверки расчетов по состоянию на дата между ООО "Спецхимснаб" и истцом инвестиционный взнос в размере... руб. за... кв. м нежилого помещения оплачен полностью и в срок наличными в кассу Инвестора.
В нарушение условий договора Ответчик не исполнил принятые на себя обязательства - не передал истцу в срок, указанный в договоре - 3 квартал 2006 года, нежилое помещение на первом этаже ж/адрес секция 8-12 блок адрес N... (строительный номер) в жилом комплексе "Солнечный", микрорайон "Бакалинский" ограниченном адрес, Бакалинская и Ст. Злобина в адрес", общей проектной площадью... кв. метров.
Согласно положительному заключению государственной экспертизы проектной документации от дата общая площадь встроенных помещений общественного назначения составляет... кв. м (л.д. 26-27)
По техническому паспорту по состоянию на дата нежилое помещение площадью... кв. м фактически существует, имеет замкнутый контур, кирпичные стены, физический износ строения - 0%.
Судебная коллегия, исходя из существа договора о долевом участии в строительстве нежилых помещений от дата N..., находит, что конечной целью участия ФИО1 в строительстве жилого адрес микрорайона "Бакалинский" является получение определенных нежилого помещения для личного использования и оплаченные ею часть и часть оплаченных истцом денежных средств, предназначены только для финансирования строительства конкретного нежилого помещения.
Суть этих отношений состоит в том, что ФИО1 передает деньги ООО "Спецхимснаб", который заключил договор с застройщиком, который, в свою очередь, передает ФИО1 в собственность построенное нежилое помещение. Таким образом, между организацией и гражданином возникают смешанные отношения как по передаче товара в собственность, так и по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Удовлетворяя исковые требования И.С.К., суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку все обязательства по договору N... от дата "О долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе "Солнечный" истцом исполнены в полном объеме, то в соответствии с частью 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у И.С.К. возникло право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения нежилому помещению на первом этаже секции 8-12 блок адрес N... жилого адрес (строительный номер) общей площадью - 96,42 кв. м.
Также суд указал, что исходя из смысла параграфа 7 главы IX, в частности положений ст. ст. 201.1, 201.4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Дольщик по инвестиционному договору предметом которого является приобретение права собственности на нежилое помещение, не имеет правовой возможности защитить свое право путем обращения в Арбитражный суд Республики Башкортостан, в рамках дел о банкротстве, как к ООО "Спецхимснаб", так и к ОАО "СтройПроектЦентр". Также в соответствии с Федеральным законом от дата N 127 -ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не предусмотрено возможности предъявить к застройщику требование о передаче в собственность нежилого помещения, поскольку не позволяет отнести И.С.К. к категории участников строительства, так как предметом договора является строительство и передача нежилого помещения. Соответственно, порядок, установленный статьями 201.10, 201.11 указанного закона не подлежит применению в отношении обязательств ООО "Спецхимснаб" перед И.С.К.
Оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на незавершенный строительством объект, основан на неправильном толковании норм права.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела доказательств полной оплаты спорного помещения, опровергаются актом сверки расчетов между ООО "Спецхимснаб" и истцом, в соответствии с которым оплата произведена в полном объеме, что подтверждается квитанциями (л.д. 9-22).
Судебная коллегия, исходя из вышеуказанных правовых норм и представленных сторонами документов, полагает о том, что существование самого нежилого помещения в натуре, является доказанным. При этом невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачу нежилого помещения истцу по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "Спецхимснаб" влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме.
В суде апелляционной инстанции застройщиком ОАО "СтройПроектЦентр" указано об отсутствии "двойных продаж" по объектам нежилого назначения, а также ответчиками не опровергнуто расходование средств, переданных ФИО1 на создание нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме.
Не может повлечь отмену решения суда довод жалобы о том, что часть объекта незавершенного строительства в виде не завершенного строительством помещения, не может быть самостоятельным объектом гражданского оборота, поскольку в соответствии со статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, следовательно, признаются самостоятельным объектом вещных имущественных прав, независимо от степени готовности.
Довод жалобы, о том, что судом первой инстанции не установлен факт нарушения прав и законных интересов истца, является несостоятельным, поскольку доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, суду не представлено.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Нельзя согласиться с доводами жалобы, о том, что судом первой инстанции не были учтены общие нормы и принципы действующего законодательства о банкротстве.
Согласно частям 3 и 4 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Более того, истцом заявлены требования о признании права собственности на нежилое помещение. В этом случае специальные правила подведомственности требований о праве на недвижимое имущество в стадии банкротства застройщика не применяются.
Также опровергается материалами дела довод жалобы на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что объект незавершенного строительства соответствует проектной документации, и техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных норм и правил, поскольку материалы дела содержат положительное заключение государственной экспертизы N... Государственного учреждения Управления государственной экспертизы Республики Башкортостан.
Иные доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем, оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение.
Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционные жалобы третьего лица ОАО "Региональный банк развития" (ОАО АКБ "РБР"), третьего лица ОАО "СтройПроектЦентр" - без удовлетворения.
Председательствующий
Р.Х.МУГИНОВА
Судьи
В.Н.МИЛЮТИН
З.Ш.КАСИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)