Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Красакова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю.,
судей Киселевой С.Н.,
Ильясовой Е.Р.,
при ведении протокола секретарем Бабкиной Н.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Г.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей К.Р.О., Г.Э.О., к К.Е.Н., Ш.А.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения,
по апелляционной жалобе ответчика Ш.А.В. на решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила от <...>,
Заслушав доклад судьи Ильясовой Е.Р., объяснения истца Г.А.В. и ее представителя Р.Х.Ф., представителя ответчика Ш.А.В. - Ш.Т.В., судебная коллегия
установила:
Г.А.В., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей К.Р.О. и Г.Э.О., обратилась в суд с иском к К.Е.Н. и Ш.А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>.
Решением Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила от <...> исковые требования Г.А.В. удовлетворены частично:
- - признан недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенный между Г.А.В. и Ш.А.В.;
- - применены последствия недействительной сделки, стороны возвращены в первоначальное положение: прекращено право собственности Ш.А.В. на <...>, расположенную в <...> в <...>, в связи с чем признана недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...> N о государственной регистрации договора купли-продажи о праве собственности Ш.А.В. на <...>, расположенную в <...> в <...>, восстановлена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...> N о государственной регистрации права собственности Г.А.В. на <...>, расположенную в <...> в <...>;
- - с Г.А.В. в пользу Ш.А.В. взыскано 520000 рублей в возмещение стоимости указанной квартиры, полученных по договору купли-продажи <...> в <...> от <...>;
- - в удовлетворении остальной части иска отказано;
- - с Ш.А.В. в пользу Г.А.В. в возмещение судебных расходов взыскано 5400 рублей.
В апелляционной жалобе ответчик Ш.А.В. просит решение Тагилстроевского районного суда <...> от <...> отменить, отказать Г.А.В. в удовлетворении исковых требований, либо данное решение изменить, указав на взыскание с Г.А.В. в пользу Ш.А.В. денежной суммы в размере 750000 рублей в возмещение стоимости <...> в <...>, полученных по договору купли-продажи от <...>, и дополнить решение суда указанием на порядок его исполнения, заключающийся в признании права собственности Г.А.В. на спорную квартиру после нотариально удостоверенной выплаты Г.А.В. в пользу Ш.А.В. 750000 рублей.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Ш.А.В. - Ш.Т.В. на доводах и требованиях апелляционной жалобы настаивал.
Истец Г.А.В. и ее представитель Р.Х.Ф. возражали против апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.
Ответчики К.Е.Н., Ш.А.В., представитель третьего лица ТОИОГВ СО Управления социальной политики Министерства социальной политики <...> в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Свердловского областного суда
С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, а для проверки доводов апелляционных жалоб их личного участия и дачи объяснений не требуется, требуется только оценка правильности применения норм права, суд не признавал обязательной явку сторон в судебное заседание, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц деле.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, <...> между Г.А.В. (продавец) и Ш.А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>. По условиям договора квартира продана за 750000 рублей, уплаченных покупателем продавцу полностью до подписания договора (пункт 3).
Подтверждение получения денежных средств в размере 750000 рублей за проданную квартиру Г.А.В. зафиксировано в соответствующей расписке от <...>.
В Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <...> произведена регистрация договора купли-продажи от <...> и перехода права собственности на спорную квартиру от Г.А.В. к Ш.А.В.
В соответствии с п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до <...>) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Руководствуясь указанным положением закона, исходя из фактических обстоятельств дела, представленных доказательств, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры от <...>, заключенного между Г.А.В. и Ш.А.В. недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (заключенной под влиянием обмана), поскольку при заключении оспариваемого договора воля Г.А.В. была направлена именно на отчуждение за плату принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения. Данное обстоятельство истец подтвердила как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанций, указав, что решила продать квартиру и на вырученные денежные средства приобрести для себя и своей семьи жилой дом. Ссылка истца на неполучение в полной объеме покупной цены в любом случае не является основанием для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана.
Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования и признавая заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи квартиры от <...> недействительным как противоречащий закону (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд указал на отсутствие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, которое в данном случае в силу ч. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации являлось обязательным, поскольку в квартире проживали несовершеннолетние дети истца, а отчуждение жилого помещения нарушило их право на жилище.
В силу положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до <...>) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Ч.В.В." пункт 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации признан не соответствующим Конституции Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование (в контексте сложившейся правоприменительной практики) не позволяет при разрешении конкретных дел обеспечивать эффективную государственную защиту прав тех, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Таким образом, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения (п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо, если в отчуждаемом жилом помещении проживают: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного помещения, если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы; оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы; несовершеннолетние, фактически лишенные родительского попечения на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, если такая сделка нарушает их права и охраняемые законом интересы; несовершеннолетние, находящиеся на попечении родителей, если сделка по отчуждению жилого помещения нарушает их права и охраняемые законом интересы.
Следовательно, п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации признан неконституционным в части правоприменительной деятельности (при разрешении конкретных дел). Содержащаяся в Постановлении позиция не обязывает органы опеки и попечительства до момента признания сделки по отчуждению жилого помещения нарушающей права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего давать согласие на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, находящиеся на попечении родителей.
Соответственно, отсутствие согласия органа опеки и попечительства на продажу спорной квартиры, в которой на момент продажи проживали несовершеннолетние дети, само по себе не свидетельствует о том, что договор купли-продажи заключен с нарушением закона.
Исходя из конкретных обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что согласия органа опеки и попечительства в данном случае не требовалось.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Исходя из положений ч. 2 ст. 38 Конституции Российской Федерации и ст. 65 Семейного кодекса Российской Федерации на родителях лежит основная обязанность по обеспечению интересов их несовершеннолетних детей.
Как следует из материалов дела, Г.А.В. являлась единоличным собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>. Несовершеннолетние К.Р.О. и Г.Э.О. были зарегистрированы по месту жительства в указанном жилом помещении.
При этом, в договоре купли-продажи указано, что лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования указанным жилым помещением, не имеется (п. 5 договора купли-продажи от <...>).
Из искового заявления, пояснений истца как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции следует, что она имела реальное намерение приобрести на вырученные от продажи квартиры денежные средства иное жилое помещение, чтобы фактически улучшить жилищные условия детей.
Таким образом, не имеется оснований полагать, что на момент отчуждения квартиры истец действовала в ущерб интересам своих детей. Денежные средства, полученные от покупателя, ею были истрачены не в соответствии с ее изначальными намерениями уже впоследствии.
Кроме того, как на момент совершения сделки, так и в настоящее время, дети проживают совместно с истцом, полностью находятся на ее попечении и обеспечении. Г.А.В. родительских прав не лишена и в родительских правах не ограничена. Семья истца поставлена на учет в отделе опеки и попечительства <...> только с февраля 2013 года, как семья "группы риска" и только после обращения Ш.А.В. При этом работники отдела опеки и попечительства не усматривают оснований для изъятия детей из семьи, указывают, что семья характеризуется удовлетворительно. Ранее семья истца состояла на учете в органах системы профилактики, но по иным основаниям - непосещения К.Р.О. медицинского учреждения в связи с имеющимся заболеванием, а не как неблагополучная семья, что не давало оснований для принятия мер, направленных на установление определенных ограничений для Г.А.В., в том числе касающихся права распоряжения принадлежащей ей недвижимостью.
Как указано в акте обследования жилищно-бытовых условий Г.А.В. и несовершеннолетних К.Р.О. и Г.Э.О. по адресу: <...>, от <...>, составленном специалистом органа опеки и попечительства, Г.А.В. в арендуемом жилом помещении созданы все условия для проживания несовершеннолетних детей. Следовательно, в настоящее время несовершеннолетние дети истца проживают и пользуются иным жилым помещением.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, о том, что согласия органа опеки и попечительства при совершении между Г.А.В. и Ш.А.В. <...> сделки купли-продажи спорной квартиры не требовалось, поскольку на эту дату дети родительского попечения лишены не были, под опекой либо попечительством либо на контроле в органе опеки и попечительства не находились. На отсутствие необходимости получения такого согласия ссылался и представитель органа опеки и попечительства в суде первой инстанции, а также в судебном заседании Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила от <...> при разрешении заявления Ш.А.В. о признании незаконным бездействия отдела опеки и попечительства, выразившегося в несвоевременной постановке на учет детей Г.А.В., неизвещении Нижнетагильского отдела Управления <...> о наличии сведений об отсутствии родительского попечения над несовершеннолетними К.Р.О. и Г.Э.О. для установления ограничений по отчуждению спорной квартиры.
Кроме того, судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что расчет по сделке между Ш.А.В. и Г.А.В. произведен не в полном объеме, продавцу передано только 520000 рублей.
В данном случае суд принял во внимание пояснение Г.А.В. и показания свидетелей Х.Г.В. и З.В.Г. (не присутствовавших при расчетах по сделке). Вместе с тем, их пояснения опровергаются пояснениями ответчиков, письменными доказательствами, в частности договором купли-продажи от <...> и собственноручно составленной Г.А.В. распиской о получении всей суммы по договору - 750000 рублей, а также показаниями свидетеля Б.Ю.И., присутствовавшей при сделке. Само по себе отсутствие реальной передачи истцу 120000 рублей, а направление их на погашение за Г.А.В. задолженности по жилищно-коммунальным услугам, не свидетельствует о неисполнении покупателем своей обязанности по внесению покупной цены в полном объеме. В данном случае никто не оспаривал, что задолженность Г.А.В. была погашена Ш.А.В.
Кроме того, передача Ш.А.В. (представителем ответчика) 10000 рублей К.Е.В. в связи с покупкой спорной квартирой, по мнению судебной коллегия также невозможно расценивать как неисполнение покупателем своей обязанности. Г.А.В. неоднократно поясняла, что К.Е.Н., несмотря на отсутствие соответствующего договора, оказывала ей помощь в продаже квартиры, присутствовала при сделке, более того, принимала участие в передаче денежных средств от Ш.А.В.
С учетом изложенного, доводы истца о непередаче ей покупателями покупной цены в полном объеме как неподтвержденные доказательства, судебной коллегией отклоняются. В суде апелляционной инстанции истец не оспаривала факт надлежащего исполнения покупателями обязанности по уплате покупной цены, ссылаясь на передачу денежных средств К.Е.Н. (которая являлась подругой истца), на непередачу К.Е.Н. ей этих денежный средств в связи с имевшейся изначально между ними договоренностью о покупке для истца иного жилого помещения (дома).
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене по п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (неправильное применение норм материального права) с вынесением по делу нового решения об отказе Г.А.В. в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от <...>.
Руководствуясь ч. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от <...> в части удовлетворения исковых требований Г.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей К.Р.О. и Г.Э.О., отменить. Принять в данной части новое решение, которым отказать Г.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей К.Р.О. и Г.Э.О., в удовлетворении исковых требований к К.Е.Н., Ш.А.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от <...>, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов.
В остальной части решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от <...> оставить без изменения.
Председательствующий
Я.Ю.ВОЛКОВА
Судьи
С.Н.КИСЕЛЕВА
Е.Р.ИЛЬЯСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2115/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 марта 2014 г. по делу N 33-2115/2014
Судья Красакова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю.,
судей Киселевой С.Н.,
Ильясовой Е.Р.,
при ведении протокола секретарем Бабкиной Н.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Г.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей К.Р.О., Г.Э.О., к К.Е.Н., Ш.А.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения,
по апелляционной жалобе ответчика Ш.А.В. на решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила от <...>,
Заслушав доклад судьи Ильясовой Е.Р., объяснения истца Г.А.В. и ее представителя Р.Х.Ф., представителя ответчика Ш.А.В. - Ш.Т.В., судебная коллегия
установила:
Г.А.В., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей К.Р.О. и Г.Э.О., обратилась в суд с иском к К.Е.Н. и Ш.А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>.
Решением Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила от <...> исковые требования Г.А.В. удовлетворены частично:
- - признан недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенный между Г.А.В. и Ш.А.В.;
- - применены последствия недействительной сделки, стороны возвращены в первоначальное положение: прекращено право собственности Ш.А.В. на <...>, расположенную в <...> в <...>, в связи с чем признана недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...> N о государственной регистрации договора купли-продажи о праве собственности Ш.А.В. на <...>, расположенную в <...> в <...>, восстановлена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...> N о государственной регистрации права собственности Г.А.В. на <...>, расположенную в <...> в <...>;
- - с Г.А.В. в пользу Ш.А.В. взыскано 520000 рублей в возмещение стоимости указанной квартиры, полученных по договору купли-продажи <...> в <...> от <...>;
- - в удовлетворении остальной части иска отказано;
- - с Ш.А.В. в пользу Г.А.В. в возмещение судебных расходов взыскано 5400 рублей.
В апелляционной жалобе ответчик Ш.А.В. просит решение Тагилстроевского районного суда <...> от <...> отменить, отказать Г.А.В. в удовлетворении исковых требований, либо данное решение изменить, указав на взыскание с Г.А.В. в пользу Ш.А.В. денежной суммы в размере 750000 рублей в возмещение стоимости <...> в <...>, полученных по договору купли-продажи от <...>, и дополнить решение суда указанием на порядок его исполнения, заключающийся в признании права собственности Г.А.В. на спорную квартиру после нотариально удостоверенной выплаты Г.А.В. в пользу Ш.А.В. 750000 рублей.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Ш.А.В. - Ш.Т.В. на доводах и требованиях апелляционной жалобы настаивал.
Истец Г.А.В. и ее представитель Р.Х.Ф. возражали против апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.
Ответчики К.Е.Н., Ш.А.В., представитель третьего лица ТОИОГВ СО Управления социальной политики Министерства социальной политики <...> в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Свердловского областного суда
С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, а для проверки доводов апелляционных жалоб их личного участия и дачи объяснений не требуется, требуется только оценка правильности применения норм права, суд не признавал обязательной явку сторон в судебное заседание, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц деле.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, <...> между Г.А.В. (продавец) и Ш.А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>. По условиям договора квартира продана за 750000 рублей, уплаченных покупателем продавцу полностью до подписания договора (пункт 3).
Подтверждение получения денежных средств в размере 750000 рублей за проданную квартиру Г.А.В. зафиксировано в соответствующей расписке от <...>.
В Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <...> произведена регистрация договора купли-продажи от <...> и перехода права собственности на спорную квартиру от Г.А.В. к Ш.А.В.
В соответствии с п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до <...>) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Руководствуясь указанным положением закона, исходя из фактических обстоятельств дела, представленных доказательств, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры от <...>, заключенного между Г.А.В. и Ш.А.В. недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (заключенной под влиянием обмана), поскольку при заключении оспариваемого договора воля Г.А.В. была направлена именно на отчуждение за плату принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения. Данное обстоятельство истец подтвердила как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанций, указав, что решила продать квартиру и на вырученные денежные средства приобрести для себя и своей семьи жилой дом. Ссылка истца на неполучение в полной объеме покупной цены в любом случае не является основанием для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана.
Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования и признавая заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи квартиры от <...> недействительным как противоречащий закону (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд указал на отсутствие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, которое в данном случае в силу ч. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации являлось обязательным, поскольку в квартире проживали несовершеннолетние дети истца, а отчуждение жилого помещения нарушило их право на жилище.
В силу положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до <...>) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Ч.В.В." пункт 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации признан не соответствующим Конституции Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование (в контексте сложившейся правоприменительной практики) не позволяет при разрешении конкретных дел обеспечивать эффективную государственную защиту прав тех, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Таким образом, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения (п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо, если в отчуждаемом жилом помещении проживают: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного помещения, если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы; оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы; несовершеннолетние, фактически лишенные родительского попечения на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, если такая сделка нарушает их права и охраняемые законом интересы; несовершеннолетние, находящиеся на попечении родителей, если сделка по отчуждению жилого помещения нарушает их права и охраняемые законом интересы.
Следовательно, п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации признан неконституционным в части правоприменительной деятельности (при разрешении конкретных дел). Содержащаяся в Постановлении позиция не обязывает органы опеки и попечительства до момента признания сделки по отчуждению жилого помещения нарушающей права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего давать согласие на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, находящиеся на попечении родителей.
Соответственно, отсутствие согласия органа опеки и попечительства на продажу спорной квартиры, в которой на момент продажи проживали несовершеннолетние дети, само по себе не свидетельствует о том, что договор купли-продажи заключен с нарушением закона.
Исходя из конкретных обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что согласия органа опеки и попечительства в данном случае не требовалось.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Исходя из положений ч. 2 ст. 38 Конституции Российской Федерации и ст. 65 Семейного кодекса Российской Федерации на родителях лежит основная обязанность по обеспечению интересов их несовершеннолетних детей.
Как следует из материалов дела, Г.А.В. являлась единоличным собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>. Несовершеннолетние К.Р.О. и Г.Э.О. были зарегистрированы по месту жительства в указанном жилом помещении.
При этом, в договоре купли-продажи указано, что лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования указанным жилым помещением, не имеется (п. 5 договора купли-продажи от <...>).
Из искового заявления, пояснений истца как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанции следует, что она имела реальное намерение приобрести на вырученные от продажи квартиры денежные средства иное жилое помещение, чтобы фактически улучшить жилищные условия детей.
Таким образом, не имеется оснований полагать, что на момент отчуждения квартиры истец действовала в ущерб интересам своих детей. Денежные средства, полученные от покупателя, ею были истрачены не в соответствии с ее изначальными намерениями уже впоследствии.
Кроме того, как на момент совершения сделки, так и в настоящее время, дети проживают совместно с истцом, полностью находятся на ее попечении и обеспечении. Г.А.В. родительских прав не лишена и в родительских правах не ограничена. Семья истца поставлена на учет в отделе опеки и попечительства <...> только с февраля 2013 года, как семья "группы риска" и только после обращения Ш.А.В. При этом работники отдела опеки и попечительства не усматривают оснований для изъятия детей из семьи, указывают, что семья характеризуется удовлетворительно. Ранее семья истца состояла на учете в органах системы профилактики, но по иным основаниям - непосещения К.Р.О. медицинского учреждения в связи с имеющимся заболеванием, а не как неблагополучная семья, что не давало оснований для принятия мер, направленных на установление определенных ограничений для Г.А.В., в том числе касающихся права распоряжения принадлежащей ей недвижимостью.
Как указано в акте обследования жилищно-бытовых условий Г.А.В. и несовершеннолетних К.Р.О. и Г.Э.О. по адресу: <...>, от <...>, составленном специалистом органа опеки и попечительства, Г.А.В. в арендуемом жилом помещении созданы все условия для проживания несовершеннолетних детей. Следовательно, в настоящее время несовершеннолетние дети истца проживают и пользуются иным жилым помещением.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, о том, что согласия органа опеки и попечительства при совершении между Г.А.В. и Ш.А.В. <...> сделки купли-продажи спорной квартиры не требовалось, поскольку на эту дату дети родительского попечения лишены не были, под опекой либо попечительством либо на контроле в органе опеки и попечительства не находились. На отсутствие необходимости получения такого согласия ссылался и представитель органа опеки и попечительства в суде первой инстанции, а также в судебном заседании Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила от <...> при разрешении заявления Ш.А.В. о признании незаконным бездействия отдела опеки и попечительства, выразившегося в несвоевременной постановке на учет детей Г.А.В., неизвещении Нижнетагильского отдела Управления <...> о наличии сведений об отсутствии родительского попечения над несовершеннолетними К.Р.О. и Г.Э.О. для установления ограничений по отчуждению спорной квартиры.
Кроме того, судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что расчет по сделке между Ш.А.В. и Г.А.В. произведен не в полном объеме, продавцу передано только 520000 рублей.
В данном случае суд принял во внимание пояснение Г.А.В. и показания свидетелей Х.Г.В. и З.В.Г. (не присутствовавших при расчетах по сделке). Вместе с тем, их пояснения опровергаются пояснениями ответчиков, письменными доказательствами, в частности договором купли-продажи от <...> и собственноручно составленной Г.А.В. распиской о получении всей суммы по договору - 750000 рублей, а также показаниями свидетеля Б.Ю.И., присутствовавшей при сделке. Само по себе отсутствие реальной передачи истцу 120000 рублей, а направление их на погашение за Г.А.В. задолженности по жилищно-коммунальным услугам, не свидетельствует о неисполнении покупателем своей обязанности по внесению покупной цены в полном объеме. В данном случае никто не оспаривал, что задолженность Г.А.В. была погашена Ш.А.В.
Кроме того, передача Ш.А.В. (представителем ответчика) 10000 рублей К.Е.В. в связи с покупкой спорной квартирой, по мнению судебной коллегия также невозможно расценивать как неисполнение покупателем своей обязанности. Г.А.В. неоднократно поясняла, что К.Е.Н., несмотря на отсутствие соответствующего договора, оказывала ей помощь в продаже квартиры, присутствовала при сделке, более того, принимала участие в передаче денежных средств от Ш.А.В.
С учетом изложенного, доводы истца о непередаче ей покупателями покупной цены в полном объеме как неподтвержденные доказательства, судебной коллегией отклоняются. В суде апелляционной инстанции истец не оспаривала факт надлежащего исполнения покупателями обязанности по уплате покупной цены, ссылаясь на передачу денежных средств К.Е.Н. (которая являлась подругой истца), на непередачу К.Е.Н. ей этих денежный средств в связи с имевшейся изначально между ними договоренностью о покупке для истца иного жилого помещения (дома).
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене по п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (неправильное применение норм материального права) с вынесением по делу нового решения об отказе Г.А.В. в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от <...>.
Руководствуясь ч. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от <...> в части удовлетворения исковых требований Г.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей К.Р.О. и Г.Э.О., отменить. Принять в данной части новое решение, которым отказать Г.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей К.Р.О. и Г.Э.О., в удовлетворении исковых требований к К.Е.Н., Ш.А.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от <...>, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов.
В остальной части решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от <...> оставить без изменения.
Председательствующий
Я.Ю.ВОЛКОВА
Судьи
С.Н.КИСЕЛЕВА
Е.Р.ИЛЬЯСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)