Судебные решения, арбитраж
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Яковца А.В., судей Бычковой Е.Н., Колесниковой С.Г., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Альянс" Гребневой С.В. (доверенность от 09.06.2014), от открытого акционерного общества "Сбербанк России" Степанова Г.Н. (доверенность от 10.01.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Сфера" Гребневой С.В. (доверенность от 23.04.2014), рассмотрев 22.09.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2014 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-50075/2013,
установил:
Открытое акционерное общество "Сбербанк России", место нахождения: 117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лаверна", место нахождения: 195271, Санкт-Петербург, ул. Мечникова, д. 19, ОГРН 1057812416243 (далее - ООО "Лаверна"), и обществу с ограниченной ответственностью "Альянс", место нахождения: 195271, Санкт-Петербург, ул. Мечникова, д. 19, лит. А; ОГРН: 1117847142962 (далее - ООО "Альянс"), о признании недействительными заключенных ответчиками договора аренды нежилого помещения от 01.09.2011 N 193-02-11 и дополнительного соглашения от 30.09.2012 N 4 к названному договору.
Банк также просил обязать ООО "Альянс" возвратить ООО "Лаверна" арендуемое помещение с кадастровым номером 78:6121А:8:38, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, Уманский пер., д. 68, корп. 2, лит. А, в течение 10 дней с даты вступления судебного акта в законную силу.
К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Сфера" (далее - ООО "Сфера") и общество с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Компания" (далее - Компания).
Решением суда первой инстанции от 22.01.2014 договор аренды нежилого помещения от 01.09.2011 N 193-02-11, заключенный ООО "Лаверна" и ООО "Альянс", признан недействительным, на ООО "Альянс" возложена обязанность в течение 10 дней с даты вступления судебного акта в законную силу возвратить арендуемое помещение ООО "Лаверна". В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Альянс" просит отменить решение от 22.01.2014, постановление от 16.06.2014 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым полностью отказать в удовлетворении исковых требований.
Как полагает податель жалобы, истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что оспариваемый договор был заключен исключительно с целью причинения вреда Банку.
По мнению ООО "Альянс", Банк, который не является стороной оспариваемого договора, не обосновал и не доказал нарушения своих прав в результате заключения данного договора, не представил доказательств того, что оспариваемый договор заключен на невыгодных условиях.
С учетом того, что правом на оспаривание сделок должника по основаниям, предусмотренным главой III.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), обладает внешний или конкурсный управляющий должника, по мнению подателя жалобы, иск Банка подлежал оставлению без рассмотрения.
ООО "Альянс" также не согласно с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что срок исковой давности по заявленному Банком требованию составляет три года.
В представленном отзыве Банк, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО "Альянс", одновременно представляющий интересы ООО "Сфера", поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель Банка возражал против удовлетворения жалобы.
Остальные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций ООО "Лаверна" (арендодатель) в лице ликвидатора Ратникова А.В. и ООО "Альянс" (арендатор) 01.09.2011 заключили договор аренды нежилого помещения N 193/02-11, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 2172 кв. м с кадастровым номером 78:6121А:8:38, находящееся в здании по адресу: Санкт-Петербург, Уманский пер., д. 68, корп. 2, лит. А, для использования в качестве склада непродовольственных товаров.
Согласно пункту 3.1 договора он заключен на срок до 31.07.2012.
Дополнительным соглашением от 01.09.2011 к названному договору установлен размер арендной платы: за сентябрь 2011 года - 100 руб. за 1 кв. м, с 01.10.2011 до окончания срока аренды - 50 руб. за 1 кв. м.
Дополнительным соглашением от 30.09.2012 N 4 к данному договору стороны согласовали, что в отсутствие требования о прекращении договора, заявленного не менее, чем за 3 месяца до истечения срока его действия, договор считается продленным на тот же срок.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2011 по делу N А56-41436/2011 принято к производству заявление ликвидатора ООО "Лаверна" Ратникова А.В. о признании ООО "Лаверна" несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника.
Решением суда от 08.09.2011 по тому же делу ООО "Лаверна" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, конкурсным управляющим должника утвержден Елисоветский Олег Ильич.
Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО "Лаверна" требования в размере 2 569 265 256 руб. 55 коп.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.01.2012 по делу N А56-41436/2011 требование Банка в размере 2 569 265 256 руб. 55 коп. признано обоснованным и подлежащим включению в реестр требований кредиторов должника с отнесением к третьей очереди удовлетворения, при этом требование в размере 999 633 868 руб. 99 коп. учтено как обеспеченное залогом имущества ООО "Лаверна".
Из указанного определения следует, что Банком и ООО "Лаверна" 26.05.2009 был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 2006-103009 (с учетом дополнительных соглашений от 26.02.2010 N 1, от 26.04.2010 N 2).
В обеспечение исполнения обязательств ООО "Лаверна" по данному договору стороны заключили договор ипотеки (последующий залог) от 26.05.2009 N 2006-103009/ИЗ, согласно которому Банку передано в залог принадлежащее должнику на праве собственности недвижимое имущество общей залоговой стоимостью 192 574 440 руб., в том числе находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, Уманский пер., д. 68, корп. 1 и 2, лит. А здания формовочного цеха с бытовыми помещениями, арматурного участка и участка сантехзаготовок общей площадью 12 305,5 кв. м, кадастровый номер 78:11:611А:8:94, формовочного цеха вентблоков и ЛМ с бытовыми помещениями общей площадью 2426,2 кв. м, кадастровый номер 78:6121А:8:38, а также право аренды находящегося по этому же адресу земельного участка общей площадью 30 459 кв. м, кадастровый номер 78:6121А:8.
Ссылаясь на то, что договор аренды от 01.09.2011 N 193/02-11 заключен после принятия к производству заявления о признании ООО "Лаверна" несостоятельным (банкротом), с неравноценным встречным предоставлением со стороны арендодателя, на условиях, ухудшающих положение должника, и имел своей целью причинение вреда имущественным правам кредиторов, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование заявленных требований истец также указал, что помещение, являющееся предметом оспариваемого договора, в соответствии с договором ипотеки от 26.05.2009 N 2006-103009/ИЗ ранее было передано в залог, однако согласие Банка, являющегося залогодержателем в отношении названного имущества, на передачу данного имущества в аренду не было получено.
Судом первой инстанции установлено, что в рамках дела о банкротстве ООО "Лаверна" на основании отчета независимого оценщика определялась рыночная стоимость имущества должника; при проведении оценки данного имущества оценщик использовал доходный подход, основанный на актуальных арендных ставках в отношении спорного объекта. Такие ставки в отношении спорного имущества составлял 4070 руб. за 1 кв. м в год, то есть 339 руб. за 1 кв. м в месяц.
Судом также установлено, что Компания, ранее являвшаяся арендатором спорного помещения, выражала готовность заключить договор аренды с арендной платой 230 руб. за 1 кв. м в месяц (для складских помещений) и 410 руб. за 1 кв. м в месяц (для офисно-бытовых помещений).
Установив изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу, что размер причитающейся ООО "Лаверна" арендной платы при заключении оспариваемого договора был значительно занижен, в связи с чем имеются предусмотренные статьей 61.2 Закона о банкротстве основания для признания данного договора недействительным.
С учетом того, что недвижимое имущество, являющееся предметом оспариваемого договора, ранее было передано в залог Банку, а его согласие на передачу указанного имущества в аренду не было получено, суд первой инстанции также пришел к выводу о наличии предусмотренных статьями 346, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оснований для признания оспариваемого договора недействительным.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Западного округа пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
Как следует из пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
- срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
- имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Соответствовал ли оспариваемый договор указанным условиям, судами первой и апелляционной инстанций не установлено.
Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Федеральном законе.
В силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве правила главы III.1 названного Закона могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Таможенного союза в рамках ЕврАзЭС и (или) законодательством Российской Федерации о таможенном деле, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.
Пунктом 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве установлено, что заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных названным Законом.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 31 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63), отдельный кредитор или уполномоченный орган вправе также обращаться к арбитражному управляющему с предложением об оспаривании управляющим сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве; в случае отказа или бездействия управляющего этот кредитор или уполномоченный орган также вправе в порядке статьи Закона о банкротстве обратиться в суд с жалобой на отказ или бездействие арбитражного управляющего; признание этого бездействия (отказа) незаконным может являться основанием для отстранения арбитражного управляющего.
В случае признания обоснованной жалобы на бездействие (отказ) арбитражного управляющего оспорить сделку суд вправе также указать в судебном акте на предоставление подавшему жалобу лицу права самому подать заявление о ее оспаривании. Если соответствующий кредитор одновременно с жалобой на неоспаривание управляющим сделки подал заявление об оспаривании этой сделки (например, для целей неистечения давности), то рассмотрение такого заявления приостанавливается судом до рассмотрения упомянутой жалобы.
В данном случае требование о признании оспариваемого договора недействительным, в том числе и по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 Закона о банкротстве, заявлено Банком, который является конкурсным кредитором стороны по указанному договору (ООО "Лаверна").
В то же время доказательства того, что Банк в рамках дела о банкротстве ООО "Лаверна" обращался в арбитражный суд с жалобой на бездействие конкурсного управляющего должника либо на его отказ в оспаривании договора аренды от 01.09.2011 N 193/02-11 и такое бездействие или отказ были признаны незаконными, при этом соответствующим судебным актом Банку предоставлено право самому подать заявление об оспаривании данной сделки, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с содержащимся в кассационной жалобе ООО "Альянс" доводом о том, что Банком не доказано наличие у него права на предъявление требования о признании оспариваемого договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 Закона о банкротстве.
Вместе с тем несмотря на то, что в своем исковом заявлении Банк ошибочно сослался на статью 61.2. Закона о банкротстве, с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды первой и апелляционной инстанции не были лишены возможности самостоятельно определить характер спорного правоотношения, а также нормы законодательства, подлежащие применению.
В пункте 17 Постановления N 63 разъяснено, что заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным Гражданском кодексом Российской Федерации или законодательством о юридических лицах), предъявляемые другими помимо арбитражного управляющего лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности.
С учетом того, что требование о признании оспариваемого договора недействительным было заявлено Банком, в том числе, и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, суд кассационной инстанции полагает, что данное требование правомерно рассмотрено судами первой и апелляционной инстанции в исковом порядке.
В то же время суды не дали надлежащей оценки доводу Банка о том, что целью заключения договора аренды от 01.09.2011 N 193/02-11 являлось причинение вреда кредиторам ООО "Лаверна", не установили, имеются ли в связи с этим предусмотренные статьями 10, 168 ГК РФ основания для признания данного договора недействительным (ничтожным).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 13.09.2011 N 1795/11 по делу N А56-6656/2010 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для квалификации оспариваемого договора как ничтожной сделки необходимо установить наличие либо сговора между ликвидатором ООО "Лаверна" и ООО "Альянс", либо осведомленность последнего о недобросовестных действиях ликвидатора.
Указанные обстоятельства судами не были установлены.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу N А56-50075/2013 отменить.
Дело направить в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.
Председательствующий
А.В.ЯКОВЕЦ
Судьи
Е.Н.БЫЧКОВА
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 25.09.2014 ПО ДЕЛУ N А56-50075/2013
Разделы:Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2014 г. по делу N А56-50075/2013
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Яковца А.В., судей Бычковой Е.Н., Колесниковой С.Г., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Альянс" Гребневой С.В. (доверенность от 09.06.2014), от открытого акционерного общества "Сбербанк России" Степанова Г.Н. (доверенность от 10.01.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Сфера" Гребневой С.В. (доверенность от 23.04.2014), рассмотрев 22.09.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2014 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-50075/2013,
установил:
Открытое акционерное общество "Сбербанк России", место нахождения: 117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893 (далее - Банк), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лаверна", место нахождения: 195271, Санкт-Петербург, ул. Мечникова, д. 19, ОГРН 1057812416243 (далее - ООО "Лаверна"), и обществу с ограниченной ответственностью "Альянс", место нахождения: 195271, Санкт-Петербург, ул. Мечникова, д. 19, лит. А; ОГРН: 1117847142962 (далее - ООО "Альянс"), о признании недействительными заключенных ответчиками договора аренды нежилого помещения от 01.09.2011 N 193-02-11 и дополнительного соглашения от 30.09.2012 N 4 к названному договору.
Банк также просил обязать ООО "Альянс" возвратить ООО "Лаверна" арендуемое помещение с кадастровым номером 78:6121А:8:38, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, Уманский пер., д. 68, корп. 2, лит. А, в течение 10 дней с даты вступления судебного акта в законную силу.
К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Сфера" (далее - ООО "Сфера") и общество с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Компания" (далее - Компания).
Решением суда первой инстанции от 22.01.2014 договор аренды нежилого помещения от 01.09.2011 N 193-02-11, заключенный ООО "Лаверна" и ООО "Альянс", признан недействительным, на ООО "Альянс" возложена обязанность в течение 10 дней с даты вступления судебного акта в законную силу возвратить арендуемое помещение ООО "Лаверна". В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Альянс" просит отменить решение от 22.01.2014, постановление от 16.06.2014 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым полностью отказать в удовлетворении исковых требований.
Как полагает податель жалобы, истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что оспариваемый договор был заключен исключительно с целью причинения вреда Банку.
По мнению ООО "Альянс", Банк, который не является стороной оспариваемого договора, не обосновал и не доказал нарушения своих прав в результате заключения данного договора, не представил доказательств того, что оспариваемый договор заключен на невыгодных условиях.
С учетом того, что правом на оспаривание сделок должника по основаниям, предусмотренным главой III.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), обладает внешний или конкурсный управляющий должника, по мнению подателя жалобы, иск Банка подлежал оставлению без рассмотрения.
ООО "Альянс" также не согласно с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что срок исковой давности по заявленному Банком требованию составляет три года.
В представленном отзыве Банк, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО "Альянс", одновременно представляющий интересы ООО "Сфера", поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель Банка возражал против удовлетворения жалобы.
Остальные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций ООО "Лаверна" (арендодатель) в лице ликвидатора Ратникова А.В. и ООО "Альянс" (арендатор) 01.09.2011 заключили договор аренды нежилого помещения N 193/02-11, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 2172 кв. м с кадастровым номером 78:6121А:8:38, находящееся в здании по адресу: Санкт-Петербург, Уманский пер., д. 68, корп. 2, лит. А, для использования в качестве склада непродовольственных товаров.
Согласно пункту 3.1 договора он заключен на срок до 31.07.2012.
Дополнительным соглашением от 01.09.2011 к названному договору установлен размер арендной платы: за сентябрь 2011 года - 100 руб. за 1 кв. м, с 01.10.2011 до окончания срока аренды - 50 руб. за 1 кв. м.
Дополнительным соглашением от 30.09.2012 N 4 к данному договору стороны согласовали, что в отсутствие требования о прекращении договора, заявленного не менее, чем за 3 месяца до истечения срока его действия, договор считается продленным на тот же срок.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2011 по делу N А56-41436/2011 принято к производству заявление ликвидатора ООО "Лаверна" Ратникова А.В. о признании ООО "Лаверна" несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника.
Решением суда от 08.09.2011 по тому же делу ООО "Лаверна" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, конкурсным управляющим должника утвержден Елисоветский Олег Ильич.
Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО "Лаверна" требования в размере 2 569 265 256 руб. 55 коп.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.01.2012 по делу N А56-41436/2011 требование Банка в размере 2 569 265 256 руб. 55 коп. признано обоснованным и подлежащим включению в реестр требований кредиторов должника с отнесением к третьей очереди удовлетворения, при этом требование в размере 999 633 868 руб. 99 коп. учтено как обеспеченное залогом имущества ООО "Лаверна".
Из указанного определения следует, что Банком и ООО "Лаверна" 26.05.2009 был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 2006-103009 (с учетом дополнительных соглашений от 26.02.2010 N 1, от 26.04.2010 N 2).
В обеспечение исполнения обязательств ООО "Лаверна" по данному договору стороны заключили договор ипотеки (последующий залог) от 26.05.2009 N 2006-103009/ИЗ, согласно которому Банку передано в залог принадлежащее должнику на праве собственности недвижимое имущество общей залоговой стоимостью 192 574 440 руб., в том числе находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, Уманский пер., д. 68, корп. 1 и 2, лит. А здания формовочного цеха с бытовыми помещениями, арматурного участка и участка сантехзаготовок общей площадью 12 305,5 кв. м, кадастровый номер 78:11:611А:8:94, формовочного цеха вентблоков и ЛМ с бытовыми помещениями общей площадью 2426,2 кв. м, кадастровый номер 78:6121А:8:38, а также право аренды находящегося по этому же адресу земельного участка общей площадью 30 459 кв. м, кадастровый номер 78:6121А:8.
Ссылаясь на то, что договор аренды от 01.09.2011 N 193/02-11 заключен после принятия к производству заявления о признании ООО "Лаверна" несостоятельным (банкротом), с неравноценным встречным предоставлением со стороны арендодателя, на условиях, ухудшающих положение должника, и имел своей целью причинение вреда имущественным правам кредиторов, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование заявленных требований истец также указал, что помещение, являющееся предметом оспариваемого договора, в соответствии с договором ипотеки от 26.05.2009 N 2006-103009/ИЗ ранее было передано в залог, однако согласие Банка, являющегося залогодержателем в отношении названного имущества, на передачу данного имущества в аренду не было получено.
Судом первой инстанции установлено, что в рамках дела о банкротстве ООО "Лаверна" на основании отчета независимого оценщика определялась рыночная стоимость имущества должника; при проведении оценки данного имущества оценщик использовал доходный подход, основанный на актуальных арендных ставках в отношении спорного объекта. Такие ставки в отношении спорного имущества составлял 4070 руб. за 1 кв. м в год, то есть 339 руб. за 1 кв. м в месяц.
Судом также установлено, что Компания, ранее являвшаяся арендатором спорного помещения, выражала готовность заключить договор аренды с арендной платой 230 руб. за 1 кв. м в месяц (для складских помещений) и 410 руб. за 1 кв. м в месяц (для офисно-бытовых помещений).
Установив изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу, что размер причитающейся ООО "Лаверна" арендной платы при заключении оспариваемого договора был значительно занижен, в связи с чем имеются предусмотренные статьей 61.2 Закона о банкротстве основания для признания данного договора недействительным.
С учетом того, что недвижимое имущество, являющееся предметом оспариваемого договора, ранее было передано в залог Банку, а его согласие на передачу указанного имущества в аренду не было получено, суд первой инстанции также пришел к выводу о наличии предусмотренных статьями 346, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оснований для признания оспариваемого договора недействительным.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Проверив законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Западного округа пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
Как следует из пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
- срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
- имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Соответствовал ли оспариваемый договор указанным условиям, судами первой и апелляционной инстанций не установлено.
Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Федеральном законе.
В силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве правила главы III.1 названного Закона могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Таможенного союза в рамках ЕврАзЭС и (или) законодательством Российской Федерации о таможенном деле, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.
Пунктом 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве установлено, что заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных названным Законом.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 31 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63), отдельный кредитор или уполномоченный орган вправе также обращаться к арбитражному управляющему с предложением об оспаривании управляющим сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве; в случае отказа или бездействия управляющего этот кредитор или уполномоченный орган также вправе в порядке статьи Закона о банкротстве обратиться в суд с жалобой на отказ или бездействие арбитражного управляющего; признание этого бездействия (отказа) незаконным может являться основанием для отстранения арбитражного управляющего.
В случае признания обоснованной жалобы на бездействие (отказ) арбитражного управляющего оспорить сделку суд вправе также указать в судебном акте на предоставление подавшему жалобу лицу права самому подать заявление о ее оспаривании. Если соответствующий кредитор одновременно с жалобой на неоспаривание управляющим сделки подал заявление об оспаривании этой сделки (например, для целей неистечения давности), то рассмотрение такого заявления приостанавливается судом до рассмотрения упомянутой жалобы.
В данном случае требование о признании оспариваемого договора недействительным, в том числе и по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 Закона о банкротстве, заявлено Банком, который является конкурсным кредитором стороны по указанному договору (ООО "Лаверна").
В то же время доказательства того, что Банк в рамках дела о банкротстве ООО "Лаверна" обращался в арбитражный суд с жалобой на бездействие конкурсного управляющего должника либо на его отказ в оспаривании договора аренды от 01.09.2011 N 193/02-11 и такое бездействие или отказ были признаны незаконными, при этом соответствующим судебным актом Банку предоставлено право самому подать заявление об оспаривании данной сделки, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с содержащимся в кассационной жалобе ООО "Альянс" доводом о том, что Банком не доказано наличие у него права на предъявление требования о признании оспариваемого договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 Закона о банкротстве.
Вместе с тем несмотря на то, что в своем исковом заявлении Банк ошибочно сослался на статью 61.2. Закона о банкротстве, с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды первой и апелляционной инстанции не были лишены возможности самостоятельно определить характер спорного правоотношения, а также нормы законодательства, подлежащие применению.
В пункте 17 Постановления N 63 разъяснено, что заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным Гражданском кодексом Российской Федерации или законодательством о юридических лицах), предъявляемые другими помимо арбитражного управляющего лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности.
С учетом того, что требование о признании оспариваемого договора недействительным было заявлено Банком, в том числе, и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, суд кассационной инстанции полагает, что данное требование правомерно рассмотрено судами первой и апелляционной инстанции в исковом порядке.
В то же время суды не дали надлежащей оценки доводу Банка о том, что целью заключения договора аренды от 01.09.2011 N 193/02-11 являлось причинение вреда кредиторам ООО "Лаверна", не установили, имеются ли в связи с этим предусмотренные статьями 10, 168 ГК РФ основания для признания данного договора недействительным (ничтожным).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 13.09.2011 N 1795/11 по делу N А56-6656/2010 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для квалификации оспариваемого договора как ничтожной сделки необходимо установить наличие либо сговора между ликвидатором ООО "Лаверна" и ООО "Альянс", либо осведомленность последнего о недобросовестных действиях ликвидатора.
Указанные обстоятельства судами не были установлены.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2014 по делу N А56-50075/2013 отменить.
Дело направить в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.
Председательствующий
А.В.ЯКОВЕЦ
Судьи
Е.Н.БЫЧКОВА
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)