Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2008 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2008 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Терентьева Е.А.,
судей Балакиревой Е.М., Балашевой В.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Юдаевой А.А., с участием:
от истца - представитель Нуриев Э.М. доверенности от 13.02.2008 N 8/08,
от ответчика - представитель Ходюк В.Г. по доверенности от 19.02.2008 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 июня 2008 г. в зале N 3 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вестер-Ритейл", г. Калининград на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 марта 2008 года, принятое по делу N А65-832/2008 (судья Гаврилов М.В.) по иску открытого акционерного общества "Сервейинговая компания "Единая арендная система", г. Казань
к обществу с ограниченной ответственностью "Вестер-Ритейл", г. Калининград о понуждении заключить договор аренды недвижимого имущества, взыскании убытков,
установил:
ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "Вестер-Ритейл" о понуждении ответчика к заключению договора аренды недвижимого имущества на условиях, указанных в проекте договора аренды объекта недвижимости от 01.12.2007 г. (приложение N 2а к предварительному договору о заключении договора аренды нежилого объекта недвижимости N ПДА-02/07 от 05.06.2007 г., взыскании с ответчика убытков в форме упущенной выгоды в размере 6.217.597 руб. (из расчета 590 руб. за 1 кв. м, за 10.538,3 кв. м за 1 месяц - с 15.12.2007 г. по 15.01.2008 г.), взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 44.587 руб. 99 коп.
Исковое заявление обосновано истцом предварительным договором о заключении договора аренды нежилого объекта недвижимости от 5.06.2007 г., в соответствии с которым истец и ответчик должны были в будущем заключить краткосрочный договор аренды недвижимости на 11 месяцев на условиях, определенных приложением N 2а к договору. По договору стороны приняли обязательство заключить договор не позднее 1.12.2007 г., в связи с чем истец направил 27.11.2007 г. в адрес ответчика оферту, однако ответчик предложил расторгнуть договор и вернуть задаток в размере 12.201.200 руб.
Правовым обоснованием исковых требований истец указал положения статей 12, 15, 429, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик с исковыми требованиями истца не согласился, обосновывая свои возражения, указал, что в предварительном договоре не была конкретизирована площадь объекта аренды, не была произведена техническая инвентаризация объекта после реконструкции, техническое задание ответчиком истцу было направлено с опозданием в связи с отсутствием у ответчика необходимых исходных данных о предмете договора аренды.
Ответчик обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с встречным иском к ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" о расторжении предварительного договора аренды от 5.06.2007 г., взыскании суммы задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 марта 2008 года исковые требования ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" удовлетворены. ООО "Вестер-Ритейл" понуждено заключить с истцом договор аренды недвижимого имущества на условиях, указанных в направленном ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" в качестве оферты проекте договора аренды от 1.12.2007 г., являющегося приложением N 2а к предварительному договору от 5.06.2007 г. С ООО "Вестер-Ритейл" в пользу истца взысканы убытки в виде упущенной выгоды (неполученной арендной платы за период с 15.12.2007 г. по 15.01.2008 г.) в размере 6.217.597 руб., а также взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 44.587 руб. 99 коп.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Вестер-Ритейл" судом отказано.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным решением, ООО "Вестер-Ритейл" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ОАО "СК "ЕАС", удовлетворить иск ООО "Вестер-Ритейл", расторгнуть предварительный договор от 5.06.2007 г. о заключении договора аренды нежилого объекта недвижимости, взыскать с ОАО "СК "ЕАС" полученные в качестве аванса денежные средства в сумме 12.201.200 руб., взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 967.845 руб. 19 коп.
В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" указало, что предмет договора аренды в проекте договора определен надлежащим образом, ремонт объекта не затрагивал конструкции сооружений, а поэтому проведение повторной инвентаризации не требовалось.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 258, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2008 года рассмотрение дела в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено и назначено на 11 часов 16 июня 2008 года.
В судебном заседании 16 июня 2008 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 12 часов 45 минут 20 июня 2008 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу:www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
В судебном заседании представитель ответчика Ходюк В.Г. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает, в обоснование своей просьбы об отмене обжалуемого решения приводит доводы, указанные в апелляционной жалобе.
Представитель истца Нуриев Э.М. в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражает и просит об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения, а решения суда первой инстанции - без изменения.
Свидетельствами о государственной регистрации права от 20.05.2004 г. подтверждается право собственности ОАО "Инстрой" на нежилые помещения площадью 2691,10 кв. м и 7.847,20 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. К.Цеткин, д. 8/27.
Из агентского договора от 1 июня 2004 года ОАО "Инстрой" (принципал) поручило ОАО "СК "ЕАС" (агент) за вознаграждение и по поручению принципала совершать от имени принципала заключение договоров аренды нежилых помещений, находящихся по адресу: г. Казань, ул. К.Цеткин, 8/27.
Согласно предварительному договору от 5.06.2007 г. ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" (арендодатель) и ООО "Вестер-Ритейл" (арендатор) обязались заключить долгосрочный договор аренды на нежилые помещения ориентировочной площадью 10340 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. К.Цеткин, 8/27 для размещения объекта торговли - магазина по продаже продовольственных и непродовольственных товаров. При этом номера и площадь помещений должна быть определены в соответствии с результатами технической инвентаризации объекта, производимой службами арендодателя в присутствии представителей арендатора по итогам завершения реконструкции здания. В соответствии с договором арендодатель обязался передать арендатору объект в состоянии, соответствующим требованиям и характеристикам, указанным в техническом задании (приложении е N 3 к договору). Стороны обязались подписать краткосрочный договор аренды в соответствии с согласованными условиями (приложение N 2а к договору), не позднее 1.10.2007 г. передать арендатору объект для доступа для проведения работ по его обустройству и ремонту, завозу оборудования, обеспечить объект на момент передачи арендатору тепловой и электрической энергией, водоснабжением и канализацией по установленным нормам. Срок подписания предварительного договора - не позднее 2-х месяцев со дня передачи объекта арендатору по акту доступа.
По условиям договора арендная плата исчисляется из расчета 590 руб. за 1 кв. м (с НДС). Арендатор перечисляет арендодателю задаток в сумме 12.202.200 руб., которые зачисляются арендатором в качестве платежей за первый месяц краткосрочного договора аренды (в сумме 6.100.600 руб.) и за последний месяц долгосрочного договора аренды (в сумме 6.100.600 руб.).
Неотъемлемыми частями договора являются: проект краткосрочного договора аренды (приложение N 2а), проект долгосрочного договора аренды (приложение N 2б), техническое задание, разделительная ведомость и др. документы.
Акт доступа к предварительному договору аренды направлен истцом ответчику 24.09.2007 г.
Согласно акту приема-передачи документов от 15.10.2007 г. ответчик передал истцу (наряду с иными документами) техническое задание для проектирования и строительства гипермаркета "Вестер" в г. Казани.
Письмом от 27.11.2007 г. ОАО "СК "ЕАС" обратилось к ООО "Вестер-Ритейл" с предложением о заключении краткосрочного договора аренды на условиях, согласованных в предварительном договоре.
Письмом от 17.12.2007 г. ответчик отказался от заключения краткосрочного договора аренды. Свой отказ ответчик мотивировал изменение площади помещений, предоставляемых в аренду (с 10.340 кв. м до 10.538,3 кв. м), непроведением арендодателем технической инвентаризации, отсутствием документов, подтверждающих возможность использовать помещения по целевому назначению. При этом ответчик предложил досрочно расторгнуть предварительный договор от 5.06.2007 г. и возвратить ему задаток в сумме 12.201.200 руб.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон и оценив доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Истцом суду апелляционной инстанции представлены дополнительные доказательства: договоры подряда, заключенные с различными подрядными организациями в связи с производством реконструкции помещения, акты приемки выполненных работ, доказательства производства оплаты указанных работ.
С согласия ответчика указанные документы приобщены к материалам дела.
В судебном заседании установлено, что взаимоотношения сторон определяются предварительным договором N ПДА- 02/07 о заключении договора аренды нежилого объекта недвижимости от 5 июня 2007 г.
Условия указанного договора сторонами не оспорены, содержание договора в целом не противоречит положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит основные обязанности сторон по заключению основного договора (как кратковременного договора аренды, так и долгосрочного договора аренды).
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора.
Договор аренды (договор имущественного найма) в соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендодателя передать арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Указанное условие является существенным при заключении договора аренды, а, следовательно, и при заключении предварительного договора.
Утверждения ответчика в апелляционной жалобе о том, что сторонами не был согласован предмет аренды - является несостоятельным.
Адрес и основные характеристики арендуемых помещений сторонами согласованы в предварительном договоре, различие в площадях помещений в предварительном договоре и в проекте краткосрочного договора аренды не являются значительными и связаны с производством истцом реконструкции помещений в целях, предусмотренных предварительным договором.
В то же время обязательства, принятые на себя истцом, в соответствии с предварительным договором им в полной мере не выполнены, что является препятствием для заключения договора аренды.
В соответствии с пунктом 1.5 предварительного договора номера помещений и площадь Объекта подлежат уточнению и будут определены к моменту подписания краткосрочного договора в соответствии с результатами технической инвентаризации объекта, производимой службами арендодателя по итогам завершения реконструкции здания.
Указанное обязательство истцом в нарушение статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации не исполнено.
Утверждения истца о том, что произведенные им в здании работы носили характер капитального ремонта, не затронули конструктивные особенности здания и не требуют проведения технической инвентаризации голословны, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены надлежащими доказательствами.
Далее, в силу пункта 2.2.1 предварительного договора арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору объект в состоянии, соответствующим требованиям и характеристикам, указанным в Техническом задании. Стороны в судебном заседании суда апелляционной инстанции подтвердили, что объект в соответствие с требованиями и характеристиками, указанными в Техническом задании ни к моменту направления истцом ответчику оферты, ни к моменту рассмотрения дела судом первой и апелляционной инстанции не подготовлен. Представитель истца в судебном заседании пояснил, что работы по приведению здания в соответствии с Техническим заданием были начаты после его получения от ответчика, однако впоследствии, в связи с отказом ответчика от заключения краткосрочного договора аренды - прекращены.
Таким образом, и обязательство, предусмотренное пунктом 2.2.1 предварительного договора, истцом выполнено не было.
Невыполнение истцом обязательств, принятых на себя в соответствии с пунктами 1.5 и 2.2.1 договора позволяли ответчику отказаться от предложения истца подписать 1.12.2007 г. краткосрочный договор аренды, поскольку к указанному времени объект договора аренды не отвечал требованиям, которые стороны согласовали в предварительном договоре.
В силу изложенного исковые требования истца о понуждении ответчика к заключению краткосрочного договора аренды, а также о взыскании с ответчика убытков, выразившихся в размере арендной платы за один месяц (с 15.12.2007 г. по 15.01.2008 г.) были удовлетворены судом первой инстанции без достаточных оснований и решение в указанной части подлежит отмене, а исковые требования истца (по первоначальному иску) - оставлению без удовлетворения.
В то же время в удовлетворении встречного иска суд первой инстанции отказал в удовлетворении обоснованно.
В соответствии с пунктом 8.1 предварительного договора он может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон либо в случаях, предусмотренных договором, либо действующим законодательством.
Согласно пункту 9.1. договора он прекращает свое действие после полного исполнения сторонами своих обязательств.
В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В предварительном договоре (пункт 4.1) срок действия договора определен с момента подписания его сторонами и до момента подписания сторонами долгосрочного договора аренды.
Таким образом, срок действия договора следует исчислять в соответствии с законом - то есть год с момента подписания договора.
На момент рассмотрения дела судом первой инстанции указанный срок не истек, а поэтому оснований требовать от ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" расторжения предварительного договора и истребования задатка (аванса) - у ООО "Вестер-Ритейл" не имелось.
В силу этого апелляционная жалоба ООО "Вестер-Ритейл" в указанной части удовлетворению не подлежит.
В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины в связи с подачей апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца по первоначальному иску.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 марта 2008 года, принятое по делу N А65-832/2008 в части удовлетворения исковых требований открытого акционерного общества "Сервейинговая компания "Единая арендная система" - отменить.
В удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества "Сервейинговая компания "Единая арендная система" - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Сервейинговая компания "Единая арендная система" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вестер-Ритейл" расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
В.Т.БАЛАШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2008 ПО ДЕЛУ N А65-832/2008
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2008 г. по делу N А65-832/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2008 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2008 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Терентьева Е.А.,
судей Балакиревой Е.М., Балашевой В.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Юдаевой А.А., с участием:
от истца - представитель Нуриев Э.М. доверенности от 13.02.2008 N 8/08,
от ответчика - представитель Ходюк В.Г. по доверенности от 19.02.2008 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 июня 2008 г. в зале N 3 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вестер-Ритейл", г. Калининград на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 марта 2008 года, принятое по делу N А65-832/2008 (судья Гаврилов М.В.) по иску открытого акционерного общества "Сервейинговая компания "Единая арендная система", г. Казань
к обществу с ограниченной ответственностью "Вестер-Ритейл", г. Калининград о понуждении заключить договор аренды недвижимого имущества, взыскании убытков,
установил:
ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "Вестер-Ритейл" о понуждении ответчика к заключению договора аренды недвижимого имущества на условиях, указанных в проекте договора аренды объекта недвижимости от 01.12.2007 г. (приложение N 2а к предварительному договору о заключении договора аренды нежилого объекта недвижимости N ПДА-02/07 от 05.06.2007 г., взыскании с ответчика убытков в форме упущенной выгоды в размере 6.217.597 руб. (из расчета 590 руб. за 1 кв. м, за 10.538,3 кв. м за 1 месяц - с 15.12.2007 г. по 15.01.2008 г.), взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 44.587 руб. 99 коп.
Исковое заявление обосновано истцом предварительным договором о заключении договора аренды нежилого объекта недвижимости от 5.06.2007 г., в соответствии с которым истец и ответчик должны были в будущем заключить краткосрочный договор аренды недвижимости на 11 месяцев на условиях, определенных приложением N 2а к договору. По договору стороны приняли обязательство заключить договор не позднее 1.12.2007 г., в связи с чем истец направил 27.11.2007 г. в адрес ответчика оферту, однако ответчик предложил расторгнуть договор и вернуть задаток в размере 12.201.200 руб.
Правовым обоснованием исковых требований истец указал положения статей 12, 15, 429, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик с исковыми требованиями истца не согласился, обосновывая свои возражения, указал, что в предварительном договоре не была конкретизирована площадь объекта аренды, не была произведена техническая инвентаризация объекта после реконструкции, техническое задание ответчиком истцу было направлено с опозданием в связи с отсутствием у ответчика необходимых исходных данных о предмете договора аренды.
Ответчик обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с встречным иском к ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" о расторжении предварительного договора аренды от 5.06.2007 г., взыскании суммы задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 марта 2008 года исковые требования ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" удовлетворены. ООО "Вестер-Ритейл" понуждено заключить с истцом договор аренды недвижимого имущества на условиях, указанных в направленном ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" в качестве оферты проекте договора аренды от 1.12.2007 г., являющегося приложением N 2а к предварительному договору от 5.06.2007 г. С ООО "Вестер-Ритейл" в пользу истца взысканы убытки в виде упущенной выгоды (неполученной арендной платы за период с 15.12.2007 г. по 15.01.2008 г.) в размере 6.217.597 руб., а также взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 44.587 руб. 99 коп.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Вестер-Ритейл" судом отказано.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным решением, ООО "Вестер-Ритейл" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ОАО "СК "ЕАС", удовлетворить иск ООО "Вестер-Ритейл", расторгнуть предварительный договор от 5.06.2007 г. о заключении договора аренды нежилого объекта недвижимости, взыскать с ОАО "СК "ЕАС" полученные в качестве аванса денежные средства в сумме 12.201.200 руб., взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 967.845 руб. 19 коп.
В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" указало, что предмет договора аренды в проекте договора определен надлежащим образом, ремонт объекта не затрагивал конструкции сооружений, а поэтому проведение повторной инвентаризации не требовалось.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 258, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2008 года рассмотрение дела в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено и назначено на 11 часов 16 июня 2008 года.
В судебном заседании 16 июня 2008 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 12 часов 45 минут 20 июня 2008 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу:www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
В судебном заседании представитель ответчика Ходюк В.Г. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает, в обоснование своей просьбы об отмене обжалуемого решения приводит доводы, указанные в апелляционной жалобе.
Представитель истца Нуриев Э.М. в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражает и просит об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения, а решения суда первой инстанции - без изменения.
Свидетельствами о государственной регистрации права от 20.05.2004 г. подтверждается право собственности ОАО "Инстрой" на нежилые помещения площадью 2691,10 кв. м и 7.847,20 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. К.Цеткин, д. 8/27.
Из агентского договора от 1 июня 2004 года ОАО "Инстрой" (принципал) поручило ОАО "СК "ЕАС" (агент) за вознаграждение и по поручению принципала совершать от имени принципала заключение договоров аренды нежилых помещений, находящихся по адресу: г. Казань, ул. К.Цеткин, 8/27.
Согласно предварительному договору от 5.06.2007 г. ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" (арендодатель) и ООО "Вестер-Ритейл" (арендатор) обязались заключить долгосрочный договор аренды на нежилые помещения ориентировочной площадью 10340 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. К.Цеткин, 8/27 для размещения объекта торговли - магазина по продаже продовольственных и непродовольственных товаров. При этом номера и площадь помещений должна быть определены в соответствии с результатами технической инвентаризации объекта, производимой службами арендодателя в присутствии представителей арендатора по итогам завершения реконструкции здания. В соответствии с договором арендодатель обязался передать арендатору объект в состоянии, соответствующим требованиям и характеристикам, указанным в техническом задании (приложении е N 3 к договору). Стороны обязались подписать краткосрочный договор аренды в соответствии с согласованными условиями (приложение N 2а к договору), не позднее 1.10.2007 г. передать арендатору объект для доступа для проведения работ по его обустройству и ремонту, завозу оборудования, обеспечить объект на момент передачи арендатору тепловой и электрической энергией, водоснабжением и канализацией по установленным нормам. Срок подписания предварительного договора - не позднее 2-х месяцев со дня передачи объекта арендатору по акту доступа.
По условиям договора арендная плата исчисляется из расчета 590 руб. за 1 кв. м (с НДС). Арендатор перечисляет арендодателю задаток в сумме 12.202.200 руб., которые зачисляются арендатором в качестве платежей за первый месяц краткосрочного договора аренды (в сумме 6.100.600 руб.) и за последний месяц долгосрочного договора аренды (в сумме 6.100.600 руб.).
Неотъемлемыми частями договора являются: проект краткосрочного договора аренды (приложение N 2а), проект долгосрочного договора аренды (приложение N 2б), техническое задание, разделительная ведомость и др. документы.
Акт доступа к предварительному договору аренды направлен истцом ответчику 24.09.2007 г.
Согласно акту приема-передачи документов от 15.10.2007 г. ответчик передал истцу (наряду с иными документами) техническое задание для проектирования и строительства гипермаркета "Вестер" в г. Казани.
Письмом от 27.11.2007 г. ОАО "СК "ЕАС" обратилось к ООО "Вестер-Ритейл" с предложением о заключении краткосрочного договора аренды на условиях, согласованных в предварительном договоре.
Письмом от 17.12.2007 г. ответчик отказался от заключения краткосрочного договора аренды. Свой отказ ответчик мотивировал изменение площади помещений, предоставляемых в аренду (с 10.340 кв. м до 10.538,3 кв. м), непроведением арендодателем технической инвентаризации, отсутствием документов, подтверждающих возможность использовать помещения по целевому назначению. При этом ответчик предложил досрочно расторгнуть предварительный договор от 5.06.2007 г. и возвратить ему задаток в сумме 12.201.200 руб.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон и оценив доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Истцом суду апелляционной инстанции представлены дополнительные доказательства: договоры подряда, заключенные с различными подрядными организациями в связи с производством реконструкции помещения, акты приемки выполненных работ, доказательства производства оплаты указанных работ.
С согласия ответчика указанные документы приобщены к материалам дела.
В судебном заседании установлено, что взаимоотношения сторон определяются предварительным договором N ПДА- 02/07 о заключении договора аренды нежилого объекта недвижимости от 5 июня 2007 г.
Условия указанного договора сторонами не оспорены, содержание договора в целом не противоречит положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит основные обязанности сторон по заключению основного договора (как кратковременного договора аренды, так и долгосрочного договора аренды).
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора.
Договор аренды (договор имущественного найма) в соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендодателя передать арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Указанное условие является существенным при заключении договора аренды, а, следовательно, и при заключении предварительного договора.
Утверждения ответчика в апелляционной жалобе о том, что сторонами не был согласован предмет аренды - является несостоятельным.
Адрес и основные характеристики арендуемых помещений сторонами согласованы в предварительном договоре, различие в площадях помещений в предварительном договоре и в проекте краткосрочного договора аренды не являются значительными и связаны с производством истцом реконструкции помещений в целях, предусмотренных предварительным договором.
В то же время обязательства, принятые на себя истцом, в соответствии с предварительным договором им в полной мере не выполнены, что является препятствием для заключения договора аренды.
В соответствии с пунктом 1.5 предварительного договора номера помещений и площадь Объекта подлежат уточнению и будут определены к моменту подписания краткосрочного договора в соответствии с результатами технической инвентаризации объекта, производимой службами арендодателя по итогам завершения реконструкции здания.
Указанное обязательство истцом в нарушение статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации не исполнено.
Утверждения истца о том, что произведенные им в здании работы носили характер капитального ремонта, не затронули конструктивные особенности здания и не требуют проведения технической инвентаризации голословны, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены надлежащими доказательствами.
Далее, в силу пункта 2.2.1 предварительного договора арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору объект в состоянии, соответствующим требованиям и характеристикам, указанным в Техническом задании. Стороны в судебном заседании суда апелляционной инстанции подтвердили, что объект в соответствие с требованиями и характеристиками, указанными в Техническом задании ни к моменту направления истцом ответчику оферты, ни к моменту рассмотрения дела судом первой и апелляционной инстанции не подготовлен. Представитель истца в судебном заседании пояснил, что работы по приведению здания в соответствии с Техническим заданием были начаты после его получения от ответчика, однако впоследствии, в связи с отказом ответчика от заключения краткосрочного договора аренды - прекращены.
Таким образом, и обязательство, предусмотренное пунктом 2.2.1 предварительного договора, истцом выполнено не было.
Невыполнение истцом обязательств, принятых на себя в соответствии с пунктами 1.5 и 2.2.1 договора позволяли ответчику отказаться от предложения истца подписать 1.12.2007 г. краткосрочный договор аренды, поскольку к указанному времени объект договора аренды не отвечал требованиям, которые стороны согласовали в предварительном договоре.
В силу изложенного исковые требования истца о понуждении ответчика к заключению краткосрочного договора аренды, а также о взыскании с ответчика убытков, выразившихся в размере арендной платы за один месяц (с 15.12.2007 г. по 15.01.2008 г.) были удовлетворены судом первой инстанции без достаточных оснований и решение в указанной части подлежит отмене, а исковые требования истца (по первоначальному иску) - оставлению без удовлетворения.
В то же время в удовлетворении встречного иска суд первой инстанции отказал в удовлетворении обоснованно.
В соответствии с пунктом 8.1 предварительного договора он может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон либо в случаях, предусмотренных договором, либо действующим законодательством.
Согласно пункту 9.1. договора он прекращает свое действие после полного исполнения сторонами своих обязательств.
В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В предварительном договоре (пункт 4.1) срок действия договора определен с момента подписания его сторонами и до момента подписания сторонами долгосрочного договора аренды.
Таким образом, срок действия договора следует исчислять в соответствии с законом - то есть год с момента подписания договора.
На момент рассмотрения дела судом первой инстанции указанный срок не истек, а поэтому оснований требовать от ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" расторжения предварительного договора и истребования задатка (аванса) - у ООО "Вестер-Ритейл" не имелось.
В силу этого апелляционная жалоба ООО "Вестер-Ритейл" в указанной части удовлетворению не подлежит.
В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины в связи с подачей апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца по первоначальному иску.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 марта 2008 года, принятое по делу N А65-832/2008 в части удовлетворения исковых требований открытого акционерного общества "Сервейинговая компания "Единая арендная система" - отменить.
В удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества "Сервейинговая компания "Единая арендная система" - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Сервейинговая компания "Единая арендная система" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вестер-Ритейл" расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
В.Т.БАЛАШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)