Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 21.05.2015 N Ф10-2963/2012 ПО ДЕЛУ N А09-4623/11

Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 мая 2015 г. N Ф10-2963/2012

Дело N А09-4623/11

Резолютивная часть постановления объявлена 14.05.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 21.05.2015
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Канищевой Л.А.
судей Лупояд Е.В., Ахромкиной Т.Ф.
при участии в заседании:
от истца ООО "Торговый дом Бетон" Мешкова А.И. - представитель по доверенности N 10/4-15 от 10.04.2015,
от ответчиков:
Зубова С.А. Зубов С.А., паспорт,
Авраменко И.Н. Зубов С.А. - представитель по доверенности от 28.02.2013,
от конкурсного управляющего ООО "Брянскгорстройсервис" Щербака А.Д. Просвирнин Ю.В. - представитель по доверенности от 15.09.2014,
от третьих лиц:
Управления Росреестра по Брянской области не явились, извещены надлежаще,
Сазоновой Т.Ф. Сазонов Р.В. - представитель по доверенности от 06.04.2015,
- от иных лиц, участвующих в деле, не явились, извещены надлежаще;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ООО "Торговый дом Бетон", г. Брянск, на определение Арбитражного суда Брянской области от 20.06.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 и конкурсного управляющего ООО "Брянскгорстройсервис" Щербака А.Д., г. Брянск, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу N А09-4623/11,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Бетон" (далее - ООО "ТД "Бетон") обратилось 29.01.2014 в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Брянскгорстройсервис" (далее - ООО "Брянскгорстройсервис"), Авраменко Игорю Николаевичу, Зубову Сергею Анатольевичу, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области), Сазонова Татьяна Федосеевна:
- - о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор участия в долевом строительстве N 236 от 05.02.2010, заключенный между ООО "Брянскгорстройсервис" и Зубовым С.А., о возложении обязанности на Управление Росреестра по Брянской области погасить соответствующую запись о регистрации договора участия в долевом строительстве N 236 от 05.02.2010, применении последствий недействительности сделки в виде обязания сторон вернуть друг другу все полученное по договору;
- - о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор уступки прав от 16.11.2010 по договору участия в долевом строительстве N 236 от 05.02.2010, заключенный между Зубовым С.А. и Авраменко И.Н., о возложении обязанности на Управление Росреестра по Брянской области погасить соответствующую запись о регистрации договора уступки прав от 16.11.2010 по договору участия в долевом строительстве N 236 от 05.02.2010, применении последствий недействительности сделки в виде обязания сторон вернуть друг другу все полученное по договору (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ).
В обоснование заявления общество ссылалось на нормы статей 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", статьи 12, 166, 168, 382, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статью 4 Федерального закона N 214 от 30.12.2014 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Определением Арбитражного суда Брянской области от 20.06.2014 (судья Артемьева О.А.) заявление ООО "ТД "Бетон" оставлено без удовлетворения.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 (судьи Токарева М.В., Можеева Е.И., Сентюрина И.Г.) определение Арбитражного суда Брянской области от 20.06.2014 по данному делу оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "ТД "Бетон" без удовлетворения.
В кассационной жалобе ООО "Торговый дом Бетон", ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, полагая, что выводы судебных инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, просит определение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований общества.
Кассатор считает, что договор участия в долевом строительстве N 236 от 05.02.2010 зарегистрирован с нарушением статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку наименование объекта капитального строительства не соответствует объекту капитального строительства, указанному в разрешении на строительство от 28.11.2007 N RU32301000-228-А. Полагает, что договор от 16.11.2010 уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 05.02.2010 N 236 зарегистрирован с нарушением положений пункта 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе и уточнении к кассационной жалобе конкурсный управляющий ООО "Брянскгорстройсервис" Щербак А.Д., ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права - ст. 201.10 ФЗ N 217 "О несостоятельности (банкротстве)", просит постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 изменить, исключив из мотивировочной части постановления: "По смыслу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве наличие притязаний двух и более участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для признания всех таких требований о передаче жилых помещений обоснованными.
Исходя из изложенного, по мнению суда апелляционной инстанции, предполагаемая заявителем тождественность объектов долевого строительства, указанных в пунктах 1.3 договора N 236 и договора N 246, не может служить основанием для признания какой-либо из сделок недействительной", поскольку, считает кассатор, указанное положение сформирует негативную ситуацию и сделает невозможным удовлетворение требований участников долевого строительства путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу.
Сазонова Т.Ф. в отзыве указала на обоснованность доводов жалобы ООО "Торговый дом Бетон" и просила ее удовлетворить, а также указала на необоснованность доводов жалобы конкурсного управляющего Щербака А.Д. и просила оставить его кассационную жалобу без удовлетворения.
Конкурсный управляющий Щербак А.Д. в отзыве указал на необоснованность доводов жалобы ООО "Торговый дом Бетон" и просил оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу общества без удовлетворения.
Зубов С.А., представитель Авраменко С.А. в отзыве указал на обоснованность доводов жалобы конкурсного управляющего Щербака А.Д. и просил ее удовлетворить, а также указал на необоснованность доводов жалобы ООО "Торговый дом Бетон" и просил оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу общества без удовлетворения.
ООО "Торговый дом Бетон" в отзыве указал на необоснованность доводов жалобы конкурсного управляющего Щербака А.Д. и просил оставить его кассационную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Торговый дом Бетон" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе общества.
Представитель конкурсного управляющего Щербака А.Д. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе конкурсного управляющего, а также не согласился с доводами кассационной жалобы ООО "Торговый дом Бетон".
Представитель Сазоновой Т.Ф. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе ООО "Торговый дом Бетон", полагал обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.
Зубов С.А., представитель Авраменко И.Н. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе конкурсного управляющего Щербака А.Д., а также не согласился с доводами кассационной жалобы ООО "Торговый дом Бетон".
В судебное заседание суда кассационной инстанции представитель третьего лица Управления Росреестра по Брянской области, представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
От Управления Росреестра по Брянской области поступило заявление о рассмотрении кассационных жалоб в отсутствие его представителя.
Дело судом рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя ООО "Торговый дом Бетон", представителя конкурсного управляющего Щербака А.Д., представителя Сазоновой Т.Ф., Зубова С.А., представителя Авраменко И.Н., обсудив доводы кассационных жалоб, уточнения к кассационной жалобе конкурсного управляющего и отзывов на кассационные жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ООО "Брянскгорстройсервис" (застройщик) и Зубовым С.А. (участник долевого строительства) 05.02.2010 заключен договор участия в долевом строительстве N 236 (далее - договор N 236), по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: г. Брянск, 1-проезд Станке Димитрова, 14, 16, 14-этажный многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязался в порядке и сроки, установленные договором, оплатить и принять в собственность объект долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1.3 договора N 236 участник долевого строительства финансирует строительство и в последующем становится собственником жилого помещения - трехкомнатной квартиры: этаж 2 (второй), общей площадью 88,92 кв. м (проектная) с учетом площадей летних помещений, в том числе жилой (проектной) площадью 51,83 кв. м, оси по плану (в блок секции 3-4) 7с-9с/Ес-Вс, 8с-9с/Вс-Бс, по проекту N 4-656/2006 жилого дома переменной этажности по 1-му Станке Димитрова, в городе Брянске.
Долевое участие в строительстве жилого дома участника долевого строительства оценивается в 1 475 400 руб. При этом сумма долевого строительства соответствует стоимости 88,92 кв. м общей площади квартиры (пункт 3.1 договора N 236).
Договор N 236 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Брянской области, о чем свидетельствует регистрационная запись N 32-32-01/080/2010-616 от 13.10.2010.
В дальнейшем, между Зубовым С.А. (участник долевого строительства) и Авраменко И.Н. (новый участник долевого строительства) 16.11.2010 заключен договор уступки прав по договору N 236 (далее - договор уступки), по условиям которого участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N 236 от 05.02.2010, согласно которому застройщик ООО "Брянскгорстройсервис" после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного на земельном участке по строительному адресу: г. Брянск, 1-й проезд Станке Димитрова 14, 16, обязан передать участнику долевого строительства объект, соответствующий следующим характеристикам: строительный адрес: г. Брянск, 1-й проезд Станке Димитрова 14, 16 первая очередь, дом кирпичный, четырнадцатиэтажный: трехкомнатная квартира, этаж 2 (второй), общей площадью 88,92 кв. м (проектная), в том числе жилой (проектной) площадью 51,83 кв. м, оси по плану (в блок секции 3-4) 7с-9с/Ес-Вс, 8с-9с/Вс-Бс, по проекту N 4-656/2006 14-ти этажного многоквартирного жилого дома переменной этажности (пункты 1.1 - 1.3 договора уступки).
Названный договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Брянской области, о чем свидетельствует регистрационная запись N 32-32-01/091/2010-360 от 16.12.2010.
Между ООО "Брянскгорстройсервис" (застройщик) и ООО "ТД "Бетон" (участник долевого строительства) 21.12.2010 заключен договор участия в долевом строительстве N 246 (далее - договор N 246), по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: г. Брянск, 1-проезд Станке Димитрова, 14, 16, жилой дом переменной этажности, 14-ти этажная блок секциях в осях 3-4, первая очередь строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязался уплатить в порядке и сроки, установленные договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1.3 договора N 246 участник долевого строительства финансирует строительство и в последующем становится собственником жилого помещения - трехкомнатной квартиры: этаж 2 (второй), общей площадью 88,92 кв. м (проектная) с учетом площадей летних помещений, в том числе жилой (проектной) площадью 51,83 кв. м, оси по плану (в блок секции 3-4) 7с-9с/Ес-Вс, 8с-9с/Вс-Бс, по проекту N 4-656/2006 жилого дома переменной этажности по 1-му проезду Станке Димитрова в городе Брянске.
В пункте 3.1 договора N 246 долевое участие в строительстве жилого дома участника долевого строительства оценено в 2 223 000 руб. При этом сумма долевого строительства соответствует стоимости 88,92 кв. м общей площади квартиры.
Договор N 246 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Брянской области, о чем свидетельствует регистрационная запись N 32-32-01/101/2010-387 от 30.12.2010.
ООО "Мир кровли" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании ООО "Брянскгорстройсервис" несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Брянской области от 11.07.2011 заявление ООО "Мир кровли" о признании ООО "Брянскгорстройсервис" несостоятельным (банкротом) принято к производству.
ФНС России 15.07.2011 обратилась в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании ООО "Брянскгорстройсервис" несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Брянской области от 22.07.2011 заявление уполномоченного органа принято судом к производству в качестве заявления о вступлении в дело N А09-4623/2011 о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Брянскгорстройсервис".
Определением Арбитражного суда Брянской области от 06.09.2011 в отношении ООО "Брянскгорстройсервис" введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Петрин А.И.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 14.12.2011 ООО "Брянскгорстройсервис" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Петрин А.И.
Определением Арбитражного суда Брянской области от 17.09.2012 арбитражный управляющий Петрин А.И. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим ООО "Брянскгорстройсервис" утвержден Щербак А.Д.
ООО "ТД "Бетон", ссылаясь на то, что в договоре N 236 наименование объекта капитального строительства не соответствует объекту капитального строительства, указанному в разрешении на строительство, указание на квартиру в названном договоре не соответствует проектной документации, то есть договор N 236 зарегистрирован с нарушением статьи 4 Закона N 214-ФЗ, а договор уступки зарегистрирован с нарушением пункта 1 статьи 388 ГК РФ, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании договора N 236 и договора уступки недействительными (ничтожными) сделками.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами статей 61.1, 201.8 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 12, 153, 166, 168, 307, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2, 4, 8, 16 Федерального закона N 214 от 30.12.2014 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для признания спорных сделок недействительными и применении последствий их недействительности.
Соглашаясь с выводами судебных инстанций судебная коллегия кассационной инстанции исходит из следующего.
Согласно статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного названной статьей порядка подлежит предъявлению и рассмотрению требование других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.
Отказывая в признании договора участия в долевом строительстве N 236 от 05.02.2010 недействительной сделкой на основании статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в договоре N 236 наименование объекта капитального строительства не соответствует объекту капитального строительства, указанному в разрешении на строительство, указание на квартиру в названном договоре не соответствует проектной документации, то есть договор N 236 зарегистрирован с нарушением статьи 4 Закона N 214-ФЗ, судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.
Частью 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
Как обоснованно указали суды, из содержания договора N 236 следует, что сторонами согласованы все существенные условия: объект долевого строительства определен в пункте 1.3 договора, пунктом 2.1.3 договора установлен срок его передачи участнику долевого строительства. Цена договора является твердой и составляет 1 475 400 руб., сроки и порядок ее уплаты установлены в разделе 3 договора, а гарантийный срок на объект - в пункте 4.2 договора N 236.
У сторон сделки при заключении договора N 236 не возникло разногласий относительно его существенных условий, в том числе относительно идентификации объекта долевого строительства.
На основании изложенного, судебные инстанции пришли к правильному выводу, что договор N 236 является заключенным ввиду согласования сторонами сделки всех ее существенных условий в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ.
В силу части 5 статьи 4 Закона N 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 названной статьи, такой договор считается незаключенным.
Таким образом, как правомерно указали суды, несоответствие наименования объекта капитального строительства, указанного в договоре N 236, наименованию в разрешении на строительство N RU32301000-228-А от 28.11.2007 не свидетельствует о ничтожности договора и не является основанием для признания его недействительным.
Из разъяснений, данных в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав",следует, что одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительность второго.
По смыслу положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве наличие притязаний двух и более участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для признания всех таких требований о передаче жилых помещений обоснованными.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что предполагаемая ООО "ТД "Бетон" тождественность объектов долевого строительства, указанных в пунктах 1.3 договора N 236 и договора N 246, не может служить основанием для признания какой-либо из сделок недействительной.
Доводы ООО "ТД "Бетон" и конкурсного управляющего ООО "Брянскгорстройсервис" Щербака А.Д., приведенные в кассационных жалобах, свидетельствуют о неправильном толковании заявителями норм материального права.
При изложенных обстоятельствах, кассационная судебная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб заявителей не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

определение Арбитражного суда Брянской области от 20.06.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу N А09-4623/11 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Л.А.КАНИЩЕВА

Судьи
Е.В.ЛУПОЯД
Т.Ф.АХРОМКИНА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)