Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иванова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Медведкиной В.А., Мелешко Н.В.
с участием прокурора Спассковой Т.А.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 февраля 2015 года гражданское дело N 2-143/14 по апелляционной жалобе К.П. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2014 года по иску К.П. к П.С. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, по иску П.С. к П.В. и К.П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании квартиры из незаконного владения, возвращении квартиры в собственность и восстановлении записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителей П.С. - К.А., П.А., возражавших против доводов жалобы, заключение прокурора Спассковой Т.А., полагавшей решение оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
К.П. обратился в суд с иском к П.С. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из квартиры <...>, обосновывая свои требования тем, что истец на основании договора купли-продажи от <дата> является собственником указанной квартиры, в которой проживает и зарегистрирована П.С., что нарушает права истца.
П.С. обратилась в суд с иском к П.В. и К.П., уточнив исковые требования, просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры <...>, заключенный <дата> между П.С. и П.В.; изъять из незаконного владения К.П. и возвратить в собственность П.С. спорную квартиру; восстановить в ЕГРП запись о праве собственности П.С. на спорную квартиру. В обоснование своих требований П.С. указала, что <дата> между ней и П.В. был заключен договор займа, в соответствии с которым П.В. предоставила П.С. <...> руб., которые П.С. обязалась возвратить до <дата> и выплатить проценты (<...>%) за пользование займом ежемесячно. В обеспечение исполнения договора займа между П.С. и П.В. заключен договор залога принадлежащей П.С. на праве собственности спорной квартиры. Представитель П.В. - <...> А.С., воспользовавшись преклонным возрастом П.С., ее невнимательностью, юридической безграмотностью, психическими расстройствами, путем обмана заставил ее заключить с П.В. договор купли-продажи спорной квартиры, заявив, что это необходимо для обеспечения обязанности по возврату полученных в долг денежных средств и что квартира будет возвращена после возврата долга и процентов. В дальнейшем без предупреждения П.С. квартира была продана К.П., который квартиру не осматривал и не вселялся, бремя содержания квартиры не нес; плату за жилое помещение и коммунальные услуги не вносил; незаконно предоставил регистрацию иногородним гражданам, которые не являются родственниками К.П. и в спорную квартиру не вселялись.
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 05.11.2014 признан недействительным договор купли-продажи спорной квартиры заключенный <дата> между П.С. и П.В. Судом постановлено спорную квартиру изъять из незаконного владения К.П. и возвратить в собственность П.С.; восстановить в ЕГРП запись о праве собственности П.С. на спорную квартиру. С П.С. в пользу П.В. взысканы денежные средства в размере <...> руб. С П.В. взыскана госпошлина в доход государства в сумме <...> руб. С К.П. взыскана госпошлина в доход государства в сумме <...> руб. В удовлетворении иска К.П. отказано.
В апелляционной жалобе К.П. в лице представителя просит решение суда отменить, в удовлетворении иска П.С. отказать, исковые требования К.П. удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильность решения.
П.С. в лице представителя и прокурором представлены возражения на апелляционную жалобу К.П.
К.П. в лице представителя о рассмотрении дела извещен способом, указанным в апелляционной жалобе (л.д. 119 т. 5).
Также К.П. извещен о рассмотрении дела по месту жительства, за извещением в организацию связи не явился (л.д. 127, 130, 131 т. 5).
В судебное заседание К.П. и его представитель не явились.
П.В. о рассмотрении дела извещена по месту жительства, за извещением в организацию связи не явилась (л.д. 126, 132 т. 5), в судебное заседание не явилась.
Согласно ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства.
3 лица Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (л.д. 120 - 121 т. 5), УФМС по СПб и ЛО (л.д. 122 - 124 т. 5) о рассмотрении дела извещены, в судебное заседание не явились. УФМС просило о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д. 155, 156 т. 5).
3 лицо К.М. о рассмотрении дела извещен (л.д. 128, 129 т. 5), в судебное заседание не явился.
Согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание указанных лиц не препятствует рассмотрению дела.
3 лица Т., Б.И., Н., А., Б.О., Ф.Д., Е., Л., Ф.Э., П.Р., Д. о рассмотрении дела извещены по месту регистрации по спорному жилому помещению, согласно сообщению организации связи в указанном адресе отсутствуют (л.д. 125, 134 - 154 т. 5).
Согласно ст. 119 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что П.С. являлась собственником <адрес> в Санкт-Петербурге на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 02.12.2009. Право собственности П.С. на указанную квартиру зарегистрировано <дата>.
<дата> между П.В. в лице представителя <...> А.С. и П.С. заключен договор займа, удостоверенный нотариусом <...> И.Б., в соответствии с которым П.В. передает П.С. сумму займа в размере <...> евро, эквивалентном <...> руб., которые П.С. должна возвратить до <дата> и выплатить проценты <...>% ежемесячно.
В обеспечение исполнения обязательств по договору займа <дата> между П.В. в лице представителя <...> А.С. и П.С. заключен договор залога указанной выше квартиры, удостоверенный нотариусом <...> И.Б.
<дата> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произведена государственная регистрация ипотеки.
<дата> между П.В. в лице представителя <...> А.С. и П.С. заключен в простой письменной форме договор, в соответствии с которым П.С. продала П.В. спорную квартиру за <...> руб.
<дата> произведена государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права частной собственности П.В. на квартиру.
<дата> П.С. и К.С. подписан договор купли-продажи, в соответствии с которым К.С. обязался продать, а П.С. купить спорную квартиру в срок до <дата> за сумму в рублях, эквивалентную <...> евро <...> цента по курсу на день заключения договора, но не менее чем <...> за один евро, что составляет <...> руб.
<дата> между П.В. в лице представителя <...> А.С. и К.П. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым П.В. продала К.П. указанную квартиру за <...> руб.
<дата> произведена государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права частной собственности К.П. на спорную квартиру.
В августе - сентябре <...> года К.П. зарегистрировал на спорную площадь Б.И., Б.О., Ф.Д., Н., Е., Л., А., Ф.Э., П.Р., Д. без предъявления документов о родственных отношениях.
Подтверждены в ходе судебного разбирательства доводы истца о том, что она не имела намерений отчуждать квартиру, а заключая договор купли-продажи от <дата>, полагала, что это необходимо для обеспечения обязанности по возврату полученных в долг денежных средств и что квартира будет возвращена после возврата долга.
<дата> СУ УМВД России по <адрес> в отношении неустановленных лиц, действующих от имени кредитно-потребительского кооператива <...>, возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного <...> УК РФ, по которому постановлением от <дата> П.С. признана потерпевшей.
Согласно указанному постановлению в ходе предварительного следствия установлено, что неустановленные лица, имея умысел на хищение чужого имущества, путем обмана и злоупотребления доверием П.С. заключили с последней <дата> договор займа, согласно которому она получила заемные средства в сумме <...> руб. под залог своего недвижимого имущества - квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Воспользовавшись преклонным возрастом П.С., ее невнимательностью и юридической безграмотностью, предоставили на подпись последней П.С. договор купли-продажи указанной квартиры. П.С. вернуть заемные средства в установленные договором сроки не смогла. Реализуя преступный замысел, неустановленные лица подали на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры, что повлекло лишение права собственности П.С. на квартиру.
Как следует из договора купли-продажи от <дата> заключенного между П.В. в лице представителя <...> А.С. и П.С., последняя продала П.В. спорную квартиру за <...> руб.
Учитывая представленные в материалы дела представителем К.П. расписки П.С. от <дата> и от <дата> о получении от <...> А.С. денежных средств в сумме <...> руб., <...> руб. и <...> руб. по договору купли-продажи спорной квартиры от <дата>, суд пришел к выводу, что данные расписки свидетельствуют об отсутствии согласованного между сторонами условия о цене квартиры.
Судом установлено, что в заявлении от <дата> о снятии обременения с квартиры, П.С. указала, что просит снять обременение в связи с исполнением обязательств по договору займа. П.В. в лице представителя К.М. в заявлении от <дата> указала, что просит зарегистрировать снятие обременения с квартиры в связи с произведенными взаиморасчетами. Однако П.В. не представила доказательств произведенных с П.С. расчетов по договору займа.
В установленном законом порядке на квартиру как предмет залога взыскание в счет исполнения П.С. обязательств по договору займа не обращалось. Обратного не доказано.
Вышеуказанный договор, подписанный <дата> П.С. и К.С., не имел под собой правовых оснований, поскольку К.С. собственником квартиры не являлся, однако обязался продать П.С. квартиру. При этом П.С. обязалась выкупить квартиру, т.е. вернуть себе квартиру.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный договор купли-продажи был направлен на обеспечение исполнения истцом обязательств по возврату долга по договору займа и в дальнейшем на изъятие у истца квартиры в счет погашения долга.
Судом учтено, что оспариваемый договор купли-продажи от <дата> заключен в простой письменной форме, не имеет названия, в нем отсутствуют сведения о разъяснении П.С. последствий заключения договора купли-продажи; договор содержит недостоверные сведения о месте регистрации П.В. (указано, что зарегистрирована по адресу: <адрес>, в то время как согласно адресной справке с <дата> зарегистрирована по адресу: <адрес>); указано, что продавец передал квартиру покупателю в технически исправном состоянии, тогда как фактически квартира не передавалась.
Из материалов дела следует и судом установлено, что с января <...> года по май <...> года счета на оплату жилого помещения, коммунальных и прочих услуг по спорному адресу выставлялись на П.С., с июня <...> года по настоящее время - на К.П.
Из справки бухгалтерии ООО "Жилкомсервис <...> района" от <дата> следует, что последняя оплата за спорную квартиру была за июнь <...> года.
П.В., став собственником квартиры <дата>, требований к П.С. об освобождении жилого помещения не заявляла. Бремя содержания спорного жилого помещения не несла (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К.П., несмотря на то, что он стал собственником спорного жилого помещения <дата>, обязанность по содержанию спорного жилого помещения надлежащим образом не исполнялась (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации), требования об освобождении жилого помещения заявлены к П.С. только в октябре <...> года.
Согласно справке МСЭ <дата> П.С. повторно установлена вторая группа инвалидности сроком на <...> год (до <...>).
Как следует из ИПР инвалида, выданной истцу к акту освидетельствования от <дата>, истец вновь повторно была освидетельствована, группа инвалидности - вторая, нуждалась в реабилитации, дата очередного освидетельствования - <дата>.
Согласно заключению стационарной судебно-психиатрической экспертизы от <дата>, в период совершения юридически значимых действий - в августе и декабре <...> года при заключении договоров займа и залога квартиры, выдаче доверенности <дата>, заключении договора купли-продажи квартиры <дата> у П.С. обнаруживались признаки означенного психического расстройства - органического расстройства личности, которое по степени своей выраженности и при отсутствии психопродуктивной симптоматики (бреда, галлюцинаций), помраченного сознания, выраженного интеллектуального снижения (которые препятствовали бы правильной ориентировке в сложившейся правовой ситуации и ее критической оценке, а также прогнозированию своих действий) не лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими. Вместе с тем, судебно-психиатрическая экспертиза указала, что у П.С. имеется психическое расстройство в форме органического расстройства личности в связи со смешанными заболеваниями, об этом говорят данные анамнеза, материалов гражданского дела и медицинской документации, свидетельствующие о перенесенных подэкспертной в течение жизни экзогенно-органических вредностях (заболевание гипертонической болезнью, сахарным диабетом без адекватной терапии), в результате которых с конца <...>-х годов у подэкспертной появились эффективные колебания субдепрессивного характера, с годами сформировались эмоционально-волевые нарушения с заострением свойственных подэкспертной личностных особенностей (обидчивость, аффективная ригидность, склонность к формулированию труднокорригируемых концепций, в том числе на основе имеющихся у нее бытовых представлений), что послужило причиной обращения к психиатру в <...> году, где состояние подэкспертной рассматривалось в рамках личностной патологии. При настоящем клиническом обследовании у П.С. на фоне диагностированной неврологом энцефалопатии смешанного генеза при сохранных критико-прогностических способностях выявляются умеренные когнитивные изменения (снижение памяти, повышенная истощаемость и трудности переключения внимания, конкретность, обстоятельность, ригидность, детализированность мышления) и изменения в эмоциональной и личностной сфере (эмоциональная лабильность, аффективная ригидность, эгоцентризм, повышенная раздражительность, обидчивость, стремление доминировать, категоричность в оценках и суждениях, ригидность установок, склонность к построению субъективной иррациональной схемы враждебных межличностных отношений, формированию сверхценных образований, демонстративные тенденции.
При таком положении суд пришел к обоснованному выводу, что вышеизложенное свидетельствует о тяжести и длительности заболевания П.С.
Заболевание истца, наличие у нее эмоционально-волевых нарушений и вышеизложенные обстоятельства совершения спорного договора купли-продажи, связанные непосредственно с заемными отношениями, свидетельствуют о принятии истцом решения о заключении спорного договора с пороком воли.
Доказательств, опровергающих изложенные истцом обстоятельства заключения спорного договора купли-продажи от <дата>, а также доказательств добровольного волеизъявления истца на отчуждение спорной квартиры, ответчиком П.В. не представлено. Доводы истца о заключении спорной сделки под влиянием обмана со стороны П.В. (ее представителей) не опровергнуты последней, нашли подтверждение в ходе судебного разбирательства с учетом личности истца и с учетом обстоятельств заключения договоров займа, залога, купли-продажи.
В силу положений п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.09.2014, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Таким образом, с учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи от <дата> совершен под влиянием обмана П.С., что в силу положений п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ (в редакции до 01.09.2014) влечет недействительность указанного договора купли-продажи.
Учитывая положения п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.09.2014), п. п. 4, 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", а также учитывая то обстоятельство, что К.П. не является стороной оспариваемой сделки (договора купли-продажи) от <дата>, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заявление К.П. о применении срока исковой давности не имеет правового значения.
Вместе с тем, по иным заявленным к данному ответчику требованиям с учетом обстоятельств, при которых истцу стало известно о нарушении ее прав, с учетом ее состояния здоровья, согласно ст. ст. 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает правильным вывод суда о наличии оснований для восстановления срока исковой давности по заявленным П.С. требованиям.
Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд применил последствия недействительности сделки, взыскав с П.С. в пользу П.В. денежные средства, уплаченные по спорному договору купли-продажи в размере <...> руб.
Учитывая положения ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 51 разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", то обстоятельство, что договор купли-продажи спорной квартиры от <дата> является недействительным, суд пришел к обоснованным выводам о том, что у П.В. прекращается право собственности на указанную квартиру и зарегистрированное на нее право собственности на спорную квартиру считается отсутствующим; право собственности П.С. на спорную квартиру подлежит восстановлению путем внесения об этом записи в ЕГРП.
Разрешая требования истца об истребовании от К.П. спорной квартиры, суд правильно не установил предусмотренных ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для отказа в их удовлетворении.
При этом судом обоснованно учтено, что К.П. не представлено доказательств его добросовестности при приобретении спорной квартиры у П.В.
К.П. до заключения договора купли-продажи спорную площадь не осматривал, по акту приема-передачи не принимал, в комнату не вселялся, бремя содержания квартиры не нес, в том числе плату за жилое помещение и коммунальные услуги не оплачивал. К.П. использовал спорное жилое помещение для регистрации в нем граждан, не связанных с ним родственными отношениями, т.е. не по назначению, предусмотренному ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доказательств обратного К.П. не представлено.
Судом учтено наличие у К.П. в собственности большого количества объектов недвижимости и многочисленные судебные споры в различных судах <адрес> и <адрес>.
Также судом учтено, что К.П. в числе прочих лиц была выдана доверенность от имени П.С. <дата>, т.е. до заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры, для представления ее интересов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по вопросам регистрации любых договоров, перехода (прекращения) права собственности на любые объекты недвижимости.
Таким образом, К.П. должен был знать П.С., обстоятельства заключения первоначальной сделки купли-продажи, приобретая спорную квартиру в свою собственность.
Поскольку требования истца удовлетворены, спорная квартира изъята из незаконного владения К.П., судом обоснованно отказано в удовлетворении иска К.П.
Вышеизложенные обстоятельства и выводы не опровергнуты доказательствами со стороны ответчиков.
При разрешении спора судом правильно установлены значимые для разрешения спора обстоятельства, дана надлежащая оценка доказательствам согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при правильном распределении бремени доказывания согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применен закон, подлежащий применению.
Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебной оценкой доказательств и выводами суда и с учетом вышеизложенных мотивов не свидетельствуют о правовых основаниях для отмены обжалуемого решения.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.02.2015 N 33-1876/2015 ПО ДЕЛУ N 2-143/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 февраля 2015 г. N 33-1876
Судья: Иванова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Медведкиной В.А., Мелешко Н.В.
с участием прокурора Спассковой Т.А.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 февраля 2015 года гражданское дело N 2-143/14 по апелляционной жалобе К.П. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2014 года по иску К.П. к П.С. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, по иску П.С. к П.В. и К.П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании квартиры из незаконного владения, возвращении квартиры в собственность и восстановлении записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителей П.С. - К.А., П.А., возражавших против доводов жалобы, заключение прокурора Спассковой Т.А., полагавшей решение оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
К.П. обратился в суд с иском к П.С. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из квартиры <...>, обосновывая свои требования тем, что истец на основании договора купли-продажи от <дата> является собственником указанной квартиры, в которой проживает и зарегистрирована П.С., что нарушает права истца.
П.С. обратилась в суд с иском к П.В. и К.П., уточнив исковые требования, просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры <...>, заключенный <дата> между П.С. и П.В.; изъять из незаконного владения К.П. и возвратить в собственность П.С. спорную квартиру; восстановить в ЕГРП запись о праве собственности П.С. на спорную квартиру. В обоснование своих требований П.С. указала, что <дата> между ней и П.В. был заключен договор займа, в соответствии с которым П.В. предоставила П.С. <...> руб., которые П.С. обязалась возвратить до <дата> и выплатить проценты (<...>%) за пользование займом ежемесячно. В обеспечение исполнения договора займа между П.С. и П.В. заключен договор залога принадлежащей П.С. на праве собственности спорной квартиры. Представитель П.В. - <...> А.С., воспользовавшись преклонным возрастом П.С., ее невнимательностью, юридической безграмотностью, психическими расстройствами, путем обмана заставил ее заключить с П.В. договор купли-продажи спорной квартиры, заявив, что это необходимо для обеспечения обязанности по возврату полученных в долг денежных средств и что квартира будет возвращена после возврата долга и процентов. В дальнейшем без предупреждения П.С. квартира была продана К.П., который квартиру не осматривал и не вселялся, бремя содержания квартиры не нес; плату за жилое помещение и коммунальные услуги не вносил; незаконно предоставил регистрацию иногородним гражданам, которые не являются родственниками К.П. и в спорную квартиру не вселялись.
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 05.11.2014 признан недействительным договор купли-продажи спорной квартиры заключенный <дата> между П.С. и П.В. Судом постановлено спорную квартиру изъять из незаконного владения К.П. и возвратить в собственность П.С.; восстановить в ЕГРП запись о праве собственности П.С. на спорную квартиру. С П.С. в пользу П.В. взысканы денежные средства в размере <...> руб. С П.В. взыскана госпошлина в доход государства в сумме <...> руб. С К.П. взыскана госпошлина в доход государства в сумме <...> руб. В удовлетворении иска К.П. отказано.
В апелляционной жалобе К.П. в лице представителя просит решение суда отменить, в удовлетворении иска П.С. отказать, исковые требования К.П. удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильность решения.
П.С. в лице представителя и прокурором представлены возражения на апелляционную жалобу К.П.
К.П. в лице представителя о рассмотрении дела извещен способом, указанным в апелляционной жалобе (л.д. 119 т. 5).
Также К.П. извещен о рассмотрении дела по месту жительства, за извещением в организацию связи не явился (л.д. 127, 130, 131 т. 5).
В судебное заседание К.П. и его представитель не явились.
П.В. о рассмотрении дела извещена по месту жительства, за извещением в организацию связи не явилась (л.д. 126, 132 т. 5), в судебное заседание не явилась.
Согласно ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства.
3 лица Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (л.д. 120 - 121 т. 5), УФМС по СПб и ЛО (л.д. 122 - 124 т. 5) о рассмотрении дела извещены, в судебное заседание не явились. УФМС просило о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д. 155, 156 т. 5).
3 лицо К.М. о рассмотрении дела извещен (л.д. 128, 129 т. 5), в судебное заседание не явился.
Согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание указанных лиц не препятствует рассмотрению дела.
3 лица Т., Б.И., Н., А., Б.О., Ф.Д., Е., Л., Ф.Э., П.Р., Д. о рассмотрении дела извещены по месту регистрации по спорному жилому помещению, согласно сообщению организации связи в указанном адресе отсутствуют (л.д. 125, 134 - 154 т. 5).
Согласно ст. 119 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что П.С. являлась собственником <адрес> в Санкт-Петербурге на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 02.12.2009. Право собственности П.С. на указанную квартиру зарегистрировано <дата>.
<дата> между П.В. в лице представителя <...> А.С. и П.С. заключен договор займа, удостоверенный нотариусом <...> И.Б., в соответствии с которым П.В. передает П.С. сумму займа в размере <...> евро, эквивалентном <...> руб., которые П.С. должна возвратить до <дата> и выплатить проценты <...>% ежемесячно.
В обеспечение исполнения обязательств по договору займа <дата> между П.В. в лице представителя <...> А.С. и П.С. заключен договор залога указанной выше квартиры, удостоверенный нотариусом <...> И.Б.
<дата> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произведена государственная регистрация ипотеки.
<дата> между П.В. в лице представителя <...> А.С. и П.С. заключен в простой письменной форме договор, в соответствии с которым П.С. продала П.В. спорную квартиру за <...> руб.
<дата> произведена государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права частной собственности П.В. на квартиру.
<дата> П.С. и К.С. подписан договор купли-продажи, в соответствии с которым К.С. обязался продать, а П.С. купить спорную квартиру в срок до <дата> за сумму в рублях, эквивалентную <...> евро <...> цента по курсу на день заключения договора, но не менее чем <...> за один евро, что составляет <...> руб.
<дата> между П.В. в лице представителя <...> А.С. и К.П. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым П.В. продала К.П. указанную квартиру за <...> руб.
<дата> произведена государственная регистрация договора купли-продажи и регистрация права частной собственности К.П. на спорную квартиру.
В августе - сентябре <...> года К.П. зарегистрировал на спорную площадь Б.И., Б.О., Ф.Д., Н., Е., Л., А., Ф.Э., П.Р., Д. без предъявления документов о родственных отношениях.
Подтверждены в ходе судебного разбирательства доводы истца о том, что она не имела намерений отчуждать квартиру, а заключая договор купли-продажи от <дата>, полагала, что это необходимо для обеспечения обязанности по возврату полученных в долг денежных средств и что квартира будет возвращена после возврата долга.
<дата> СУ УМВД России по <адрес> в отношении неустановленных лиц, действующих от имени кредитно-потребительского кооператива <...>, возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного <...> УК РФ, по которому постановлением от <дата> П.С. признана потерпевшей.
Согласно указанному постановлению в ходе предварительного следствия установлено, что неустановленные лица, имея умысел на хищение чужого имущества, путем обмана и злоупотребления доверием П.С. заключили с последней <дата> договор займа, согласно которому она получила заемные средства в сумме <...> руб. под залог своего недвижимого имущества - квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Воспользовавшись преклонным возрастом П.С., ее невнимательностью и юридической безграмотностью, предоставили на подпись последней П.С. договор купли-продажи указанной квартиры. П.С. вернуть заемные средства в установленные договором сроки не смогла. Реализуя преступный замысел, неустановленные лица подали на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры, что повлекло лишение права собственности П.С. на квартиру.
Как следует из договора купли-продажи от <дата> заключенного между П.В. в лице представителя <...> А.С. и П.С., последняя продала П.В. спорную квартиру за <...> руб.
Учитывая представленные в материалы дела представителем К.П. расписки П.С. от <дата> и от <дата> о получении от <...> А.С. денежных средств в сумме <...> руб., <...> руб. и <...> руб. по договору купли-продажи спорной квартиры от <дата>, суд пришел к выводу, что данные расписки свидетельствуют об отсутствии согласованного между сторонами условия о цене квартиры.
Судом установлено, что в заявлении от <дата> о снятии обременения с квартиры, П.С. указала, что просит снять обременение в связи с исполнением обязательств по договору займа. П.В. в лице представителя К.М. в заявлении от <дата> указала, что просит зарегистрировать снятие обременения с квартиры в связи с произведенными взаиморасчетами. Однако П.В. не представила доказательств произведенных с П.С. расчетов по договору займа.
В установленном законом порядке на квартиру как предмет залога взыскание в счет исполнения П.С. обязательств по договору займа не обращалось. Обратного не доказано.
Вышеуказанный договор, подписанный <дата> П.С. и К.С., не имел под собой правовых оснований, поскольку К.С. собственником квартиры не являлся, однако обязался продать П.С. квартиру. При этом П.С. обязалась выкупить квартиру, т.е. вернуть себе квартиру.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный договор купли-продажи был направлен на обеспечение исполнения истцом обязательств по возврату долга по договору займа и в дальнейшем на изъятие у истца квартиры в счет погашения долга.
Судом учтено, что оспариваемый договор купли-продажи от <дата> заключен в простой письменной форме, не имеет названия, в нем отсутствуют сведения о разъяснении П.С. последствий заключения договора купли-продажи; договор содержит недостоверные сведения о месте регистрации П.В. (указано, что зарегистрирована по адресу: <адрес>, в то время как согласно адресной справке с <дата> зарегистрирована по адресу: <адрес>); указано, что продавец передал квартиру покупателю в технически исправном состоянии, тогда как фактически квартира не передавалась.
Из материалов дела следует и судом установлено, что с января <...> года по май <...> года счета на оплату жилого помещения, коммунальных и прочих услуг по спорному адресу выставлялись на П.С., с июня <...> года по настоящее время - на К.П.
Из справки бухгалтерии ООО "Жилкомсервис <...> района" от <дата> следует, что последняя оплата за спорную квартиру была за июнь <...> года.
П.В., став собственником квартиры <дата>, требований к П.С. об освобождении жилого помещения не заявляла. Бремя содержания спорного жилого помещения не несла (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К.П., несмотря на то, что он стал собственником спорного жилого помещения <дата>, обязанность по содержанию спорного жилого помещения надлежащим образом не исполнялась (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации), требования об освобождении жилого помещения заявлены к П.С. только в октябре <...> года.
Согласно справке МСЭ <дата> П.С. повторно установлена вторая группа инвалидности сроком на <...> год (до <...>).
Как следует из ИПР инвалида, выданной истцу к акту освидетельствования от <дата>, истец вновь повторно была освидетельствована, группа инвалидности - вторая, нуждалась в реабилитации, дата очередного освидетельствования - <дата>.
Согласно заключению стационарной судебно-психиатрической экспертизы от <дата>, в период совершения юридически значимых действий - в августе и декабре <...> года при заключении договоров займа и залога квартиры, выдаче доверенности <дата>, заключении договора купли-продажи квартиры <дата> у П.С. обнаруживались признаки означенного психического расстройства - органического расстройства личности, которое по степени своей выраженности и при отсутствии психопродуктивной симптоматики (бреда, галлюцинаций), помраченного сознания, выраженного интеллектуального снижения (которые препятствовали бы правильной ориентировке в сложившейся правовой ситуации и ее критической оценке, а также прогнозированию своих действий) не лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими. Вместе с тем, судебно-психиатрическая экспертиза указала, что у П.С. имеется психическое расстройство в форме органического расстройства личности в связи со смешанными заболеваниями, об этом говорят данные анамнеза, материалов гражданского дела и медицинской документации, свидетельствующие о перенесенных подэкспертной в течение жизни экзогенно-органических вредностях (заболевание гипертонической болезнью, сахарным диабетом без адекватной терапии), в результате которых с конца <...>-х годов у подэкспертной появились эффективные колебания субдепрессивного характера, с годами сформировались эмоционально-волевые нарушения с заострением свойственных подэкспертной личностных особенностей (обидчивость, аффективная ригидность, склонность к формулированию труднокорригируемых концепций, в том числе на основе имеющихся у нее бытовых представлений), что послужило причиной обращения к психиатру в <...> году, где состояние подэкспертной рассматривалось в рамках личностной патологии. При настоящем клиническом обследовании у П.С. на фоне диагностированной неврологом энцефалопатии смешанного генеза при сохранных критико-прогностических способностях выявляются умеренные когнитивные изменения (снижение памяти, повышенная истощаемость и трудности переключения внимания, конкретность, обстоятельность, ригидность, детализированность мышления) и изменения в эмоциональной и личностной сфере (эмоциональная лабильность, аффективная ригидность, эгоцентризм, повышенная раздражительность, обидчивость, стремление доминировать, категоричность в оценках и суждениях, ригидность установок, склонность к построению субъективной иррациональной схемы враждебных межличностных отношений, формированию сверхценных образований, демонстративные тенденции.
При таком положении суд пришел к обоснованному выводу, что вышеизложенное свидетельствует о тяжести и длительности заболевания П.С.
Заболевание истца, наличие у нее эмоционально-волевых нарушений и вышеизложенные обстоятельства совершения спорного договора купли-продажи, связанные непосредственно с заемными отношениями, свидетельствуют о принятии истцом решения о заключении спорного договора с пороком воли.
Доказательств, опровергающих изложенные истцом обстоятельства заключения спорного договора купли-продажи от <дата>, а также доказательств добровольного волеизъявления истца на отчуждение спорной квартиры, ответчиком П.В. не представлено. Доводы истца о заключении спорной сделки под влиянием обмана со стороны П.В. (ее представителей) не опровергнуты последней, нашли подтверждение в ходе судебного разбирательства с учетом личности истца и с учетом обстоятельств заключения договоров займа, залога, купли-продажи.
В силу положений п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.09.2014, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Таким образом, с учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи от <дата> совершен под влиянием обмана П.С., что в силу положений п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ (в редакции до 01.09.2014) влечет недействительность указанного договора купли-продажи.
Учитывая положения п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.09.2014), п. п. 4, 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", а также учитывая то обстоятельство, что К.П. не является стороной оспариваемой сделки (договора купли-продажи) от <дата>, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заявление К.П. о применении срока исковой давности не имеет правового значения.
Вместе с тем, по иным заявленным к данному ответчику требованиям с учетом обстоятельств, при которых истцу стало известно о нарушении ее прав, с учетом ее состояния здоровья, согласно ст. ст. 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает правильным вывод суда о наличии оснований для восстановления срока исковой давности по заявленным П.С. требованиям.
Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд применил последствия недействительности сделки, взыскав с П.С. в пользу П.В. денежные средства, уплаченные по спорному договору купли-продажи в размере <...> руб.
Учитывая положения ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 51 разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", то обстоятельство, что договор купли-продажи спорной квартиры от <дата> является недействительным, суд пришел к обоснованным выводам о том, что у П.В. прекращается право собственности на указанную квартиру и зарегистрированное на нее право собственности на спорную квартиру считается отсутствующим; право собственности П.С. на спорную квартиру подлежит восстановлению путем внесения об этом записи в ЕГРП.
Разрешая требования истца об истребовании от К.П. спорной квартиры, суд правильно не установил предусмотренных ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для отказа в их удовлетворении.
При этом судом обоснованно учтено, что К.П. не представлено доказательств его добросовестности при приобретении спорной квартиры у П.В.
К.П. до заключения договора купли-продажи спорную площадь не осматривал, по акту приема-передачи не принимал, в комнату не вселялся, бремя содержания квартиры не нес, в том числе плату за жилое помещение и коммунальные услуги не оплачивал. К.П. использовал спорное жилое помещение для регистрации в нем граждан, не связанных с ним родственными отношениями, т.е. не по назначению, предусмотренному ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доказательств обратного К.П. не представлено.
Судом учтено наличие у К.П. в собственности большого количества объектов недвижимости и многочисленные судебные споры в различных судах <адрес> и <адрес>.
Также судом учтено, что К.П. в числе прочих лиц была выдана доверенность от имени П.С. <дата>, т.е. до заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры, для представления ее интересов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по вопросам регистрации любых договоров, перехода (прекращения) права собственности на любые объекты недвижимости.
Таким образом, К.П. должен был знать П.С., обстоятельства заключения первоначальной сделки купли-продажи, приобретая спорную квартиру в свою собственность.
Поскольку требования истца удовлетворены, спорная квартира изъята из незаконного владения К.П., судом обоснованно отказано в удовлетворении иска К.П.
Вышеизложенные обстоятельства и выводы не опровергнуты доказательствами со стороны ответчиков.
При разрешении спора судом правильно установлены значимые для разрешения спора обстоятельства, дана надлежащая оценка доказательствам согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при правильном распределении бремени доказывания согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применен закон, подлежащий применению.
Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебной оценкой доказательств и выводами суда и с учетом вышеизложенных мотивов не свидетельствуют о правовых основаниях для отмены обжалуемого решения.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)