Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор существенно нарушил условия договора, используя нежилое помещение в качестве жилого, кроме того, арендатор создает арендодателю препятствия в пользовании принадлежащим ему на праве собственности имуществом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Солдаткова Р.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Раковского В.В.,
судей Акчуриной Г.Ж., Ярыгиной Е.Н.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу О. и апелляционную жалобу С.Р. на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 25 апреля 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению О. к С.Р., С.Г., Т. о расторжении договора аренды нежилого помещения с земельным участком, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, взыскании арендных платежей и по встречному иску С.Р. к О. о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, недействительным, взыскании суммы.
Заслушав доклад судьи Раковского В.В., объяснение истца О., поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы, возражавшего против доводов апелляционной жалобы ответчика, объяснения ответчика С.Р. и его представителя Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы ответчика, возражавших против доводов апелляционной жалобы истца,
судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда
установила:
О. обратился в суд с иском к С.Р., С.Г., Т. указав, что (дата) между ним и С.Р. был заключен договор аренды земельного участка площадью *** кв. м нежилого помещения площадью *** кв. м, расположенных по адресу: (адрес). Ответчик С.Р. существенно нарушил условия договора, используя нежилое помещение в качестве жилого, в офисе постоянно проживает дочь ответчика - С.Г. и ее гражданский супруг Т. Кроме того, в нарушение пункта N договора аренды, ответчик создает истцу препятствия в пользовании принадлежащим ему на праве собственности имуществом. При попытках О. попасть на территорию принадлежащей ему производственной базы С.Г. и Т. учиняют скандалы, драки, угрожают физической расправой в его адрес. В связи с изложенными обстоятельствами истец принял в одностороннем порядке решение о досрочном расторжении договора, для чего направил ответчику письменное уведомление, от получения которого последний уклонялся. По настоящее время ответчики в нарушение условий договора аренды препятствуют ему в эксплуатации производственной базы, потому в судебном порядке просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от (дата), обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес).
В ходе рассмотрения дела О. дополнил исковые требования, просил взыскать с С.Р. задолженность в размере *** руб., из которых *** руб. задолженность по арендным платежам, *** руб. *** коп. задолженность по оплате электроснабжения, *** руб. *** коп. задолженность по оплате газоснабжения; взыскать сумму причиненного ущерба в размере *** руб.; расходы по оплате юридических услуг в размере *** руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
Определением суда от 09 апреля 2014 года производство по делу в части требований о взыскании с С.Р. ущерба в сумме *** руб. прекращено в связи с отказом истца от иска.
Ответчик С.Р. обратился с встречными исковыми требованиями, где указал, что (дата) им и О. был подписан договор аренды, предметом которого являлись земельный участок и часть нежилого помещения, находящегося на нем. Согласно п. N договора неотъемлемой его частью является акт о передаче предмета аренды и о состоянии и условиях использования переданного имущества. Требования данного пункта выполнены не были, следовательно, договор аренды фактически не заключен. Также полагает, что подписанный сторонами договор является недействительной сделкой, поскольку арендодатель не передал арендатору имущество, являющееся предметом договора аренды, акт приема-передачи отсутствует. В связи с чем, просил признать договор аренды от (дата) незаключенным, недействительным с момента его подписания; применить последствия недействительности сделки, предусмотренные 166 - 168 ГПК РФ; взыскать с О. в свою пользу расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб.
Ответчики С.Г. и Т. заявили ходатайство о компенсации транспортных расходов в сумме *** руб.
Истец О. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить. Дополнил исковые требования, просил суд взыскать с ответчика задолженность по оплате аренды за (дата) в сумме *** руб. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.
Ответчик С.Р. в судебном заседании с исковыми требованиями О. не согласился, встречные исковые требования просил удовлетворить.
Ответчики С.Г. и Т. возражали против заявленных О. исковых требований, поскольку не являются надлежащими ответчиками, встречные исковые требования С.Р. поддержали.
Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 25 апреля 2014 года исковые требования О. удовлетворены частично.
Суд постановил расторгнуть договор аренды нежилого помещения с земельным участком от (дата), заключенный между О. и С.Р.
Взыскать с С.Р. в пользу О. арендную плату в размере *** руб., в счет возмещения расходов по оплате электроэнергии *** руб. *** коп., расходов по оплате за потребленный газ *** руб., пени в размере *** руб. *** коп.
Взыскать с С.Р. в пользу О. в счет компенсации расходов по оплате государственной пошлины *** руб. *** коп.
В удовлетворении остальной части иска и в удовлетворении иска к С.Г., Т. отказано.
Встречные исковые требования С.Р. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе О. просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, вынести новое решение об удовлетворении заявленных им исковых требований в полном объеме. Одновременно просит взыскать с С.Р. расходы по оплате юридических услуг по составлению апелляционной жалобы в сумме *** руб.
В апелляционной жалобе С.Р. просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований О. и удовлетворении встречных исковых требований.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики С.Г., Т. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, обратились с заявлениями о рассмотрении апелляционной жалобы без их участия, в связи с чем, судебная коллегия рассмотрела дело в ее отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ обязательства возникают, в частности, из договоров и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из положений ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как предусмотрено ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, помимо указанных в данной норме, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что (дата) между О. и С.Р. был заключен договор аренды.
В соответствии с разделом N "Предмет договора", арендодатель, обладающий правом собственности, сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью *** кв. м и первый этаж офиса площадью *** кв. м по адресу: (адрес) сроком с (дата) по (дата).
В соответствии с п. N договора арендодатель оставляет за собой право пользования ангаром, подвальным помещением офисного здания и объектами инфраструктуры (газ и электроснабжение).
По условиям договора (п. N) арендатор обязался не препятствовать арендодателю пользоваться имуществом, принадлежащим на праве собственности, производить строительство объектов производственной базы, а также освободить в месячный срок земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости, находящиеся в аренде в месячный срок со дня обыкновенного письменного уведомления о прекращении с арендатором договора аренды.
Оплата производится ежемесячно в размере *** руб. до *** числа текущего месяца. Оплата за газо- и электроснабжение производится арендатором отдельно по показаниям счетчиков (п. N, п. N).
В п. 5.3 стороны предусмотрели, что неотъемлемой частью договора является прилагаемый перечень имущества, передаваемого в аренду, акт о состоянии и условиях использования помещений офиса и земельного участка.
Договор аренды на указанных выше условиях сторонами подписан.
В ходе судебного разбирательства установлено, что в письменной форме акт приема передачи арендованного имущества, о состоянии и условиях использования помещений офиса и земельного участка сторонами не составлялся и не подписывался.
Указанные обстоятельства нашли свое подтверждение и в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции, сторонами не оспариваются.
Разрешая заявленный спор, частично удовлетворяя исковые требования О. и отказывая в удовлетворении исковых требований С.Р., суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды был надлежащим образом заключен и фактически исполнялся сторонами. Принимая решение о расторжении указанного договора, суд обосновал это существенными нарушениями его условий арендатором. Взыскивая в пользу истца задолженность по договору, суд указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате предусмотренных договором аренды платежей.
Выводы суда судебная коллегия находит правильными, поскольку они в решении подробно мотивированы, подтверждены материалами дела, основаны на полном, всестороннем, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств и полностью соответствует требованиям приведенных выше норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Оспаривая действительность сделки аренды, С.Р. ссылается на то, что в нарушение п. N договора сторонами не был подписан акт приема-передачи арендованного имущества в разумный после подписания договора срок, следовательно, имущество нельзя считать переданным арендодателю, а договор аренды заключенным.
Оценив установленные по делу фактические обстоятельства, суд пришел к обоснованному и мотивированному выводу о заключении договора аренды, поскольку соблюдены требования к форме такого договора, стороны договора достигли соглашения по всем существенным условиям, совершили фактические действия, направленные на его заключение и исполнение его условий.
Суд обоснованно учел, что С.Р. использовал имущество, являвшееся предметом договора, вносил арендные платежи, оплачивал эксплуатационные расходы, соответственно своими конклюдентными действиями признал факт заключения договора с истцом.
Поскольку договор аренды носит консенсуальный характер, только лишь отсутствие подписанного акта не свидетельствует о пороках совершенной сделки.
Кроме того, исходя из буквального толкования положений договора (п. N арендодатель не обязался передать, а арендатор принять, а соответственно передает его, а арендатор принимает помещение и земельный участок в аренду. Тем самым договор исполнялся при его подписании.
Других предусмотренных законом оснований для оспаривания договора ответчик не приводит, в связи с чем, заявленные им требования обоснованно оставлены без удовлетворения.
Выводы суда об удовлетворении иска в части взыскания задолженности по оплате арендных платежей, коммунальных услуг по электро- и газоснабжению основаны на положениях ст. ст. 309, 310, 614, 15 ГК РФ, условиях договора и доказательствах, представленных в материалы дела.
Доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении ответчиком принятых на себя обязательств в части оплаты по договору аренды ответчик суду не представил.
Проверяя выполненный судом расчет взысканных сумм, судебная коллегия приходит к следующему.
Из представленных суду расписок о получении денежных средств, актов сверки взаимных расчетов установлено и сторонами не оспаривается, что С.Р. оплатил О. арендную плату в сумме *** руб. за период с (дата) по (дата), расходы по оплате электроснабжения и газоснабжения за период с (дата) по (дата) (включительно).
Учитывая, что договор аренды исполнялся до (дата), в (дата) арендатор по требованию арендодателя освободил занимаемые им помещение и земельный участок, правильным является вывод о взыскании с С.Р. задолженности по оплате аренды в сумме *** руб. за "Месяц".
Довод ответчика о том, что размер арендной платы необходимо учитывать в сумме *** руб. не основаны на условиях договора и другими допустимыми доказательствами не подтверждены.
Определяя размер подлежащей взысканию с ответчика суммы по оплате коммунальных платежей, суд исходил из периода просрочки исполнения указанного обязательства (с (дата) по (дата)), стоимость потребленных коммунальных услуг согласно расчетным листкам, а также условий договора, предусмотренных сторонами в п. N, где сказано, что оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельному счетчику.
Поскольку арендодатель в нарушение п. 1 ст. 611 ГК РФ не обеспечил состояние имущества, которое бы отвечало требованиям п. N договора, использовал сданное в аренду имущество, в том числе объекты инфраструктуры (газо- и электроснабжение), в личных целях, суд пришел к мотивированному выводу о возложении части расходов по оплате коммунальных услуг на О.
Определяя участие арендатора и арендодателя в оплате указанных расходов равным, суд обоснованно исходил из того, что иным способом определить задолженность С.Р. и размер собственных затрат О. не представляется возможным.
Доводы истца об отсутствии оснований для исключения из задолженности ответчика сумм по ремонту и проверке приборов загазованности судебной коллегией не принимаются во внимание, поскольку в своем расчете О. указывает данные суммы как оплаченные ответчиком за период (дата). В подтверждение получения указанным сумм им (дата) составлена соответствующая расписка.
Что касается суммы в размере *** руб. *** коп. за техническое обслуживание газового оборудования, выводы суда об отсутствии оснований для ее взыскания с ответчика полностью согласуются с положениями ст. 210 ГК РФ.
Нет оснований согласиться с жалобой О. в части включения в сумму задолженности по оплате коммунальных платежей начисленный ресурсоснабжающими организациями НДС. Из представленных О. платежных документов усматривается, что к нему применяется система налогообложения, предусмотренная для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, которая существенно отличается от системы налогообложения физических лиц, в том числе и по величине исчисленного НДС. Учитывая, что договор аренды был заключен им с физическим лицом, указанные противоречия положениями договора не были урегулированы, суд обоснованно исключил сумму НДС из расчета задолженности.
Доводы апелляционной жалобы О. сводятся к несогласию с произведенным судом расчетом взыскиваемых с С.Р. сумм, по изложенным выше обстоятельствам являются необоснованными.
Установив со стороны ответчика существенные нарушения условий договора аренды от (дата), суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для его расторжения.
Процедура досрочного расторжения договора аренды, обязывающая сторону договора предупредить о его расторжении, истцом соблюдена, поскольку с (дата) С.Р. было известно о намерении О. расторгнуть договор.
В ходе рассмотрения дела судом достоверно установлено, что с (дата) арендатором в нарушение п. N договора совершались действия, препятствующие собственнику пользоваться принадлежащим ему имуществом, в том числе, арендатор не допускал арендодателя к находящемуся на территории производственной базы оборудованию, ограничивал доступ на земельный участок и в расположенное на нем нежилое помещение.
Указанные обстоятельства также нашли подтверждение в материалах проверки ОМВД России по Оренбургскому району по фактам обращения О. и С.Г.
Ответчик, оспаривает в апелляционной жалобе данные обстоятельства, вместе с тем, в судебном заседании С.Р. пояснил, что когда О. стал в *** году предъявлять требования о расторжении договора аренды и передаче имущества, он нанял охрану, чтобы охранять арендуемый земельный участок, поскольку оплатил аренду вперед на *** месяцев. С этой же целью в помещении постоянно находились его работники С.Г. и Т.
Кроме того, неуплата или неоднократное неисполнение в срок обязательств по оплате арендных платежей, а также неисполнение обязательств по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг в силу положений ст. 450, ст. 619 ГК РФ также является существенным нарушением условий договора и поводом для его досрочного расторжения.
Доводы апелляционной жалобы ответчика от отсутствии оснований для расторжению договора и отсутствии доказательств нарушения им его условий являются несостоятельными, опровергаются материалами дела и установленными судом фактическими обстоятельствами.
Иные доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда, поскольку не содержат ссылок на обстоятельства, которые нуждаются в дополнительной проверке, по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела, повторяют изложенную заявителями позицию, которая была предметом исследования и которой дана надлежащая правовая квалификация. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств судебная коллегия не усматривает.
Нарушений норм материального или процессуального права судом не допущено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Рассматривая требования О. о взыскании судебных расходов в сумме *** руб., судебная коллегия приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку доказательств, подтверждающих оказание заявителю юридической помощи по составлению жалобы и фактическую оплату услуг, не представлено.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 25 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу О. и апелляционную жалобу С.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.07.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4153/2014
Требование: О расторжении договора аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор существенно нарушил условия договора, используя нежилое помещение в качестве жилого, кроме того, арендатор создает арендодателю препятствия в пользовании принадлежащим ему на праве собственности имуществом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июля 2014 г. по делу N 33-4153/2014
Судья Солдаткова Р.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Раковского В.В.,
судей Акчуриной Г.Ж., Ярыгиной Е.Н.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу О. и апелляционную жалобу С.Р. на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 25 апреля 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению О. к С.Р., С.Г., Т. о расторжении договора аренды нежилого помещения с земельным участком, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, взыскании арендных платежей и по встречному иску С.Р. к О. о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, недействительным, взыскании суммы.
Заслушав доклад судьи Раковского В.В., объяснение истца О., поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы, возражавшего против доводов апелляционной жалобы ответчика, объяснения ответчика С.Р. и его представителя Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы ответчика, возражавших против доводов апелляционной жалобы истца,
судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда
установила:
О. обратился в суд с иском к С.Р., С.Г., Т. указав, что (дата) между ним и С.Р. был заключен договор аренды земельного участка площадью *** кв. м нежилого помещения площадью *** кв. м, расположенных по адресу: (адрес). Ответчик С.Р. существенно нарушил условия договора, используя нежилое помещение в качестве жилого, в офисе постоянно проживает дочь ответчика - С.Г. и ее гражданский супруг Т. Кроме того, в нарушение пункта N договора аренды, ответчик создает истцу препятствия в пользовании принадлежащим ему на праве собственности имуществом. При попытках О. попасть на территорию принадлежащей ему производственной базы С.Г. и Т. учиняют скандалы, драки, угрожают физической расправой в его адрес. В связи с изложенными обстоятельствами истец принял в одностороннем порядке решение о досрочном расторжении договора, для чего направил ответчику письменное уведомление, от получения которого последний уклонялся. По настоящее время ответчики в нарушение условий договора аренды препятствуют ему в эксплуатации производственной базы, потому в судебном порядке просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от (дата), обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес).
В ходе рассмотрения дела О. дополнил исковые требования, просил взыскать с С.Р. задолженность в размере *** руб., из которых *** руб. задолженность по арендным платежам, *** руб. *** коп. задолженность по оплате электроснабжения, *** руб. *** коп. задолженность по оплате газоснабжения; взыскать сумму причиненного ущерба в размере *** руб.; расходы по оплате юридических услуг в размере *** руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
Определением суда от 09 апреля 2014 года производство по делу в части требований о взыскании с С.Р. ущерба в сумме *** руб. прекращено в связи с отказом истца от иска.
Ответчик С.Р. обратился с встречными исковыми требованиями, где указал, что (дата) им и О. был подписан договор аренды, предметом которого являлись земельный участок и часть нежилого помещения, находящегося на нем. Согласно п. N договора неотъемлемой его частью является акт о передаче предмета аренды и о состоянии и условиях использования переданного имущества. Требования данного пункта выполнены не были, следовательно, договор аренды фактически не заключен. Также полагает, что подписанный сторонами договор является недействительной сделкой, поскольку арендодатель не передал арендатору имущество, являющееся предметом договора аренды, акт приема-передачи отсутствует. В связи с чем, просил признать договор аренды от (дата) незаключенным, недействительным с момента его подписания; применить последствия недействительности сделки, предусмотренные 166 - 168 ГПК РФ; взыскать с О. в свою пользу расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** руб.
Ответчики С.Г. и Т. заявили ходатайство о компенсации транспортных расходов в сумме *** руб.
Истец О. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить. Дополнил исковые требования, просил суд взыскать с ответчика задолженность по оплате аренды за (дата) в сумме *** руб. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.
Ответчик С.Р. в судебном заседании с исковыми требованиями О. не согласился, встречные исковые требования просил удовлетворить.
Ответчики С.Г. и Т. возражали против заявленных О. исковых требований, поскольку не являются надлежащими ответчиками, встречные исковые требования С.Р. поддержали.
Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 25 апреля 2014 года исковые требования О. удовлетворены частично.
Суд постановил расторгнуть договор аренды нежилого помещения с земельным участком от (дата), заключенный между О. и С.Р.
Взыскать с С.Р. в пользу О. арендную плату в размере *** руб., в счет возмещения расходов по оплате электроэнергии *** руб. *** коп., расходов по оплате за потребленный газ *** руб., пени в размере *** руб. *** коп.
Взыскать с С.Р. в пользу О. в счет компенсации расходов по оплате государственной пошлины *** руб. *** коп.
В удовлетворении остальной части иска и в удовлетворении иска к С.Г., Т. отказано.
Встречные исковые требования С.Р. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе О. просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, вынести новое решение об удовлетворении заявленных им исковых требований в полном объеме. Одновременно просит взыскать с С.Р. расходы по оплате юридических услуг по составлению апелляционной жалобы в сумме *** руб.
В апелляционной жалобе С.Р. просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований О. и удовлетворении встречных исковых требований.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики С.Г., Т. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, обратились с заявлениями о рассмотрении апелляционной жалобы без их участия, в связи с чем, судебная коллегия рассмотрела дело в ее отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ обязательства возникают, в частности, из договоров и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из положений ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как предусмотрено ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, помимо указанных в данной норме, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что (дата) между О. и С.Р. был заключен договор аренды.
В соответствии с разделом N "Предмет договора", арендодатель, обладающий правом собственности, сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью *** кв. м и первый этаж офиса площадью *** кв. м по адресу: (адрес) сроком с (дата) по (дата).
В соответствии с п. N договора арендодатель оставляет за собой право пользования ангаром, подвальным помещением офисного здания и объектами инфраструктуры (газ и электроснабжение).
По условиям договора (п. N) арендатор обязался не препятствовать арендодателю пользоваться имуществом, принадлежащим на праве собственности, производить строительство объектов производственной базы, а также освободить в месячный срок земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости, находящиеся в аренде в месячный срок со дня обыкновенного письменного уведомления о прекращении с арендатором договора аренды.
Оплата производится ежемесячно в размере *** руб. до *** числа текущего месяца. Оплата за газо- и электроснабжение производится арендатором отдельно по показаниям счетчиков (п. N, п. N).
В п. 5.3 стороны предусмотрели, что неотъемлемой частью договора является прилагаемый перечень имущества, передаваемого в аренду, акт о состоянии и условиях использования помещений офиса и земельного участка.
Договор аренды на указанных выше условиях сторонами подписан.
В ходе судебного разбирательства установлено, что в письменной форме акт приема передачи арендованного имущества, о состоянии и условиях использования помещений офиса и земельного участка сторонами не составлялся и не подписывался.
Указанные обстоятельства нашли свое подтверждение и в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции, сторонами не оспариваются.
Разрешая заявленный спор, частично удовлетворяя исковые требования О. и отказывая в удовлетворении исковых требований С.Р., суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды был надлежащим образом заключен и фактически исполнялся сторонами. Принимая решение о расторжении указанного договора, суд обосновал это существенными нарушениями его условий арендатором. Взыскивая в пользу истца задолженность по договору, суд указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате предусмотренных договором аренды платежей.
Выводы суда судебная коллегия находит правильными, поскольку они в решении подробно мотивированы, подтверждены материалами дела, основаны на полном, всестороннем, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств и полностью соответствует требованиям приведенных выше норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Оспаривая действительность сделки аренды, С.Р. ссылается на то, что в нарушение п. N договора сторонами не был подписан акт приема-передачи арендованного имущества в разумный после подписания договора срок, следовательно, имущество нельзя считать переданным арендодателю, а договор аренды заключенным.
Оценив установленные по делу фактические обстоятельства, суд пришел к обоснованному и мотивированному выводу о заключении договора аренды, поскольку соблюдены требования к форме такого договора, стороны договора достигли соглашения по всем существенным условиям, совершили фактические действия, направленные на его заключение и исполнение его условий.
Суд обоснованно учел, что С.Р. использовал имущество, являвшееся предметом договора, вносил арендные платежи, оплачивал эксплуатационные расходы, соответственно своими конклюдентными действиями признал факт заключения договора с истцом.
Поскольку договор аренды носит консенсуальный характер, только лишь отсутствие подписанного акта не свидетельствует о пороках совершенной сделки.
Кроме того, исходя из буквального толкования положений договора (п. N арендодатель не обязался передать, а арендатор принять, а соответственно передает его, а арендатор принимает помещение и земельный участок в аренду. Тем самым договор исполнялся при его подписании.
Других предусмотренных законом оснований для оспаривания договора ответчик не приводит, в связи с чем, заявленные им требования обоснованно оставлены без удовлетворения.
Выводы суда об удовлетворении иска в части взыскания задолженности по оплате арендных платежей, коммунальных услуг по электро- и газоснабжению основаны на положениях ст. ст. 309, 310, 614, 15 ГК РФ, условиях договора и доказательствах, представленных в материалы дела.
Доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении ответчиком принятых на себя обязательств в части оплаты по договору аренды ответчик суду не представил.
Проверяя выполненный судом расчет взысканных сумм, судебная коллегия приходит к следующему.
Из представленных суду расписок о получении денежных средств, актов сверки взаимных расчетов установлено и сторонами не оспаривается, что С.Р. оплатил О. арендную плату в сумме *** руб. за период с (дата) по (дата), расходы по оплате электроснабжения и газоснабжения за период с (дата) по (дата) (включительно).
Учитывая, что договор аренды исполнялся до (дата), в (дата) арендатор по требованию арендодателя освободил занимаемые им помещение и земельный участок, правильным является вывод о взыскании с С.Р. задолженности по оплате аренды в сумме *** руб. за "Месяц".
Довод ответчика о том, что размер арендной платы необходимо учитывать в сумме *** руб. не основаны на условиях договора и другими допустимыми доказательствами не подтверждены.
Определяя размер подлежащей взысканию с ответчика суммы по оплате коммунальных платежей, суд исходил из периода просрочки исполнения указанного обязательства (с (дата) по (дата)), стоимость потребленных коммунальных услуг согласно расчетным листкам, а также условий договора, предусмотренных сторонами в п. N, где сказано, что оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельному счетчику.
Поскольку арендодатель в нарушение п. 1 ст. 611 ГК РФ не обеспечил состояние имущества, которое бы отвечало требованиям п. N договора, использовал сданное в аренду имущество, в том числе объекты инфраструктуры (газо- и электроснабжение), в личных целях, суд пришел к мотивированному выводу о возложении части расходов по оплате коммунальных услуг на О.
Определяя участие арендатора и арендодателя в оплате указанных расходов равным, суд обоснованно исходил из того, что иным способом определить задолженность С.Р. и размер собственных затрат О. не представляется возможным.
Доводы истца об отсутствии оснований для исключения из задолженности ответчика сумм по ремонту и проверке приборов загазованности судебной коллегией не принимаются во внимание, поскольку в своем расчете О. указывает данные суммы как оплаченные ответчиком за период (дата). В подтверждение получения указанным сумм им (дата) составлена соответствующая расписка.
Что касается суммы в размере *** руб. *** коп. за техническое обслуживание газового оборудования, выводы суда об отсутствии оснований для ее взыскания с ответчика полностью согласуются с положениями ст. 210 ГК РФ.
Нет оснований согласиться с жалобой О. в части включения в сумму задолженности по оплате коммунальных платежей начисленный ресурсоснабжающими организациями НДС. Из представленных О. платежных документов усматривается, что к нему применяется система налогообложения, предусмотренная для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, которая существенно отличается от системы налогообложения физических лиц, в том числе и по величине исчисленного НДС. Учитывая, что договор аренды был заключен им с физическим лицом, указанные противоречия положениями договора не были урегулированы, суд обоснованно исключил сумму НДС из расчета задолженности.
Доводы апелляционной жалобы О. сводятся к несогласию с произведенным судом расчетом взыскиваемых с С.Р. сумм, по изложенным выше обстоятельствам являются необоснованными.
Установив со стороны ответчика существенные нарушения условий договора аренды от (дата), суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для его расторжения.
Процедура досрочного расторжения договора аренды, обязывающая сторону договора предупредить о его расторжении, истцом соблюдена, поскольку с (дата) С.Р. было известно о намерении О. расторгнуть договор.
В ходе рассмотрения дела судом достоверно установлено, что с (дата) арендатором в нарушение п. N договора совершались действия, препятствующие собственнику пользоваться принадлежащим ему имуществом, в том числе, арендатор не допускал арендодателя к находящемуся на территории производственной базы оборудованию, ограничивал доступ на земельный участок и в расположенное на нем нежилое помещение.
Указанные обстоятельства также нашли подтверждение в материалах проверки ОМВД России по Оренбургскому району по фактам обращения О. и С.Г.
Ответчик, оспаривает в апелляционной жалобе данные обстоятельства, вместе с тем, в судебном заседании С.Р. пояснил, что когда О. стал в *** году предъявлять требования о расторжении договора аренды и передаче имущества, он нанял охрану, чтобы охранять арендуемый земельный участок, поскольку оплатил аренду вперед на *** месяцев. С этой же целью в помещении постоянно находились его работники С.Г. и Т.
Кроме того, неуплата или неоднократное неисполнение в срок обязательств по оплате арендных платежей, а также неисполнение обязательств по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг в силу положений ст. 450, ст. 619 ГК РФ также является существенным нарушением условий договора и поводом для его досрочного расторжения.
Доводы апелляционной жалобы ответчика от отсутствии оснований для расторжению договора и отсутствии доказательств нарушения им его условий являются несостоятельными, опровергаются материалами дела и установленными судом фактическими обстоятельствами.
Иные доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда, поскольку не содержат ссылок на обстоятельства, которые нуждаются в дополнительной проверке, по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела, повторяют изложенную заявителями позицию, которая была предметом исследования и которой дана надлежащая правовая квалификация. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств судебная коллегия не усматривает.
Нарушений норм материального или процессуального права судом не допущено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Рассматривая требования О. о взыскании судебных расходов в сумме *** руб., судебная коллегия приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку доказательств, подтверждающих оказание заявителю юридической помощи по составлению жалобы и фактическую оплату услуг, не представлено.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 25 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу О. и апелляционную жалобу С.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)