Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: ФИО14
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей Михляевой Г.А. Нурисламовой Э.Р.
при секретаре А.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Г.Ю., апелляционной жалобе А.В.Я., А.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А., апелляционному представлению Мелеузовского межрайонного прокурора РБ Валеева Е.Г. на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 04 марта 2014 года, которым постановлено:
отказать в удовлетворении исковых требований Г.... к А...., А...., А...., П.... о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении.
Взыскать с А.... в пользу Г.... денежные средства...
В удовлетворении исковых требований А...., А.... в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.... к Г.... Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной в силу ничтожности, применения последствий недействительности ничтожной сделки отказать.
Заслушав доклад судьи Нурисламовой Э.Р., судебная коллегия
установила:
Г.Ю. обратился с иском к А.В.Я., А.Л., П. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета А.В.Я., А.Л., П., А.А., выселении и взыскании денежных средств, указав, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от дата он является собственником квартиры... в доме... в... мкр. города.... В квартире зарегистрированы А.В.Я., А.Л., П., А.А. В регистрационной службе А.В.Я. не предоставил справку о зарегистрированных лицах, пояснив, что забыл ее, сказал, что зарегистрирован в квартире один, в связи с чем, в договоре было указано, что до дата А.В.Я. снимется с регистрации. дата он получил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру. В силу ст. 35 ч. 1 ЖК РФ просит суд признать А.В.Я., А.Л., П., А.А. прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: адрес, снять их с регистрационного учета и выселить их.
Впоследствии истец Г.Ю. дополнил исковые требования, просил суд признать А.В.Я., А.Л., П., А.А. прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: адрес, снять их с регистрационного учета и выселить, взыскать с А.В.Я.... руб.... коп., уплаченные им в погашение долга А.В.Я.
А.В.Я., А.Л., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А., обратились в суд с иском к Г.Ю., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной в силу ничтожности, применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав, что в начале... года между А.В.Я. и Г.Ю. была достигнута устная договоренность о займе денег А.В.Я. у Г.Ю. Для обеспечения займа договорились формально переоформить право собственности на квартиру по адресу:..., принадлежащую А.В.Я., на имя Г.Ю., заключили договор купли-продажи. Акт приема денег и квартиры был подписан формально. Квартира Г.Ю. не передавалась, А.В.Я. деньги за квартиру не получал, оформили сделку. дата государственная регистрация сделки была приостановлена, так как на квартиру были наложены аресты и ограничения. В настоящее время ему стало известно, что без его ведома аресты и ограничения сняты, после чего сделка была зарегистрирована и выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. В силу ст. 167, 170 ГК РФ сделка является ничтожной, так как совершена только для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Также эта сделка является притворной, так как совершена с целью прикрыть другую сделку (устный договор займа). Сделка не состоялась. Регистрацией этой ничтожной сделки Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ были нарушены права пользования жилым помещением истцов, их малолетнего ребенка и П., которые не имеют другого жилья кроме этой квартиры, в которой сейчас и проживают. Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ не было запрошено документов о лицах, имеющих право пользования квартирой, постановления органа опеки и попечительства о защите интересов несовершеннолетнего А.А. при совершении сделки. Просит признать сделку купли-продажи квартиры по адресу:... недействительной в силу ее ничтожности, применить последствия недействительности ничтожной сделки - отменить государственную регистрацию права собственности Г.Ю. на указанную квартиру и возобновить право собственности на квартиру А.В.Я.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
Не согласившись с решением суда, вапелляционной жалобе Г.Ю. просит решение суда отменить, ввиду его незаконности и необоснованности, поскольку суд при рассмотрении дела не принял во внимание, что Г.Ю., являясь собственником квартиры, не может в полной мере реализовать свое право на владение и распоряжение своей собственностью из-за проживания и регистрации по данному адресу ответчиков.
Не согласившись с решением суда, вапелляционной жалобе А.В.Я., А.Л., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А., просят решение суда отменить, ввиду его незаконности и необоснованности, поскольку суд при рассмотрении дела не принял во внимание, что между А.В.Я. и Г.Ю. был заключен договор займа, а сделка купли-продажи была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (с целью прикрыть договор займа), что подтверждается собственноручной распиской ответчика Г.Ю., где Г.Ю. обязуется переоформить квартиру снова на имя А.В.Я., когда тот вернет ему деньги в сумме... рублей. Из этой же расписки следует, что деньги в качестве оплаты за квартиру Г. не передавались. Согласно тексту формального договора купли-продажи от дата и акта приема-передачи квартиры и денег квартира оценена в... рублей. А в расписке Г. речь идет о возвращении денег в сумме... рублей. Нет никаких доказательств передачи Г. А. денег в сумме... рублей. Так же судом не было принято во внимание, что квартира Г.Ю. не передавалась. Это следует из обьяснений сторон, в том числе и самого Г.. Акт приема-передачи от дата не может являться доказательством передачи денег в сумме... рублей. Таким образом, договор купли-продажи квартиры между А.В.Я. и Г.Ю. не был исполнен, так как квартира не была передана Г., а деньги за квартиру не были переданы А.. Сделка является недействительной в силу ее ничтожности еще потому, что дата А.В.Я. не был уполномочен (не имел права) подписывать договор купли-продажи квартиры и акт ее приема-передачи по той причине, что... МО УФССП по РБ были наложены ограничения и аресты на совершение регистрационных действий, действий по исключению записи из госреестра в отношении квартиры на основании вынесенных постановления о запрете регистрационных действий от дата N б/н, постановления о наложении ареста N б\\н от дата года, постановления о наложении ареста N... от дата года. Так же обжалуемое решение является незаконным и необоснованным в части удовлетворения исковых требований Г.Ю. к А.В.Я. о взыскании с него в пользу Г.Ю. денежных средств в сумме...... руб. ввиду того, что согласно справке начальника отдела - старшего судебного пристава... м/р отдела судебных приставов УФССП по РБ ФИО9 от дата года, по исполнительным производствам, возбужденным в отношении А.В.Я. дата были внесены денежные средства на депозитный счет отдела в полном объеме Г.Ю. По этой причине меры принудительного исполнения отменены. Однако указанные действия Г.Ю. и... отдела судебных приставов УФССП по РБ являются незаконными, противоречащими требованиям ФЗ от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и ГК РФ. Г.Ю. не имел права вносить денежные средства на депозитный счет отдела судебных приставов УФССП по РБ от имени А.В.Я., так как А. не давал ему таких полномочий. Более того, А. не просил об этом Г. и не знал об этих действиях. Деньги были внесены без ведома А. и без его уведомления со стороны Г. и отдела судебных приставов УФССП по РБ. Таким образом, не имеется оснований для взыскания денежных средств в сумме... руб.... коп. с А.В.Я. в пользу Г.Ю.
Не согласившись с решением суда, вапелляционном представлении... межрайонный прокурор РБ ФИО10 просит решение суда отменить ввиду его незаконности и необоснованности, поскольку суд при рассмотрении дела не принял во внимание, что А.В.Я., П., А.Л. обладают правом бессрочного пользования спорной квартирой, поскольку в момент приватизации данного жилого помещения имели равные с нанимателем А.Я. права. Однако, в договоре купли-продажи, заключенном Г.Ю. и А.В.Я., сведения о лицах, обладающих правом бессрочного пользования данной квартирой отсутствуют. Соответственно сделка по продаже квартиры, заключенная Г.Ю. и А.В.Я. является ничтожной, в связи с нарушением требований закона и посягательством на публичные интересы П., А.Л., А.А., не являющихся сторонами сделки.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционных жалоб, представления, обсудив доводы жалоб, представления, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Отказывая в удовлетворении исковых требований А...., А...., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.... о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной в силу ничтожности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, суд первой инстанции исходил из того, что истцы не представили доказательств притворности данной сделки, следовательно, отсутствуют законные основания для признания договора купли-продажи от дата, заключенного между Г.Ю. и А.В.Я., недействительным. А.В.Я. и Г.Ю. заключили сделку в установленном законом порядке, предусмотренном для сделок с недвижимым имуществом, по своему волеизъявлению, добровольно. При этом, А.В.Я. знал о том, что регистрируя договор купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, он как продавец отчуждает квартиру в собственность покупателя Г.Ю.
С данными выводами судебная коллегия не соглашается, поскольку они являются необоснованными.
Из материалов дела следует, что собственником квартиры по адресу:... является Г.Ю., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, договором купли-продажи квартиры и актом приема-передачи от дата (л.д. 4,5,6).
Из справки ООО "УКЖХ" от дата N... следует, что А.В.Я., А.Л., П. зарегистрированы в квартире по адресу:... с дата, несовершеннолетний ФИО4 с дата (л.д. 26).
Согласно расписке от дата Г.Ю. купил трехкомнатную квартиру по адресу:..., у А.В.Я. После того, как А.В.Я. вернет ему денежные средства... руб. до дата, Г.Ю. обязуется переоформить данную квартиру на его имя. Если данная сумма не будет возвращена, квартира остается в собственности Г.Ю. (л.д. 29).
Из содержания ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
Как следует из представленной в материалы дела расписки, обязательство, подписанное Г.Ю., подразумевало, что после возврата А.В.Я. денежных средств по договору займа Г.Ю. совершит действия по переоформлению квартиры в собственность А.В.Я.
Как следует из материалов дела, ключи от квартиры истцу Г.Ю. переданы не были, А.В.Я. и члены его семьи до настоящего времени зарегистрированы в квартире и проживают в ней.
То обстоятельство, что обязательство по возврату квартиры дано Г.Ю. одновременно с заключением спорного договора купли-продажи квартиры, а также то, что договор купли-продажи исполнен сторонами не был, так как ответчики по основному иску не передавали имущество истцу, пользуются квартирой по настоящее время, неся бремя содержания этого имущества, то, что Г.Ю. потребовал освободить жилое помещение только по истечении срока возврата суммы займа, в совокупности свидетельствуют о том, что договор купли-продажи квартиры прикрывает фактически договор залога недвижимости, согласованный сторонами в обеспечение обязательства по возврату займа.
Таким образом, договор купли-продажи, заключенный между сторонами дата, является притворной сделкой и к ней применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки).
На основании ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
На основании ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Поскольку договор залога недвижимости от дата, поименованный сторонами как договор купли-продажи, не содержит соглашения по всем вышеуказанным существенным условиям договора залога, поскольку размер обязательства и срок его исполнения установлены договором займа, отсутствует оценка предмета ипотеки сторонами, в связи с чем, и прикрываемый договор залога является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Учитывая, что договор купли-продажи является притворной сделкой, а прикрываемый договор залога является недействительным, то истец Г.В. обязан возвратить А.В.Я., А.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А., квартиру по адресу:....
Поскольку последствием притворной сделки является двусторонняя реституция, то с А.... в пользу Г.... подлежит взысканию сумма в размере... рублей, переданная последним по акту приема-передачи от дата, поскольку данных о том, что Г.Ю. передал в качестве займа денежные средства в меньшем размере в материалах дела отсутствуют.
В связи с тем, что договор купли-продажи квартиры признан ничтожной сделкой, применены последствия недействительности сделки, судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения исковых требований Г.В. к А.В.Я., А.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета не имеется.
Удовлетворяя исковые требования Г.Ю. о взыскании денежных средств в размере... руб., суд первой инстанции исходил из того, что Г.Ю. оплачена задолженность А.В.Я. у судебного пристава-исполнителя, что было необходимо для снятия ареста с приобретаемой квартиры. Согласно квитанции от дата задолженность А.В.Я. в сумме... руб.... коп. в ММО УФССП по РБ была погашена Г.Ю. Указанная сумма подлежит взысканию с А.В.Я. в пользу Г.Ю., так как в противном случае это будет неосновательным обогащением.
С данными выводами суда судебная коллегия соглашается, поскольку они являются законными и обоснованными.
Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что государственная регистрация сделки по переходу права собственности к Г.Ю. была приостановлена, в связи с тем, что имеется аресты, наложенные... МО УФССП по РБ, согласно постановлению о запрете регистрационных действий от дата, постановлению о наложении ареста от дата, постановлению о наложении ареста от дата, что подтверждается уведомлением от дата (л.д. 74-75).
Согласно письму... МО УФССП по РБ от дата постановление о запрете совершения регистрационных действий в отношении имущества А.В.Я. было отменено постановлением о снятии запрета на совершение действий по регистрации от дата, в связи с фактическим исполнением (л.д. 77).
Согласно квитанции... МО УФССП по РБ от дата, Г.Ю. оплатил... руб.... коп. от имени плательщика А.В.Я. (л.д. 49).
Из сообщения МО УФССП по РБ от дата следует, что дата Г.Ю. были внесены денежные средства. Исполнительные производства окончены по состоянию на дата, меры принудительного исполнения отменены (л.д. 55).
Принимая во внимание, что оснований, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ, для признания неосновательного обогащения не подлежащим возврату не имеется, то выводы суда о необходимости взыскания указанной суммы с А.В. являются законными.
Доводы апелляционной жалобы А.В.Я., А.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А. о том, что материалами дела установлено, что нет никаких доказательств передачи Г. А. денег в сумме... рублей, а акт приема-передачи от дата не может являться доказательством передачи денег в сумме... рублей, являются необоснованными ввиду того, что основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы А.В.Я., А.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А. о том, что обжалуемое решение является незаконным и необоснованным в части удовлетворения исковых требований Г.Ю. к А.В.Я. о взыскании с него в пользу Г.Ю. денежных средств в сумме... руб. ввиду того, что Г.Ю. не имел права вносить денежные средства на депозитный счет отдела судебных приставов УФССП по РБ от имени А.В.Я., так как А. не давал ему таких полномочий и не имеется оснований для взыскания денежных средств в сумме... руб.... коп. с А.В.Я. в пользу Г.Ю. не могут служить основанием для отмены решения в указанной части, поскольку факт внесения указанной суммы Г.Ю. при отсутствии обязательств с его стороны по уплате указанной суммы нашел свое подтверждение в суде.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 04 марта 2014 года отменить в части отказа в удовлетворении требований А...., А...., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А., о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий ничтожной сделки.
В отмененной части принять новое решение.
Признать договор купли-продажи квартиры... дома... в... микрорайоне адрес, заключенный дата между А.... и Г...., недействительным.
Передать квартиру... д.... в... микрорайоне адрес... в собственность А...., аннулировав государственную регистрацию права собственности Г.... на указанную квартиру.
Взыскать с А.... в пользу Г....... рублей.
Взыскать с Г.... государственную пошлину в размере... рублей в пользу А.....
Взыскать с Г.... государственную пошлину в размере... рублей в доход государства.
В остальной части решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 04 марта 2014 года оставить без изменения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Г.А.МИХЛЯЕВА
Э.Р.НУРИСЛАМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 06.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6225/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 мая 2014 г. по делу N 33-6225/2014
Судья: ФИО14
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей Михляевой Г.А. Нурисламовой Э.Р.
при секретаре А.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Г.Ю., апелляционной жалобе А.В.Я., А.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А., апелляционному представлению Мелеузовского межрайонного прокурора РБ Валеева Е.Г. на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 04 марта 2014 года, которым постановлено:
отказать в удовлетворении исковых требований Г.... к А...., А...., А...., П.... о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении.
Взыскать с А.... в пользу Г.... денежные средства...
В удовлетворении исковых требований А...., А.... в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.... к Г.... Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной в силу ничтожности, применения последствий недействительности ничтожной сделки отказать.
Заслушав доклад судьи Нурисламовой Э.Р., судебная коллегия
установила:
Г.Ю. обратился с иском к А.В.Я., А.Л., П. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета А.В.Я., А.Л., П., А.А., выселении и взыскании денежных средств, указав, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от дата он является собственником квартиры... в доме... в... мкр. города.... В квартире зарегистрированы А.В.Я., А.Л., П., А.А. В регистрационной службе А.В.Я. не предоставил справку о зарегистрированных лицах, пояснив, что забыл ее, сказал, что зарегистрирован в квартире один, в связи с чем, в договоре было указано, что до дата А.В.Я. снимется с регистрации. дата он получил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру. В силу ст. 35 ч. 1 ЖК РФ просит суд признать А.В.Я., А.Л., П., А.А. прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: адрес, снять их с регистрационного учета и выселить их.
Впоследствии истец Г.Ю. дополнил исковые требования, просил суд признать А.В.Я., А.Л., П., А.А. прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: адрес, снять их с регистрационного учета и выселить, взыскать с А.В.Я.... руб.... коп., уплаченные им в погашение долга А.В.Я.
А.В.Я., А.Л., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А., обратились в суд с иском к Г.Ю., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной в силу ничтожности, применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав, что в начале... года между А.В.Я. и Г.Ю. была достигнута устная договоренность о займе денег А.В.Я. у Г.Ю. Для обеспечения займа договорились формально переоформить право собственности на квартиру по адресу:..., принадлежащую А.В.Я., на имя Г.Ю., заключили договор купли-продажи. Акт приема денег и квартиры был подписан формально. Квартира Г.Ю. не передавалась, А.В.Я. деньги за квартиру не получал, оформили сделку. дата государственная регистрация сделки была приостановлена, так как на квартиру были наложены аресты и ограничения. В настоящее время ему стало известно, что без его ведома аресты и ограничения сняты, после чего сделка была зарегистрирована и выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. В силу ст. 167, 170 ГК РФ сделка является ничтожной, так как совершена только для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Также эта сделка является притворной, так как совершена с целью прикрыть другую сделку (устный договор займа). Сделка не состоялась. Регистрацией этой ничтожной сделки Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ были нарушены права пользования жилым помещением истцов, их малолетнего ребенка и П., которые не имеют другого жилья кроме этой квартиры, в которой сейчас и проживают. Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ не было запрошено документов о лицах, имеющих право пользования квартирой, постановления органа опеки и попечительства о защите интересов несовершеннолетнего А.А. при совершении сделки. Просит признать сделку купли-продажи квартиры по адресу:... недействительной в силу ее ничтожности, применить последствия недействительности ничтожной сделки - отменить государственную регистрацию права собственности Г.Ю. на указанную квартиру и возобновить право собственности на квартиру А.В.Я.
Судом вынесено вышеприведенное решение.
Не согласившись с решением суда, вапелляционной жалобе Г.Ю. просит решение суда отменить, ввиду его незаконности и необоснованности, поскольку суд при рассмотрении дела не принял во внимание, что Г.Ю., являясь собственником квартиры, не может в полной мере реализовать свое право на владение и распоряжение своей собственностью из-за проживания и регистрации по данному адресу ответчиков.
Не согласившись с решением суда, вапелляционной жалобе А.В.Я., А.Л., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А., просят решение суда отменить, ввиду его незаконности и необоснованности, поскольку суд при рассмотрении дела не принял во внимание, что между А.В.Я. и Г.Ю. был заключен договор займа, а сделка купли-продажи была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (с целью прикрыть договор займа), что подтверждается собственноручной распиской ответчика Г.Ю., где Г.Ю. обязуется переоформить квартиру снова на имя А.В.Я., когда тот вернет ему деньги в сумме... рублей. Из этой же расписки следует, что деньги в качестве оплаты за квартиру Г. не передавались. Согласно тексту формального договора купли-продажи от дата и акта приема-передачи квартиры и денег квартира оценена в... рублей. А в расписке Г. речь идет о возвращении денег в сумме... рублей. Нет никаких доказательств передачи Г. А. денег в сумме... рублей. Так же судом не было принято во внимание, что квартира Г.Ю. не передавалась. Это следует из обьяснений сторон, в том числе и самого Г.. Акт приема-передачи от дата не может являться доказательством передачи денег в сумме... рублей. Таким образом, договор купли-продажи квартиры между А.В.Я. и Г.Ю. не был исполнен, так как квартира не была передана Г., а деньги за квартиру не были переданы А.. Сделка является недействительной в силу ее ничтожности еще потому, что дата А.В.Я. не был уполномочен (не имел права) подписывать договор купли-продажи квартиры и акт ее приема-передачи по той причине, что... МО УФССП по РБ были наложены ограничения и аресты на совершение регистрационных действий, действий по исключению записи из госреестра в отношении квартиры на основании вынесенных постановления о запрете регистрационных действий от дата N б/н, постановления о наложении ареста N б\\н от дата года, постановления о наложении ареста N... от дата года. Так же обжалуемое решение является незаконным и необоснованным в части удовлетворения исковых требований Г.Ю. к А.В.Я. о взыскании с него в пользу Г.Ю. денежных средств в сумме...... руб. ввиду того, что согласно справке начальника отдела - старшего судебного пристава... м/р отдела судебных приставов УФССП по РБ ФИО9 от дата года, по исполнительным производствам, возбужденным в отношении А.В.Я. дата были внесены денежные средства на депозитный счет отдела в полном объеме Г.Ю. По этой причине меры принудительного исполнения отменены. Однако указанные действия Г.Ю. и... отдела судебных приставов УФССП по РБ являются незаконными, противоречащими требованиям ФЗ от 02.10.2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и ГК РФ. Г.Ю. не имел права вносить денежные средства на депозитный счет отдела судебных приставов УФССП по РБ от имени А.В.Я., так как А. не давал ему таких полномочий. Более того, А. не просил об этом Г. и не знал об этих действиях. Деньги были внесены без ведома А. и без его уведомления со стороны Г. и отдела судебных приставов УФССП по РБ. Таким образом, не имеется оснований для взыскания денежных средств в сумме... руб.... коп. с А.В.Я. в пользу Г.Ю.
Не согласившись с решением суда, вапелляционном представлении... межрайонный прокурор РБ ФИО10 просит решение суда отменить ввиду его незаконности и необоснованности, поскольку суд при рассмотрении дела не принял во внимание, что А.В.Я., П., А.Л. обладают правом бессрочного пользования спорной квартирой, поскольку в момент приватизации данного жилого помещения имели равные с нанимателем А.Я. права. Однако, в договоре купли-продажи, заключенном Г.Ю. и А.В.Я., сведения о лицах, обладающих правом бессрочного пользования данной квартирой отсутствуют. Соответственно сделка по продаже квартиры, заключенная Г.Ю. и А.В.Я. является ничтожной, в связи с нарушением требований закона и посягательством на публичные интересы П., А.Л., А.А., не являющихся сторонами сделки.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционных жалоб, представления, обсудив доводы жалоб, представления, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Отказывая в удовлетворении исковых требований А...., А...., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.... о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной в силу ничтожности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, суд первой инстанции исходил из того, что истцы не представили доказательств притворности данной сделки, следовательно, отсутствуют законные основания для признания договора купли-продажи от дата, заключенного между Г.Ю. и А.В.Я., недействительным. А.В.Я. и Г.Ю. заключили сделку в установленном законом порядке, предусмотренном для сделок с недвижимым имуществом, по своему волеизъявлению, добровольно. При этом, А.В.Я. знал о том, что регистрируя договор купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, он как продавец отчуждает квартиру в собственность покупателя Г.Ю.
С данными выводами судебная коллегия не соглашается, поскольку они являются необоснованными.
Из материалов дела следует, что собственником квартиры по адресу:... является Г.Ю., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, договором купли-продажи квартиры и актом приема-передачи от дата (л.д. 4,5,6).
Из справки ООО "УКЖХ" от дата N... следует, что А.В.Я., А.Л., П. зарегистрированы в квартире по адресу:... с дата, несовершеннолетний ФИО4 с дата (л.д. 26).
Согласно расписке от дата Г.Ю. купил трехкомнатную квартиру по адресу:..., у А.В.Я. После того, как А.В.Я. вернет ему денежные средства... руб. до дата, Г.Ю. обязуется переоформить данную квартиру на его имя. Если данная сумма не будет возвращена, квартира остается в собственности Г.Ю. (л.д. 29).
Из содержания ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
Как следует из представленной в материалы дела расписки, обязательство, подписанное Г.Ю., подразумевало, что после возврата А.В.Я. денежных средств по договору займа Г.Ю. совершит действия по переоформлению квартиры в собственность А.В.Я.
Как следует из материалов дела, ключи от квартиры истцу Г.Ю. переданы не были, А.В.Я. и члены его семьи до настоящего времени зарегистрированы в квартире и проживают в ней.
То обстоятельство, что обязательство по возврату квартиры дано Г.Ю. одновременно с заключением спорного договора купли-продажи квартиры, а также то, что договор купли-продажи исполнен сторонами не был, так как ответчики по основному иску не передавали имущество истцу, пользуются квартирой по настоящее время, неся бремя содержания этого имущества, то, что Г.Ю. потребовал освободить жилое помещение только по истечении срока возврата суммы займа, в совокупности свидетельствуют о том, что договор купли-продажи квартиры прикрывает фактически договор залога недвижимости, согласованный сторонами в обеспечение обязательства по возврату займа.
Таким образом, договор купли-продажи, заключенный между сторонами дата, является притворной сделкой и к ней применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки).
На основании ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
На основании ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Поскольку договор залога недвижимости от дата, поименованный сторонами как договор купли-продажи, не содержит соглашения по всем вышеуказанным существенным условиям договора залога, поскольку размер обязательства и срок его исполнения установлены договором займа, отсутствует оценка предмета ипотеки сторонами, в связи с чем, и прикрываемый договор залога является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением закона.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Учитывая, что договор купли-продажи является притворной сделкой, а прикрываемый договор залога является недействительным, то истец Г.В. обязан возвратить А.В.Я., А.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А., квартиру по адресу:....
Поскольку последствием притворной сделки является двусторонняя реституция, то с А.... в пользу Г.... подлежит взысканию сумма в размере... рублей, переданная последним по акту приема-передачи от дата, поскольку данных о том, что Г.Ю. передал в качестве займа денежные средства в меньшем размере в материалах дела отсутствуют.
В связи с тем, что договор купли-продажи квартиры признан ничтожной сделкой, применены последствия недействительности сделки, судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения исковых требований Г.В. к А.В.Я., А.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета не имеется.
Удовлетворяя исковые требования Г.Ю. о взыскании денежных средств в размере... руб., суд первой инстанции исходил из того, что Г.Ю. оплачена задолженность А.В.Я. у судебного пристава-исполнителя, что было необходимо для снятия ареста с приобретаемой квартиры. Согласно квитанции от дата задолженность А.В.Я. в сумме... руб.... коп. в ММО УФССП по РБ была погашена Г.Ю. Указанная сумма подлежит взысканию с А.В.Я. в пользу Г.Ю., так как в противном случае это будет неосновательным обогащением.
С данными выводами суда судебная коллегия соглашается, поскольку они являются законными и обоснованными.
Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что государственная регистрация сделки по переходу права собственности к Г.Ю. была приостановлена, в связи с тем, что имеется аресты, наложенные... МО УФССП по РБ, согласно постановлению о запрете регистрационных действий от дата, постановлению о наложении ареста от дата, постановлению о наложении ареста от дата, что подтверждается уведомлением от дата (л.д. 74-75).
Согласно письму... МО УФССП по РБ от дата постановление о запрете совершения регистрационных действий в отношении имущества А.В.Я. было отменено постановлением о снятии запрета на совершение действий по регистрации от дата, в связи с фактическим исполнением (л.д. 77).
Согласно квитанции... МО УФССП по РБ от дата, Г.Ю. оплатил... руб.... коп. от имени плательщика А.В.Я. (л.д. 49).
Из сообщения МО УФССП по РБ от дата следует, что дата Г.Ю. были внесены денежные средства. Исполнительные производства окончены по состоянию на дата, меры принудительного исполнения отменены (л.д. 55).
Принимая во внимание, что оснований, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ, для признания неосновательного обогащения не подлежащим возврату не имеется, то выводы суда о необходимости взыскания указанной суммы с А.В. являются законными.
Доводы апелляционной жалобы А.В.Я., А.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А. о том, что материалами дела установлено, что нет никаких доказательств передачи Г. А. денег в сумме... рублей, а акт приема-передачи от дата не может являться доказательством передачи денег в сумме... рублей, являются необоснованными ввиду того, что основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы А.В.Я., А.Л., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А. о том, что обжалуемое решение является незаконным и необоснованным в части удовлетворения исковых требований Г.Ю. к А.В.Я. о взыскании с него в пользу Г.Ю. денежных средств в сумме... руб. ввиду того, что Г.Ю. не имел права вносить денежные средства на депозитный счет отдела судебных приставов УФССП по РБ от имени А.В.Я., так как А. не давал ему таких полномочий и не имеется оснований для взыскания денежных средств в сумме... руб.... коп. с А.В.Я. в пользу Г.Ю. не могут служить основанием для отмены решения в указанной части, поскольку факт внесения указанной суммы Г.Ю. при отсутствии обязательств с его стороны по уплате указанной суммы нашел свое подтверждение в суде.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 04 марта 2014 года отменить в части отказа в удовлетворении требований А...., А...., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего А.А., о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий ничтожной сделки.
В отмененной части принять новое решение.
Признать договор купли-продажи квартиры... дома... в... микрорайоне адрес, заключенный дата между А.... и Г...., недействительным.
Передать квартиру... д.... в... микрорайоне адрес... в собственность А...., аннулировав государственную регистрацию права собственности Г.... на указанную квартиру.
Взыскать с А.... в пользу Г....... рублей.
Взыскать с Г.... государственную пошлину в размере... рублей в пользу А.....
Взыскать с Г.... государственную пошлину в размере... рублей в доход государства.
В остальной части решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 04 марта 2014 года оставить без изменения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Г.А.МИХЛЯЕВА
Э.Р.НУРИСЛАМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)