Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.,
при участии:
- от истца: представитель Кузлякин С.С., паспорт, доверенность от 06.07.2015;
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- от третьего лица: представитель Морозов А.С., паспорт, доверенность от 01.07.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Усадьба-Сочи"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2015 по делу N А32-34736/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Усадьба-Сочи" (ОГРН 1022302955784 ИНН 2320098920)
к ответчику индивидуальному предпринимателю Бондаревой Ирине Леонидовне
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью фирма "Русь"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Корейво Е.В.
общество с ограниченной ответственностью "Усадьба-Сочи" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бондаревой И.Л. (далее - ответчик, предприниматель) об удержании стоимости монтажа пожарной сигнализации и оповещения людей при пожаре в размере 475 332 рубля, стоимости монтажа навеса административно-производственного здания в размере 484 927 рублей (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью фирма "Русь" (далее - третье лицо, фирма).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции от 30.04.2015 отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы общество указывает на то, что арендодатель в силу закона обязан возместить затраты, судом первой инстанции не применены нормы о неосновательном обогащении.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить решение без изменения по основаниям, изложенным в нем.
До начала рассмотрения апелляционной жалобы от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителей.
Представители ответчика в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию истца.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды N 1 от 12.03.2001, согласно условиям которого истцу переданы: административно-производственное здание (литеры А, А1, А2 за исключением комнат 26 и 27) общей площадью 713,4 кв. м, склад литера Е общей площадью 98,9 кв. м, бытовка литера Б общей площадью 73,3 кв. м, механизированная площадка XXIV-XXVIII, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
Согласно условиям договора срок аренды составляет 25 лет с момента его государственной регистрации.
На основании пункта 6.3 договора арендатору предоставлено право за свой счет оборудовать объект аренды по своему усмотрению, производить реконструкцию, переоборудование, неотделимые улучшения, строительные и восстановительные работы с согласия арендодателя.
Произведенные арендатором отделимые движимые улучшения арендуемого объекта являются собственностью арендатора (пункт 7.7 договора).
В соответствии с пунктом 7.8 договора в случае, когда арендатор произвел за свой счет улучшения, неотделимые без вреда для арендуемого объекта, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.
01 февраля 2002 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды, по условиям которого в аренду обществу переданы: административно-производственное здание (литеры А, А1, А2 за исключением комнаты 26) общей площадью 713,4 кв. м, склад литера Е и Ж общей площадью 79,6 кв. м, механизированная площадка XXIV-XXVIII, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
В силу пункта 3.1 договора срок действия составляет 25 лет с момента заключения договора.
Условия пунктов 7.7 и 7.8 договора аналогичны установленным в договоре N 1 от 12.03.2001. К договору приложен акт приема-передачи зданий по ул. Пластунская, 52 М от 01.02.2002.
Дополнительным соглашением от 01.04.2003 к договору аренды от 01.02.2002 стороны согласовали передачу арендатору помещения склада площадью 100 кв. м (литера А комната 26) по ул. Пластунской, 52 М.
05 января 2004 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды, согласно условиям которого истцу в аренду переданы: административно-производственное здание (литеры А, А1, А2 общей площадью 813,4 кв. м, склад литера Е и Ж общей площадью 79,6 кв. м, механизированная площадка XXIV-XXVIII, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
На основании пункта 3.1 договора срок его действия установлен с 5 января 2004 года по 31 декабря 2004 года.
Условия пунктов 7.7 и 7.8 договора аналогичны установленным в договорах N 1 от 12.03.2001 и б/н от 01.02.2001.. К договору приложен акт приема-передачи имущества от 05.01.2003.
30 декабря 2004 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого в аренду истцу переданы: административно-производственное здание (литеры А, А1, А2 общей площадью 813,4 кв. м, склад литера Е и Ж общей площадью 79,6 кв. м, механизированная площадка XXIV-XXVIII, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
В силу пункта 2.1 договора срок его действия составил с 1 января 2005 года по 31 декабря 2004 года.
В соответствии с пунктом 6.4 договора установленные арендатором машины и оборудование, являющиеся отделимыми движимыми улучшениями арендованного имущества, являются собственностью арендатора. К договору приложен акт приема-передачи от 01.01.2005.
05 января 2006 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого в аренду истцу переданы: административно-производственное здание (литеры А, А1, А2 общей площадью 813,4 кв. м, склад литера Е и Ж общей площадью 79,6 кв. м, механизированная площадка XXIV-XXVIII, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
На основании пункта 2.1 договора срок его действия установлен с 5 января 2006 года по 31 декабря 2006 года.
Согласно пункту 6.4 договора установленные арендатором машины и оборудование, являющиеся отделимыми движимыми улучшениями арендованного имущества, являются собственностью арендатора. К договору приложен акт приема-передачи от 05.01.2006.
03 января 2007 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимости, по условиям которого истцу в аренду переданы: административно-производственное здание литеры А, А1, А2 общей площадью 1010,8 кв. м, склад N 1 литера Е общей площадью 64,2 кв. м, склад N 2 литера Ж общей площадью 15,4 кв. м, бытовые помещения литера Б, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
На основании пункта 2.1 договора срок его действия установлен с 3 января 2007 года по 31 декабря 2007 года.
В соответствии с пунктом 3.4.8 договора арендатор обязан без письменного разрешения арендодателя не производить перепланировку, переоборудование, неотделимые изменения имущества, прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций как внутри помещений, так и на территории арендодателя. По истечении срока аренды и при досрочном расторжении по инициативе или вине арендатора, арендатор обязан передать безвозмездно все произведенные в арендуемом имуществе перестройки и переделки, а также произведенные улучшения (пункт 3.4.10 договора). К договору приложен акт приема-передачи от 03.01.2007.
02 января 2008 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимости, согласно условиям которого истцу в аренду переданы: административно-производственное здание (литеры А, А1, А2 общей площадью 1010,8 кв. м, бытовые помещения литера Б общей площадью 58,5 кв. м и механизированную площадку XXIV-XXVIII площадью 300 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
В силу пункта 2.1 договора срок его действия установлен со 2 января 2008 года по 31 декабря 2008 года.
В соответствии с пунктом 3.4.9 договора по истечении срока аренды и при досрочном расторжении по инициативе или вине арендатора, арендатор обязан передать безвозмездно все произведенные в арендуемом имуществе перестройки и переделки, а также произведенные улучшения. К договору приложен акт приема-передачи от 02.01.2008.
10 ноября 2008 года стороны подписали долгосрочный договор аренды недвижимости, в соответствии с которым в пользование ответчику переданы: административно-производственное здание литеры А, А1, А2 общей площадью 1010,8 кв. м, склад N 1 литера Е общей площадью 64,2 кв. м, склад N 2 литера Ж общей площадью 15,4 кв. м, мастерские литера В площадью 195 кв. м, нежилые помещения литера Д N 1-4, 6-8 общей площадью 220,9 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
Стороны определили срок действия договора с 1 января 2009 года по 31 декабря 2011 года.
Согласно пункту 3.4.9 договора по истечении срока аренды и при досрочном расторжении по инициативе или вине арендатора, арендатор обязывался передать безвозмездно все произведенные в арендуемом имуществе перестройки и переделки, а также произведенные улучшения. К договору приложены акты приема-передачи от 01.01.2009.
30 декабря 2009 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимости, по условиям которого истцу в аренду переданы: административно-производственное здание литеры А, А1, А2 общей площадью 1010,8 кв. м, бытовые помещения литера Б общей площадью 58,5 кв. м, механизированную площадку XXIV-XXVIII площадью 300 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
По условиям пункта 2.1 договора срок его действия установлен с 1 января 2010 года по 30 декабря 2010 года.
В соответствии с пункта 3.4.9 договора по истечении срока аренды и при досрочном расторжении по инициативе или вине арендатора, арендатор обязан передать безвозмездно все произведенные в арендуемом имуществе перестройки и переделки, а также произведенные улучшения. К договору приложен акт приема-передачи от 01.01.2010.
31 декабря 2010 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимости, по условиям которого в аренду истцу переданы: административно-производственное здание литеры А, А1, А2 общей площадью 1010,8 кв. м, бытовые помещения литера Б общей площадью 58,5 кв. м, механизированную площадку XXIV-XXVIII площадью 300 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
В силу пункта 2.1 договора срок его действия установлен с 1 января 2011 года по 30 декабря 2011 года.
В соответствии с пунктом 3.4.9 договора по истечении срока аренды и при досрочном расторжении по инициативе или вине арендатора арендатор обязан передать безвозмездно все произведенные в арендуемом имуществе перестройки и переделки, а также произведенные улучшения. К договору приложен акт приема-передачи от 01.01.2011.
Истец, ссылаясь на то, что в 2001 году за счет его средств сооружен навес перед административным зданием, а в 2010 году во исполнение предписания территориального органа пожарного надзора за его счет выполнены работы по монтажу систем пожарной сигнализации, оповещения людей при пожаре, обратился в арбитражный в суд с иском.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
На основании пункта 2 статьи 623 Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пункт 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Вместе с тем, нормы пункта 2 статьи 623 Кодекса являются диспозитивными, соглашением сторон могут быть предусмотрены иные основания или порядок возмещения затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества.
В обоснование доводов апелляционной жалобы общество указывает, что в 2001 году оно соорудило навес, что является неотделимым улучшением арендованного имущества, а поэтому подлежит возмещению арендодателем.
Между тем, из материалов дела следует, что в 2001 году между истцом и ответчиком заключен долгосрочный договор сроком на 25 лет, договор не зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем правомерно признан судом первой инстанции незаключенным.
Из пункта 14 Постановления N 73 следует, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
Из данного пункта следует, что к незаключенному договору от 12.03.2001 подлежат применению положения пункта 6.3 договора, в соответствии с которым арендатору было делегировано право за свой счет оборудовать объект аренды по своему усмотрению, производить реконструкцию, переоборудование, неотделимые улучшения, строительные и восстановительные работы с согласия арендодателя.
Однако ответчик категорически отрицает факт дачи согласия обществу на то, чтобы последний производил улучшения имущества, следовательно, расходы не могут быть возмещены арендатору в силу пункта 3 статьи 623 Кодекса. Доказательств получения согласия истцом в материалы дела не представлено, поэтому у суда апелляционной инстанции, который руководствуется положениями незаключенного договора, нет оснований для удовлетворения жалобы в этой части.
Нормы Кодекса о неосновательном обогащении к спорным отношениям неприменимы, на что прямо указано в пункте 14 Постановления N 73.
Кроме того, как правильно установил суд первой инстанции, улучшение в виде сооружения навеса не подлежит идентификации, следовательно, установить факт его сооружения и его стоимость не представляется возможным.
По второму требованию, в котором истец заявляет, что установил противопожарную сигнализацию в 2010 году в рамках договора аренды от 30.12.2009, а поэтому расходы по улучшению также должны быть возмещены, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции, содержащиеся в решении, основаны на правильном толковании условий договора.
В пункте 3.4.8 договора от 30.12.2009 указано, что арендатор обязан соблюдать правила и устранять замечания пожарной безопасности. При этом стороны согласовали, что все произведенные арендатором улучшения в арендуемом имуществе, перестройки и переделки при прекращении действия настоящего договора безвозмездно передаются арендодателю (пункт 3.4.9 договора).
Следовательно, суд первой инстанции, учитывая, что нормы пункта 2 статьи 623 Кодекса о правилах возмещения затрат являются диспозитивными, правильно применил к спорным правоотношениям пункт 3.4.9 договора, по которому арендатор не имеет права требовать от арендодателя возмещения произведенных неотделимых улучшений, а все улучшения производятся безвозмездно.
Довод апелляционной жалобы о том, что в данном случае подлежит применению пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому улучшения произведены в силу закона, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данная норма является отсылочной и не содержит отсылки к статье 37 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ, на которой основан довод истца. Позиция апеллянта основана на неверном толковании норм гражданского законодательства об аренде.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что обязанности возместить произведенные улучшения арендованного имущества у арендодателя не имеется, соответствует нормам права и установленным обстоятельствам, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2015 по делу N А32-34736/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.07.2015 N 15АП-9899/2015 ПО ДЕЛУ N А32-34736/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2015 г. N 15АП-9899/2015
Дело N А32-34736/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.,
при участии:
- от истца: представитель Кузлякин С.С., паспорт, доверенность от 06.07.2015;
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- от третьего лица: представитель Морозов А.С., паспорт, доверенность от 01.07.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Усадьба-Сочи"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2015 по делу N А32-34736/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Усадьба-Сочи" (ОГРН 1022302955784 ИНН 2320098920)
к ответчику индивидуальному предпринимателю Бондаревой Ирине Леонидовне
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью фирма "Русь"
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Корейво Е.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Усадьба-Сочи" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бондаревой И.Л. (далее - ответчик, предприниматель) об удержании стоимости монтажа пожарной сигнализации и оповещения людей при пожаре в размере 475 332 рубля, стоимости монтажа навеса административно-производственного здания в размере 484 927 рублей (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью фирма "Русь" (далее - третье лицо, фирма).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции от 30.04.2015 отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы общество указывает на то, что арендодатель в силу закона обязан возместить затраты, судом первой инстанции не применены нормы о неосновательном обогащении.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить решение без изменения по основаниям, изложенным в нем.
До начала рассмотрения апелляционной жалобы от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителей.
Представители ответчика в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию истца.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды N 1 от 12.03.2001, согласно условиям которого истцу переданы: административно-производственное здание (литеры А, А1, А2 за исключением комнат 26 и 27) общей площадью 713,4 кв. м, склад литера Е общей площадью 98,9 кв. м, бытовка литера Б общей площадью 73,3 кв. м, механизированная площадка XXIV-XXVIII, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
Согласно условиям договора срок аренды составляет 25 лет с момента его государственной регистрации.
На основании пункта 6.3 договора арендатору предоставлено право за свой счет оборудовать объект аренды по своему усмотрению, производить реконструкцию, переоборудование, неотделимые улучшения, строительные и восстановительные работы с согласия арендодателя.
Произведенные арендатором отделимые движимые улучшения арендуемого объекта являются собственностью арендатора (пункт 7.7 договора).
В соответствии с пунктом 7.8 договора в случае, когда арендатор произвел за свой счет улучшения, неотделимые без вреда для арендуемого объекта, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.
01 февраля 2002 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды, по условиям которого в аренду обществу переданы: административно-производственное здание (литеры А, А1, А2 за исключением комнаты 26) общей площадью 713,4 кв. м, склад литера Е и Ж общей площадью 79,6 кв. м, механизированная площадка XXIV-XXVIII, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
В силу пункта 3.1 договора срок действия составляет 25 лет с момента заключения договора.
Условия пунктов 7.7 и 7.8 договора аналогичны установленным в договоре N 1 от 12.03.2001. К договору приложен акт приема-передачи зданий по ул. Пластунская, 52 М от 01.02.2002.
Дополнительным соглашением от 01.04.2003 к договору аренды от 01.02.2002 стороны согласовали передачу арендатору помещения склада площадью 100 кв. м (литера А комната 26) по ул. Пластунской, 52 М.
05 января 2004 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды, согласно условиям которого истцу в аренду переданы: административно-производственное здание (литеры А, А1, А2 общей площадью 813,4 кв. м, склад литера Е и Ж общей площадью 79,6 кв. м, механизированная площадка XXIV-XXVIII, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
На основании пункта 3.1 договора срок его действия установлен с 5 января 2004 года по 31 декабря 2004 года.
Условия пунктов 7.7 и 7.8 договора аналогичны установленным в договорах N 1 от 12.03.2001 и б/н от 01.02.2001.. К договору приложен акт приема-передачи имущества от 05.01.2003.
30 декабря 2004 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого в аренду истцу переданы: административно-производственное здание (литеры А, А1, А2 общей площадью 813,4 кв. м, склад литера Е и Ж общей площадью 79,6 кв. м, механизированная площадка XXIV-XXVIII, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
В силу пункта 2.1 договора срок его действия составил с 1 января 2005 года по 31 декабря 2004 года.
В соответствии с пунктом 6.4 договора установленные арендатором машины и оборудование, являющиеся отделимыми движимыми улучшениями арендованного имущества, являются собственностью арендатора. К договору приложен акт приема-передачи от 01.01.2005.
05 января 2006 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого в аренду истцу переданы: административно-производственное здание (литеры А, А1, А2 общей площадью 813,4 кв. м, склад литера Е и Ж общей площадью 79,6 кв. м, механизированная площадка XXIV-XXVIII, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
На основании пункта 2.1 договора срок его действия установлен с 5 января 2006 года по 31 декабря 2006 года.
Согласно пункту 6.4 договора установленные арендатором машины и оборудование, являющиеся отделимыми движимыми улучшениями арендованного имущества, являются собственностью арендатора. К договору приложен акт приема-передачи от 05.01.2006.
03 января 2007 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимости, по условиям которого истцу в аренду переданы: административно-производственное здание литеры А, А1, А2 общей площадью 1010,8 кв. м, склад N 1 литера Е общей площадью 64,2 кв. м, склад N 2 литера Ж общей площадью 15,4 кв. м, бытовые помещения литера Б, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
На основании пункта 2.1 договора срок его действия установлен с 3 января 2007 года по 31 декабря 2007 года.
В соответствии с пунктом 3.4.8 договора арендатор обязан без письменного разрешения арендодателя не производить перепланировку, переоборудование, неотделимые изменения имущества, прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций как внутри помещений, так и на территории арендодателя. По истечении срока аренды и при досрочном расторжении по инициативе или вине арендатора, арендатор обязан передать безвозмездно все произведенные в арендуемом имуществе перестройки и переделки, а также произведенные улучшения (пункт 3.4.10 договора). К договору приложен акт приема-передачи от 03.01.2007.
02 января 2008 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимости, согласно условиям которого истцу в аренду переданы: административно-производственное здание (литеры А, А1, А2 общей площадью 1010,8 кв. м, бытовые помещения литера Б общей площадью 58,5 кв. м и механизированную площадку XXIV-XXVIII площадью 300 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
В силу пункта 2.1 договора срок его действия установлен со 2 января 2008 года по 31 декабря 2008 года.
В соответствии с пунктом 3.4.9 договора по истечении срока аренды и при досрочном расторжении по инициативе или вине арендатора, арендатор обязан передать безвозмездно все произведенные в арендуемом имуществе перестройки и переделки, а также произведенные улучшения. К договору приложен акт приема-передачи от 02.01.2008.
10 ноября 2008 года стороны подписали долгосрочный договор аренды недвижимости, в соответствии с которым в пользование ответчику переданы: административно-производственное здание литеры А, А1, А2 общей площадью 1010,8 кв. м, склад N 1 литера Е общей площадью 64,2 кв. м, склад N 2 литера Ж общей площадью 15,4 кв. м, мастерские литера В площадью 195 кв. м, нежилые помещения литера Д N 1-4, 6-8 общей площадью 220,9 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
Стороны определили срок действия договора с 1 января 2009 года по 31 декабря 2011 года.
Согласно пункту 3.4.9 договора по истечении срока аренды и при досрочном расторжении по инициативе или вине арендатора, арендатор обязывался передать безвозмездно все произведенные в арендуемом имуществе перестройки и переделки, а также произведенные улучшения. К договору приложены акты приема-передачи от 01.01.2009.
30 декабря 2009 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимости, по условиям которого истцу в аренду переданы: административно-производственное здание литеры А, А1, А2 общей площадью 1010,8 кв. м, бытовые помещения литера Б общей площадью 58,5 кв. м, механизированную площадку XXIV-XXVIII площадью 300 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
По условиям пункта 2.1 договора срок его действия установлен с 1 января 2010 года по 30 декабря 2010 года.
В соответствии с пункта 3.4.9 договора по истечении срока аренды и при досрочном расторжении по инициативе или вине арендатора, арендатор обязан передать безвозмездно все произведенные в арендуемом имуществе перестройки и переделки, а также произведенные улучшения. К договору приложен акт приема-передачи от 01.01.2010.
31 декабря 2010 года между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимости, по условиям которого в аренду истцу переданы: административно-производственное здание литеры А, А1, А2 общей площадью 1010,8 кв. м, бытовые помещения литера Б общей площадью 58,5 кв. м, механизированную площадку XXIV-XXVIII площадью 300 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская, 52-М.
В силу пункта 2.1 договора срок его действия установлен с 1 января 2011 года по 30 декабря 2011 года.
В соответствии с пунктом 3.4.9 договора по истечении срока аренды и при досрочном расторжении по инициативе или вине арендатора арендатор обязан передать безвозмездно все произведенные в арендуемом имуществе перестройки и переделки, а также произведенные улучшения. К договору приложен акт приема-передачи от 01.01.2011.
Истец, ссылаясь на то, что в 2001 году за счет его средств сооружен навес перед административным зданием, а в 2010 году во исполнение предписания территориального органа пожарного надзора за его счет выполнены работы по монтажу систем пожарной сигнализации, оповещения людей при пожаре, обратился в арбитражный в суд с иском.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
На основании пункта 2 статьи 623 Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пункт 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Вместе с тем, нормы пункта 2 статьи 623 Кодекса являются диспозитивными, соглашением сторон могут быть предусмотрены иные основания или порядок возмещения затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества.
В обоснование доводов апелляционной жалобы общество указывает, что в 2001 году оно соорудило навес, что является неотделимым улучшением арендованного имущества, а поэтому подлежит возмещению арендодателем.
Между тем, из материалов дела следует, что в 2001 году между истцом и ответчиком заключен долгосрочный договор сроком на 25 лет, договор не зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем правомерно признан судом первой инстанции незаключенным.
Из пункта 14 Постановления N 73 следует, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
Из данного пункта следует, что к незаключенному договору от 12.03.2001 подлежат применению положения пункта 6.3 договора, в соответствии с которым арендатору было делегировано право за свой счет оборудовать объект аренды по своему усмотрению, производить реконструкцию, переоборудование, неотделимые улучшения, строительные и восстановительные работы с согласия арендодателя.
Однако ответчик категорически отрицает факт дачи согласия обществу на то, чтобы последний производил улучшения имущества, следовательно, расходы не могут быть возмещены арендатору в силу пункта 3 статьи 623 Кодекса. Доказательств получения согласия истцом в материалы дела не представлено, поэтому у суда апелляционной инстанции, который руководствуется положениями незаключенного договора, нет оснований для удовлетворения жалобы в этой части.
Нормы Кодекса о неосновательном обогащении к спорным отношениям неприменимы, на что прямо указано в пункте 14 Постановления N 73.
Кроме того, как правильно установил суд первой инстанции, улучшение в виде сооружения навеса не подлежит идентификации, следовательно, установить факт его сооружения и его стоимость не представляется возможным.
По второму требованию, в котором истец заявляет, что установил противопожарную сигнализацию в 2010 году в рамках договора аренды от 30.12.2009, а поэтому расходы по улучшению также должны быть возмещены, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции, содержащиеся в решении, основаны на правильном толковании условий договора.
В пункте 3.4.8 договора от 30.12.2009 указано, что арендатор обязан соблюдать правила и устранять замечания пожарной безопасности. При этом стороны согласовали, что все произведенные арендатором улучшения в арендуемом имуществе, перестройки и переделки при прекращении действия настоящего договора безвозмездно передаются арендодателю (пункт 3.4.9 договора).
Следовательно, суд первой инстанции, учитывая, что нормы пункта 2 статьи 623 Кодекса о правилах возмещения затрат являются диспозитивными, правильно применил к спорным правоотношениям пункт 3.4.9 договора, по которому арендатор не имеет права требовать от арендодателя возмещения произведенных неотделимых улучшений, а все улучшения производятся безвозмездно.
Довод апелляционной жалобы о том, что в данном случае подлежит применению пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому улучшения произведены в силу закона, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку данная норма является отсылочной и не содержит отсылки к статье 37 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ, на которой основан довод истца. Позиция апеллянта основана на неверном толковании норм гражданского законодательства об аренде.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что обязанности возместить произведенные улучшения арендованного имущества у арендодателя не имеется, соответствует нормам права и установленным обстоятельствам, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2015 по делу N А32-34736/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
В.В.ВАНИН
Ю.И.БАРАНОВА
В.В.ВАНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)