Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 39
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего ФИО11
судей <данные изъяты>.<данные изъяты>
при секретаре ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО11
гражданское дело по иску <данные изъяты> к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением и встречному иску ФИО1 к <данные изъяты> о признании договора аренды незаключенным,
по апелляционной жалобе ФИО1
на решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 23.12.2014 года
(судья ФИО5),
установила:
<данные изъяты> обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просило обязать ФИО1 устранить препятствия в пользовании арендованным нежилым помещением <данные изъяты>, по адресу: <адрес> путем освобождения помещения от неизвестных лиц, передать ключи от помещения ФИО10 для дальнейшего исполнения обязательств по договору аренды и осуществления трудовой деятельности.
В обоснование своих требований указало, что <данные изъяты> является арендатором нежилого встроенного помещения <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес> на основании договора аренды от <данные изъяты>, зарегистрированного <данные изъяты>. Договор заключен сроком на три года до <данные изъяты>. С момента заключения договора и до момента неправомерного захвата помещения, все условия договора исполнялись своевременно и в полном объеме, до настоящего времени договор не расторгнут и является действующим. На основании выписки из государственного реестра прав от <данные изъяты> стало известно, что произошел переход права собственности вышеуказанного помещения и на данный момент собственником является ФИО1. В нарушении пп. <данные изъяты> договора аренды арендаторы не были уведомлены о переходе прав собственности ни бывшими, ни новым собственником. В настоящее время ответчик создает препятствия в пользовании помещением (л.д. 2).
ФИО1 обратился в суд с встречным исковым заявлением к <данные изъяты> в котором просил признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.
В обоснование своих требований указал, что на основании договора купли-продажи от <данные изъяты>. он приобрел нежилое встроенное помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано <данные изъяты> Считает, что договор аренды является незаключенным поскольку <данные изъяты>. ФИО6, ФИО7, ФИО8 и <данные изъяты> подписали дополнительное соглашение, в котором изложили пункт <данные изъяты> в новой редакции, а именно, что арендная плата составляет <данные изъяты> в месяц, арендатор также осуществляет капитальный ремонт и полностью оплачивает коммунальные услуги. Считает, что размер арендной платы между сторонами не был согласован, поскольку отсутствуют какие-либо сведения о стоимости ремонтных работ, сроках начала и окончания работ, перечне работ, графике проведения работ. До настоящего времени никаких ремонтных работ в помещении не проводилось (л.д. 134 - 136).
Решением Левобережного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования <данные изъяты>" к ФИО1 удовлетворены, а в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к <данные изъяты> отказано (л.д. 211 - 216).
В апелляционной жалобе представитель ФИО1 - ФИО9 просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования ФИО1 к <данные изъяты>, а в удовлетворении исковых требований <данные изъяты> к ФИО1 отказать (л.д. 225 - 230).
В судебное заседание явился представитель ФИО1 по доверенности - ФИО9, поддержавший доводы апелляционной жалобы, директор <данные изъяты>" - ФИО10, просившая решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке, судебная коллегия на основании ч. 1 ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ФИО1 по доверенности - ФИО9, директора <данные изъяты> - ФИО10, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу части 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям (часть 6 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Разрешая заявленные требования, районный суд правильно руководствовался нормами гражданского законодательства, регулирующие возникшие правоотношения сторон.
Руководствуясь статьями 12, 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, проверил доводы сторон.
В соответствии с собранными по делу доказательствами, анализ и оценка которым даны в решении, суд пришел к объективному выводу о том, что при заключении договора аренды спорных помещений от ДД.ММ.ГГГГ стороны достигли в требуемой форме соглашения по всем существенным условиям, договор зарегистрирован в установленном порядке, срок действия его не закончен, ввиду чего, Арендатор обоснованно требует устранения препятствий в его исполнении, в том числе, со стороны нового собственника.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, <данные изъяты> между ФИО6, ФИО7, ФИО8 (Арендодатели) и <данные изъяты> (Арендатор) был заключен договор аренды согласно которому арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование, принадлежащее арендодателям на праве общей долевой собственности нежилое встроенное помещение <данные изъяты> общей площадью 132 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. Срок аренды по договору составляет три года <данные изъяты>. по <данные изъяты>. (л.д. 3 - 5). <данные изъяты>. был подписан передаточный акт указанного нежилого помещения согласно договору аренды (л.д. 6).
<данные изъяты> было подписано дополнительное соглашение, согласно которому п. 4.1 договора аренды был изложен в следующей редакции "арендная плата составляет <данные изъяты> в месяц. Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетные счета Арендодателя или иным способом. Арендная плата начисляется с момента начала осуществления деятельности арендатором. Арендатор также осуществляет капитальный ремонт данного нежилого помещения и полностью оплачивает все коммунальные платежи" (л.д. 7).
Государственная регистрация договора аренды произведена <данные изъяты>. (л.д. 7 оборот).
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект аренды перешло к ФИО1 с соблюдением требований о государственной регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил договор аренды на те же объекты недвижимости с <данные изъяты> сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 108 - 112).
При силовой поддержке одного из охранных предприятий спорные помещения фактически были заняты новым арендатором <данные изъяты>, доступ сотрудников <данные изъяты> закрыт.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, суд первой инстанции обоснованно опроверг доводы истца о том, что не было достигнуто соглашение о размере арендной платы. Согласно пункта 4 Договора и дополнений к нему арендная плата составляет <данные изъяты> в месяц (в том числе НДФЛ 13%). Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетные счета Арендодателей или иным способом. Арендатор является налоговым агентом Арендодателей и обязан самостоятельно удерживать налог на доходы физических лиц и уплачивать его в бюджет в соответствующем порядке. Арендная плата начисляется с момента начала осуществления деятельности Арендатором.
Арендатор также осуществляет капитальный ремонт данного нежилого встроенного помещения и полностью ежемесячно оплачивает все коммунальные платежи (л.д. 3 - 7).
При наличии споров о нуждаемости арендуемого помещения в капитальном ремонта, объеме этого ремонта, способе и сроках, новый собственник, при невозможности урегулировать спор путем переговоров, может обратиться за разрешением спора в суд. Отсутствие в договоре аренды объемов капитального ремонта не может служить основанием для признания договора незаключенным, так как перечень работ в данном виде договора не является существенным условием договора, как верно указал суд первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, после покупки спорного объекта к ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ с <данные изъяты>.
В силу положений статей 309, 310 ГК РФ:
обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Таким образом, суд обоснованно признал неправомерным заключение на тот же объект недвижимости нового договора аренды с <данные изъяты>, а также воспрепятствование <данные изъяты> в использовании имущества согласно ранее заключенного договора.
Руководствуясь положениями статьи 305 ГК РФ, суд обоснованно удовлетворил первоначальный иск <данные изъяты>, защитив права законного арендатора от злоупотреблений со стороны нового собственника.
Судебная коллегия находит выводы суда по существу верными, поскольку они соответствует установленным обстоятельствам дела и требованиям закона, которые в решении суда приведены.
При принятии по делу решения, суд первой инстанции правильно установил правоотношения сторон и обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую правовую оценку, нормы материального права судом применены и истолкованы верно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не усматривается.
Иные доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, выводов суда не опровергают и не содержат каких-либо подтвержденных данных, свидетельствующих о неправильности постановленного судом решения, и не могут повлечь отмену решения, так как не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а выражают лишь несогласие с принятым решением.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 23.12.2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.03.2015 N 33-1469
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 марта 2015 г. N 33-1469
Строка N 39
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего ФИО11
судей <данные изъяты>.<данные изъяты>
при секретаре ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО11
гражданское дело по иску <данные изъяты> к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением и встречному иску ФИО1 к <данные изъяты> о признании договора аренды незаключенным,
по апелляционной жалобе ФИО1
на решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 23.12.2014 года
(судья ФИО5),
установила:
<данные изъяты> обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просило обязать ФИО1 устранить препятствия в пользовании арендованным нежилым помещением <данные изъяты>, по адресу: <адрес> путем освобождения помещения от неизвестных лиц, передать ключи от помещения ФИО10 для дальнейшего исполнения обязательств по договору аренды и осуществления трудовой деятельности.
В обоснование своих требований указало, что <данные изъяты> является арендатором нежилого встроенного помещения <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес> на основании договора аренды от <данные изъяты>, зарегистрированного <данные изъяты>. Договор заключен сроком на три года до <данные изъяты>. С момента заключения договора и до момента неправомерного захвата помещения, все условия договора исполнялись своевременно и в полном объеме, до настоящего времени договор не расторгнут и является действующим. На основании выписки из государственного реестра прав от <данные изъяты> стало известно, что произошел переход права собственности вышеуказанного помещения и на данный момент собственником является ФИО1. В нарушении пп. <данные изъяты> договора аренды арендаторы не были уведомлены о переходе прав собственности ни бывшими, ни новым собственником. В настоящее время ответчик создает препятствия в пользовании помещением (л.д. 2).
ФИО1 обратился в суд с встречным исковым заявлением к <данные изъяты> в котором просил признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.
В обоснование своих требований указал, что на основании договора купли-продажи от <данные изъяты>. он приобрел нежилое встроенное помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано <данные изъяты> Считает, что договор аренды является незаключенным поскольку <данные изъяты>. ФИО6, ФИО7, ФИО8 и <данные изъяты> подписали дополнительное соглашение, в котором изложили пункт <данные изъяты> в новой редакции, а именно, что арендная плата составляет <данные изъяты> в месяц, арендатор также осуществляет капитальный ремонт и полностью оплачивает коммунальные услуги. Считает, что размер арендной платы между сторонами не был согласован, поскольку отсутствуют какие-либо сведения о стоимости ремонтных работ, сроках начала и окончания работ, перечне работ, графике проведения работ. До настоящего времени никаких ремонтных работ в помещении не проводилось (л.д. 134 - 136).
Решением Левобережного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования <данные изъяты>" к ФИО1 удовлетворены, а в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к <данные изъяты> отказано (л.д. 211 - 216).
В апелляционной жалобе представитель ФИО1 - ФИО9 просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования ФИО1 к <данные изъяты>, а в удовлетворении исковых требований <данные изъяты> к ФИО1 отказать (л.д. 225 - 230).
В судебное заседание явился представитель ФИО1 по доверенности - ФИО9, поддержавший доводы апелляционной жалобы, директор <данные изъяты>" - ФИО10, просившая решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке, судебная коллегия на основании ч. 1 ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ФИО1 по доверенности - ФИО9, директора <данные изъяты> - ФИО10, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу части 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям (часть 6 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Разрешая заявленные требования, районный суд правильно руководствовался нормами гражданского законодательства, регулирующие возникшие правоотношения сторон.
Руководствуясь статьями 12, 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, проверил доводы сторон.
В соответствии с собранными по делу доказательствами, анализ и оценка которым даны в решении, суд пришел к объективному выводу о том, что при заключении договора аренды спорных помещений от ДД.ММ.ГГГГ стороны достигли в требуемой форме соглашения по всем существенным условиям, договор зарегистрирован в установленном порядке, срок действия его не закончен, ввиду чего, Арендатор обоснованно требует устранения препятствий в его исполнении, в том числе, со стороны нового собственника.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, <данные изъяты> между ФИО6, ФИО7, ФИО8 (Арендодатели) и <данные изъяты> (Арендатор) был заключен договор аренды согласно которому арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование, принадлежащее арендодателям на праве общей долевой собственности нежилое встроенное помещение <данные изъяты> общей площадью 132 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. Срок аренды по договору составляет три года <данные изъяты>. по <данные изъяты>. (л.д. 3 - 5). <данные изъяты>. был подписан передаточный акт указанного нежилого помещения согласно договору аренды (л.д. 6).
<данные изъяты> было подписано дополнительное соглашение, согласно которому п. 4.1 договора аренды был изложен в следующей редакции "арендная плата составляет <данные изъяты> в месяц. Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетные счета Арендодателя или иным способом. Арендная плата начисляется с момента начала осуществления деятельности арендатором. Арендатор также осуществляет капитальный ремонт данного нежилого помещения и полностью оплачивает все коммунальные платежи" (л.д. 7).
Государственная регистрация договора аренды произведена <данные изъяты>. (л.д. 7 оборот).
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект аренды перешло к ФИО1 с соблюдением требований о государственной регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил договор аренды на те же объекты недвижимости с <данные изъяты> сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 108 - 112).
При силовой поддержке одного из охранных предприятий спорные помещения фактически были заняты новым арендатором <данные изъяты>, доступ сотрудников <данные изъяты> закрыт.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, суд первой инстанции обоснованно опроверг доводы истца о том, что не было достигнуто соглашение о размере арендной платы. Согласно пункта 4 Договора и дополнений к нему арендная плата составляет <данные изъяты> в месяц (в том числе НДФЛ 13%). Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетные счета Арендодателей или иным способом. Арендатор является налоговым агентом Арендодателей и обязан самостоятельно удерживать налог на доходы физических лиц и уплачивать его в бюджет в соответствующем порядке. Арендная плата начисляется с момента начала осуществления деятельности Арендатором.
Арендатор также осуществляет капитальный ремонт данного нежилого встроенного помещения и полностью ежемесячно оплачивает все коммунальные платежи (л.д. 3 - 7).
При наличии споров о нуждаемости арендуемого помещения в капитальном ремонта, объеме этого ремонта, способе и сроках, новый собственник, при невозможности урегулировать спор путем переговоров, может обратиться за разрешением спора в суд. Отсутствие в договоре аренды объемов капитального ремонта не может служить основанием для признания договора незаключенным, так как перечень работ в данном виде договора не является существенным условием договора, как верно указал суд первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, после покупки спорного объекта к ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ с <данные изъяты>.
В силу положений статей 309, 310 ГК РФ:
обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Таким образом, суд обоснованно признал неправомерным заключение на тот же объект недвижимости нового договора аренды с <данные изъяты>, а также воспрепятствование <данные изъяты> в использовании имущества согласно ранее заключенного договора.
Руководствуясь положениями статьи 305 ГК РФ, суд обоснованно удовлетворил первоначальный иск <данные изъяты>, защитив права законного арендатора от злоупотреблений со стороны нового собственника.
Судебная коллегия находит выводы суда по существу верными, поскольку они соответствует установленным обстоятельствам дела и требованиям закона, которые в решении суда приведены.
При принятии по делу решения, суд первой инстанции правильно установил правоотношения сторон и обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую правовую оценку, нормы материального права судом применены и истолкованы верно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не усматривается.
Иные доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, выводов суда не опровергают и не содержат каких-либо подтвержденных данных, свидетельствующих о неправильности постановленного судом решения, и не могут повлечь отмену решения, так как не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а выражают лишь несогласие с принятым решением.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 23.12.2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)