Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "22" июля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен "29" июля 2015 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Борисовой Т.С., Кузьмичева С.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Современный дом"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 марта 2015 года по делу N А12-45045/2014 (судья Пономарев А.В.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Современный дом" (400119, г. Волгоград, ул. 25-летия Октября, д. 1, стр. 2, ИНН 3448033798 ОГРН 1053461013451)
к Управлению Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Комсомольская, 10 б, строение 2, ОГРН 1053444025920, ИНН 3444121098)
о признании незаконным предписания,
при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "Современный дом" - представитель Белоножкин А.Ю., по доверенности от 11.01.2015
без участия в судебном заседании представителей: Управления Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области (почтовые уведомления N 97503, N 97504 приобщены к материалам дела)
Общество с ограниченной ответственностью "Современный дом" (далее - заявитель, ООО "Современный дом", общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области в котором просит признать недействительным предписание N 883-06-14 от 05.12.2014 года.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16 марта 2015 года по делу N А12-45045/2014 в удовлетворении заявленных ООО "Современный дом" требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, общество с ограниченной ответственностью "Современный дом" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Письменного отзыва в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Современный дом" поддержал позицию по делу.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Управления Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.
На основании распоряжения заместителя руководителя Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области Резникова Е.В. от 21.10.2014 N 1628 проведена плановая выездная проверка ООО "Современный дом" по вопросам соблюдения законодательства в сфере защиты прав потребителей.
Результаты проверки отражены в акте N 1628 от 5 декабря 2014 года.
По результатам проверки Управлением выдано обществу предписание N 883-06-14 от 05 декабря 2014 года, которым на общество возложена обязанность впредь не допускать при заключении договоров участия в долевом строительстве жилья с гражданами включения в договор условий ущемляющих права потребителей по сравнению с действующим законодательством, а именно условий содержащихся в пунктах 4.2.5, 8.5, 14.2 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1.
ООО "Современный дом", полагая, что выданное административным органом предписание является незаконным и нарушает права и законные интересы общества, обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" пришел к выводу, что оспариваемое предписание вынесено административным органом в пределах его компетенции, не нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем отказал в удовлетворении требований заявителя.
Суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как установлено административным органом в ходе проверки ООО "Современный дом" осуществляет строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с разрешением на строительство: N RU34301000-54/C/12, RU34301000-230/C/12, RU34301000-233/C/12, RU34301000-232/C/12.
На объекты строительства (жилые помещения в многоквартирных домах) ООО "Современный дом" заключает с гражданами договоры участия в долевом строительстве жилья.
Пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) устанавливает обязательные требования к содержанию договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом.
Условия договора, ущемляющие установленные законами или иными правовыми актами права потребителя, в силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) признаются недействительными.
Типовая форма договора участия в долевом строительстве жилья у ООО "Современный дом" отсутствует, однако в ходе проверки установлено, что договоры, заключенные с гражданами по разрешениям на строительство N RU 34301000-230/С/13, N RU 34301000-232/С/13, N RU 34301000-288/С/12 имеют идентичные условия договоров, за исключением информации о сроке окончания строительства дома, сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, об объекте долевого строительства, стоимости этого объекта, порядка и формы оплаты по договору.
Из пояснений генерального директора Горбунова СВ. от 04.12.2014 N 173, следует, что ООО "Современный дом" не разрабатывал бланк договора долевого участия и не утверждал. Каждый договор заключается с гражданином в индивидуальном порядке. В 2014 году договоры участия в долевом строительстве жилья ООО "Современный дом" с гражданами не заключал.
В ходе анализа договора участия в долевом строительстве жилья N 6-1 от 18.12.2013, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 25.12.2013 (далее - договор) по разрешению на строительство N RU 34301000-232/С/13 административным органом установлено несоответствие пунктов: 4.2.5, 8.5, 14.2 названного договора требованиям законодательства в сфере защиты прав потребителей.
Так, пункт 4.2.5 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1 предусматривает "С момента принятия объекта долевого строительства по передаточному акту от застройщика, самостоятельно нести бремя содержания объекта долевого строительства, включая, но не ограничиваясь: эксплуатационные и коммунальные платежи, земельный налог, налог на имущество и все иные расходы за исключением возмещаемых застройщиком недостатков объекта долевого строительства, выявленных в течение гарантийного срока, а также компенсировать застройщику расходы, связанные с содержанием объекта долевого строительства (коммунальные платежи), за период с момента передачи объекта долевого строительства по передаточному акту участнику долевого строительства до момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства в соответствии со счетами, выставляемыми эксплуатирующими организациями, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего требования.
Судебная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что общество неправомерно включило в договор пункт, который возлагает на дольщика обязанность компенсировать затраты застройщика связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи квартиры, т.е. до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, что ущемляет установленные законом права потребителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона N 214-ФЗ застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу положений подп. 6 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.
Вместе с тем, пункт 4.2.5 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1 не содержит обязательного условия передачи объекта долевого строительства по передаточному акту от застройщика только после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о чем прямо указано в ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, что не исключает возможность передачи объекта Застройщиком - Дольщику до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и тем возложение обязанности по его содержанию на участника долевого строительства.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суд о неправомерном включении в договор пункта, который возлагает на дольщика обязанность компенсировать затраты застройщика связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи квартиры, т.е. до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, что ущемляет установленные законом права потребителя.
Кроме того, как правильно отметил суд первой инстанции, законодательством четко определен состав платежей для собственника жилого помещения - это плата за жилое помещение и коммунальные услуги, иных расходов действующим законодательством не предусмотрено.
В связи с этим, ООО "Современный дом" вменяя в обязанность потребителя оплатить в обязательном порядке все иные расходы застройщика не предусмотренные действующим законодательством также ущемляет права потребителя.
Обоснованным также является вывод суда первой инстанции о том, что ущемление прав потребителя усматривается и в сроках оплаты тех платежей, которые предусмотрены ЖК РФ, согласно которого плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, а не в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего требования.
Суд первой инстанции при этом правильно исходил из того, что застройщик не наделен функциями управляющей, эксплуатирующей или ресурсоснабжающей компании, не является субъектом жилищных правоотношений в части взимания с жильцов многоквартирного дома оплаты за проживание и коммунальные платежи и соответственно не вправе устанавливать для дольщика не предусмотренные законом обязанности.
Ссылка общества на решение Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-28931/2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда с аналогичными обстоятельствами в котором суд пришел к выводу, что участник долевого строительства на основании подписанного передаточного акта фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, включение в договор условия по оплате содержания переданной ему квартиры не может свидетельствовать об ущемлении его прав судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку в рассматриваемом случае ООО "Современный дом" обязывает этим пунктом оплачивать "включая, но не ограничиваясь" "все иные расходы", а также "компенсировать застройщику расходы, связанные с содержанием объекта долевого строительства (коммунальные платежи)" "в соответствии со счетами, выставляемыми эксплуатирующими организациями, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего требования.", что свидетельствует о том, что потребителю вменяют в обязанность оплатить в обязательном порядке все иные расходы застройщика не предусмотренные действующим законодательством.
Пункт 8.5 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1 предусматривает, что в случае выявления в процессе приема-передачи недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства совместно с представителем застройщика обязаны составить акт с указанием всех недостатков и несоответствий и определением сроков их устранения.
Данное условие не соответствует положениям части 5 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, закрепляющей право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта до полного исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 данного Закона.
Условия пункта 8.5 договора участия в долевом строительстве от 18.12.2013 N 6-1 лишают потребителя права выбора способа восстановления своих прав, нарушенных застройщиком при ненадлежащем исполнении договора, поскольку в соответствии со статьей 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу что, включая вышеуказанный пункт в договора участия долевого строительства, общество прямо ограничивает право потребителя на соразмерное уменьшение цены договора, а также на право возмещения своих расходов на устранение недостатков, так как данный пункт договора дает дольщику лишь право на безвозмездное устранения недостатков в разумный срок.
В части признания законным предписания Управления Роспотребнадзора по Волгоградской области N 883-06-14 от 05.12.2014 в части требования о приведении условий пункта 14.2 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1 в соответствие с действующим законодательством суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Пункт 14.2 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 года N 6-1 предусматривает "споры по настоящему договору рассматриваются с соблюдением претензионного порядка".
Вместе с тем, Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 не содержит указания на обязательное соблюдение потребителем досудебного порядка урегулирования споров.
Кроме того, в статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право гражданина защищать свои нарушенные или оспоренные гражданские права в суде.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 защита прав потребителей осуществляется судом.
С учетом изложенного условие пункта 14.2 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1, предусматривающее обязательный претензионный порядок разрешения споров, возникающих между сторонами при исполнении договора, является условием, ущемляющим права потребителя, поскольку возлагает на него дополнительную, не предусмотренную законом, обязанность и является препятствием для обращения в суд за защитой нарушенных прав.
При таких обстоятельствах Управление имело основания для возложения на заявителя обязанности впредь не допускать при заключении договоров участия в долевом строительстве жилья с гражданами включения в договор условий ущемляющих права потребителей по сравнению с действующим законодательством, а именно условий содержащихся в пунктах 4.2.5, 8.5, 14.2 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1.
Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных обществом требований о признании недействительным оспариваемого предписания управления.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, остаются на ее заявителе.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 марта 2015 года по делу N А12-45045/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2015 N 12АП-4140/2015 ПО ДЕЛУ N А12-45045/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2015 г. по делу N А12-45045/2014
Резолютивная часть постановления объявлена "22" июля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен "29" июля 2015 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,
судей Борисовой Т.С., Кузьмичева С.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тюкиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Современный дом"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 марта 2015 года по делу N А12-45045/2014 (судья Пономарев А.В.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Современный дом" (400119, г. Волгоград, ул. 25-летия Октября, д. 1, стр. 2, ИНН 3448033798 ОГРН 1053461013451)
к Управлению Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Комсомольская, 10 б, строение 2, ОГРН 1053444025920, ИНН 3444121098)
о признании незаконным предписания,
при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "Современный дом" - представитель Белоножкин А.Ю., по доверенности от 11.01.2015
без участия в судебном заседании представителей: Управления Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области (почтовые уведомления N 97503, N 97504 приобщены к материалам дела)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Современный дом" (далее - заявитель, ООО "Современный дом", общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области в котором просит признать недействительным предписание N 883-06-14 от 05.12.2014 года.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16 марта 2015 года по делу N А12-45045/2014 в удовлетворении заявленных ООО "Современный дом" требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, общество с ограниченной ответственностью "Современный дом" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Письменного отзыва в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Современный дом" поддержал позицию по делу.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Управления Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п. 1 ст. 123, п. 3 ст. 156 АПК РФ).
Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.
На основании распоряжения заместителя руководителя Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области Резникова Е.В. от 21.10.2014 N 1628 проведена плановая выездная проверка ООО "Современный дом" по вопросам соблюдения законодательства в сфере защиты прав потребителей.
Результаты проверки отражены в акте N 1628 от 5 декабря 2014 года.
По результатам проверки Управлением выдано обществу предписание N 883-06-14 от 05 декабря 2014 года, которым на общество возложена обязанность впредь не допускать при заключении договоров участия в долевом строительстве жилья с гражданами включения в договор условий ущемляющих права потребителей по сравнению с действующим законодательством, а именно условий содержащихся в пунктах 4.2.5, 8.5, 14.2 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1.
ООО "Современный дом", полагая, что выданное административным органом предписание является незаконным и нарушает права и законные интересы общества, обратилось с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" пришел к выводу, что оспариваемое предписание вынесено административным органом в пределах его компетенции, не нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем отказал в удовлетворении требований заявителя.
Суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Как установлено административным органом в ходе проверки ООО "Современный дом" осуществляет строительство многоквартирных жилых домов в соответствии с разрешением на строительство: N RU34301000-54/C/12, RU34301000-230/C/12, RU34301000-233/C/12, RU34301000-232/C/12.
На объекты строительства (жилые помещения в многоквартирных домах) ООО "Современный дом" заключает с гражданами договоры участия в долевом строительстве жилья.
Пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) устанавливает обязательные требования к содержанию договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом.
Условия договора, ущемляющие установленные законами или иными правовыми актами права потребителя, в силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) признаются недействительными.
Типовая форма договора участия в долевом строительстве жилья у ООО "Современный дом" отсутствует, однако в ходе проверки установлено, что договоры, заключенные с гражданами по разрешениям на строительство N RU 34301000-230/С/13, N RU 34301000-232/С/13, N RU 34301000-288/С/12 имеют идентичные условия договоров, за исключением информации о сроке окончания строительства дома, сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, об объекте долевого строительства, стоимости этого объекта, порядка и формы оплаты по договору.
Из пояснений генерального директора Горбунова СВ. от 04.12.2014 N 173, следует, что ООО "Современный дом" не разрабатывал бланк договора долевого участия и не утверждал. Каждый договор заключается с гражданином в индивидуальном порядке. В 2014 году договоры участия в долевом строительстве жилья ООО "Современный дом" с гражданами не заключал.
В ходе анализа договора участия в долевом строительстве жилья N 6-1 от 18.12.2013, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 25.12.2013 (далее - договор) по разрешению на строительство N RU 34301000-232/С/13 административным органом установлено несоответствие пунктов: 4.2.5, 8.5, 14.2 названного договора требованиям законодательства в сфере защиты прав потребителей.
Так, пункт 4.2.5 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1 предусматривает "С момента принятия объекта долевого строительства по передаточному акту от застройщика, самостоятельно нести бремя содержания объекта долевого строительства, включая, но не ограничиваясь: эксплуатационные и коммунальные платежи, земельный налог, налог на имущество и все иные расходы за исключением возмещаемых застройщиком недостатков объекта долевого строительства, выявленных в течение гарантийного срока, а также компенсировать застройщику расходы, связанные с содержанием объекта долевого строительства (коммунальные платежи), за период с момента передачи объекта долевого строительства по передаточному акту участнику долевого строительства до момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства в соответствии со счетами, выставляемыми эксплуатирующими организациями, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего требования.
Судебная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что общество неправомерно включило в договор пункт, который возлагает на дольщика обязанность компенсировать затраты застройщика связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи квартиры, т.е. до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, что ущемляет установленные законом права потребителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона N 214-ФЗ застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В силу положений подп. 6 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права.
Вместе с тем, пункт 4.2.5 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1 не содержит обязательного условия передачи объекта долевого строительства по передаточному акту от застройщика только после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о чем прямо указано в ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, что не исключает возможность передачи объекта Застройщиком - Дольщику до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и тем возложение обязанности по его содержанию на участника долевого строительства.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суд о неправомерном включении в договор пункта, который возлагает на дольщика обязанность компенсировать затраты застройщика связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи квартиры, т.е. до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, что ущемляет установленные законом права потребителя.
Кроме того, как правильно отметил суд первой инстанции, законодательством четко определен состав платежей для собственника жилого помещения - это плата за жилое помещение и коммунальные услуги, иных расходов действующим законодательством не предусмотрено.
В связи с этим, ООО "Современный дом" вменяя в обязанность потребителя оплатить в обязательном порядке все иные расходы застройщика не предусмотренные действующим законодательством также ущемляет права потребителя.
Обоснованным также является вывод суда первой инстанции о том, что ущемление прав потребителя усматривается и в сроках оплаты тех платежей, которые предусмотрены ЖК РФ, согласно которого плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, а не в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего требования.
Суд первой инстанции при этом правильно исходил из того, что застройщик не наделен функциями управляющей, эксплуатирующей или ресурсоснабжающей компании, не является субъектом жилищных правоотношений в части взимания с жильцов многоквартирного дома оплаты за проживание и коммунальные платежи и соответственно не вправе устанавливать для дольщика не предусмотренные законом обязанности.
Ссылка общества на решение Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-28931/2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда с аналогичными обстоятельствами в котором суд пришел к выводу, что участник долевого строительства на основании подписанного передаточного акта фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, включение в договор условия по оплате содержания переданной ему квартиры не может свидетельствовать об ущемлении его прав судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку в рассматриваемом случае ООО "Современный дом" обязывает этим пунктом оплачивать "включая, но не ограничиваясь" "все иные расходы", а также "компенсировать застройщику расходы, связанные с содержанием объекта долевого строительства (коммунальные платежи)" "в соответствии со счетами, выставляемыми эксплуатирующими организациями, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего требования.", что свидетельствует о том, что потребителю вменяют в обязанность оплатить в обязательном порядке все иные расходы застройщика не предусмотренные действующим законодательством.
Пункт 8.5 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1 предусматривает, что в случае выявления в процессе приема-передачи недостатков объекта долевого строительства участник долевого строительства совместно с представителем застройщика обязаны составить акт с указанием всех недостатков и несоответствий и определением сроков их устранения.
Данное условие не соответствует положениям части 5 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, закрепляющей право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта до полного исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 данного Закона.
Условия пункта 8.5 договора участия в долевом строительстве от 18.12.2013 N 6-1 лишают потребителя права выбора способа восстановления своих прав, нарушенных застройщиком при ненадлежащем исполнении договора, поскольку в соответствии со статьей 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу что, включая вышеуказанный пункт в договора участия долевого строительства, общество прямо ограничивает право потребителя на соразмерное уменьшение цены договора, а также на право возмещения своих расходов на устранение недостатков, так как данный пункт договора дает дольщику лишь право на безвозмездное устранения недостатков в разумный срок.
В части признания законным предписания Управления Роспотребнадзора по Волгоградской области N 883-06-14 от 05.12.2014 в части требования о приведении условий пункта 14.2 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1 в соответствие с действующим законодательством суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Пункт 14.2 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 года N 6-1 предусматривает "споры по настоящему договору рассматриваются с соблюдением претензионного порядка".
Вместе с тем, Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 не содержит указания на обязательное соблюдение потребителем досудебного порядка урегулирования споров.
Кроме того, в статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право гражданина защищать свои нарушенные или оспоренные гражданские права в суде.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 защита прав потребителей осуществляется судом.
С учетом изложенного условие пункта 14.2 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1, предусматривающее обязательный претензионный порядок разрешения споров, возникающих между сторонами при исполнении договора, является условием, ущемляющим права потребителя, поскольку возлагает на него дополнительную, не предусмотренную законом, обязанность и является препятствием для обращения в суд за защитой нарушенных прав.
При таких обстоятельствах Управление имело основания для возложения на заявителя обязанности впредь не допускать при заключении договоров участия в долевом строительстве жилья с гражданами включения в договор условий ущемляющих права потребителей по сравнению с действующим законодательством, а именно условий содержащихся в пунктах 4.2.5, 8.5, 14.2 договора участия в долевом строительстве жилья от 18.12.2013 N 6-1.
Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных обществом требований о признании недействительным оспариваемого предписания управления.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, остаются на ее заявителе.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 марта 2015 года по делу N А12-45045/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.Г.ЦУЦКОВА
М.Г.ЦУЦКОВА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
Т.С.БОРИСОВА
С.А.КУЗЬМИЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)