Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующий Колупаева Л.А.
судьи: Кудряшева Е.В., Скачкова О.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Левенко А.С.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчика: согласно протоколу судебного заседания;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
открытого акционерного общества "Техснаб"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 24 ноября 2014 г.
по делу N А27-10467/2014 (судья О.М. Засухин)
по иску отраслевого (функционального) органа администрации Таштагольского муниципального района - муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района" Кемеровская область, г. Таштагол (ОГРН 1024201962179, ИНН 4228001714)
к открытому акционерному обществу "Техснаб",
Кемеровская область, г. Таштагол (ОГРН 1034228000069, ИНН4228007988)
о расторжении договора купли-продажи от 08.12.2008 г.,
установил:
Отраслевой (функциональный) орган администрации Таштагольского муниципального района - муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района" (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к открытому акционерному обществу "Техснаб" (далее - ответчик, ОАО "Техснаб", общество, апеллянт) о расторжении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения от 08.12.2008.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 24 ноября 2014 года исковые требования удовлетворены; договор купли-продажи нежилого встроенного помещения от 08.12.2008, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района и открытым акционерным обществом "Техснаб" расторгнут, с общества в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество полагая, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права, обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что обязанность по исчислению налога на добавленную стоимость с покупной стоимости имущества, его удержанию и уплате в бюджет возникла у общества с даты первой оплаты по договору, в 2009 году, обществом оплачено в счет покупной цены 919 419, 53 руб., и в соответствии с пунктом 3 статьи 161 НК РФ 165 508, 47 руб. НДС в доход федерального бюджета, которые задолженностью по договору от 08.12.2008 не являются, т.к. включены в покупную цену объекта недвижимости 1 085 000 руб.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец в соответствии с требованиями статьи 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Истец, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о надлежащем извещении).
В порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя истца.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268, АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя апеллянта, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 08.12.2008 на основании решения КУМИ от 21.11.2008 N 60 "Об условиях приватизации объекта недвижимости" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района (продавец) и открытым акционерным обществом "Техснаб" (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого встроенного помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующий объект недвижимости - нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: Россия, Кемеровская область, Таштагольский район, пгт. Шерегеш, ул. Дзержинского 6, общая площадь помещения 66,2 кв. м.
Согласно пункту 4 договора цена за нежилое встроенное помещение составляет 1085000 руб.
В обеспечение обязательств, принятых по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2008, между сторонами заключен договор о залоге недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 5 договора купли-продажи от 08.12.2008 нежилое помещение приобретается покупателем с условиями, оговоренными в договоре о залоге от 08.12.2008 с рассрочкой платежа сроком на 14 месяцев; погашения стоимости приобретенного имущества ежемесячно, равными долями, начиная с 1-го числа месяца, следующего за платежным месяцем, но не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем, начиная с 01.01.2009 с одновременной уплатой процентов, исходя из ставки одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, которая составляет 12% годовых, начиная с 01.01.2009.
5 декабря 2012 продавец направил покупателю письмо N 3, в котором предложил оплатить имеющуюся по договору купли-продажи встроенного помещения от 08.12.2008 задолженность.
Претензией от 24.03.2014 N 442 покупатель предложил продавцу в срок до 01.04.2014 расторгнуть договор купли-продажи нежилого встроенного помещения от 08.12.2008.
В связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что неоплата ответчиком в срок установленный договором купли-продажи приобретенного имущества, является существенным нарушением договорного обязательства, что, в свою очередь, является основанием для расторжения договора в судебном порядке.
Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как видно из материалов дела, истец полностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, поскольку объект продажи выбыл из владения истца, оплата по договору (цель заключения договора для продавца) ежемесячно равными долями в течение 14 месяцев с даты заключения договора ответчиком в полном объеме так и не произведена.
Суд первой инстанции пришел удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что неоплату ответчиком приобретенного недвижимого имущества в установленный договором купли-продажи срок в полном объеме, следует рассматривать как существенное нарушение договора, которое может служить основанием для расторжения данного договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, поскольку оплата товара как раз и составляет основной интерес для продавца в сделке.
Доказательств оплаты по договору купли-продажи в размере 1 085 000 руб. ответчиком не представлено.
Установив при рассмотрении данного спора, что неполучение до настоящего времени оплаты за проданный объект лишило продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи от 08.12.2008 в судебном порядке.
Отклоняя доводы апеллянта о неправильном толковании судом норм материального права, суд апелляционной инстанции исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.
Согласно пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 434 ГК РФ).
В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
На основании статьи 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости.
Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи нежилого встроенного помещения заключен 08.12.2008 (л.д. 13), помещение передано покупателю по акту приема-передачи 25.12.2008 (л.д. 14).
Пунктом 12 договора установлено, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, т.е. договор имеет консенсуальный характер и в любом случае вступил в силу 08.12.2008.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ).
Возникновение налоговой обязанности является следствием участия налогоплательщика в гражданском обороте.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 23.12.2009 N 20-П "налоговые обязательства, будучи прямым следствием деятельности в экономической сфере, неразрывно с нею связаны. Их возникновению, как правило, предшествует вступление лица в гражданские правоотношения, т.е. налоговые обязательства базируются на гражданско-правовых отношениях либо тесно с ними связаны".
Участие в гражданских правоотношениях, а именно вступление в договорные отношения является основанием формирования налоговых обязательств перед государством.
В силу пункта 1 статьи 24 Налогового кодекса РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.
Пунктом 3 статьи 24 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять налоги в бюджетную систему Российской Федерации на соответствующие счета Федерального казначейства.
Налоговые агенты перечисляют удержанные налоги в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для уплаты налога налогоплательщиком (пункт 4 статьи 24 Кодекса).
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога.
При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
В силу пункта 11 статьи 9 Закона N 224-ФЗ названные дополнения пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ применяются при отгрузке товаров (выполнении работ, оказании услуг) и при передаче имущественных прав, осуществляемых начиная с 01.01.2009.
Учитывая, что договор купли-продажи заключен сторонами в декабре 2008 года, соответственно подлежал исполнению и вступил в силу с названной даты, пункт 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) на правоотношения сторон не распространяется, следовательно, односторонне определение покупателем цены договора в размере 1 085 000 руб., включая НДС, является неправомерным.
Применительно к указанному, не имеет значения момент регистрации перехода права собственности на приобретенное нежилое помещение - 16.12.2009.
По аналогичным основаниям отклоняется ссылка апеллянта на позицию, изложенную при рассмотрении дела А27-2268/2011 (Постановление Президиума ВАС РФ N 3139/12). В указанном деле предметом спора являлись правоотношения, вытекающие из договора, заключенного в марте 2009 года, следовательно, обстоятельства рассматриваемого дела не являются аналогичными.
Факт оплаты указанной цены в полном объеме по состоянию на 03.03.2015 ответчиком какими-либо доказательствами не подтвержден, таковые им в материалы дела в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены.
Просрочка в исполнении обязательств по оплате имеет длящийся характер и составляет значительный период времени - более 5 лет, в связи с чем, отклоняются как необоснованные доводы апеллянта о несущественности допущенных им нарушений.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал требование истца о расторжении договора подлежащими удовлетворению.
При указанных обстоятельствах исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правильно.
Ссылка апеллянта на то, что срок исполнения обязанности по уплате НДС возник у него в 2009 году, следовательно, пункт 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) на него распространяется, отклоняется апелляционным судом, т.к. исполнение налоговых обязательств является в данном случае производным от исполнения обязательств по гражданско-правовой сделке, которая ответчиком надлежащим образом не исполнена и не исполнялась.
Доказательств согласования сторонами договора иной цены объекта недвижимости, чем та которая указана в пункте 3 договора, т.е. в размере 1 085 000 руб. материалы дела не содержат, изменения и дополнения в указанной части в договор в установленном порядке не вносились.
Толкуя условия договора о цене объекта приватизации в порядке статьи 431 ГК РФ, апелляционная коллегия не находит оснований для такого толкования как у ответчика, т.е. что цена включает в себя НДС, ни из буквального толкования пункта 3 договора, ни из совокупного толкования всех условий договора.
С учетом указанного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и условий договора от 08.12.2008, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
На основании статьи 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на ответчика и уплачены им в полном объеме.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 24 ноября 2014 г. по делу N А27-10467/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КОЛУПАЕВА
Е.В.КУДРЯШЕВА
О.А.СКАЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.03.2015 N 07АП-524/2015 ПО ДЕЛУ N А27-10467/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2015 г. по делу N А27-10467/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующий Колупаева Л.А.
судьи: Кудряшева Е.В., Скачкова О.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Левенко А.С.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчика: согласно протоколу судебного заседания;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
открытого акционерного общества "Техснаб"
на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 24 ноября 2014 г.
по делу N А27-10467/2014 (судья О.М. Засухин)
по иску отраслевого (функционального) органа администрации Таштагольского муниципального района - муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района" Кемеровская область, г. Таштагол (ОГРН 1024201962179, ИНН 4228001714)
к открытому акционерному обществу "Техснаб",
Кемеровская область, г. Таштагол (ОГРН 1034228000069, ИНН4228007988)
о расторжении договора купли-продажи от 08.12.2008 г.,
установил:
Отраслевой (функциональный) орган администрации Таштагольского муниципального района - муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района" (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к открытому акционерному обществу "Техснаб" (далее - ответчик, ОАО "Техснаб", общество, апеллянт) о расторжении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения от 08.12.2008.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 24 ноября 2014 года исковые требования удовлетворены; договор купли-продажи нежилого встроенного помещения от 08.12.2008, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района и открытым акционерным обществом "Техснаб" расторгнут, с общества в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество полагая, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права, обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что обязанность по исчислению налога на добавленную стоимость с покупной стоимости имущества, его удержанию и уплате в бюджет возникла у общества с даты первой оплаты по договору, в 2009 году, обществом оплачено в счет покупной цены 919 419, 53 руб., и в соответствии с пунктом 3 статьи 161 НК РФ 165 508, 47 руб. НДС в доход федерального бюджета, которые задолженностью по договору от 08.12.2008 не являются, т.к. включены в покупную цену объекта недвижимости 1 085 000 руб.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец в соответствии с требованиями статьи 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Истец, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о надлежащем извещении).
В порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя истца.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268, АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя апеллянта, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 08.12.2008 на основании решения КУМИ от 21.11.2008 N 60 "Об условиях приватизации объекта недвижимости" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района (продавец) и открытым акционерным обществом "Техснаб" (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого встроенного помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующий объект недвижимости - нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: Россия, Кемеровская область, Таштагольский район, пгт. Шерегеш, ул. Дзержинского 6, общая площадь помещения 66,2 кв. м.
Согласно пункту 4 договора цена за нежилое встроенное помещение составляет 1085000 руб.
В обеспечение обязательств, принятых по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2008, между сторонами заключен договор о залоге недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 5 договора купли-продажи от 08.12.2008 нежилое помещение приобретается покупателем с условиями, оговоренными в договоре о залоге от 08.12.2008 с рассрочкой платежа сроком на 14 месяцев; погашения стоимости приобретенного имущества ежемесячно, равными долями, начиная с 1-го числа месяца, следующего за платежным месяцем, но не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем, начиная с 01.01.2009 с одновременной уплатой процентов, исходя из ставки одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, которая составляет 12% годовых, начиная с 01.01.2009.
5 декабря 2012 продавец направил покупателю письмо N 3, в котором предложил оплатить имеющуюся по договору купли-продажи встроенного помещения от 08.12.2008 задолженность.
Претензией от 24.03.2014 N 442 покупатель предложил продавцу в срок до 01.04.2014 расторгнуть договор купли-продажи нежилого встроенного помещения от 08.12.2008.
В связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что неоплата ответчиком в срок установленный договором купли-продажи приобретенного имущества, является существенным нарушением договорного обязательства, что, в свою очередь, является основанием для расторжения договора в судебном порядке.
Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как видно из материалов дела, истец полностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, поскольку объект продажи выбыл из владения истца, оплата по договору (цель заключения договора для продавца) ежемесячно равными долями в течение 14 месяцев с даты заключения договора ответчиком в полном объеме так и не произведена.
Суд первой инстанции пришел удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что неоплату ответчиком приобретенного недвижимого имущества в установленный договором купли-продажи срок в полном объеме, следует рассматривать как существенное нарушение договора, которое может служить основанием для расторжения данного договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, поскольку оплата товара как раз и составляет основной интерес для продавца в сделке.
Доказательств оплаты по договору купли-продажи в размере 1 085 000 руб. ответчиком не представлено.
Установив при рассмотрении данного спора, что неполучение до настоящего времени оплаты за проданный объект лишило продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи от 08.12.2008 в судебном порядке.
Отклоняя доводы апеллянта о неправильном толковании судом норм материального права, суд апелляционной инстанции исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.
Согласно пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 434 ГК РФ).
В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
На основании статьи 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости.
Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи нежилого встроенного помещения заключен 08.12.2008 (л.д. 13), помещение передано покупателю по акту приема-передачи 25.12.2008 (л.д. 14).
Пунктом 12 договора установлено, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, т.е. договор имеет консенсуальный характер и в любом случае вступил в силу 08.12.2008.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ).
Возникновение налоговой обязанности является следствием участия налогоплательщика в гражданском обороте.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 23.12.2009 N 20-П "налоговые обязательства, будучи прямым следствием деятельности в экономической сфере, неразрывно с нею связаны. Их возникновению, как правило, предшествует вступление лица в гражданские правоотношения, т.е. налоговые обязательства базируются на гражданско-правовых отношениях либо тесно с ними связаны".
Участие в гражданских правоотношениях, а именно вступление в договорные отношения является основанием формирования налоговых обязательств перед государством.
В силу пункта 1 статьи 24 Налогового кодекса РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.
Пунктом 3 статьи 24 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислять, удерживать из денежных средств, выплачиваемых налогоплательщикам, и перечислять налоги в бюджетную систему Российской Федерации на соответствующие счета Федерального казначейства.
Налоговые агенты перечисляют удержанные налоги в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для уплаты налога налогоплательщиком (пункт 4 статьи 24 Кодекса).
В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога.
При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
В силу пункта 11 статьи 9 Закона N 224-ФЗ названные дополнения пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ применяются при отгрузке товаров (выполнении работ, оказании услуг) и при передаче имущественных прав, осуществляемых начиная с 01.01.2009.
Учитывая, что договор купли-продажи заключен сторонами в декабре 2008 года, соответственно подлежал исполнению и вступил в силу с названной даты, пункт 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) на правоотношения сторон не распространяется, следовательно, односторонне определение покупателем цены договора в размере 1 085 000 руб., включая НДС, является неправомерным.
Применительно к указанному, не имеет значения момент регистрации перехода права собственности на приобретенное нежилое помещение - 16.12.2009.
По аналогичным основаниям отклоняется ссылка апеллянта на позицию, изложенную при рассмотрении дела А27-2268/2011 (Постановление Президиума ВАС РФ N 3139/12). В указанном деле предметом спора являлись правоотношения, вытекающие из договора, заключенного в марте 2009 года, следовательно, обстоятельства рассматриваемого дела не являются аналогичными.
Факт оплаты указанной цены в полном объеме по состоянию на 03.03.2015 ответчиком какими-либо доказательствами не подтвержден, таковые им в материалы дела в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены.
Просрочка в исполнении обязательств по оплате имеет длящийся характер и составляет значительный период времени - более 5 лет, в связи с чем, отклоняются как необоснованные доводы апеллянта о несущественности допущенных им нарушений.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал требование истца о расторжении договора подлежащими удовлетворению.
При указанных обстоятельствах исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правильно.
Ссылка апеллянта на то, что срок исполнения обязанности по уплате НДС возник у него в 2009 году, следовательно, пункт 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) на него распространяется, отклоняется апелляционным судом, т.к. исполнение налоговых обязательств является в данном случае производным от исполнения обязательств по гражданско-правовой сделке, которая ответчиком надлежащим образом не исполнена и не исполнялась.
Доказательств согласования сторонами договора иной цены объекта недвижимости, чем та которая указана в пункте 3 договора, т.е. в размере 1 085 000 руб. материалы дела не содержат, изменения и дополнения в указанной части в договор в установленном порядке не вносились.
Толкуя условия договора о цене объекта приватизации в порядке статьи 431 ГК РФ, апелляционная коллегия не находит оснований для такого толкования как у ответчика, т.е. что цена включает в себя НДС, ни из буквального толкования пункта 3 договора, ни из совокупного толкования всех условий договора.
С учетом указанного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права и условий договора от 08.12.2008, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
На основании статьи 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на ответчика и уплачены им в полном объеме.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 24 ноября 2014 г. по делу N А27-10467/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КОЛУПАЕВА
Е.В.КУДРЯШЕВА
О.А.СКАЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)