Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто - Моторс" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2014 по делу N А07-3327/2014 (судья Проскурякова С.В.).
В заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Грифон" - Любецкий Игорь Геннадьевич (доверенность от 24.02.2014);
- общества с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" - Попов Александр Александрович (доверенность от 01.07.2012).
Общество с ограниченной ответственностью "Грифон" (далее - ООО "Грифон", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" (далее - ООО "Авто-Моторс", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 050 000 руб., неустойки за просрочку платежа в сумме 36 050 руб., стоимости не произведенного текущего и косметического ремонта в размере 286 340 руб. (т. 1 л.д. 9, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 1 л.д. 68).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2014 (резолютивная часть объявлена 26.05.2014 - т. 1 л.д. 153-163) заявленные ООО "Грифон" требования удовлетворены частично: в его пользу с ООО "Авто-Моторс" взысканы основной долг по арендной плате в сумме 1 050 000 руб. и неустойка в сумме 35 700 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Авто-Моторс" просит решение суда отменить, отказав истцу в удовлетворении требований в полном объеме (л.д. 122-123).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. По мнению подателя апелляционной жалобы, договор аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР не является заключенным, поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
По мнению апеллянта взыскание задолженности произведено судом первой инстанции без учета прекращения действия договора аренды. Так, письмом от 09.11.2013 N 93 ООО "Авто-Моторс" уведомило арендодателя о расторжении договора аренды. Указанное письмо было получено ООО "Грифон", возражений против расторжения договора истец не заявлял (письмо от 20.11.2013 N 25-13), однако уклонился от приемки нежилого помещения, что должно оцениваться как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества (абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, в случае если арендодатель сам уклонялся от приемки имущества. Таким образом, с 01.12.2013 ООО "Авто-Моторс" переданное в аренду нежилое помещение не использовало, фактически договор аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР был расторгнут 30.11.2013.
Апеллянт также полагает, что обжалуемое решение суда не содержит результаты оценки доказательств, мотивов принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, а также не содержит мотивов, по которым суд принял или отклонил доводы лиц, приведенные в обоснование своих требований и возражений.
Обществом "Грифон" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами. Истец пояснил, что по условиям договора аренды одностороннее расторжение договора не допускается. Из буквального содержания направленных ответчиком писем от 19.11.2013 N 93, 20.11.2013 N 25-13 следует не предложение о заключении соглашения о досрочном расторжении договора, а именно уведомление о расторжении договора аренды. Из ответа истца на письма ответчика не следует согласие на расторжение договора аренды. О намерении ответчика досрочно вернуть арендуемое помещение обществу "Грифон" стало известно лишь в ходе рассмотрения настоящего дела. Направленные курьерской службой ключи от нежилого помещения не были получены истцом по причине его отсутствия в момент доставки, а не отказа от их получения. Телефонограмму о назначении времени и места для оформления акта приема-передачи нежилого помещения истец, вопреки доводам ООО "Авто-Моторс", не получал.
В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отсутствие возражений сторон проверка обжалуемого решения производится в части удовлетворенных требований о взыскании задолженности и штрафных санкций по договору аренды.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 17.03.2013 между ООО "Грифон" (арендодатель) и ООО "Авто-Моторс" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения N 10/3-Р (т. 1 л.д. 13-15), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: 450112, г. Уфа, ул. Шумавцова, 2, инвентарный номер N 501535 литера А, А1, а, общей площадью 577,6 кв. м, обеспеченное теплом, водой, электроэнергией, предназначенное под автоцентр, с территорией площадью 4125,0 кв. м (пункт 1.1 договора).
Пунктом 4.1 договора аренды от 17.03.2013 N 10/3-Р предусмотрено, что срок аренды установлен с 18.03.2013 по 14.03.2014.
Обязанности арендатора определены в пункте 2.1 договора и включают в себя в том числе: использовать помещение исключительно по его прямому назначению, (пункт 2.2.1); своевременно и за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт (пункт 2.2.4).
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор вносит арендодателю плату в сумме 350 000 руб. без НДС за каждый месяц вперед, с оплатой до 5 числа оплачиваемого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату. Стоимость потребленной электроэнергии, газа, коммунальных и иных услуг входит в сумму арендной платы.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено взыскание пени в размере 0,1% от указанной выше суммы за каждый день просрочки оплаты.
Кроме того, в пункте 3.3 договора стороны предусмотрели, что в случае освобождения арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан уплатить арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта помещения.
По акту приема-передачи от 18.03.2013 арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: 450112, г. Уфа, ул. Шумавцова, 2, инвентарный номер N 501535 литера А, А1, а, общей площадью 577, 6 кв. м, обеспеченное теплом, водой, электроэнергией, предназначенное под автоцентр, с территорией площадью 4125,0 кв. м (т. 1 л.д. 16).
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей за декабрь 2013 года, январь и февраль 2014 года послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении спора суд первой инстанции
установил:
что обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом за указанный период не исполнены, доказательства погашения задолженности не представлены, в связи с чем признал требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за декабрь 2013 года, январь и февраль 2014 года, подлежащими удовлетворению. Поскольку имела место просрочка исполнения обязательств по договору аренды, которым предусмотрено также взыскание неустойки, суд пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований о взыскании пеней. Вместе с тем расчет неустойки, представленный истцом, признан судом неверным в части определения периода просрочки, поэтому требование о взыскании неустойки удовлетворено в сумме 35 700 руб. Установив, что условиями договора аренды не предусмотрено право на одностороннее расторжение договора, суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о прекращении указанного договора. При оценке требования о взыскании с ответчика стоимости не произведенного текущего и косметического ремонта в размере 286 340 руб., суд исходил из условий договора аренды, в соответствии с которым ответчику передано в аренду нежилое помещение площадью 577,6 кв. м, в то время как локальным сметным расчетом от 20.12.2013 N 12 была определена стоимость ремонтных работ всего автосервисного комплекса. Поскольку стоимость не произведенного ответчиком текущего и косметического ремонта в размере 286 340 руб. применительно к переданному в аренду помещению истцом не доказана, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения названного требования.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление во владение и пользование нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Ссылка подателя жалобы на несогласованность условия об имуществе, подлежащем передаче в аренду, противоречит имеющимся в деле доказательствам.
В рассматриваемом случае объект аренды определен сторонами как часть нежилого помещения, расположенного по адресу: 450112, г. Уфа, ул. Шумавцова, 2, инвентарный номер N 501535 литера А, А1, а, общей площадью 577,6 кв. м, обеспеченное теплом, водой, электроэнергией, предназначенное под автоцентр, с территорией площадью 4125,0 кв. м.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договора аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР у его сторон возникла неопределенность с определением нежилого помещения, подлежащего передачи в аренду.
Передача имущества арендатору, с учетом положений статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждается представленным в дело актом приема-передачи от 18.03.2013, описание объекта аренды в котором совпадает с описанием, предусмотренным спорным договором аренды. Каких-либо претензий со стороны арендатора заявлено не было. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств обращения к истцу с требованием о конкретизации границ используемого помещения.
Доказательства того, что по адресу: г. Уфа, ул. Шумавцова, 2, расположены иные объекты недвижимости, схожие по своим индивидуальным характеристикам (адрес, наименование, площадь помещений, инвентарный номер) с тем, который является объектом анализируемого договора аренды, не имеется.
Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что в период действия договора аренды общество "Авто-Моторс" вносило арендную плату в согласованном размере, определенном разделом 3 договора.
С учетом установленных обстоятельств дела и приведенного обоснования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что условия анализируемого договора о предмете являются согласованными.
Следовательно, спорный договор аренды не может считаться незаключенными по основаниям, предусмотренным статьями 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок менее чем на один год, в связи с чем, государственной регистрации в установленном законом порядке не подлежал.
Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды.
Указанное выше исключает доводы апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР в части внесения арендной платы, в размере, установленном разделом 3 договора. В соответствии с представленным истцом расчетом, задолженность по арендной плате по договору аренды за период декабря 2013 года по февраль 2014 года составляет 1 050 000 руб. (т. 1 л.д. 9).
Расчет задолженности судами первой и апелляционной инстанций проверен. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Названное свидетельствует о правомерности удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности за декабрь 2013 года, январь и февраль 2014 года в размере 1 050 000 руб.
Указанное требование заявлено в пределах срока действия договора, предусмотренного пунктом 4.1 договора до 14.03.2014.
Утверждение подателя жалобы о том, что суд не учел то обстоятельство, что ответчиком 09.11.2013 было направлено, а истцом получено письмо исх. N 93, содержащее уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 17.03.2013 N 10/3-АР, не принимается судом апелляционной инстанции в качестве основания для вывода о прекращении действия договора.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального содержания пункта 4.6 договора аренды, в соответствии с которым одностороннее расторжение договора не допускается, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что направленное ООО "Авто-Моторс" в адрес истца уведомление 09.11.2013 N 93 не является доказательством расторжения договора, поскольку условия договора аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР не предусматривают возможность одностороннего отказа от договора.
Соглашения о расторжении договора аренды стороны не достигли. В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Поскольку анализируемый договор заключен в письменной форме путем составления единого документа, соглашение о его расторжении должно быть совершено в той же форме. Соответственно, ссылка апеллянта на устные обсуждения руководителей и отсутствие выраженных арендодателем возражений относительно расторжения договора в письме от 20.11.2013 (л.д. 43 т. 1) не может свидетельствовать о расторжении договора. Буквальное содержание названного письма не позволяет сделать вывод о выражении обществом "Грифон" согласия на досрочное расторжение договора аренды.
Довод подателя жалобы о том, что спорное помещение было освобождено им 30.11.2013 и не использовалось с указанного времени в связи с переездом в другое помещение, арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняется.
Достоверные доказательства такого освобождения в материалы дела не представлены. Кроме того, в соответствии с пунктом 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" факт досрочного освобождения арендатором арендуемого помещения при действующем договоре аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Исходя из изложенного, юридически значимым обстоятельством для взыскания арендных платежей является факт возврата нежилого помещения истцу.
В пункте 4.1.3 договора аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР предусмотрено условие о передаче нежилого помещения в исправном состоянии с учетом нормального износа, по акту приема-передачи арендодателю по истечении срока действия договора или при досрочном освобождении.
Оценивая доводы апеллянта о неправомерных действиях истца по уклонению от принятия нежилого помещения, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
По смыслу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения, может рассматриваться как отказ от исполнения обязанности арендодателя лишь в случае, если подписание документа о передаче имущества соответствует условиям, предусмотренным договором.
Соответствующее разъяснение о том, что уклонением арендодателя от принятия помещения от арендатора могут быть признаны лишь действия, имеющие место после прекращения договора аренды приведены в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Таким образом, при сохранении отношений сторон, основанных на договоре аренды, у истца не имелось обязанности принять помещение от арендатора.
Исходя из названного, установив наличие у ответчика обязанности по внесению арендных платежей и отсутствие доказательств исполнения такой обязанности за период с декабря 2012 года по февраль 2014 года, суд сделал правильный вывод о наличии оснований для взыскания долга.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так как договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
В соответствии с пунктом 3.2 договора, за несвоевременное внесение арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки оплаты.
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание неустойки (пени).
Истцом представлен расчет пени по договору аренды от 17.03.2013 N 10/3-Р по состоянию на 06.02.2014 (103 дня просрочки), размер которых составил 36 050 руб. (т. 1 л.д. 17).
Данный расчет признан судом первой инстанции неверным в части определения периода просрочки в мае 2013 года. По расчету суда первой инстанции размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, составил 35 700 руб., исходя из количества дней просрочки - 102 дня. Данный расчет судом апелляционной инстанции проверен, признан верным. Контррасчет неустойки ответчиком в суд апелляционной инстанции представлен не был.
Доводов относительно отказа в удовлетворении требований о взыскании стоимости не произведенного текущего и косметического ремонта в размере 286 340 руб. и расторжении договора аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР апелляционная жалоба не содержит, что в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исключает наличие оснований для оценки обжалуемого решения в указанной части.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства дела исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2014 по делу N А07-3327/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто - Моторс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.08.2014 N 18АП-8362/2014 ПО ДЕЛУ N А07-3327/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 августа 2014 г. N 18АП-8362/2014
Дело N А07-3327/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто - Моторс" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2014 по делу N А07-3327/2014 (судья Проскурякова С.В.).
В заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Грифон" - Любецкий Игорь Геннадьевич (доверенность от 24.02.2014);
- общества с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" - Попов Александр Александрович (доверенность от 01.07.2012).
Общество с ограниченной ответственностью "Грифон" (далее - ООО "Грифон", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Моторс" (далее - ООО "Авто-Моторс", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 050 000 руб., неустойки за просрочку платежа в сумме 36 050 руб., стоимости не произведенного текущего и косметического ремонта в размере 286 340 руб. (т. 1 л.д. 9, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 1 л.д. 68).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2014 (резолютивная часть объявлена 26.05.2014 - т. 1 л.д. 153-163) заявленные ООО "Грифон" требования удовлетворены частично: в его пользу с ООО "Авто-Моторс" взысканы основной долг по арендной плате в сумме 1 050 000 руб. и неустойка в сумме 35 700 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Авто-Моторс" просит решение суда отменить, отказав истцу в удовлетворении требований в полном объеме (л.д. 122-123).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. По мнению подателя апелляционной жалобы, договор аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР не является заключенным, поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
По мнению апеллянта взыскание задолженности произведено судом первой инстанции без учета прекращения действия договора аренды. Так, письмом от 09.11.2013 N 93 ООО "Авто-Моторс" уведомило арендодателя о расторжении договора аренды. Указанное письмо было получено ООО "Грифон", возражений против расторжения договора истец не заявлял (письмо от 20.11.2013 N 25-13), однако уклонился от приемки нежилого помещения, что должно оцениваться как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества (абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, в случае если арендодатель сам уклонялся от приемки имущества. Таким образом, с 01.12.2013 ООО "Авто-Моторс" переданное в аренду нежилое помещение не использовало, фактически договор аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР был расторгнут 30.11.2013.
Апеллянт также полагает, что обжалуемое решение суда не содержит результаты оценки доказательств, мотивов принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, а также не содержит мотивов, по которым суд принял или отклонил доводы лиц, приведенные в обоснование своих требований и возражений.
Обществом "Грифон" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами. Истец пояснил, что по условиям договора аренды одностороннее расторжение договора не допускается. Из буквального содержания направленных ответчиком писем от 19.11.2013 N 93, 20.11.2013 N 25-13 следует не предложение о заключении соглашения о досрочном расторжении договора, а именно уведомление о расторжении договора аренды. Из ответа истца на письма ответчика не следует согласие на расторжение договора аренды. О намерении ответчика досрочно вернуть арендуемое помещение обществу "Грифон" стало известно лишь в ходе рассмотрения настоящего дела. Направленные курьерской службой ключи от нежилого помещения не были получены истцом по причине его отсутствия в момент доставки, а не отказа от их получения. Телефонограмму о назначении времени и места для оформления акта приема-передачи нежилого помещения истец, вопреки доводам ООО "Авто-Моторс", не получал.
В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отсутствие возражений сторон проверка обжалуемого решения производится в части удовлетворенных требований о взыскании задолженности и штрафных санкций по договору аренды.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 17.03.2013 между ООО "Грифон" (арендодатель) и ООО "Авто-Моторс" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения N 10/3-Р (т. 1 л.д. 13-15), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: 450112, г. Уфа, ул. Шумавцова, 2, инвентарный номер N 501535 литера А, А1, а, общей площадью 577,6 кв. м, обеспеченное теплом, водой, электроэнергией, предназначенное под автоцентр, с территорией площадью 4125,0 кв. м (пункт 1.1 договора).
Пунктом 4.1 договора аренды от 17.03.2013 N 10/3-Р предусмотрено, что срок аренды установлен с 18.03.2013 по 14.03.2014.
Обязанности арендатора определены в пункте 2.1 договора и включают в себя в том числе: использовать помещение исключительно по его прямому назначению, (пункт 2.2.1); своевременно и за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт (пункт 2.2.4).
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор вносит арендодателю плату в сумме 350 000 руб. без НДС за каждый месяц вперед, с оплатой до 5 числа оплачиваемого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату. Стоимость потребленной электроэнергии, газа, коммунальных и иных услуг входит в сумму арендной платы.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено взыскание пени в размере 0,1% от указанной выше суммы за каждый день просрочки оплаты.
Кроме того, в пункте 3.3 договора стороны предусмотрели, что в случае освобождения арендатором помещения до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан уплатить арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта помещения.
По акту приема-передачи от 18.03.2013 арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: 450112, г. Уфа, ул. Шумавцова, 2, инвентарный номер N 501535 литера А, А1, а, общей площадью 577, 6 кв. м, обеспеченное теплом, водой, электроэнергией, предназначенное под автоцентр, с территорией площадью 4125,0 кв. м (т. 1 л.д. 16).
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей за декабрь 2013 года, январь и февраль 2014 года послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении спора суд первой инстанции
установил:
что обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом за указанный период не исполнены, доказательства погашения задолженности не представлены, в связи с чем признал требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за декабрь 2013 года, январь и февраль 2014 года, подлежащими удовлетворению. Поскольку имела место просрочка исполнения обязательств по договору аренды, которым предусмотрено также взыскание неустойки, суд пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований о взыскании пеней. Вместе с тем расчет неустойки, представленный истцом, признан судом неверным в части определения периода просрочки, поэтому требование о взыскании неустойки удовлетворено в сумме 35 700 руб. Установив, что условиями договора аренды не предусмотрено право на одностороннее расторжение договора, суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о прекращении указанного договора. При оценке требования о взыскании с ответчика стоимости не произведенного текущего и косметического ремонта в размере 286 340 руб., суд исходил из условий договора аренды, в соответствии с которым ответчику передано в аренду нежилое помещение площадью 577,6 кв. м, в то время как локальным сметным расчетом от 20.12.2013 N 12 была определена стоимость ремонтных работ всего автосервисного комплекса. Поскольку стоимость не произведенного ответчиком текущего и косметического ремонта в размере 286 340 руб. применительно к переданному в аренду помещению истцом не доказана, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения названного требования.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление во владение и пользование нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Ссылка подателя жалобы на несогласованность условия об имуществе, подлежащем передаче в аренду, противоречит имеющимся в деле доказательствам.
В рассматриваемом случае объект аренды определен сторонами как часть нежилого помещения, расположенного по адресу: 450112, г. Уфа, ул. Шумавцова, 2, инвентарный номер N 501535 литера А, А1, а, общей площадью 577,6 кв. м, обеспеченное теплом, водой, электроэнергией, предназначенное под автоцентр, с территорией площадью 4125,0 кв. м.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из материалов дела не усматривается, что в процессе исполнения договора аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР у его сторон возникла неопределенность с определением нежилого помещения, подлежащего передачи в аренду.
Передача имущества арендатору, с учетом положений статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждается представленным в дело актом приема-передачи от 18.03.2013, описание объекта аренды в котором совпадает с описанием, предусмотренным спорным договором аренды. Каких-либо претензий со стороны арендатора заявлено не было. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств обращения к истцу с требованием о конкретизации границ используемого помещения.
Доказательства того, что по адресу: г. Уфа, ул. Шумавцова, 2, расположены иные объекты недвижимости, схожие по своим индивидуальным характеристикам (адрес, наименование, площадь помещений, инвентарный номер) с тем, который является объектом анализируемого договора аренды, не имеется.
Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что в период действия договора аренды общество "Авто-Моторс" вносило арендную плату в согласованном размере, определенном разделом 3 договора.
С учетом установленных обстоятельств дела и приведенного обоснования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что условия анализируемого договора о предмете являются согласованными.
Следовательно, спорный договор аренды не может считаться незаключенными по основаниям, предусмотренным статьями 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок менее чем на один год, в связи с чем, государственной регистрации в установленном законом порядке не подлежал.
Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды.
Указанное выше исключает доводы апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР в части внесения арендной платы, в размере, установленном разделом 3 договора. В соответствии с представленным истцом расчетом, задолженность по арендной плате по договору аренды за период декабря 2013 года по февраль 2014 года составляет 1 050 000 руб. (т. 1 л.д. 9).
Расчет задолженности судами первой и апелляционной инстанций проверен. Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, в том числе при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Названное свидетельствует о правомерности удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности за декабрь 2013 года, январь и февраль 2014 года в размере 1 050 000 руб.
Указанное требование заявлено в пределах срока действия договора, предусмотренного пунктом 4.1 договора до 14.03.2014.
Утверждение подателя жалобы о том, что суд не учел то обстоятельство, что ответчиком 09.11.2013 было направлено, а истцом получено письмо исх. N 93, содержащее уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 17.03.2013 N 10/3-АР, не принимается судом апелляционной инстанции в качестве основания для вывода о прекращении действия договора.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального содержания пункта 4.6 договора аренды, в соответствии с которым одностороннее расторжение договора не допускается, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что направленное ООО "Авто-Моторс" в адрес истца уведомление 09.11.2013 N 93 не является доказательством расторжения договора, поскольку условия договора аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР не предусматривают возможность одностороннего отказа от договора.
Соглашения о расторжении договора аренды стороны не достигли. В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Поскольку анализируемый договор заключен в письменной форме путем составления единого документа, соглашение о его расторжении должно быть совершено в той же форме. Соответственно, ссылка апеллянта на устные обсуждения руководителей и отсутствие выраженных арендодателем возражений относительно расторжения договора в письме от 20.11.2013 (л.д. 43 т. 1) не может свидетельствовать о расторжении договора. Буквальное содержание названного письма не позволяет сделать вывод о выражении обществом "Грифон" согласия на досрочное расторжение договора аренды.
Довод подателя жалобы о том, что спорное помещение было освобождено им 30.11.2013 и не использовалось с указанного времени в связи с переездом в другое помещение, арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняется.
Достоверные доказательства такого освобождения в материалы дела не представлены. Кроме того, в соответствии с пунктом 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" факт досрочного освобождения арендатором арендуемого помещения при действующем договоре аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Исходя из изложенного, юридически значимым обстоятельством для взыскания арендных платежей является факт возврата нежилого помещения истцу.
В пункте 4.1.3 договора аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР предусмотрено условие о передаче нежилого помещения в исправном состоянии с учетом нормального износа, по акту приема-передачи арендодателю по истечении срока действия договора или при досрочном освобождении.
Оценивая доводы апеллянта о неправомерных действиях истца по уклонению от принятия нежилого помещения, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
По смыслу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения, может рассматриваться как отказ от исполнения обязанности арендодателя лишь в случае, если подписание документа о передаче имущества соответствует условиям, предусмотренным договором.
Соответствующее разъяснение о том, что уклонением арендодателя от принятия помещения от арендатора могут быть признаны лишь действия, имеющие место после прекращения договора аренды приведены в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Таким образом, при сохранении отношений сторон, основанных на договоре аренды, у истца не имелось обязанности принять помещение от арендатора.
Исходя из названного, установив наличие у ответчика обязанности по внесению арендных платежей и отсутствие доказательств исполнения такой обязанности за период с декабря 2012 года по февраль 2014 года, суд сделал правильный вывод о наличии оснований для взыскания долга.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так как договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
В соответствии с пунктом 3.2 договора, за несвоевременное внесение арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки оплаты.
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание неустойки (пени).
Истцом представлен расчет пени по договору аренды от 17.03.2013 N 10/3-Р по состоянию на 06.02.2014 (103 дня просрочки), размер которых составил 36 050 руб. (т. 1 л.д. 17).
Данный расчет признан судом первой инстанции неверным в части определения периода просрочки в мае 2013 года. По расчету суда первой инстанции размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, составил 35 700 руб., исходя из количества дней просрочки - 102 дня. Данный расчет судом апелляционной инстанции проверен, признан верным. Контррасчет неустойки ответчиком в суд апелляционной инстанции представлен не был.
Доводов относительно отказа в удовлетворении требований о взыскании стоимости не произведенного текущего и косметического ремонта в размере 286 340 руб. и расторжении договора аренды от 17.03.2013 N 10/3-АР апелляционная жалоба не содержит, что в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исключает наличие оснований для оценки обжалуемого решения в указанной части.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства дела исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2014 по делу N А07-3327/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто - Моторс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)