Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,
при участии:
от истца (заявителя): Сосункевич Д.С. (доверенность от 01.01.2014 г.)
от ответчика (должника): Гайда А.А. (доверенность от 17.07.2013 г.), Поленова М.Г. (доверенность от 29.04.2014 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9637/2014) ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03014 по делу N А56-68925/2013 (судья Иванилова О.Б.), принятое
по иску ЗАО "ОЛЬВЕН СПб"
к ООО "ТАЛЕР"
о расторжении договора, об обязании освободить помещения,
установил:
Закрытое акционерное общество "ОЛЬВЕН СПб" обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТАЛЕР" (далее - ООО "Талер") о расторжении договора аренды N 206 от 01.02.2011 и обязании ООО "ТАЛЕР" освободить часть нежилого помещения общей площадью 186,6 кв. м, состоящего из помещений 6Н, 7Н, 8Н, расположенного на 1 этаже торгово-выставочного комплекса "Космополис" по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 13, лит. А.
Решением от 06.03.2014 г. в иске отказано.
На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит оспариваемый судебный акт отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не оценена вся совокупность представленных документов, свидетельствующих о проведенной ответчиком самовольной перепланировке арендуемого помещения. Податель жалобы указывает, что просрочка внесения арендных платежей свидетельствуют о неоднократности нарушений ответчиком условий договора, что также является основанием для его расторжения.
ООО "ТАЛЕР" в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, представители ответчика возражали против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" (арендодатель) и ООО "ТАЛЕР" (арендатор) заключен договор N 206 от 01.04.2011 (далее - Договор) аренды части нежилого помещения общей площадью 186,6 кв. м, состоящего из помещений 6Н, 7Н, 8Н, расположенного на 1 этаже торгово-выставочного комплекса "Космополис" по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 13, лит. А (далее - Помещение) сроком на 5 лет, для использования под аптеку.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.08.2011, рег. N 78-78-39/035/2011-321.
Истцом проведена проверка состояния помещения, по результатам которой комиссией с участием представителей сторон составлен акт от 16.08.2013, в котором указано, что согласно кадастровому паспорту помещения 6Н, 7Н, 8Н, кадастровый номер 78:36:5510:30:7:5, в границах арендуемого ответчиком по Договору Помещения в части помещения 8Н находятся внутренние перегородки, разделяющие часть помещения 8Н на 3 части, между частями помещения 7Н и 8Н присутствует сплошная перегородка без каких-либо проемов, в части помещения 7Н отсутствуют какие-либо внутренние перегородки, в то время как фактическое состояние Помещения не соответствует данным кадастрового паспорта, а именно: в части помещения 8Н отсутствуют какие-либо внутренние перегородки, между частями помещения 7Н и 8Н в перегородке прорезан проем ориентировочными размерами 0,9 м х 2 м, в части помещения 7Н присутствует внутренняя перегородка, разделяющая часть помещения 7Н на 2 части.
Истец направил ответчику письмо от 19.08.2013 с требованием в срок до 30.08.2013 представить согласованные истцом и уполномоченными органами власти проекты перепланировок, зафиксированных в указанном Акте, или иное законное основание для проведения соответствующих перепланировок в арендуемом Помещении, а затем письмо от 16.09.2013 с требованием в срок до 30.09.2013 привести арендуемое Помещение в первоначальное состояние в соответствии с данными кадастрового учета.
Письмом от 30.09.2013 истец обратился к ответчику с требованием одновременно с оплатой арендной платы за октябрь 2013 года оплатить штраф в размере 20% от размера арендной платы за месяц аренды Помещения, а также требованием в срок до 21.10.2013 либо предоставить документы, подтверждающие законные основания для проведения перепланировок, либо привести Помещение в первоначальное состояние.
Письмом от 25.10.2013 истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении Договора в течение 10 дней с даты отправки письма и освободить арендуемое Помещение в трехдневный срок со дня подписания соглашения о расторжении Договора.
Письмом от 29.08.2013 ответчик возражал против требований истца, ссылаясь на то, что выявленные перепланировки были произведены до заключения Договора и передачи ответчику Помещения.
Ссылаясь на то, что ответчик не представил документов, подтверждающих предусмотренное законом и договором основание для проведения перепланировок, действий, направленных на устранение выявленных нарушений, не произвел, соглашение о расторжении договора не подписал, арендуемое помещение не освободил, ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" обратилось в суд с настоящим иском.
Как установлено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон только в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Истец обратился с требованием о расторжении договора, ссылаясь на основания, предусмотренные пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (неоднократные нарушения договора аренды, выразившиеся в несвоевременном внесении арендной платы), а также на основания, предусмотренные пунктом 7.4. договора (уклонение в течение двух месяцев от приведения помещения в первоначальное состояние после самовольной перепланировки).
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодателем не доказан факт осуществления арендатором самовольной перепланировки.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Согласно пункту 1.1. договора в аренду ответчику была передана часть нежилого помещения общей площадью 186,6 кв. м, состоящего из помещений 6Н, 7Н, 8Н, расположенного на 1 этаже торгово-выставочного комплекса "Космополис" по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 13, лит. А.
Согласно акту приема-передачи от 01.04.2011 г. к договору аренды технические характеристики передаваемых помещений отражены следующим образом: помещение 7-Н: стены и перегородки выполнены из ГКЛ и окрашены в белый цвет; помещение 8-Н: сведения о наличии каких-либо перегородок отсутствуют.
В обоснование выполнения ответчиком самовольных перепланировок истец ссылается на данные кадастровых и технических паспортов от 02.02.2006 и 14.12.2012, согласно которым в помещениях 6Н, 7Н, 8Н отсутствуют изменения, которые указаны истцом как перепланировка помещения, выполненная ответчиком.
Между тем, как правильно указал суд в решении, из справок ПИБ Выборгского района ГУП "ГУИОН" от 04.02.2104 и от 05.02.2104 следует, что помещения 6Н, 7Н, 8Н были сформированы по состоянию на 2006 год, кадастровый номер помещения 78:5510:3003:7:5, при этом при проведении обследования в 2006 году в помещении была зафиксирована перепланировка без проекта по отношению к данным инвентаризации от 2005 года. Обследования помещения 01.04.2011 ГУП "ГУИОН" не производилось, 14.12.2012 был изготовлен кадастровый паспорт, помещению присвоен кадастровый номер 78:36:5510:30:7:5. В кадастровом паспорте учтены сведения, зафиксированные в 2006 году и выполненные после проведения первичной инвентаризации и ввода объекта в эксплуатацию. Сведениями о состоянии объекта после указанных дат ПИБ Выборгского района ГУП "ГУИОН" не располагает.
Таким образом, представленные истцом кадастровые паспорта не могут служить доказательством состояния помещений на дату передачи их в аренду ответчику, на что обоснованно указал суд в решении.
Истец не доказал факт того, что фактическое состояние помещений на момент их передачи в аренду соответствовало данным кадастровых паспортов помещений.
То обстоятельство, что в акте указано на наличие проема между частями 7-Н и 8-Н, суд правомерно признал данное нарушение условий договора незначительным, указав, что при прекращении договора аренду ответчик в силу статьи 622 ГК РФ будет обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Довод истца о допущенной ответчиком просрочки внесения арендной платы с учетом положений ст. 619 ГК РФ, обоснованно отклонен судом первой инстанции. Представленной истцом план, именуемый "Приложением N 1 к договору N 244 от 01.04.2011 г. аренды помещения" (т. 1, л.д. 43), не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим состояние помещений, передаваемых в аренды, поскольку не был в установленного законом порядке зарегистрирован в качестве приложения к спорному договору.
Остальные доводы жалобы, в том числе основанные на представленной в материалы дела отрицательной экспертной оценке от 24.04.2014 г. N 691/НЭ-13/1, выполненной СПб БГУ "Центр экспертно-технического сопровождения", не опровергают выводов суда, изложенных в решении.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.2014 г. по делу N А56-68925/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2014 ПО ДЕЛУ N А56-68925/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2014 г. по делу N А56-68925/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,
при участии:
от истца (заявителя): Сосункевич Д.С. (доверенность от 01.01.2014 г.)
от ответчика (должника): Гайда А.А. (доверенность от 17.07.2013 г.), Поленова М.Г. (доверенность от 29.04.2014 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9637/2014) ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03014 по делу N А56-68925/2013 (судья Иванилова О.Б.), принятое
по иску ЗАО "ОЛЬВЕН СПб"
к ООО "ТАЛЕР"
о расторжении договора, об обязании освободить помещения,
установил:
Закрытое акционерное общество "ОЛЬВЕН СПб" обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТАЛЕР" (далее - ООО "Талер") о расторжении договора аренды N 206 от 01.02.2011 и обязании ООО "ТАЛЕР" освободить часть нежилого помещения общей площадью 186,6 кв. м, состоящего из помещений 6Н, 7Н, 8Н, расположенного на 1 этаже торгово-выставочного комплекса "Космополис" по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 13, лит. А.
Решением от 06.03.2014 г. в иске отказано.
На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит оспариваемый судебный акт отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не оценена вся совокупность представленных документов, свидетельствующих о проведенной ответчиком самовольной перепланировке арендуемого помещения. Податель жалобы указывает, что просрочка внесения арендных платежей свидетельствуют о неоднократности нарушений ответчиком условий договора, что также является основанием для его расторжения.
ООО "ТАЛЕР" в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.
В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, представители ответчика возражали против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" (арендодатель) и ООО "ТАЛЕР" (арендатор) заключен договор N 206 от 01.04.2011 (далее - Договор) аренды части нежилого помещения общей площадью 186,6 кв. м, состоящего из помещений 6Н, 7Н, 8Н, расположенного на 1 этаже торгово-выставочного комплекса "Космополис" по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 13, лит. А (далее - Помещение) сроком на 5 лет, для использования под аптеку.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.08.2011, рег. N 78-78-39/035/2011-321.
Истцом проведена проверка состояния помещения, по результатам которой комиссией с участием представителей сторон составлен акт от 16.08.2013, в котором указано, что согласно кадастровому паспорту помещения 6Н, 7Н, 8Н, кадастровый номер 78:36:5510:30:7:5, в границах арендуемого ответчиком по Договору Помещения в части помещения 8Н находятся внутренние перегородки, разделяющие часть помещения 8Н на 3 части, между частями помещения 7Н и 8Н присутствует сплошная перегородка без каких-либо проемов, в части помещения 7Н отсутствуют какие-либо внутренние перегородки, в то время как фактическое состояние Помещения не соответствует данным кадастрового паспорта, а именно: в части помещения 8Н отсутствуют какие-либо внутренние перегородки, между частями помещения 7Н и 8Н в перегородке прорезан проем ориентировочными размерами 0,9 м х 2 м, в части помещения 7Н присутствует внутренняя перегородка, разделяющая часть помещения 7Н на 2 части.
Истец направил ответчику письмо от 19.08.2013 с требованием в срок до 30.08.2013 представить согласованные истцом и уполномоченными органами власти проекты перепланировок, зафиксированных в указанном Акте, или иное законное основание для проведения соответствующих перепланировок в арендуемом Помещении, а затем письмо от 16.09.2013 с требованием в срок до 30.09.2013 привести арендуемое Помещение в первоначальное состояние в соответствии с данными кадастрового учета.
Письмом от 30.09.2013 истец обратился к ответчику с требованием одновременно с оплатой арендной платы за октябрь 2013 года оплатить штраф в размере 20% от размера арендной платы за месяц аренды Помещения, а также требованием в срок до 21.10.2013 либо предоставить документы, подтверждающие законные основания для проведения перепланировок, либо привести Помещение в первоначальное состояние.
Письмом от 25.10.2013 истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении Договора в течение 10 дней с даты отправки письма и освободить арендуемое Помещение в трехдневный срок со дня подписания соглашения о расторжении Договора.
Письмом от 29.08.2013 ответчик возражал против требований истца, ссылаясь на то, что выявленные перепланировки были произведены до заключения Договора и передачи ответчику Помещения.
Ссылаясь на то, что ответчик не представил документов, подтверждающих предусмотренное законом и договором основание для проведения перепланировок, действий, направленных на устранение выявленных нарушений, не произвел, соглашение о расторжении договора не подписал, арендуемое помещение не освободил, ЗАО "ОЛЬВЕН СПб" обратилось в суд с настоящим иском.
Как установлено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон только в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Истец обратился с требованием о расторжении договора, ссылаясь на основания, предусмотренные пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (неоднократные нарушения договора аренды, выразившиеся в несвоевременном внесении арендной платы), а также на основания, предусмотренные пунктом 7.4. договора (уклонение в течение двух месяцев от приведения помещения в первоначальное состояние после самовольной перепланировки).
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодателем не доказан факт осуществления арендатором самовольной перепланировки.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Согласно пункту 1.1. договора в аренду ответчику была передана часть нежилого помещения общей площадью 186,6 кв. м, состоящего из помещений 6Н, 7Н, 8Н, расположенного на 1 этаже торгово-выставочного комплекса "Космополис" по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 13, лит. А.
Согласно акту приема-передачи от 01.04.2011 г. к договору аренды технические характеристики передаваемых помещений отражены следующим образом: помещение 7-Н: стены и перегородки выполнены из ГКЛ и окрашены в белый цвет; помещение 8-Н: сведения о наличии каких-либо перегородок отсутствуют.
В обоснование выполнения ответчиком самовольных перепланировок истец ссылается на данные кадастровых и технических паспортов от 02.02.2006 и 14.12.2012, согласно которым в помещениях 6Н, 7Н, 8Н отсутствуют изменения, которые указаны истцом как перепланировка помещения, выполненная ответчиком.
Между тем, как правильно указал суд в решении, из справок ПИБ Выборгского района ГУП "ГУИОН" от 04.02.2104 и от 05.02.2104 следует, что помещения 6Н, 7Н, 8Н были сформированы по состоянию на 2006 год, кадастровый номер помещения 78:5510:3003:7:5, при этом при проведении обследования в 2006 году в помещении была зафиксирована перепланировка без проекта по отношению к данным инвентаризации от 2005 года. Обследования помещения 01.04.2011 ГУП "ГУИОН" не производилось, 14.12.2012 был изготовлен кадастровый паспорт, помещению присвоен кадастровый номер 78:36:5510:30:7:5. В кадастровом паспорте учтены сведения, зафиксированные в 2006 году и выполненные после проведения первичной инвентаризации и ввода объекта в эксплуатацию. Сведениями о состоянии объекта после указанных дат ПИБ Выборгского района ГУП "ГУИОН" не располагает.
Таким образом, представленные истцом кадастровые паспорта не могут служить доказательством состояния помещений на дату передачи их в аренду ответчику, на что обоснованно указал суд в решении.
Истец не доказал факт того, что фактическое состояние помещений на момент их передачи в аренду соответствовало данным кадастровых паспортов помещений.
То обстоятельство, что в акте указано на наличие проема между частями 7-Н и 8-Н, суд правомерно признал данное нарушение условий договора незначительным, указав, что при прекращении договора аренду ответчик в силу статьи 622 ГК РФ будет обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Довод истца о допущенной ответчиком просрочки внесения арендной платы с учетом положений ст. 619 ГК РФ, обоснованно отклонен судом первой инстанции. Представленной истцом план, именуемый "Приложением N 1 к договору N 244 от 01.04.2011 г. аренды помещения" (т. 1, л.д. 43), не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим состояние помещений, передаваемых в аренды, поскольку не был в установленного законом порядке зарегистрирован в качестве приложения к спорному договору.
Остальные доводы жалобы, в том числе основанные на представленной в материалы дела отрицательной экспертной оценке от 24.04.2014 г. N 691/НЭ-13/1, выполненной СПб БГУ "Центр экспертно-технического сопровождения", не опровергают выводов суда, изложенных в решении.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.2014 г. по делу N А56-68925/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)