Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец получил уведомление о готовности объекта, но квартира ему не передана, считает, что договор содержит незаконные пункты.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Проскурякова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Байдаевой Л.В.,
судей Бурцевой Л.Н., Кирщиной И.П.,
при секретаре ФИО,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 июля 2015 года апелляционную жалобу ООО "Адмирал" на решение Одинцовского городского суда Московской области от 07 апреля 2015 года по делу по иску ФИО к ООО "Адмирал" о признании недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве, обязании передать квартиру, взыскании неустойки,
заслушав доклад судьи Байдаевой Л.В.
объяснения ФИО, представителя ООО "Адмирал" - ФИО,
установила:
ФИО обратился в суд с иском о признании незаконными пунктов 3.2.5.1, 3.2.5.2 и 9.2 договора участия в долевом строительстве, обязании ООО "Адмирал" передать истцу квартиру согласно условиям договора и подписать двухсторонний акт приема-передачи, взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости в сумме 135 471 руб. 45 коп., убытки 3071 руб., компенсацию морального вреда 50 000 руб., расходы на представителя в сумме 30 000 руб., штраф в размере 50% от взысканной суммы.
Свои требования истец обосновывает тем, что <данные изъяты>. он заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому ответчик обязался передать истцу в собственность 1-комнатную квартиру в срок не позднее <данные изъяты>, а истец оплатить стоимость квартиры. В <данные изъяты> г. истец получил уведомление о готовности объекта, однако по настоящее время квартира ему не передана. Полагает, что договор долевого участия в строительстве содержит незаконные пункты 3.2.5.1 об обязании заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией, 3.2.5.2 обязывающий истца производить оплату расходов по содержанию и коммунальных платежей с даты введения дома в эксплуатацию и 9.2 ограничивающий право истца на защиту в суде, что противоречит закону. Ссылаясь на то, что в установленный договором срок квартира не была ему передана, был вынужден производить оплату процентов по кредитному договору по завышенной ставке.
В ходе судебного разбирательства истец дополнил и уточнил исковые требования, просил признать незаконными пункты договора 4.6, 4.6.1, пп. "б" п. 4.1.2, абзац 2 п. 3.1.3, 3.2.5.2, 9.2, обязать передать квартиру и подписать двухсторонний акт приема-передачи, взыскать неустойку в сумме 208 583 руб. 03 коп., убытки в сумме 4606 руб. 50 коп., компенсацию морального вреда 50 000 руб., расходы на представителя 30 000 руб., штраф в размере 50% от взысканной суммы.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал.
Представитель ответчика ООО "Адмирал" с иском не согласился, поддержал письменные отзыв, просил в иске отказать.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 07 апреля 2015 года постановлено:
- признать недействительным договор долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> в части пунктов 4.6, 4.6.1, 4.6.2, пп. "б" п. 4.1.2, абз. 2 п. 3.1.3, п. 3.2.5.2, 9.2;
- обязать ООО "Адмирал" передать ФИО по акту приема-передачи объект долевого строительства в виде 1-комнатной квартиры <данные изъяты> общей площадью 39,5 кв. м, расположенную по адресу: <данные изъяты>;
- взыскать с ООО "Адмирал" в пользу ФИО неустойку за просрочку передачи квартиры за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме 100 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., расходы за услуги представителя в сумме 20 000 руб., штраф за нарушение прав потребителя в сумме 10 000 руб., а всего 135 000 (сто тридцать пять тысяч) руб.;
- в части взыскания убытков в сумму 4 606 руб. 50 коп. в виде оплаты повышенного процента по кредитному договору - отказать.
Не согласившись с постановленным решением суда, ООО "Адмирал" в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного решения суда в обжалуемой части, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом, <данные изъяты> между ООО "Адмирал" (застройщик) и ФИО (участник) был заключен договор долевого участия в строительстве <данные изъяты>, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства, построить (создать) жилой дом <данные изъяты> по строительному адресу: <данные изъяты> и объекты инженерной, социальной и транспортной структуры и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику объект - 1-комнатную квартиру <данные изъяты> в секции <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже общей проектной площадью 40,2 кв. м, а участник оплатить стоимость квартиры.
По условиям договора ответчик обязался передать истцу в собственность объект долевого участия в срок не позднее <данные изъяты>, а истец - оплатить стоимость квартиры.
Установлено, что ФИО исполнены обязательства по оплате, однако на момент постановления решения суда первой инстанции квартира в установленный договором срок истцу передана не была.
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные доказательства, правильно руководствовался положениями ст. ст. 421, 422 ГК РФ, ст. ст. 16, 13, 15 Закона РФ от 07.02.1992 г. "О защите прав потребителей", ст. ст. 6, 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", ст. 333 ГК РФ и пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении иска.
Решение суда в части отказа в иске о взыскания убытков не обжаловано.
Разрешая заявленные требования в части обязания ООО "Адмирал" передать истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства в виде 1-комнатной квартиры <данные изъяты> общей площадью 39,5 кв. м, расположенную по адресу: <данные изъяты> и взыскания с ответчика неустойки за просрочку передачи квартиры за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> г., суд правильно указал, что квартира истцу не передана, акт приема-передачи не подписан, что не соответствует положениям ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем, признал требования обоснованными.
Выводы суда в указанной части соответствуют также положениям части 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которой закреплено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Разрешая требования о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, суд, установив, что в определенный договором срок объект долевого строительства истцу не передан, пришел к правильному выводу о возложении на ответчика обязанности по уплате участнику долевого строительства неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> г., определив ее размер в сумме 100 000 руб., руководствуясь положениями ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", из которой следует, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере, и применив положения ст. 333 ГК РФ, согласно которым, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Истцом решение суда не обжаловано.
Оснований для отмены или изменения решения суда в указанной части по доводам апелляционной жалобы не имеется, т.к. судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства и дана надлежащая оценка представленным доказательствам.
Также отсутствуют правовые основания для изменения или отмены решения суда в части разрешения требований о компенсации морального вреда.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Судом правомерно взыскана с ответчика в пользу истца компенсация морального вреда с учетом установленного факта нарушения прав потребителя. Размер взысканной компенсации соответствует положениями ст. 1101 ГК РФ. Оснований для изменения размера компенсации морального вреда не имеется.
Также обоснованно судом на основании п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" взыскан штраф, и с учетом того, что штраф является видом неустойки, его размер снижен в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 10000 руб.
Истцом решение не обжаловано.
Разрешая требования о взыскании понесенных расходов на представителя, суд первой инстанции пришел к верному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов за услуги представителя в сумме 20 000 руб. При этом выводы суда соответствуют требованиям ст. 100 ГПК РФ. Расходы на представителя истцом подтверждены. Судом при разрешении указанных требований учтены фактические обстоятельства дела, расходы взысканы в разумных пределах, с учетом объема оказанной представителем юридической помощи и выполненной работы. Оснований для изменения взысканных денежных сумм по доводам апелляционной жалобы не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции в указанной части, правовых оснований, которые бы в силу закона могли повлечь отмену или изменение решения суда в данной части не имеется.
Разрешая уточненные исковые требования в части признания недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> г., суд пришел к выводу об удовлетворении иска в указанной части и признал недействительным договор долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> в части пунктов 4.6, 4.6.1, 4.6.2, пп. "б" п. 4.1.2, абз. 2 п. 3.1.3, п. 3.2.5.2; п. 9.2.
Между тем, согласиться с указанными выводами суда судебная коллегия не может по следующим основаниям.
Как следует из уточненного искового заявления, истец просил признать незаконными пункты 4.6, 4.6.1, 4.6.2, подпункт "б" пункта 4.1.2, второй абзац пункта 3.1.3, пункт 3.2.5.2 договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве в части, позволяющей изменять цену договора в зависимости от размера расходов застройщика по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта долевого строительства, а также обязывающей участника долевого строительства компенсировать застройщику эти расходы.
Суд, разрешая требования и признавая недействительным договор долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> в части пунктов 4.6, 4.6.1, 4.6.2, пп. "б" п. 4.1.2, абз. 2 п. 3.1.3, п. 3.2.5.2, фактически вышел за пределы заявленных требований, что противоречит положениям ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Кроме того, как следует из заключенного сторонами договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> г., пунктом 4.6. договора стороны договорились о возможности изменения цены договора.
Пункт 4.6.1. договора указывает об обязанности участника долевого строительства доплатить разницу стоимости между фактической площадью и общей проектной площадью квартиры.
Пункт 4.6.2. указывает на то, что доплата участником подлежит сумма, рассчитанная в соответствии с пп. "б" п. 4.1.2. договора.
Пунктом 4.1.2. установлено, что услуги застройщика в свою очередь состоят из:
- пп. "а" из уже определенной в договоре денежной суммы на подготовку документов по планировке территории земельного участка, отведенного под строительство многоквартирного дома.
- пп. "б" услуг застройщика, указанных в п. 3.2.5.2. договора, стоимость или компенсация стоимости которых будет определена исходя из тарифов по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, начиная с даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до даты передачи объекта участнику по акту приема-передачи.
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, оспариваемые пункты договора долевого участия не противоречат положениям данной нормы права. Из условий договора следует, что сумма, предусмотренная п. 3.2.5.2 договора не является платой за жилое помещение или оказанные коммунальные услуги, а является составной частью цены договора, которая согласно п. 4.1 договора состоит суммы денежных средств по возмещению затрат на строительство и выполнение работ по обустройству территории многоквартирного дома и на оплату услуг застройщика, которая включает в себя также услуги застройщика, указанные в п. 3.2.5.2. договора.
Как пояснил истец в судебном заседании апелляционной инстанции, он оплатил требуемые денежные суммы по договору, достигнув с ответчиком соглашения.
Таким образом, указанные пункты договора истцом фактически исполнены.
Кроме того, как следует из материалов дела, фактическая площадь объекта долевого строительства меньше общей проектной площади квартиры.
Из объяснений истца в судебном заседании апелляционной инстанции усматривается, что после постановления обжалуемого решения, оно фактически исполнено в части передачи ему квартиры. П. 4.6 договора ответчиком исполнен, излишне уплаченные денежные средства за уменьшение площади квартиры ему возвращены.
При таких обстоятельствах, учитывая, что указанные пункты договора не ущемляют права истца, как потребителя, по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей и не противоречат действующему законодательству, то оснований для признания данных пунктов недействительными у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии с вторым абзацем пункта 3.1.3. договора неоплата участником долевого строительства 100% цены Договора и/или (при необходимости) пеней/штрафа, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и/или условиями Договора, является основанием для застройщика не передавать объект долевого строительства и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения обязанности по оплате 100% цены Договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов. При этом на застройщика не распространяются положения Договора и законодательства РФ об ответственности за нарушение сроков передачи ответчиком объекта.
Данный пункт договора, как правильно указал суд, нарушает права потребителя и противоречит ст. 4 Конституции РФ и положениям ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Также правомерно суд указал, что п. 9.2 договора, которым установлена договорная подсудность по рассмотрению споров в Мещанском районном суде г. Москвы, нарушает права потребителя на выбор подсудности, предусмотренные ст. 17 Закона "О защите прав потребителей", ч. 7, 10 ст. 29 ГПК РФ.
По смыслу ст. 16 Закона "О защите прав потребителей", условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В связи с чем, решение суда в части признания недействительным договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> в части указанных судом пунктов нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в данной части с постановлением в отмененной части нового решения об отказе в удовлетворении требований о признании недействительными пунктов 4.6, 4.6.1, 4.6.2, пп. "б" п. 4.1.2, п. 3.2.5.2 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> и удовлетворении требований о признании недействительными абзаца второго п. 3.1.3, п. 9.2 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> г.
Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы в остальной части не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Одинцовского городского суда Московской области от 07 апреля 2015 года отменить в части признания недействительным договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> в части пунктов 4.6, 4.6.1, 4.6.2, пп. "б" п. 4.1.2, абз. 2 п. 3.1.3, п. 3.2.5.2; п. 9.2.
Постановить в отмененной части новое решение, которым признать недействительными абзац второй п. 3.1.3, п. 9.2 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> г.
В удовлетворении требований о признании недействительными пунктов 4.6, 4.6.1, 4.6.2, пп. "б" п. 4.1.2, п. 3.2.5.2 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Адмирал" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-16912/2015
Требование: О признании недействительными пунктов договора инвестирования, обязании передать квартиру, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец получил уведомление о готовности объекта, но квартира ему не передана, считает, что договор содержит незаконные пункты.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июля 2015 года
Судья: Проскурякова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Байдаевой Л.В.,
судей Бурцевой Л.Н., Кирщиной И.П.,
при секретаре ФИО,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 июля 2015 года апелляционную жалобу ООО "Адмирал" на решение Одинцовского городского суда Московской области от 07 апреля 2015 года по делу по иску ФИО к ООО "Адмирал" о признании недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве, обязании передать квартиру, взыскании неустойки,
заслушав доклад судьи Байдаевой Л.В.
объяснения ФИО, представителя ООО "Адмирал" - ФИО,
установила:
ФИО обратился в суд с иском о признании незаконными пунктов 3.2.5.1, 3.2.5.2 и 9.2 договора участия в долевом строительстве, обязании ООО "Адмирал" передать истцу квартиру согласно условиям договора и подписать двухсторонний акт приема-передачи, взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости в сумме 135 471 руб. 45 коп., убытки 3071 руб., компенсацию морального вреда 50 000 руб., расходы на представителя в сумме 30 000 руб., штраф в размере 50% от взысканной суммы.
Свои требования истец обосновывает тем, что <данные изъяты>. он заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому ответчик обязался передать истцу в собственность 1-комнатную квартиру в срок не позднее <данные изъяты>, а истец оплатить стоимость квартиры. В <данные изъяты> г. истец получил уведомление о готовности объекта, однако по настоящее время квартира ему не передана. Полагает, что договор долевого участия в строительстве содержит незаконные пункты 3.2.5.1 об обязании заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией, 3.2.5.2 обязывающий истца производить оплату расходов по содержанию и коммунальных платежей с даты введения дома в эксплуатацию и 9.2 ограничивающий право истца на защиту в суде, что противоречит закону. Ссылаясь на то, что в установленный договором срок квартира не была ему передана, был вынужден производить оплату процентов по кредитному договору по завышенной ставке.
В ходе судебного разбирательства истец дополнил и уточнил исковые требования, просил признать незаконными пункты договора 4.6, 4.6.1, пп. "б" п. 4.1.2, абзац 2 п. 3.1.3, 3.2.5.2, 9.2, обязать передать квартиру и подписать двухсторонний акт приема-передачи, взыскать неустойку в сумме 208 583 руб. 03 коп., убытки в сумме 4606 руб. 50 коп., компенсацию морального вреда 50 000 руб., расходы на представителя 30 000 руб., штраф в размере 50% от взысканной суммы.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал.
Представитель ответчика ООО "Адмирал" с иском не согласился, поддержал письменные отзыв, просил в иске отказать.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 07 апреля 2015 года постановлено:
- признать недействительным договор долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> в части пунктов 4.6, 4.6.1, 4.6.2, пп. "б" п. 4.1.2, абз. 2 п. 3.1.3, п. 3.2.5.2, 9.2;
- обязать ООО "Адмирал" передать ФИО по акту приема-передачи объект долевого строительства в виде 1-комнатной квартиры <данные изъяты> общей площадью 39,5 кв. м, расположенную по адресу: <данные изъяты>;
- взыскать с ООО "Адмирал" в пользу ФИО неустойку за просрочку передачи квартиры за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме 100 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., расходы за услуги представителя в сумме 20 000 руб., штраф за нарушение прав потребителя в сумме 10 000 руб., а всего 135 000 (сто тридцать пять тысяч) руб.;
- в части взыскания убытков в сумму 4 606 руб. 50 коп. в виде оплаты повышенного процента по кредитному договору - отказать.
Не согласившись с постановленным решением суда, ООО "Адмирал" в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного решения суда в обжалуемой части, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом, <данные изъяты> между ООО "Адмирал" (застройщик) и ФИО (участник) был заключен договор долевого участия в строительстве <данные изъяты>, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства, построить (создать) жилой дом <данные изъяты> по строительному адресу: <данные изъяты> и объекты инженерной, социальной и транспортной структуры и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику объект - 1-комнатную квартиру <данные изъяты> в секции <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже общей проектной площадью 40,2 кв. м, а участник оплатить стоимость квартиры.
По условиям договора ответчик обязался передать истцу в собственность объект долевого участия в срок не позднее <данные изъяты>, а истец - оплатить стоимость квартиры.
Установлено, что ФИО исполнены обязательства по оплате, однако на момент постановления решения суда первой инстанции квартира в установленный договором срок истцу передана не была.
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные доказательства, правильно руководствовался положениями ст. ст. 421, 422 ГК РФ, ст. ст. 16, 13, 15 Закона РФ от 07.02.1992 г. "О защите прав потребителей", ст. ст. 6, 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", ст. 333 ГК РФ и пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении иска.
Решение суда в части отказа в иске о взыскания убытков не обжаловано.
Разрешая заявленные требования в части обязания ООО "Адмирал" передать истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства в виде 1-комнатной квартиры <данные изъяты> общей площадью 39,5 кв. м, расположенную по адресу: <данные изъяты> и взыскания с ответчика неустойки за просрочку передачи квартиры за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> г., суд правильно указал, что квартира истцу не передана, акт приема-передачи не подписан, что не соответствует положениям ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем, признал требования обоснованными.
Выводы суда в указанной части соответствуют также положениям части 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которой закреплено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Разрешая требования о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, суд, установив, что в определенный договором срок объект долевого строительства истцу не передан, пришел к правильному выводу о возложении на ответчика обязанности по уплате участнику долевого строительства неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> г., определив ее размер в сумме 100 000 руб., руководствуясь положениями ч. 2 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", из которой следует, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере, и применив положения ст. 333 ГК РФ, согласно которым, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Истцом решение суда не обжаловано.
Оснований для отмены или изменения решения суда в указанной части по доводам апелляционной жалобы не имеется, т.к. судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства и дана надлежащая оценка представленным доказательствам.
Также отсутствуют правовые основания для изменения или отмены решения суда в части разрешения требований о компенсации морального вреда.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Судом правомерно взыскана с ответчика в пользу истца компенсация морального вреда с учетом установленного факта нарушения прав потребителя. Размер взысканной компенсации соответствует положениями ст. 1101 ГК РФ. Оснований для изменения размера компенсации морального вреда не имеется.
Также обоснованно судом на основании п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" взыскан штраф, и с учетом того, что штраф является видом неустойки, его размер снижен в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 10000 руб.
Истцом решение не обжаловано.
Разрешая требования о взыскании понесенных расходов на представителя, суд первой инстанции пришел к верному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов за услуги представителя в сумме 20 000 руб. При этом выводы суда соответствуют требованиям ст. 100 ГПК РФ. Расходы на представителя истцом подтверждены. Судом при разрешении указанных требований учтены фактические обстоятельства дела, расходы взысканы в разумных пределах, с учетом объема оказанной представителем юридической помощи и выполненной работы. Оснований для изменения взысканных денежных сумм по доводам апелляционной жалобы не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции в указанной части, правовых оснований, которые бы в силу закона могли повлечь отмену или изменение решения суда в данной части не имеется.
Разрешая уточненные исковые требования в части признания недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> г., суд пришел к выводу об удовлетворении иска в указанной части и признал недействительным договор долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> в части пунктов 4.6, 4.6.1, 4.6.2, пп. "б" п. 4.1.2, абз. 2 п. 3.1.3, п. 3.2.5.2; п. 9.2.
Между тем, согласиться с указанными выводами суда судебная коллегия не может по следующим основаниям.
Как следует из уточненного искового заявления, истец просил признать незаконными пункты 4.6, 4.6.1, 4.6.2, подпункт "б" пункта 4.1.2, второй абзац пункта 3.1.3, пункт 3.2.5.2 договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве в части, позволяющей изменять цену договора в зависимости от размера расходов застройщика по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта долевого строительства, а также обязывающей участника долевого строительства компенсировать застройщику эти расходы.
Суд, разрешая требования и признавая недействительным договор долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> в части пунктов 4.6, 4.6.1, 4.6.2, пп. "б" п. 4.1.2, абз. 2 п. 3.1.3, п. 3.2.5.2, фактически вышел за пределы заявленных требований, что противоречит положениям ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Кроме того, как следует из заключенного сторонами договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> г., пунктом 4.6. договора стороны договорились о возможности изменения цены договора.
Пункт 4.6.1. договора указывает об обязанности участника долевого строительства доплатить разницу стоимости между фактической площадью и общей проектной площадью квартиры.
Пункт 4.6.2. указывает на то, что доплата участником подлежит сумма, рассчитанная в соответствии с пп. "б" п. 4.1.2. договора.
Пунктом 4.1.2. установлено, что услуги застройщика в свою очередь состоят из:
- пп. "а" из уже определенной в договоре денежной суммы на подготовку документов по планировке территории земельного участка, отведенного под строительство многоквартирного дома.
- пп. "б" услуг застройщика, указанных в п. 3.2.5.2. договора, стоимость или компенсация стоимости которых будет определена исходя из тарифов по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, начиная с даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до даты передачи объекта участнику по акту приема-передачи.
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, оспариваемые пункты договора долевого участия не противоречат положениям данной нормы права. Из условий договора следует, что сумма, предусмотренная п. 3.2.5.2 договора не является платой за жилое помещение или оказанные коммунальные услуги, а является составной частью цены договора, которая согласно п. 4.1 договора состоит суммы денежных средств по возмещению затрат на строительство и выполнение работ по обустройству территории многоквартирного дома и на оплату услуг застройщика, которая включает в себя также услуги застройщика, указанные в п. 3.2.5.2. договора.
Как пояснил истец в судебном заседании апелляционной инстанции, он оплатил требуемые денежные суммы по договору, достигнув с ответчиком соглашения.
Таким образом, указанные пункты договора истцом фактически исполнены.
Кроме того, как следует из материалов дела, фактическая площадь объекта долевого строительства меньше общей проектной площади квартиры.
Из объяснений истца в судебном заседании апелляционной инстанции усматривается, что после постановления обжалуемого решения, оно фактически исполнено в части передачи ему квартиры. П. 4.6 договора ответчиком исполнен, излишне уплаченные денежные средства за уменьшение площади квартиры ему возвращены.
При таких обстоятельствах, учитывая, что указанные пункты договора не ущемляют права истца, как потребителя, по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей и не противоречат действующему законодательству, то оснований для признания данных пунктов недействительными у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии с вторым абзацем пункта 3.1.3. договора неоплата участником долевого строительства 100% цены Договора и/или (при необходимости) пеней/штрафа, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и/или условиями Договора, является основанием для застройщика не передавать объект долевого строительства и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения обязанности по оплате 100% цены Договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов. При этом на застройщика не распространяются положения Договора и законодательства РФ об ответственности за нарушение сроков передачи ответчиком объекта.
Данный пункт договора, как правильно указал суд, нарушает права потребителя и противоречит ст. 4 Конституции РФ и положениям ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Также правомерно суд указал, что п. 9.2 договора, которым установлена договорная подсудность по рассмотрению споров в Мещанском районном суде г. Москвы, нарушает права потребителя на выбор подсудности, предусмотренные ст. 17 Закона "О защите прав потребителей", ч. 7, 10 ст. 29 ГПК РФ.
По смыслу ст. 16 Закона "О защите прав потребителей", условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В связи с чем, решение суда в части признания недействительным договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> в части указанных судом пунктов нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в данной части с постановлением в отмененной части нового решения об отказе в удовлетворении требований о признании недействительными пунктов 4.6, 4.6.1, 4.6.2, пп. "б" п. 4.1.2, п. 3.2.5.2 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> и удовлетворении требований о признании недействительными абзаца второго п. 3.1.3, п. 9.2 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> г.
Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы в остальной части не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Одинцовского городского суда Московской области от 07 апреля 2015 года отменить в части признания недействительным договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> в части пунктов 4.6, 4.6.1, 4.6.2, пп. "б" п. 4.1.2, абз. 2 п. 3.1.3, п. 3.2.5.2; п. 9.2.
Постановить в отмененной части новое решение, которым признать недействительными абзац второй п. 3.1.3, п. 9.2 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> г.
В удовлетворении требований о признании недействительными пунктов 4.6, 4.6.1, 4.6.2, пп. "б" п. 4.1.2, п. 3.2.5.2 договора долевого участия в строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты> отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Адмирал" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)