Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гачегова Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Киселевой Н.В., судей Судневой В.Н. и Кузнецовой Г.Ю., при секретаре М. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 16 декабря 2013 года дело по апелляционной жалобе ОАО "Строительно-монтажный трест N 14" на решение Ленинского районного суда г. Перми от 02.07.2013 г., которым постановлено:
"Исковые требования Д. к открытому акционерному обществу "Строительно-монтажный трест N 14" об уменьшении покупной стоимости, неустойки, компенсации морального вреда удовлетворить частично.
Взыскать с открытого акционерного общества "Строительно-монтажный трест N 14" в пользу Д. покупную стоимость в сумме <...> руб., неустойку в сумме <...> руб., компенсацию морального вреда в сумме <...> руб., расходы на проведение экспертиз в сумме <...> руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> руб., расходы на изготовление доверенности <...> руб., штраф в сумме <...> руб.
Взыскать с открытого акционерного общества "Строительно-монтажный трест N 14" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> руб."
Заслушав доклад судьи Киселевой Н.В., объяснения представителя ОАО "Строительно-монтажный трест N 14" П.Л., представителя Д. - П.С., проверив дело, судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском к ОАО "Строительно-монтажный трест N 14" (далее - Общество или Трест) об уменьшении покупной стоимости квартиры, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа. Требование мотивировала тем, что на основании договора участия в долевом строительстве от 30.10.2006 г. ею была приобретена у Общества квартира, расположенная по ул. <...>. Данная квартира передана ей по акту от 20.10.2008 г. В процессе проживания в ней начали образовываться трещины в местах примыкания продольных стен и плит перекрытия к поперечной стене в двух комнатах, в связи с чем ею было организовано проведение технической экспертизы. По заключению технической экспертизы установленные недостатки признаны неустранимыми. По заключению экспертизы соразмерное уменьшение цены договора составляет <...> руб. Просит взыскать с ответчика данную сумму в счет уменьшения покупной цены, неустойку в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в сумме <...> руб. и возместить расходы, понесенные по составлению заключений экспертиз.
В судебном заседании истица не присутствовала. Ее представитель П.С. настаивал на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика П.Е. иск не признала.
В апелляционной жалобе Трест просит отменить решение суда. Поскольку квартира была приобретена истицей по договору участия в долевом строительстве, суд при разрешении спора должен был руководствоваться положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Статья 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" в данном случае не подлежала применению. Исходя из ст. 7 Закона о долевом строительстве соразмерное уменьшение цены возможно только в том случае, если объект построен застройщиком с отступлением от условий договора и (или) отступлений от технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов и иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта. Договор участия в долевом строительстве не содержит условий о качестве объекта - квартиры N <...>. Согласно акту экспертного исследования причиной возникновения дефектов явилось проектное решение по устройству деформационного шва между блок-секциями здания. Трестом объект договора участия в долевом строительстве построен в соответствии с проектной документацией, нарушений технических регламентов не выявлено. То есть, поскольку нарушений к качеству объекта договора не выявлено, уменьшение покупной цены является ненадлежащим способом защиты. Если руководствоваться положениями Закона о защите право потребителей, то и в этом случае вывод суда о существенном недостатке является неправильным. Существенным недостатком товара является неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов. Согласно акту экспертного исследования выявленные дефекты являются устранимыми, а стоимость работ, необходимых для их устранения, составляет 2,25% от стоимости квартиры, то есть выявленные дефекты не являются существенными.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, не усматривает оснований для его отмены.
Как было установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора участия в долевом строительстве от 30.10.2006 г. Д. приобрела у Общества квартиру, расположенную по ул. <...>. Данная квартира передана ей по акту от 20.10.2008 г.
Согласно п. 6 договора долевого участия в строительстве качество квартиры, которая будет передана застройщиком инвестору по настоящему договору, должно соответствовать проектно-сметной документации на дом, ГОСТам и иных обязательным требованиям в области строительства.
Гарантийный срок на квартиру составляет 5 лет с момента подписания акта приемки-передачи. Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре квартиры и подписании акта, должны быть устранены застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в течение 60 дней с момента уведомления его инвестором об этих недостатках.
Согласно заключению экспертного исследования ФБУ "Пермская лаборатория судебной экспертизы" причиной возникновения дефекта - трещины в отделочном слое потолка, стен и короблений, разрыва обоев в помещениях жилых комнат является проектное решение по устройству деформационного шва между блок-секциями здания, имеющими разную этажность, без установления самостоятельной наружной стены блок-секции в осях 7-8 ее примыкания к секции в осях 4-5. Данный дефект является устранимым. Стоимость работ, необходимых для его устранения, составляет <...> руб.
Принимая решение об удовлетворении требования Д. об уменьшении покупной цены, суд исходил из того, что недостатки, выявленные в ходе эксплуатации жилого помещения, являются существенными. При этом судом был сделан вывод о наличии вины в действиях застройщика (Общества), который не предупредил истицу, не состоящую в договорных отношениях с проектной организацией, о возможных последствиях такого проектирования и возникновении в результате этого дефектов.
При этом, делая вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, суд правомерно руководствовался положениями Закона РФ "О защите прав потребителей".
Доводы апелляционной жалобы Общества о том, что к возникшим правоотношениям не могут быть применены положения вышеуказанного Закона, судебная коллегия считает несостоятельными.
Несмотря на то, что согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует статья 422 ГК РФ.
При этом существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием.
Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.
Из условий заключенного между сторонами договора о долевом участии в строительстве жилого дома усматривается, что Д. принимает участие в строительстве жилья посредством вложения определенной денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а Общество непосредственно участвует в качестве застройщика строительства жилого дома на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить истице жилую площадь в виде квартиры для оформления собственности.
Согласно ст. 1 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Тогда как для граждан-инвесторов целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание приобрести жилое помещение - квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая к тому же в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности.
Кроме того, инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по их реализации, в то время как лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия, не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием.
Закон РФ "О защите прав потребителей" регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
При этом закрепленные в этом Законе основополагающие положения и принципы защиты прав граждан-потребителей должны применяться ко всем правоотношениям с участием потребителей, независимо от их особенностей.
Как следует из искового заявления, Д. заявлены требования об уменьшении покупной цены, взыскании убытков, неустойки за нарушение сроков выплаты суммы и компенсации морального вреда, то есть ее требования направленные на защиту ее прав как потребителя.
Учитывая характер заявленных требований и субъектный состав участников спорных правоотношений, судебная коллегия полагает, что правоотношения сторон в рамках настоящего спора регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей".
В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 4 названного Закона продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
В силу абз. 3 п. 1 ст. 29 Закона, которой руководствовался суд, потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).
Право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены при обнаружении в товаре недостатков предусмотрено также абз. 4 ч. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что выявленные после вселения в квартиру дефекты допущены при исполнении договора о долевом строительстве, ответственность за которые несет ответчик как организация, осуществляющая строительство жилого дома по договору участия в долевом строительстве.
Доводы апелляционной жалобы Общества о том, что выявленные недостатки не являются существенными, не имеют какого-либо юридического значения, поскольку из содержания вышеуказанных норм следует, что потребитель вправе потребовать уменьшения цены независимо от того, являются ли недостатки существенными. Существенность недостатков имеет значение только в случае предъявления требования об отказе от исполнения договора. В данном же случае Д. выбран способ защиты своего нарушенного права путем предъявления требования об уменьшении покупной цены.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены по доводам апелляционной жалобы постановленного судом решения. Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ОАО "Строительно-монтажный трест N 14" на решение Ленинского районного суда г. Перми от 02.07.2013 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 16.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-11457А
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 декабря 2013 г. по делу N 33-11457А
Судья Гачегова Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Киселевой Н.В., судей Судневой В.Н. и Кузнецовой Г.Ю., при секретаре М. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 16 декабря 2013 года дело по апелляционной жалобе ОАО "Строительно-монтажный трест N 14" на решение Ленинского районного суда г. Перми от 02.07.2013 г., которым постановлено:
"Исковые требования Д. к открытому акционерному обществу "Строительно-монтажный трест N 14" об уменьшении покупной стоимости, неустойки, компенсации морального вреда удовлетворить частично.
Взыскать с открытого акционерного общества "Строительно-монтажный трест N 14" в пользу Д. покупную стоимость в сумме <...> руб., неустойку в сумме <...> руб., компенсацию морального вреда в сумме <...> руб., расходы на проведение экспертиз в сумме <...> руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме <...> руб., расходы на изготовление доверенности <...> руб., штраф в сумме <...> руб.
Взыскать с открытого акционерного общества "Строительно-монтажный трест N 14" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> руб."
Заслушав доклад судьи Киселевой Н.В., объяснения представителя ОАО "Строительно-монтажный трест N 14" П.Л., представителя Д. - П.С., проверив дело, судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском к ОАО "Строительно-монтажный трест N 14" (далее - Общество или Трест) об уменьшении покупной стоимости квартиры, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа. Требование мотивировала тем, что на основании договора участия в долевом строительстве от 30.10.2006 г. ею была приобретена у Общества квартира, расположенная по ул. <...>. Данная квартира передана ей по акту от 20.10.2008 г. В процессе проживания в ней начали образовываться трещины в местах примыкания продольных стен и плит перекрытия к поперечной стене в двух комнатах, в связи с чем ею было организовано проведение технической экспертизы. По заключению технической экспертизы установленные недостатки признаны неустранимыми. По заключению экспертизы соразмерное уменьшение цены договора составляет <...> руб. Просит взыскать с ответчика данную сумму в счет уменьшения покупной цены, неустойку в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в сумме <...> руб. и возместить расходы, понесенные по составлению заключений экспертиз.
В судебном заседании истица не присутствовала. Ее представитель П.С. настаивал на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика П.Е. иск не признала.
В апелляционной жалобе Трест просит отменить решение суда. Поскольку квартира была приобретена истицей по договору участия в долевом строительстве, суд при разрешении спора должен был руководствоваться положениями ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Статья 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" в данном случае не подлежала применению. Исходя из ст. 7 Закона о долевом строительстве соразмерное уменьшение цены возможно только в том случае, если объект построен застройщиком с отступлением от условий договора и (или) отступлений от технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов и иных обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта. Договор участия в долевом строительстве не содержит условий о качестве объекта - квартиры N <...>. Согласно акту экспертного исследования причиной возникновения дефектов явилось проектное решение по устройству деформационного шва между блок-секциями здания. Трестом объект договора участия в долевом строительстве построен в соответствии с проектной документацией, нарушений технических регламентов не выявлено. То есть, поскольку нарушений к качеству объекта договора не выявлено, уменьшение покупной цены является ненадлежащим способом защиты. Если руководствоваться положениями Закона о защите право потребителей, то и в этом случае вывод суда о существенном недостатке является неправильным. Существенным недостатком товара является неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов. Согласно акту экспертного исследования выявленные дефекты являются устранимыми, а стоимость работ, необходимых для их устранения, составляет 2,25% от стоимости квартиры, то есть выявленные дефекты не являются существенными.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, не усматривает оснований для его отмены.
Как было установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора участия в долевом строительстве от 30.10.2006 г. Д. приобрела у Общества квартиру, расположенную по ул. <...>. Данная квартира передана ей по акту от 20.10.2008 г.
Согласно п. 6 договора долевого участия в строительстве качество квартиры, которая будет передана застройщиком инвестору по настоящему договору, должно соответствовать проектно-сметной документации на дом, ГОСТам и иных обязательным требованиям в области строительства.
Гарантийный срок на квартиру составляет 5 лет с момента подписания акта приемки-передачи. Все обнаруженные в течение этого срока недостатки, которые не могли быть выявлены при осмотре квартиры и подписании акта, должны быть устранены застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в течение 60 дней с момента уведомления его инвестором об этих недостатках.
Согласно заключению экспертного исследования ФБУ "Пермская лаборатория судебной экспертизы" причиной возникновения дефекта - трещины в отделочном слое потолка, стен и короблений, разрыва обоев в помещениях жилых комнат является проектное решение по устройству деформационного шва между блок-секциями здания, имеющими разную этажность, без установления самостоятельной наружной стены блок-секции в осях 7-8 ее примыкания к секции в осях 4-5. Данный дефект является устранимым. Стоимость работ, необходимых для его устранения, составляет <...> руб.
Принимая решение об удовлетворении требования Д. об уменьшении покупной цены, суд исходил из того, что недостатки, выявленные в ходе эксплуатации жилого помещения, являются существенными. При этом судом был сделан вывод о наличии вины в действиях застройщика (Общества), который не предупредил истицу, не состоящую в договорных отношениях с проектной организацией, о возможных последствиях такого проектирования и возникновении в результате этого дефектов.
При этом, делая вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, суд правомерно руководствовался положениями Закона РФ "О защите прав потребителей".
Доводы апелляционной жалобы Общества о том, что к возникшим правоотношениям не могут быть применены положения вышеуказанного Закона, судебная коллегия считает несостоятельными.
Несмотря на то, что согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует статья 422 ГК РФ.
При этом существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием.
Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.
Из условий заключенного между сторонами договора о долевом участии в строительстве жилого дома усматривается, что Д. принимает участие в строительстве жилья посредством вложения определенной денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а Общество непосредственно участвует в качестве застройщика строительства жилого дома на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить истице жилую площадь в виде квартиры для оформления собственности.
Согласно ст. 1 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Тогда как для граждан-инвесторов целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание приобрести жилое помещение - квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая к тому же в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности.
Кроме того, инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по их реализации, в то время как лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия, не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием.
Закон РФ "О защите прав потребителей" регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
При этом закрепленные в этом Законе основополагающие положения и принципы защиты прав граждан-потребителей должны применяться ко всем правоотношениям с участием потребителей, независимо от их особенностей.
Как следует из искового заявления, Д. заявлены требования об уменьшении покупной цены, взыскании убытков, неустойки за нарушение сроков выплаты суммы и компенсации морального вреда, то есть ее требования направленные на защиту ее прав как потребителя.
Учитывая характер заявленных требований и субъектный состав участников спорных правоотношений, судебная коллегия полагает, что правоотношения сторон в рамках настоящего спора регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей".
В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 4 названного Закона продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
В силу абз. 3 п. 1 ст. 29 Закона, которой руководствовался суд, потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).
Право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены при обнаружении в товаре недостатков предусмотрено также абз. 4 ч. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что выявленные после вселения в квартиру дефекты допущены при исполнении договора о долевом строительстве, ответственность за которые несет ответчик как организация, осуществляющая строительство жилого дома по договору участия в долевом строительстве.
Доводы апелляционной жалобы Общества о том, что выявленные недостатки не являются существенными, не имеют какого-либо юридического значения, поскольку из содержания вышеуказанных норм следует, что потребитель вправе потребовать уменьшения цены независимо от того, являются ли недостатки существенными. Существенность недостатков имеет значение только в случае предъявления требования об отказе от исполнения договора. В данном же случае Д. выбран способ защиты своего нарушенного права путем предъявления требования об уменьшении покупной цены.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены по доводам апелляционной жалобы постановленного судом решения. Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ОАО "Строительно-монтажный трест N 14" на решение Ленинского районного суда г. Перми от 02.07.2013 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)