Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2009 по делу N А07-19771/20088 (судья Воронкова Е.Г.),
установил:
Прокурор Республики Башкортостан (далее - прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан (далее - ТУ ФАУГИ по РБ, управление, ответчик 1), государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Уфимская государственная академия искусств им. Загира Исмагилова" (далее - Уфимская академия искусств, образовательное учреждение, ответчик 2), открытому акционерному обществу "Социнвестбанк" (далее - ОАО "Социнвестбанк", общество, ответчик 3) с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора от 27.12.2006 N 707/06 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ОАО "Социнвестбанк" передать Уфимской академии искусств часть нежилого помещения общей площадью 3 кв. м, расположенного на 1 этаже (литера А2) трехэтажного кирпичного здания по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д. 14.
Решением Арбитражного суда республики Башкортостан от 20.03.2009 года исковые требования удовлетворены полностью.
Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции указал на то, что переданное в аренду ОАО "Социнвестбанк" имущество является федеральной собственностью. В нарушение требований норм ст. 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - Постановление N 685) передача в аренду федерального имущества произведена без проведения торгов. Договор является недействительной сделкой и не влечет возникновения правовых последствий. Арендатор в настоящее время пользуется имуществом в силу чего требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания общества передать имущество академии искусств подлежат удовлетворению.
Не согласившись с принятым решением, ТУ ФАУГИ по РБ обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на неправильное применение судом норм материального права. По мнению управления, применяя положения п. 3 Постановления N 685, суд не учел, что предусмотренный указанным пунктом порядок проведения конкурса не был на момент заключения спорного договора разработан и утвержден. Установленный Распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р порядок не может быть применен, так как в Постановлении N 685 не предусмотрена возможность применения иного порядка. Податель жалобы считает, что спорный договор соответствует установленным гл. 34 ГК РФ требованиям, в силу чего оснований для признания его недействительным не имеется.
Уфимская академия искусств и прокуратура Республики Башкортостан представили письменные отзывы на апелляционную жалобу.
Прокуратура Республики Башкортостан считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, с правовым обоснованием решения согласна в полном объеме.
Уфимская академия искусств поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Стороны в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. 04 мая 2009 г. от ОАО "Социнвестбанк" в суд апелляционной инстанции поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без его участия.
В соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном гл. 34 АПК РФ.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.12.2006 приказом Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан N 814 (л. д. 25) предоставлен в аренду объект федерального недвижимого имущества: часть нежилого помещения 1 этажа (лит. А2) кирпичного здания (учебный корпус) общей площадью 3 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, 14, на срок с 01.12.2006 по 20.11.2007 для использования в целях: банковская деятельность. Названным приказом предписано заключить договор аренды без права выкупа с арендатором.
27 декабря 2006 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан (арендодатель), ГОУ ВПО Уфимская государственная академия искусств им. З.Исмагилова (балансодержатель) и ОАО "Социнвестбанк" (арендатор) заключен договор N 707/06 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа (л. д. 9-15).
Согласно условиям договора арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное ведение и пользование следующий объект федерального недвижимого имущества: часть нежилого помещения 1 этажа (литера А2) кирпичного здания (учебный корпус) общей площадью 3 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, 14, для использования в целях банковской деятельности.
01 декабря 2006 г. указанное имущество по акту приема-передачи передано ОАО "Социнвестбанк" (л. д. 16).
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 1 к договору (л. д. 17-18) срок действия указанного выше договора аренды пролонгирован до 25.12.2008. права и обязанности арендодателя переданы балансодержателю - образовательному учреждению.
Переданное по договору помещение расположено в трехэтажном учебном корпусе (литера А2) общей площадью 2325,2 кв. м, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, 14, который является собственностью Российской Федерации и находится в оперативном управлении ГОУ ВПО "Уфимская государственная академия искусств им. З.Исмагилова", что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества от 19.11.2008 N 5493 (л. д. 26).
Полагая, что договор аренды заключен с нарушением требований ст. 447 ГК РФ и п. 3 Постановления 685, то есть без проведения торгов, в связи с чем является недействительным (ничтожным), прокурор обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК). Учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.
В рассматриваемом случае право на обращение прокурора в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной прямо предусмотрено нормой ст. 52 АПК РФ.
В соответствии с п. 11 ст. 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании", п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и/или/ арендодателя имущества.
Согласно ч. ч. 3, 4 ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Согласно ст. 14 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" Правительство Российской Федерации осуществляет управление федеральной собственностью. В связи с этим вопросы распоряжения объектами недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, включая порядок заключения договоров аренды, регулируются нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.
В соответствии с п. 3 Постановления N 685 (в редакции Постановления от 23.03.2006 N 156) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
При этом данное Постановление устанавливает перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества, находящимися в оперативном управлении образовательных учреждений, действующим законодательством не установлен. Иных оснований для заключения договора аренды данных объектов без проведения конкурса не имеется.
Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов, регламентированы распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, разработанным последним в соответствии со ст. ст. 447 - 449 ГК РФ и действующим до установления уполномоченным органом порядка проведения конкурса в части, не противоречащей действующему законодательству.
Доказательства заключения спорного договора путем проведения торгов, а также отнесение оспариваемого договора к случаям заключения договора аренды без проведения торгов, ответчиками не представлены.
Поскольку спорный договор аренды от 27.12.2006 заключен без проведения конкурса (при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным исключениям), судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что договор аренды заключен с нарушением порядка, установленного п. 3 Постановления N 685 и ст. 447 ГК РФ, следовательно, является недействительным ничтожным.
Поскольку договор аренды недействителен, то в силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить все полученное по сделке.
Доводы жалобы о том, что суд, применяя положения п. 3 Постановления N 685 от 30.06.1998 не учел, что предусмотренный указанным пунктом порядок проведения конкурса не был на момент заключения договора разработан и утвержден, несостоятельны.
Как указывалось ранее, на момент заключения спорного договора порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, был определен Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р, на необходимость применения которого до утверждения Минэкономразвития России порядка заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, указывалось письмом Минэкономразвития России от 23.10.2006 N 15605-КА/Д08.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что, как указано выше, согласно положениям ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Вместе с тем п. 3 ст. 447 ГК РФ установлено, что в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. При этом в соответствии со ст. 449 ГК РФ, устанавливающей последствия нарушения правил проведения торгов, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (п. 1); признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2).
Анализ указанных норм закона позволяет сделать вывод о том, что сделка, которая может быть заключена только путем проведения торгов, в действительности заключена без их проведения, является ничтожной.
Учитывая изложенное, довод жалобы, согласно которому договор не является ничтожной сделкой, поскольку заключен в полном соответствии с требованиями гл. 34 ГК РФ, основан на неверном толковании закона.
Утверждение подателя жалобы о том, что установленный распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р порядок не может быть применен, так как в Постановлении N 685 не предусмотрена возможность применения иного порядка, также не основан на нормах права.
Действительно, п. 3 Постановления N 685 предусматривает перечень случаев, когда договор аренды может быть заключен без проведения конкурса. Указанный перечень является закрытым, расширительному толкованию не подлежит. Иных законных оснований для заключения договора аренды федерального имущества без проведения конкурса не имеется. Доказательств того, что оспариваемый договор подлежит заключению без проведения торгов, не представлено.
В силу указанного, а также ввиду нахождения предмета аренды во владении арендатора суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности договора.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требование прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора от 27.12.2006 N 707/06 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа и применении последствий его недействительности удовлетворены правомерно. Оснований для отмены решения суда нет.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ судом апелляционной инстанции, не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2009 по делу N А07-19771/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Т.В.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2009 N 18АП-2995/2009 ПО ДЕЛУ N А07-19771/2008
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2009 г. N 18АП-2995/2009
Дело N А07-19771/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2009 по делу N А07-19771/20088 (судья Воронкова Е.Г.),
установил:
Прокурор Республики Башкортостан (далее - прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан (далее - ТУ ФАУГИ по РБ, управление, ответчик 1), государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Уфимская государственная академия искусств им. Загира Исмагилова" (далее - Уфимская академия искусств, образовательное учреждение, ответчик 2), открытому акционерному обществу "Социнвестбанк" (далее - ОАО "Социнвестбанк", общество, ответчик 3) с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора от 27.12.2006 N 707/06 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ОАО "Социнвестбанк" передать Уфимской академии искусств часть нежилого помещения общей площадью 3 кв. м, расположенного на 1 этаже (литера А2) трехэтажного кирпичного здания по адресу: г. Уфа, ул. Ленина, д. 14.
Решением Арбитражного суда республики Башкортостан от 20.03.2009 года исковые требования удовлетворены полностью.
Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции указал на то, что переданное в аренду ОАО "Социнвестбанк" имущество является федеральной собственностью. В нарушение требований норм ст. 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - Постановление N 685) передача в аренду федерального имущества произведена без проведения торгов. Договор является недействительной сделкой и не влечет возникновения правовых последствий. Арендатор в настоящее время пользуется имуществом в силу чего требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания общества передать имущество академии искусств подлежат удовлетворению.
Не согласившись с принятым решением, ТУ ФАУГИ по РБ обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на неправильное применение судом норм материального права. По мнению управления, применяя положения п. 3 Постановления N 685, суд не учел, что предусмотренный указанным пунктом порядок проведения конкурса не был на момент заключения спорного договора разработан и утвержден. Установленный Распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р порядок не может быть применен, так как в Постановлении N 685 не предусмотрена возможность применения иного порядка. Податель жалобы считает, что спорный договор соответствует установленным гл. 34 ГК РФ требованиям, в силу чего оснований для признания его недействительным не имеется.
Уфимская академия искусств и прокуратура Республики Башкортостан представили письменные отзывы на апелляционную жалобу.
Прокуратура Республики Башкортостан считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, с правовым обоснованием решения согласна в полном объеме.
Уфимская академия искусств поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
Стороны в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. 04 мая 2009 г. от ОАО "Социнвестбанк" в суд апелляционной инстанции поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без его участия.
В соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном гл. 34 АПК РФ.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.12.2006 приказом Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан N 814 (л. д. 25) предоставлен в аренду объект федерального недвижимого имущества: часть нежилого помещения 1 этажа (лит. А2) кирпичного здания (учебный корпус) общей площадью 3 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, 14, на срок с 01.12.2006 по 20.11.2007 для использования в целях: банковская деятельность. Названным приказом предписано заключить договор аренды без права выкупа с арендатором.
27 декабря 2006 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан (арендодатель), ГОУ ВПО Уфимская государственная академия искусств им. З.Исмагилова (балансодержатель) и ОАО "Социнвестбанк" (арендатор) заключен договор N 707/06 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа (л. д. 9-15).
Согласно условиям договора арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное ведение и пользование следующий объект федерального недвижимого имущества: часть нежилого помещения 1 этажа (литера А2) кирпичного здания (учебный корпус) общей площадью 3 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, 14, для использования в целях банковской деятельности.
01 декабря 2006 г. указанное имущество по акту приема-передачи передано ОАО "Социнвестбанк" (л. д. 16).
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 1 к договору (л. д. 17-18) срок действия указанного выше договора аренды пролонгирован до 25.12.2008. права и обязанности арендодателя переданы балансодержателю - образовательному учреждению.
Переданное по договору помещение расположено в трехэтажном учебном корпусе (литера А2) общей площадью 2325,2 кв. м, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ленина, 14, который является собственностью Российской Федерации и находится в оперативном управлении ГОУ ВПО "Уфимская государственная академия искусств им. З.Исмагилова", что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества от 19.11.2008 N 5493 (л. д. 26).
Полагая, что договор аренды заключен с нарушением требований ст. 447 ГК РФ и п. 3 Постановления 685, то есть без проведения торгов, в связи с чем является недействительным (ничтожным), прокурор обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК). Учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.
В рассматриваемом случае право на обращение прокурора в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной прямо предусмотрено нормой ст. 52 АПК РФ.
В соответствии с п. 11 ст. 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании", п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и/или/ арендодателя имущества.
Согласно ч. ч. 3, 4 ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Согласно ст. 14 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" Правительство Российской Федерации осуществляет управление федеральной собственностью. В связи с этим вопросы распоряжения объектами недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, включая порядок заключения договоров аренды, регулируются нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.
В соответствии с п. 3 Постановления N 685 (в редакции Постановления от 23.03.2006 N 156) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
При этом данное Постановление устанавливает перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества, находящимися в оперативном управлении образовательных учреждений, действующим законодательством не установлен. Иных оснований для заключения договора аренды данных объектов без проведения конкурса не имеется.
Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов, регламентированы распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, разработанным последним в соответствии со ст. ст. 447 - 449 ГК РФ и действующим до установления уполномоченным органом порядка проведения конкурса в части, не противоречащей действующему законодательству.
Доказательства заключения спорного договора путем проведения торгов, а также отнесение оспариваемого договора к случаям заключения договора аренды без проведения торгов, ответчиками не представлены.
Поскольку спорный договор аренды от 27.12.2006 заключен без проведения конкурса (при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным исключениям), судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что договор аренды заключен с нарушением порядка, установленного п. 3 Постановления N 685 и ст. 447 ГК РФ, следовательно, является недействительным ничтожным.
Поскольку договор аренды недействителен, то в силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить все полученное по сделке.
Доводы жалобы о том, что суд, применяя положения п. 3 Постановления N 685 от 30.06.1998 не учел, что предусмотренный указанным пунктом порядок проведения конкурса не был на момент заключения договора разработан и утвержден, несостоятельны.
Как указывалось ранее, на момент заключения спорного договора порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, был определен Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р, на необходимость применения которого до утверждения Минэкономразвития России порядка заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, указывалось письмом Минэкономразвития России от 23.10.2006 N 15605-КА/Д08.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что, как указано выше, согласно положениям ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Вместе с тем п. 3 ст. 447 ГК РФ установлено, что в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. При этом в соответствии со ст. 449 ГК РФ, устанавливающей последствия нарушения правил проведения торгов, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (п. 1); признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2).
Анализ указанных норм закона позволяет сделать вывод о том, что сделка, которая может быть заключена только путем проведения торгов, в действительности заключена без их проведения, является ничтожной.
Учитывая изложенное, довод жалобы, согласно которому договор не является ничтожной сделкой, поскольку заключен в полном соответствии с требованиями гл. 34 ГК РФ, основан на неверном толковании закона.
Утверждение подателя жалобы о том, что установленный распоряжением Мингосимущества России от 28.07.1998 N 774-р порядок не может быть применен, так как в Постановлении N 685 не предусмотрена возможность применения иного порядка, также не основан на нормах права.
Действительно, п. 3 Постановления N 685 предусматривает перечень случаев, когда договор аренды может быть заключен без проведения конкурса. Указанный перечень является закрытым, расширительному толкованию не подлежит. Иных законных оснований для заключения договора аренды федерального имущества без проведения конкурса не имеется. Доказательств того, что оспариваемый договор подлежит заключению без проведения торгов, не представлено.
В силу указанного, а также ввиду нахождения предмета аренды во владении арендатора суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности договора.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требование прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора от 27.12.2006 N 707/06 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа и применении последствий его недействительности удовлетворены правомерно. Оснований для отмены решения суда нет.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ судом апелляционной инстанции, не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2009 по делу N А07-19771/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Т.В.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)