Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гарифуллина Ильдара Фанисовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2014 по делу N А07-10690/2014 (судья Нурисламова И.Н.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ЭКСПО-ПЛАЗА" Баранникова Г.Ш. (доверенность от 21.07.2014).
Индивидуальный предприниматель Гарифуллин Ильдар Фанисович (далее - предприниматель Гарифуллин И.Ф., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСПО-ПЛАЗА" (далее - общество "ЭКСПО-ПЛАЗА", общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 464 400 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 400 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2014 (резолютивная часть от 19.08.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласился предприниматель Гарифуллин И.Ф. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт считает необоснованным вывод суда о заключенности предварительного договора, так как ответчик в нарушение его условий не передал истцу приложения NN 3-5 к нему. Таким образом, при несогласованности условий, указанных в названных приложениях, в силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предварительный договор считается незаключенным. В ходе судебных заседаний ответчик направил истцу проект договора аренды, однако в отсутствие приложения N 5 к договору определить соответствует ли его содержание редакции, согласованной сторонами, невозможно.
Апеллянт полагает, что при оценке правовой природы внесенных платежей суд не применил положения ст. 431 ГК РФ и не учел, что платежи были внесены во исполнение договора аренды, а не предварительного договора. Вывод суда о том, что внесенные суммы являются средством обеспечения исполнения обязательства, противоречит ст. 329 ГК РФ, которая перечисляет конкретные способы обеспечения, и судом не приведено правового обоснования допустимости применения способа обеспечения исполнения обязательства, не поименованного в названной норме.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.01.2014 между обществом "ЭКСПО-ПЛАЗА" (арендодатель) и предпринимателем Гарифуллиным И.Ф. (арендатор) подписан предварительный договор N 2 (л.д. 11-12).
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить договор аренды помещения со сроком аренды по 31.12.2014 на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором. Срок подписания акта приема-передачи помещения для начала ведения коммерческой деятельности II-III квартал 2014 года. Точную дату технического открытия арендодатель сообщает арендатору за 20 дней.
Согласно п. 1.2 предварительного договора на дату заключения договора аренды площадь помещения будет определена на основании замеров сторон на дату акту приема-передачи помещения и указана в договоре аренды, а его место расположения в здании будет указано на поэтажном плане в приложении к договору аренды.
В счет обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором и договором аренды, арендатор обязался перечислить арендодателю авансовый и обеспечительный взносы в порядке, определяемом ст. 3 договора (п. 1.3 предварительного договора).
В силу п. 2.1 предварительного договора основные условия договора аренды согласованы сторонами в приложении N 1 к предварительному договору.
Согласно данному приложению N 1 к предварительному договору передаче в аренду подлежат помещения, расположенные на 1 этаже ТВК "ВДНХ", расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 158, с условным обозначением под N В3/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 19,00 кв. м и N Д1/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 53,00 кв. м. Срок аренды установлен по 31.12.2014. Срок аренды начинает исчисляться с даты начала осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении. Фиксированная ставка арендной платы составляет 2 150 руб. за кв. м, включая НДС; маркетинговый взнос составляет 150 руб. за кв. м. Арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые снабжающими организациями (л.д. 13-14).
Пунктом 3.1 предварительного договора его стороны
установили:
что в качестве подтверждения своих намерений по реализации предварительного договора и заключению в дальнейшем договора аренды помещения, указанного в приложении N 5 к договору, арендатор производит оплату авансового платежа и обеспечительного взносов, в размере суммы арендной платы за 3 месяца. Авансовый и обеспечительные платежи оплачиваются арендатором в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора.
Авансовый и обеспечительные платежи, засчитываются арендодателем в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы: авансовый платеж - в размере 154 800 руб. за первый месяц аренды, обеспечительный платеж в размере 309 600 руб., в случае отсутствия нарушений условия договора аренды, засчитывается в счет арендной платы за два последних месяца аренды.
В соответствии с п. 8.6 предварительного договора к нему прилагаются приложения, являющиеся его неотъемлемой частью, в том числе: приложение N 1 - Коммерческие условия предварительного договора и договора аренды; приложение N 2 - Описание состояния помещения передаваемого арендатору; приложение N 3 - Акт приема-передачи помещения в предварительное пользование; приложение N 4 - Акт о завершении подготовительных работ; приложение N 5 - Проект договора аренды с приложениями.
В момент подписания предварительного договора общество "Экспо-Плаза" передало предпринимателю Гарифуллину И.Ф. приложения N 1 и N 2.
04.03.2014 предприниматель в соответствии с п. 5.2 предварительного договора уведомил общество об отказе от его исполнения, потребовал возвратить в течение 10 календарных дней с момента получения претензии, уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 464 400 руб. (л.д. 18).
Ссылаясь на то, что предварительный договор является незаключенным в силу непередачи ответчиком истцу обусловленных договором приложений NN 3-5 к договору, в силу чего денежные средства в размере 464 400 руб. переданы ответчику без правовых оснований, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции установил, что денежные средства внесены предпринимателем во исполнение обеспечительных обязательств по заключенному предварительному договору, и оснований для их возврата не имеется, так как основной договор аренды не был заключен по вине предпринимателя, который в одностороннем порядке и при отсутствии правовых оснований отказался от него.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы предпринимателя, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух условий: обогащение одного лица за счет другого и отсутствие правовых или договорных (обязательственных) оснований для такого обогащения.
В рассматриваемом случае денежные средства в размере 464 400 руб. были перечислены истцом ответчику во исполнение предварительного договора N 2 от 31.01.2014 (л.д. 11-12).
Факт оплаты и получения указанной суммы денежных средств в ходе судебного разбирательства обществом не оспаривался (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 2, 4 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании п. п. 1 - 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В пункте 1.1 предварительного договора стороны договорились заключить договор аренды помещения со сроком аренды по 31.12.2014 на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором. Срок подписания акта приема-передачи помещения для начала ведения коммерческой деятельности - II-III квартал 2014 года. Точную дату технического открытия арендодатель сообщает арендатору за 20 дней.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости, которые по смыслу п. 3 ст. 429 ГК РФ должны быть оговорены сторонами в предварительном договоре, являются предмет договора аренды и размер арендной платы.
В силу п. 2.1 предварительного договора основные условия договора аренды согласованы сторонами в приложении N 1 к предварительному договору.
В указанном приложении N 1, подписанном истцом и ответчиком, стороны определили, что в аренду подлежат передаче помещения, расположенные на 1 этаже ТВК "ВДНХ", расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 158, с условным обозначением под N В3/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 19,00 кв. м и N Д1/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 53,00 кв. м. Срок аренды установлен по 31.12.2014. Срок аренды начинает исчисляться с даты начала осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении. Фиксированная ставка арендной платы составляет 2 150 руб. за кв. м, включая НДС; маркетинговый взнос - 150 руб. за кв. м, эксплуатационный платеж - 570 руб. за кв. м. Арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые снабжающими организациями (л.д. 13-14).
На основании вышеизложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом и ответчиком были согласованы существенные условия будущего договора аренды, а также срок заключения основного договора. Доказательств наличия разногласий между сторонами относительно указанных условий материалы дела не содержат.
Письменная форма предварительного договора N 2 от 31.01.2014, аналогичная требуемой ст. 651 ГК РФ форме договора аренды, также была соблюдена сторонами.
При таких обстоятельствах апелляционный суд находит правильным и обоснованным вывод суда первой инстанции о заключенности предварительного договора N 2 от 31.01.2014.
Доводы подателя апелляционной жалобы о незаключенности предварительного договора ввиду непередачи ответчиком истцу приложений NN 3-5 к предварительному договору являются необоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как установлено ранее судом, условия, являющиеся существенными для договора аренды недвижимого имущества, в предварительном договоре были согласованы.
В соответствии с п. 8.6 предварительного договора к нему прилагаются приложения, являющиеся его неотъемлемой частью, в том числе: приложение N 3 - Акт приема-передачи помещения в предварительное пользование; приложение N 4 - Акт о завершении подготовительных работ; приложение N 5 - Проект договора аренды с приложениями.
Между тем передача арендатору приложений N 3 и N 4 обусловлена фактическим вводом объекта в эксплуатацию и необходима для определения срока заключения основного договора и характеристик помещения, передаваемого в аренду, определяемых по итогам завершения строительства (п. 1.1., 1.2. договора). Таким образом, указанные приложения не содержат в себе условий, необходимых для согласования существенных условий по смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ, а по существу представляют собой исполнение условий предварительного договора.
Более того, учитывая, что истец отказался от договора до срока, обусловленного в пункте 1.1. как срок для заключения основного договора (II-III квартал 2014 г.), что следует из его письма в адрес ответчика от 04.03.2014 (л.д. 18), непередача указанных приложений в договору аренды не повлияла на права истца как будущего арендатора помещений по основному договору аренды.
Непредставление истцу проекта договора аренды (приложения N 5) также не может являться обстоятельством, свидетельствующим о незаключенности предварительного договора, учитывая, что существенные условия будущего договора аренды, как ранее установлено судом, согласованы в самом предварительном договоре и в приложении N 1 к нему.
Кроме того, из содержания представленного в материалы дела приложения N 5, являющегося проектом договора аренды нежилого помещения, также не следует, что в него включены существенные условия договора аренды, отличные от условий, предусмотренных в предварительном договоре от 31.01.2014 и в коммерческих условиях.
При таких обстоятельствах сам по себе факт непередачи названных приложений к предварительному договору при соблюдении сторонами условий ст. 429 ГК РФ не может свидетельствовать о незаключенности предварительного договора. Соответствующие доводы апелляционной жалобы предпринимателя подлежат отклонению.
Пунктом 1.3 предварительного договора истец и ответчик определили, что в счет обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором и договором аренды, арендатор обязался перечислить арендодателю авансовый и обеспечительный взносы в порядке, определяемом ст. 3 договора.
В соответствии с п. 3.1 предварительного договора в качестве подтверждения своих намерений по реализации предварительного договора и заключению в дальнейшем договора аренды помещения, указанного в приложении N 5 к договору, арендатор производит оплату авансового платежа и обеспечительного взносов, в размере суммы арендной платы за 3 месяца. Авансовый и обеспечительные платежи оплачиваются арендатором в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора.
Авансовый и обеспечительные платежи, засчитываются арендодателем в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы: авансовый платеж - в размере 154 800 руб. за первый месяц аренды, обеспечительный платеж в размере 309 600 руб., в случае отсутствия нарушений условия договора аренды, засчитывается в счет арендной платы за два последних месяца аренды.
Аналогичные условия об авансовом и обеспечительном платежах включены в коммерческие условия (приложение N 1 к предварительному договору, л.д. 13, оборот).
Оценка указанных условий договора на основании требований ст. 431 ГК РФ, учитывая, что названные платежи подлежат перечислению в качестве реализации намерений арендатора по предварительному договору, позволяет апелляционной коллегии согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что указанные платежи имеют обеспечительную правовую природу, поскольку направлены на необходимость обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.
В силу этого, сам по себе факт наименования в договоре указанных платежей в качестве авансовых не опровергает их обеспечительной правовой природы.
Указанное позволяет признать несостоятельным довод апеллянта о том, что платежи были внесены во исполнение договора аренды, а не предварительного договора, а также доводы о неверной квалификации названных платежей.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Таким образом, перечень способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный ст. 329 ГК РФ, не является исчерпывающим, в силу чего, помимо указанных в п. 1 ст. 329 ГК РФ иные способы обеспечения могут быть предусмотрены законом или договором.
В силу разъяснений, изложенных в п. п. 2 - 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.
На основании изложенного подлежат отклонению доводы апеллянта о том, что внесенные суммы не могут являться средством обеспечения исполнения обязательства, поскольку не поименованы в норме ст. 329 ГК РФ.
В п. 4.2 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что в случае необоснованного отказа или уклонения арендатора от подписания договора аренды сумма авансового и обеспечительного взносов арендатору не возвращаются.
Согласно п. 5.2 предварительного договора возможность возврата арендатору авансового и обеспечительного взносов в случае одностороннего отказа от исполнения предварительного договора допускается только, если арендодатель нарушает срок передачи помещения арендатору для выполнения работ по подготовке помещения более чем на 15 календарных дней либо если помещение к дате акта приема-передачи не будет соответствовать состоянию помещения, определенному в приложении N 2 к договору.
Таким образом, условиями пункта 4.2 предварительного договора стороны согласовали правовую судьбу внесенных арендатором обеспечительных и авансовых платежей в случае прекращения предварительного договора по инициативе арендатора, что не противоречит ст. ст. 329, 421 ГК РФ и положениям цитированных разъяснений Пленума ВАС РФ.
Указанное также позволяет признать необоснованным довод истца о необходимости возврата названных платежей как авансовых, а не обеспечительных платежей, поскольку условиями названного пункта не предусмотрена возможность возврата как тех, так и других денежных сумм, внесенных арендатором.
Предприниматель добровольно принял на себя обязательства, связанные с правовыми последствиями одностороннего необоснованного отказа от предварительного договора, ввиду чего, будучи связанным данным обязательством, должен его исполнять (ст. 310 ГК РФ).
04.03.2014 предприниматель в соответствии с п. 5.2 предварительного договора уведомил общество об отказе от его исполнения, потребовал возвратить в течение 10 календарных дней с момента получения претензии, уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 464400 руб. (л.д. 18).
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения арендодателем условий, предусмотренных в п. 5.2 предварительного договора. Более того, на момент направления указанной претензии срок исполнения арендодателем обязанности по передаче помещения, указанный в п. 1.1 предварительного договора, не наступил.
Таким образом, учитывая, что доказательств наличия у арендатора правовых оснований для отказа от предварительного договора, не имеется, условиями пункта 4.2. договора исключается возможность возврата обеспечительных платежей в случае виновного отказа от договора арендатора, оснований для возврата уплаченных истцом сумм не имеется.
В отсутствие факта неосновательного обогащения правовых оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, и как следствие, судебных расходов на оплату услуг представителя, у суда первой инстанции также не имелось.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2014 по делу N А07-10690/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гарифуллина Ильдара Фанисовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2014 N 18АП-12023/2014 ПО ДЕЛУ N А07-10690/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2014 г. N 18АП-12023/2014
Дело N А07-10690/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гарифуллина Ильдара Фанисовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2014 по делу N А07-10690/2014 (судья Нурисламова И.Н.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ЭКСПО-ПЛАЗА" Баранникова Г.Ш. (доверенность от 21.07.2014).
Индивидуальный предприниматель Гарифуллин Ильдар Фанисович (далее - предприниматель Гарифуллин И.Ф., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСПО-ПЛАЗА" (далее - общество "ЭКСПО-ПЛАЗА", общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 464 400 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 400 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2014 (резолютивная часть от 19.08.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласился предприниматель Гарифуллин И.Ф. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт считает необоснованным вывод суда о заключенности предварительного договора, так как ответчик в нарушение его условий не передал истцу приложения NN 3-5 к нему. Таким образом, при несогласованности условий, указанных в названных приложениях, в силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предварительный договор считается незаключенным. В ходе судебных заседаний ответчик направил истцу проект договора аренды, однако в отсутствие приложения N 5 к договору определить соответствует ли его содержание редакции, согласованной сторонами, невозможно.
Апеллянт полагает, что при оценке правовой природы внесенных платежей суд не применил положения ст. 431 ГК РФ и не учел, что платежи были внесены во исполнение договора аренды, а не предварительного договора. Вывод суда о том, что внесенные суммы являются средством обеспечения исполнения обязательства, противоречит ст. 329 ГК РФ, которая перечисляет конкретные способы обеспечения, и судом не приведено правового обоснования допустимости применения способа обеспечения исполнения обязательства, не поименованного в названной норме.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.01.2014 между обществом "ЭКСПО-ПЛАЗА" (арендодатель) и предпринимателем Гарифуллиным И.Ф. (арендатор) подписан предварительный договор N 2 (л.д. 11-12).
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить договор аренды помещения со сроком аренды по 31.12.2014 на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором. Срок подписания акта приема-передачи помещения для начала ведения коммерческой деятельности II-III квартал 2014 года. Точную дату технического открытия арендодатель сообщает арендатору за 20 дней.
Согласно п. 1.2 предварительного договора на дату заключения договора аренды площадь помещения будет определена на основании замеров сторон на дату акту приема-передачи помещения и указана в договоре аренды, а его место расположения в здании будет указано на поэтажном плане в приложении к договору аренды.
В счет обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором и договором аренды, арендатор обязался перечислить арендодателю авансовый и обеспечительный взносы в порядке, определяемом ст. 3 договора (п. 1.3 предварительного договора).
В силу п. 2.1 предварительного договора основные условия договора аренды согласованы сторонами в приложении N 1 к предварительному договору.
Согласно данному приложению N 1 к предварительному договору передаче в аренду подлежат помещения, расположенные на 1 этаже ТВК "ВДНХ", расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 158, с условным обозначением под N В3/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 19,00 кв. м и N Д1/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 53,00 кв. м. Срок аренды установлен по 31.12.2014. Срок аренды начинает исчисляться с даты начала осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении. Фиксированная ставка арендной платы составляет 2 150 руб. за кв. м, включая НДС; маркетинговый взнос составляет 150 руб. за кв. м. Арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые снабжающими организациями (л.д. 13-14).
Пунктом 3.1 предварительного договора его стороны
установили:
что в качестве подтверждения своих намерений по реализации предварительного договора и заключению в дальнейшем договора аренды помещения, указанного в приложении N 5 к договору, арендатор производит оплату авансового платежа и обеспечительного взносов, в размере суммы арендной платы за 3 месяца. Авансовый и обеспечительные платежи оплачиваются арендатором в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора.
Авансовый и обеспечительные платежи, засчитываются арендодателем в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы: авансовый платеж - в размере 154 800 руб. за первый месяц аренды, обеспечительный платеж в размере 309 600 руб., в случае отсутствия нарушений условия договора аренды, засчитывается в счет арендной платы за два последних месяца аренды.
В соответствии с п. 8.6 предварительного договора к нему прилагаются приложения, являющиеся его неотъемлемой частью, в том числе: приложение N 1 - Коммерческие условия предварительного договора и договора аренды; приложение N 2 - Описание состояния помещения передаваемого арендатору; приложение N 3 - Акт приема-передачи помещения в предварительное пользование; приложение N 4 - Акт о завершении подготовительных работ; приложение N 5 - Проект договора аренды с приложениями.
В момент подписания предварительного договора общество "Экспо-Плаза" передало предпринимателю Гарифуллину И.Ф. приложения N 1 и N 2.
04.03.2014 предприниматель в соответствии с п. 5.2 предварительного договора уведомил общество об отказе от его исполнения, потребовал возвратить в течение 10 календарных дней с момента получения претензии, уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 464 400 руб. (л.д. 18).
Ссылаясь на то, что предварительный договор является незаключенным в силу непередачи ответчиком истцу обусловленных договором приложений NN 3-5 к договору, в силу чего денежные средства в размере 464 400 руб. переданы ответчику без правовых оснований, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции установил, что денежные средства внесены предпринимателем во исполнение обеспечительных обязательств по заключенному предварительному договору, и оснований для их возврата не имеется, так как основной договор аренды не был заключен по вине предпринимателя, который в одностороннем порядке и при отсутствии правовых оснований отказался от него.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы предпринимателя, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух условий: обогащение одного лица за счет другого и отсутствие правовых или договорных (обязательственных) оснований для такого обогащения.
В рассматриваемом случае денежные средства в размере 464 400 руб. были перечислены истцом ответчику во исполнение предварительного договора N 2 от 31.01.2014 (л.д. 11-12).
Факт оплаты и получения указанной суммы денежных средств в ходе судебного разбирательства обществом не оспаривался (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 2, 4 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании п. п. 1 - 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В пункте 1.1 предварительного договора стороны договорились заключить договор аренды помещения со сроком аренды по 31.12.2014 на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором. Срок подписания акта приема-передачи помещения для начала ведения коммерческой деятельности - II-III квартал 2014 года. Точную дату технического открытия арендодатель сообщает арендатору за 20 дней.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости, которые по смыслу п. 3 ст. 429 ГК РФ должны быть оговорены сторонами в предварительном договоре, являются предмет договора аренды и размер арендной платы.
В силу п. 2.1 предварительного договора основные условия договора аренды согласованы сторонами в приложении N 1 к предварительному договору.
В указанном приложении N 1, подписанном истцом и ответчиком, стороны определили, что в аренду подлежат передаче помещения, расположенные на 1 этаже ТВК "ВДНХ", расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 158, с условным обозначением под N В3/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 19,00 кв. м и N Д1/1 в соответствии с планом ТВК ориентировочной площадью 53,00 кв. м. Срок аренды установлен по 31.12.2014. Срок аренды начинает исчисляться с даты начала осуществления арендатором коммерческой деятельности в помещении. Фиксированная ставка арендной платы составляет 2 150 руб. за кв. м, включая НДС; маркетинговый взнос - 150 руб. за кв. м, эксплуатационный платеж - 570 руб. за кв. м. Арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые снабжающими организациями (л.д. 13-14).
На основании вышеизложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом и ответчиком были согласованы существенные условия будущего договора аренды, а также срок заключения основного договора. Доказательств наличия разногласий между сторонами относительно указанных условий материалы дела не содержат.
Письменная форма предварительного договора N 2 от 31.01.2014, аналогичная требуемой ст. 651 ГК РФ форме договора аренды, также была соблюдена сторонами.
При таких обстоятельствах апелляционный суд находит правильным и обоснованным вывод суда первой инстанции о заключенности предварительного договора N 2 от 31.01.2014.
Доводы подателя апелляционной жалобы о незаключенности предварительного договора ввиду непередачи ответчиком истцу приложений NN 3-5 к предварительному договору являются необоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как установлено ранее судом, условия, являющиеся существенными для договора аренды недвижимого имущества, в предварительном договоре были согласованы.
В соответствии с п. 8.6 предварительного договора к нему прилагаются приложения, являющиеся его неотъемлемой частью, в том числе: приложение N 3 - Акт приема-передачи помещения в предварительное пользование; приложение N 4 - Акт о завершении подготовительных работ; приложение N 5 - Проект договора аренды с приложениями.
Между тем передача арендатору приложений N 3 и N 4 обусловлена фактическим вводом объекта в эксплуатацию и необходима для определения срока заключения основного договора и характеристик помещения, передаваемого в аренду, определяемых по итогам завершения строительства (п. 1.1., 1.2. договора). Таким образом, указанные приложения не содержат в себе условий, необходимых для согласования существенных условий по смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ, а по существу представляют собой исполнение условий предварительного договора.
Более того, учитывая, что истец отказался от договора до срока, обусловленного в пункте 1.1. как срок для заключения основного договора (II-III квартал 2014 г.), что следует из его письма в адрес ответчика от 04.03.2014 (л.д. 18), непередача указанных приложений в договору аренды не повлияла на права истца как будущего арендатора помещений по основному договору аренды.
Непредставление истцу проекта договора аренды (приложения N 5) также не может являться обстоятельством, свидетельствующим о незаключенности предварительного договора, учитывая, что существенные условия будущего договора аренды, как ранее установлено судом, согласованы в самом предварительном договоре и в приложении N 1 к нему.
Кроме того, из содержания представленного в материалы дела приложения N 5, являющегося проектом договора аренды нежилого помещения, также не следует, что в него включены существенные условия договора аренды, отличные от условий, предусмотренных в предварительном договоре от 31.01.2014 и в коммерческих условиях.
При таких обстоятельствах сам по себе факт непередачи названных приложений к предварительному договору при соблюдении сторонами условий ст. 429 ГК РФ не может свидетельствовать о незаключенности предварительного договора. Соответствующие доводы апелляционной жалобы предпринимателя подлежат отклонению.
Пунктом 1.3 предварительного договора истец и ответчик определили, что в счет обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором и договором аренды, арендатор обязался перечислить арендодателю авансовый и обеспечительный взносы в порядке, определяемом ст. 3 договора.
В соответствии с п. 3.1 предварительного договора в качестве подтверждения своих намерений по реализации предварительного договора и заключению в дальнейшем договора аренды помещения, указанного в приложении N 5 к договору, арендатор производит оплату авансового платежа и обеспечительного взносов, в размере суммы арендной платы за 3 месяца. Авансовый и обеспечительные платежи оплачиваются арендатором в течение 5 банковских дней с даты заключения предварительного договора.
Авансовый и обеспечительные платежи, засчитываются арендодателем в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы: авансовый платеж - в размере 154 800 руб. за первый месяц аренды, обеспечительный платеж в размере 309 600 руб., в случае отсутствия нарушений условия договора аренды, засчитывается в счет арендной платы за два последних месяца аренды.
Аналогичные условия об авансовом и обеспечительном платежах включены в коммерческие условия (приложение N 1 к предварительному договору, л.д. 13, оборот).
Оценка указанных условий договора на основании требований ст. 431 ГК РФ, учитывая, что названные платежи подлежат перечислению в качестве реализации намерений арендатора по предварительному договору, позволяет апелляционной коллегии согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что указанные платежи имеют обеспечительную правовую природу, поскольку направлены на необходимость обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.
В силу этого, сам по себе факт наименования в договоре указанных платежей в качестве авансовых не опровергает их обеспечительной правовой природы.
Указанное позволяет признать несостоятельным довод апеллянта о том, что платежи были внесены во исполнение договора аренды, а не предварительного договора, а также доводы о неверной квалификации названных платежей.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Таким образом, перечень способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный ст. 329 ГК РФ, не является исчерпывающим, в силу чего, помимо указанных в п. 1 ст. 329 ГК РФ иные способы обеспечения могут быть предусмотрены законом или договором.
В силу разъяснений, изложенных в п. п. 2 - 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.
На основании изложенного подлежат отклонению доводы апеллянта о том, что внесенные суммы не могут являться средством обеспечения исполнения обязательства, поскольку не поименованы в норме ст. 329 ГК РФ.
В п. 4.2 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что в случае необоснованного отказа или уклонения арендатора от подписания договора аренды сумма авансового и обеспечительного взносов арендатору не возвращаются.
Согласно п. 5.2 предварительного договора возможность возврата арендатору авансового и обеспечительного взносов в случае одностороннего отказа от исполнения предварительного договора допускается только, если арендодатель нарушает срок передачи помещения арендатору для выполнения работ по подготовке помещения более чем на 15 календарных дней либо если помещение к дате акта приема-передачи не будет соответствовать состоянию помещения, определенному в приложении N 2 к договору.
Таким образом, условиями пункта 4.2 предварительного договора стороны согласовали правовую судьбу внесенных арендатором обеспечительных и авансовых платежей в случае прекращения предварительного договора по инициативе арендатора, что не противоречит ст. ст. 329, 421 ГК РФ и положениям цитированных разъяснений Пленума ВАС РФ.
Указанное также позволяет признать необоснованным довод истца о необходимости возврата названных платежей как авансовых, а не обеспечительных платежей, поскольку условиями названного пункта не предусмотрена возможность возврата как тех, так и других денежных сумм, внесенных арендатором.
Предприниматель добровольно принял на себя обязательства, связанные с правовыми последствиями одностороннего необоснованного отказа от предварительного договора, ввиду чего, будучи связанным данным обязательством, должен его исполнять (ст. 310 ГК РФ).
04.03.2014 предприниматель в соответствии с п. 5.2 предварительного договора уведомил общество об отказе от его исполнения, потребовал возвратить в течение 10 календарных дней с момента получения претензии, уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 464400 руб. (л.д. 18).
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения арендодателем условий, предусмотренных в п. 5.2 предварительного договора. Более того, на момент направления указанной претензии срок исполнения арендодателем обязанности по передаче помещения, указанный в п. 1.1 предварительного договора, не наступил.
Таким образом, учитывая, что доказательств наличия у арендатора правовых оснований для отказа от предварительного договора, не имеется, условиями пункта 4.2. договора исключается возможность возврата обеспечительных платежей в случае виновного отказа от договора арендатора, оснований для возврата уплаченных истцом сумм не имеется.
В отсутствие факта неосновательного обогащения правовых оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, и как следствие, судебных расходов на оплату услуг представителя, у суда первой инстанции также не имелось.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2014 по делу N А07-10690/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гарифуллина Ильдара Фанисовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)