Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ляшова А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Хомич С.В.,
судей: Филонова В.Н., Лукьянова Д.В.,
при секретаре: Г.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова Д.В. дело по апелляционным жалобам К., ООО ЦН УК "Квартирный вопрос", ООО "СК Дон" на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 февраля 2014 года,
установила:
Щ. (ФИО)1 обратилась в суд с иском к ООО "Центр недвижимости Управляющая компания "Квартирный вопрос" (далее - ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос) о признании недействительным договора соинвестирования в части, признании недействительным зарегистрированного права, признании права собственности, признании недействительным договора купли-продажи.
В качестве соответчиков к участию в деле привлечены ООО "Строительная компания "Дон" (далее - ООО "СК "Дон"), К. (ФИО)2.
В обоснование исковых требований истец указала, что 24 января 2008 года между нею и ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся 17- этажном жилом доме по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого ответчик ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" обязался в будущем заключить с истцом договор купли-продажи однокомнатной квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в срок - 1 квартал 2009 года. Жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН сдан в эксплуатацию ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Однако до настоящего времени регистрация права собственности на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ответчиком не произведена, договор купли-продажи на данный объект недвижимости с истцом не заключен. Истец по договору оплатила стоимость квартиры в размере 1 834 200 руб.
Впоследствии истцу стало известно, что 10 января 2012 между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" (инвестор) и ООО "СК "Дон" (соинвестор) заключен договор соинвестирования, по которому инвестор уступил, а соинвестор принял права (требования) и обязательства (долг), принадлежащие инвестору по государственному контракту от 15 декабря 2005 года в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и получения соинвестором прав на 24 квартиры, в том числе на спорную НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Истец считает данный договор соинвестирования в части, касающейся спорной квартиры, ничтожным, поскольку он заключен без согласия Щ., являвшейся покупателем этой квартиры по предварительному договору купли-продажи от 24 января 2008 года.
Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО "СК "Дон", которое 25 января 2013 года заключило с К. договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Считая, что ООО "СК "Дон" не имело права распоряжаться спорной квартирой, истец оспаривает указанный договор купли-продажи.
В связи с привлечением к участию в деле соответчиков Щ. в окончательной редакции сформировала свои исковые требования и просила суд признать недействительным договор соинвестирования (уступки прав) цессии и перевода долга по государственному контракту НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 декабря 2005 года об инвестировании (долевом участии) строительства 17-этажного 96-квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроено-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) от 10 января 2012 года в части получения соинвестором права на однокомнатную квартиру N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в строящемся 18-этажном 96-квартирном жилом доме со встроенными офисными помещениями, с нежилыми помещениями творческих мастерских жильцов и подземной автостоянкой по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "СК "Дон" на квартиру N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признать право собственности Щ. на квартиру N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признать недействительным договор купли-продажи квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 25 января 2013 года, заключенный между ООО "СК "Дон" и К., взыскать с ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" в пользу Щ. компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., взыскать с ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" в пользу Щ. расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб., взыскать с ООО "СК "Дон" в пользу Щ. расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.
Протокольным определением суда от 6 марта 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, привлечен К.
К. предъявил требования к ООО "СК "Дон", Щ. о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на квартиру, указав, что 25 января 2013 года между К. (покупателем) и ООО "СК "Дон" (продавцом) заключен договор купли-продажи квартиры N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно п. 3 договора продавец продал ему квартиру за 1100000 руб., которые он оплатил в полном объеме, что подтверждается квитанцией ОАО КБ "Центр-Инвест" от 25 января 2013 года. Он проявил разумную бдительность и осторожность, пришел на сделку с юристом, который проверил документы продавца, подтверждающие его право собственности и основания его возникновения. Документы соответствовали требованиям действующего законодательства РФ, прошли проверку и регистрацию в Управлении Росреестра по Ростовской области. В соответствии с п. 5 договора купли-продажи продавец передал ему квартиру. Он принял квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, начал там ремонт, оплачивает жилищно-коммунальные услуги. О том, что на эту квартиру наложено обременение, ему известно не было. 29 января 2013 года документы им были сданы на государственную регистрацию права в Управление Росреестра по Ростовской области, что подтверждается распиской в получении документов. 21 февраля 2013 года он получил по почте уведомление из Управления Росреестра по Ростовской области о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с имеющимся обременением - арестом квартиры. В конце февраля 2013 года он узнал из уведомления Управления Росреестра по Ростовской области, что на квартиру наложен арест определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону по заявлению Щ.
Считая свое право нарушенным, К. просил суд признать его добросовестным приобретателем, признать за ним право собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В порядке статьи 137 Гражданского процессуального кодекса РФ ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" обратилось в суд со встречным иском к Щ. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры прекратившим свое действие.
В обоснование встречных требований указало, что 15 декабря 2005 года между ГУФСИН России по Ростовской области и ООО "Донстрой" заключен государственный контракт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об инвестировании (долевом участии) строительства 17-этажного 96-квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН 2 ноября 2006 года между ООО "Донстрой" и ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН уступки прав требования по государственному контракту НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об инвестировании (долевом участии) строительства указанного жилого дома. 24 января 2008 года между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и Щ. заключен предварительный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем, в строящемся 17-этажном 96-квартирном жилом доме по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Щ. не исполнены обязательства по предварительному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года. В установленные договором сроки оплата Щ. денежных средств не произведена. Ни одна из сторон не предложила заключить договор купли-продажи, в связи с чем предварительный договор прекратил свое действие в силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Истец по встречному иску просил суд признать предварительный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем в строящемся 17-этажном 96-квартирном жилом доме по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и Щ., прекратившим действие.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 февраля 2014 года исковые требования Щ. удовлетворены частично. Договор соинвестирования, заключенный 10 января 2012 года между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и ООО "СК "Дон", в части получения ООО "СК "Дон" прав на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан недействительным. За Щ. признано право собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Договор купли-продажи квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 25 января 2013 года, заключенный между ООО "СК "Дон" и К. признан недействительным. С ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и с ООО "СК "Дон" в пользу Щ. взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя в размере по 15 000 руб. с каждого. С ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" в пользу Щ. взыскана компенсация морального вреда в размере 3 000 руб.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и К. отказано.
К. в апелляционной жалобе просит отменить вынесенное по делу судебное постановление и принять новое решение об удовлетворении его требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель утверждает, что он является добросовестным приобретателем спорной квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, за которую уплатил 1 100 000 руб., что подтверждается квитанцией ОАО КБ "Центр-Инвест" от 25 января 2013 года. На момент сделки квартира не имела никаких обременений, находилась в состоянии, пригодном для проживания. Суд не учел, что квартира фактически передана ему, и он несет бремя ее содержания, оплачивая услуги ЖКХ. Спорная квартира Щ. не передавалась, вопрос об истребовании имущества Щ. не ставила.
Апеллянт полагает, что суд необоснованно признал за Щ. право собственности на квартиру, поскольку обязательства по заключенному между нею и ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" предварительному договору купли-продажи прекратились в 2009 году в силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ, поскольку основной договор заключен не был.
Не согласившись с вынесенным судебным постановлением, ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос", ООО "СК "Дон" также подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и К.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "СК "Дон" указывает, что заключенный между Щ. и ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" договор являлся смешанным, однако суд необоснованно признал денежные средства, внесенные Щ., оплатой за спорную квартиру.
Обращает внимание на то, что Щ. в нарушение п. 2.4 предварительного договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года в ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" внесены в качестве беспроцентного срочного займа деньги в сумме 384 000 руб., а не 1 834 400 руб.
Неисполнение условий предварительного договора привело к тому, что ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" не смогло профинансировать заказчику-застройщику спорную квартиру, в связи с чем был привлечен соинвестор строительства ООО "СК "Дон" для надлежащего выполнения государственного контракта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 декабря 2005 года.
В нарушение условий предварительного договора Щ. денежные средства в размере 1 450 200 руб. на р/с ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" перечислила лишь в сентябре 2012 года, то есть после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Заявитель жалобы настаивает на том, что договор соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту, заключенный между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и ООО "СК "Дон", соответствует требованиям закона, согласие заказчика-застройщика ГУФСИН России по РО на его заключение имелось, а согласие Щ. не требовалось, так как она не являлась участником инвестиционной деятельности и стороной по государственному контракту.
По предварительному договору купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года ООО "СК "Дон" никаких прав и обязанностей не принимало.
Являясь соинвестором на основании договора соинвестирования от 10 января 2012 года по государственному контракту от 15 декабря 2005 года, ООО "СК "Дон" свои обязательства перед заказчиком-застройщиком по финансированию строительства выполнило в полном объеме, а заказчик-застройщик ГУФСИН России по РО передал ООО СК "Дон" квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по акту приема-передачи.
ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" не финансировало строительство данной квартиры, в связи с чем право требования у общества не возникло.
Суд не дал оценки тому, что право собственности Щ. на спорную квартиру не могло возникнуть по причине отсутствия такого права у ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос".
По мнению апеллянта, договор купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заключен между ООО "СК "Дон" и К. на законных основаниях, имел силу акта приема-передачи квартиры. На момент передачи квартиры К., в ней никто не проживал и зарегистрирован не был. Щ. спорная квартира не передавалась.
В апелляционной жалобе ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" просит решение отменить и отказать в удовлетворении требований Щ., встречные исковые требования К. и ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" удовлетворить.
ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" указывает, что спорная квартира Щ. не передавалась, поскольку у общества не возникло право собственности на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
О передаче права требования в отношении спорной квартиры ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" надлежащим образом уведомило Щ.
По мнению апеллянта, правовых оснований для признания судом договора соинвестирования недействительным не имелось, поскольку согласие заказчика-застройщика ГУФСИН России по РО на его заключение имелось, а согласие Щ. не требовалось, так как она не являлась участником инвестиционной деятельности и стороной по государственному контракту.
Заявитель жалобы настаивает на том, что ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" является ненадлежащим ответчиком, поскольку уступило права и обязанности в отношении спорной квартиры ООО "СК "Дон".
Предварительный договор купли-продажи квартиры (с условием о задатке), заключенный между обществом и Щ. 24 января 2008 года, прекратил свое действие в силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Апеллянт считает, что Щ. избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Судебная коллегия, ознакомившись с материалами дела, выслушав представителя ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" - Х., представителя ООО "СК "Дон" - Т.Л., представителя ГУФСИН России по РО - Т.А., представителя Щ. - Р., обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционных жалоб, рассмотрев жалобы в отсутствие иных участвующих в деле лиц, не явившихся в судебное заседание, приходит к следующему.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 391, 168, 180, 10, 168, 429, 455 454, 549, 556, 310, 12 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что договор соинвестирования от 10 января 2012 года в части перехода к ООО "СК "Дон" прав на спорную квартиру является ничтожной сделкой на основании статьи 10 Гражданского кодекса РФ в связи с допущенным его сторонами злоупотреблением правом.
Как указал в решении суд первой инстанции, до заключения договора соинвестирования у ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" имелись неисполненные обязательства не только перед ГУФСИН России по РО, но и перед Щ., вытекающие из заключенного с нею предварительного договора купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который в судебном порядке никем не оспорен и недействительным не признан, поэтому ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" до перевода своих долговых обязательств перед Щ. на другое лицо должно было получить на это согласие Щ., чего сделано не было. По указанным основаниям договор соинвестирования от 10 января 2012 года в части, касающейся спорной квартиры, признан недействительным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К., суд первой инстанции исходил из того, что К. не может являться добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку на момент заключения К. договора купли-продажи недвижимого имущества от 25 января 2013 года с ООО "СК "Дон" на спорную квартиру определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 декабря 2012 года был наложен арест, в связи с чем 21 февраля 2013 года К. получено уведомление из Управления Росреестра по Ростовской области о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться и находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Обжалованное решение не в полной мере соответствует изложенным принципам.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 180 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 5 марта 2003 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ГУФСИН России по РО предоставлен земельный участок для проектирования и строительства жилого дома, право собственности на земельный участок за Управлением зарегистрировано 7 августа 2003 года.
Между ГУФСИН России по РО (заказчик-застройщик) и ООО "Донстрой" (инвестор) 15 декабря 2005 года заключен государственный контракт об инвестировании (долевом участии) строительства 17-этажного 96-квартирного жилого дома, по условиям которого заказчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить работы по строительству жилого дома, а после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию - передать инвестору 62 квартиры, инвестор обязался финансировать строительные работы.
Дополнительным соглашением к данному государственному контракту от 6 октября 2006 года в число передаваемых инвестору квартир была включена квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Между ООО "Донстрой" и ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" с согласия ГУФСИН России по РО 2 ноября 2006 года заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым ООО "Донстрой" уступило право требования по государственному контракту от 15 декабря 2005 года ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос", а ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" обязалось возместить ООО "Донстрой" затраченные на инвестирование строительства средства.
ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" (продавец) заключило со Щ. (покупатель) 24 января 2008 года предварительный договор купли-продажи 1-комнатной квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, по которому продавец передаст в собственность покупателю указанную квартиру после окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию. Согласно пункту 2.5 предварительного договора срок сдачи указанного жилого дома в эксплуатацию - 1 квартал 2009 года. ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" приняло на себя обязательство передать Щ. указанную в предварительном договоре квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в течение месяца с момента государственной регистрации права собственности путем заключения договора купли-продажи (пункт 2.4). Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 834 200 руб. Данные средства покупатель обязался передать продавцу в соответствии с графиком платежей, начиная с 20 февраля 2008 года (первый платеж) и до 20 декабря 2008 года (окончательный платеж).
Щ. произвела оплату первой суммы в размере 384000 руб.
В установленный предварительным договором купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года срок указанный дом построен и введен в эксплуатацию не был.
Поскольку до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, что сторонами по делу не оспаривается, судебная коллегия приходит к выводу, что обязательства, возникшие между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и Щ. на основании заключенного 24 января 2008 года между ними предварительного договора купли-продажи 1-комнатной квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, прекратились в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Судебная коллегия не может согласиться с утверждением представителя Щ. о том, что предварительный договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года являлся фактически договором купли-продажи указанной квартиры, которая будет построена в будущем, поскольку Щ. полную стоимость квартиры (1834200 руб.) или ее значительную часть не уплатила (в установленные договором сроки уплачено лишь 384000 руб.), спорная квартира Щ. не передавалась, что подтверждается объективными доказательствами, представленными по делу. В частности, согласно акту приемки-передачи от 21 мая 2012 года спорная квартира передана от ГУФСИН России по Ростовской области ООО "СК "Дон". В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 25 января 2013 года, имеющего силу передаточного акта, спорная квартира передана К., который владеет ею до настоящего времени, что подтверждается актом осмотра квартиры от 24 мая 2014 года. В обоснование утверждений истца о том, что спорная квартира передавалась Щ. в материалы дела отвечающих критериям относимости и допустимости доказательств не представлено.
Ссылка истца на произведенную ею доплату денежных средств в размере 1450200 руб., направленных на расчетный счет ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" 20 сентября 2012 года, не свидетельствует о наличии оснований к возникновению у Щ. права собственности на спорную квартиру. Обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года прекратились в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ. На момент перечисления указанных денежных средств на расчетный счет ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" общество не являлось обладателем каких-либо прав на спорную квартиру, поскольку передало такие права и обязанности ООО "СК "Дон" на основании договора соинвестирования от 10 января 2012 года. В случае неправомерного удержания ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" полученных от Щ. денежных средств, она не лишена возможности защитить нарушенное право путем их взыскания с общества.
Не может согласиться судебная коллегия и с ходатайством стороны Щ. о пропуске ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" срока исковой давности по заявленному требованию о признании предварительного договора прекратившим действие. Поскольку данное требование не основано на оспаривании сделки, к нему подлежит применению общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года), начало течения которого начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статья 200 ГК РФ в указанной редакции).
Доказательств того, что о противоречащей положениям пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ позиции Щ. о продолжении действия предварительного договора купли-продажи от 24 января 2008 года и основанном на этом факте требовании о признании за нею права собственности на спорную квартиру ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" узнало или должно было узнать ранее 11 декабря 2012 года (дата поступления иска Щ. в суд), материалы дела не содержат.
Встречное исковое заявление поступило в суд первой инстанции 6 февраля 2014 года - в пределах трехлетнего срока исковой давности.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является прекращение или изменение правоотношения.
Поскольку Щ. в обоснование своих исковых требований ссылается на предварительный договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года, судебная коллегия находит возможным осуществить восстановление нарушенного права ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" путем удовлетворения требования о признании указанного договора прекратившим действие.
Из материалов дела следует, что ГУФСИН России по РО в установленном законом порядке 29 февраля 2012 года получило разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Право собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН 10 января 2013 года зарегистрировано за ООО "СК "Дон" на основании договора соинвестирования от 10 января 2012 года, заключенного с согласия ГУФСИН России по РО между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" (инвестор) и ООО "СК "Дон" (соинвестор), по которому инвестор уступил соинвестору, а соинвестор принял права (требования) и обязательства (долг), принадлежащие инвестору по государственному контракту от 15 декабря 2005 года в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и получения соинвестором прав на 24 квартиры в нем, в том числе на спорную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно статье 391 Гражданского кодекса РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Поскольку на момент заключения данного договора от 10 января 2012 года обязательства, возникшие между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и Щ. на основании заключенного 24 января 2008 года между ними предварительного договора купли-продажи, прекратились, согласия Щ. на заключение договора соинвестирования от 10 января 2012 года не требовалось.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что оснований к удовлетворению исковых требований Щ. о признании недействительным договора соинвестирования (уступки прав) цессии и перевода долга от 10 января 2012 года в части получения соинвестором права на однокомнатную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "СК "Дон" на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, о признании права собственности Щ. на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 25 января 2013 года, заключенного между ООО "СК "Дон" и К., взыскании компенсации морального вреда по изложенным истцом Щ. основаниям иска не имеется.
Разрешая требование К. о признании за ним права собственности на спорную квартиру, судебная коллегия находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Между ООО "СК "Дон" и К. 25 января 2013 года заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Оплата по данному договору произведена К. 25 января 2013 года, что подтверждается представленной в материалы дела копией квитанции ОАО КБ "Центр-Инвест". В соответствии с пунктом 4 указанного договора передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем произведены до подписания сторонами договора. Объективно факт владения К. указанной квартирой на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции подтверждается актом осмотра квартиры.
Поскольку указанный договор купли-продажи отвечает всем установленным Гражданским кодексом РФ критериям для такого вида сделок, доказательств его недействительности по основаниям, перечисленным в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ, в материалы дела не представлено, однако государственная регистрация перехода к К. права собственности на спорную квартиру приостановлена по причине обременения, наложенного в рамках настоящего дела, судебная коллегия приходит к выводу, что заявленное К. требование о признании за ним права собственности на спорную квартиру подлежит удовлетворению.
В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
Судебная коллегия находит необходимым взыскать со Щ. в пользу ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" понесенные расходы по уплате госпошлины, а в пользу К. взыскать со Щ. и ООО "СК "Дон" в равных долях понесенные им судебные расходы.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 февраля 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Щ. (ФИО)1 к ООО "Центр недвижимости Управляющая компания "Квартирный вопрос", ООО "СК Дон", К. (ФИО)2 о признании недействительным договора соинвестирования в части, признании недействительным зарегистрированного права, признании права собственности, признании недействительным договора купли-продажи отказать.
Признать заключенный 24 января 2008 года между ООО ЦН УК "Квартирный вопрос" и Щ. (ФИО)1 предварительный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем в строящемся 17-этажном 96-квартирном жилом доме по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, прекращенным.
Признать за К. (ФИО)2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исключив ООО "Строительная компания "Дон" из числа собственников указанной квартиры.
Взыскать в пользу ООО ЦН УК "Квартирный вопрос" со Щ. (ФИО)1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.
Взыскать в пользу К. (ФИО)2 с ООО "Строительная компания "Дон" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6750 руб.
Взыскать в пользу К. (ФИО)2 со Щ. (ФИО)1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6750 руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6761/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2014 г. по делу N 33-6761/2014
Судья: Ляшова А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Хомич С.В.,
судей: Филонова В.Н., Лукьянова Д.В.,
при секретаре: Г.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова Д.В. дело по апелляционным жалобам К., ООО ЦН УК "Квартирный вопрос", ООО "СК Дон" на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 февраля 2014 года,
установила:
Щ. (ФИО)1 обратилась в суд с иском к ООО "Центр недвижимости Управляющая компания "Квартирный вопрос" (далее - ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос) о признании недействительным договора соинвестирования в части, признании недействительным зарегистрированного права, признании права собственности, признании недействительным договора купли-продажи.
В качестве соответчиков к участию в деле привлечены ООО "Строительная компания "Дон" (далее - ООО "СК "Дон"), К. (ФИО)2.
В обоснование исковых требований истец указала, что 24 января 2008 года между нею и ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся 17- этажном жилом доме по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого ответчик ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" обязался в будущем заключить с истцом договор купли-продажи однокомнатной квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в срок - 1 квартал 2009 года. Жилой дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН сдан в эксплуатацию ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Однако до настоящего времени регистрация права собственности на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ответчиком не произведена, договор купли-продажи на данный объект недвижимости с истцом не заключен. Истец по договору оплатила стоимость квартиры в размере 1 834 200 руб.
Впоследствии истцу стало известно, что 10 января 2012 между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" (инвестор) и ООО "СК "Дон" (соинвестор) заключен договор соинвестирования, по которому инвестор уступил, а соинвестор принял права (требования) и обязательства (долг), принадлежащие инвестору по государственному контракту от 15 декабря 2005 года в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и получения соинвестором прав на 24 квартиры, в том числе на спорную НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Истец считает данный договор соинвестирования в части, касающейся спорной квартиры, ничтожным, поскольку он заключен без согласия Щ., являвшейся покупателем этой квартиры по предварительному договору купли-продажи от 24 января 2008 года.
Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО "СК "Дон", которое 25 января 2013 года заключило с К. договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Считая, что ООО "СК "Дон" не имело права распоряжаться спорной квартирой, истец оспаривает указанный договор купли-продажи.
В связи с привлечением к участию в деле соответчиков Щ. в окончательной редакции сформировала свои исковые требования и просила суд признать недействительным договор соинвестирования (уступки прав) цессии и перевода долга по государственному контракту НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 декабря 2005 года об инвестировании (долевом участии) строительства 17-этажного 96-квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроено-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) от 10 января 2012 года в части получения соинвестором права на однокомнатную квартиру N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в строящемся 18-этажном 96-квартирном жилом доме со встроенными офисными помещениями, с нежилыми помещениями творческих мастерских жильцов и подземной автостоянкой по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "СК "Дон" на квартиру N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признать право собственности Щ. на квартиру N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признать недействительным договор купли-продажи квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 25 января 2013 года, заключенный между ООО "СК "Дон" и К., взыскать с ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" в пользу Щ. компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., взыскать с ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" в пользу Щ. расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб., взыскать с ООО "СК "Дон" в пользу Щ. расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.
Протокольным определением суда от 6 марта 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, привлечен К.
К. предъявил требования к ООО "СК "Дон", Щ. о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на квартиру, указав, что 25 января 2013 года между К. (покупателем) и ООО "СК "Дон" (продавцом) заключен договор купли-продажи квартиры N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно п. 3 договора продавец продал ему квартиру за 1100000 руб., которые он оплатил в полном объеме, что подтверждается квитанцией ОАО КБ "Центр-Инвест" от 25 января 2013 года. Он проявил разумную бдительность и осторожность, пришел на сделку с юристом, который проверил документы продавца, подтверждающие его право собственности и основания его возникновения. Документы соответствовали требованиям действующего законодательства РФ, прошли проверку и регистрацию в Управлении Росреестра по Ростовской области. В соответствии с п. 5 договора купли-продажи продавец передал ему квартиру. Он принял квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, начал там ремонт, оплачивает жилищно-коммунальные услуги. О том, что на эту квартиру наложено обременение, ему известно не было. 29 января 2013 года документы им были сданы на государственную регистрацию права в Управление Росреестра по Ростовской области, что подтверждается распиской в получении документов. 21 февраля 2013 года он получил по почте уведомление из Управления Росреестра по Ростовской области о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с имеющимся обременением - арестом квартиры. В конце февраля 2013 года он узнал из уведомления Управления Росреестра по Ростовской области, что на квартиру наложен арест определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону по заявлению Щ.
Считая свое право нарушенным, К. просил суд признать его добросовестным приобретателем, признать за ним право собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В порядке статьи 137 Гражданского процессуального кодекса РФ ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" обратилось в суд со встречным иском к Щ. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры прекратившим свое действие.
В обоснование встречных требований указало, что 15 декабря 2005 года между ГУФСИН России по Ростовской области и ООО "Донстрой" заключен государственный контракт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об инвестировании (долевом участии) строительства 17-этажного 96-квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН 2 ноября 2006 года между ООО "Донстрой" и ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН уступки прав требования по государственному контракту НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об инвестировании (долевом участии) строительства указанного жилого дома. 24 января 2008 года между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и Щ. заключен предварительный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем, в строящемся 17-этажном 96-квартирном жилом доме по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Щ. не исполнены обязательства по предварительному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года. В установленные договором сроки оплата Щ. денежных средств не произведена. Ни одна из сторон не предложила заключить договор купли-продажи, в связи с чем предварительный договор прекратил свое действие в силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Истец по встречному иску просил суд признать предварительный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем в строящемся 17-этажном 96-квартирном жилом доме по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и Щ., прекратившим действие.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 февраля 2014 года исковые требования Щ. удовлетворены частично. Договор соинвестирования, заключенный 10 января 2012 года между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и ООО "СК "Дон", в части получения ООО "СК "Дон" прав на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан недействительным. За Щ. признано право собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Договор купли-продажи квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 25 января 2013 года, заключенный между ООО "СК "Дон" и К. признан недействительным. С ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и с ООО "СК "Дон" в пользу Щ. взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя в размере по 15 000 руб. с каждого. С ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" в пользу Щ. взыскана компенсация морального вреда в размере 3 000 руб.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и К. отказано.
К. в апелляционной жалобе просит отменить вынесенное по делу судебное постановление и принять новое решение об удовлетворении его требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель утверждает, что он является добросовестным приобретателем спорной квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, за которую уплатил 1 100 000 руб., что подтверждается квитанцией ОАО КБ "Центр-Инвест" от 25 января 2013 года. На момент сделки квартира не имела никаких обременений, находилась в состоянии, пригодном для проживания. Суд не учел, что квартира фактически передана ему, и он несет бремя ее содержания, оплачивая услуги ЖКХ. Спорная квартира Щ. не передавалась, вопрос об истребовании имущества Щ. не ставила.
Апеллянт полагает, что суд необоснованно признал за Щ. право собственности на квартиру, поскольку обязательства по заключенному между нею и ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" предварительному договору купли-продажи прекратились в 2009 году в силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ, поскольку основной договор заключен не был.
Не согласившись с вынесенным судебным постановлением, ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос", ООО "СК "Дон" также подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и К.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "СК "Дон" указывает, что заключенный между Щ. и ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" договор являлся смешанным, однако суд необоснованно признал денежные средства, внесенные Щ., оплатой за спорную квартиру.
Обращает внимание на то, что Щ. в нарушение п. 2.4 предварительного договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года в ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" внесены в качестве беспроцентного срочного займа деньги в сумме 384 000 руб., а не 1 834 400 руб.
Неисполнение условий предварительного договора привело к тому, что ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" не смогло профинансировать заказчику-застройщику спорную квартиру, в связи с чем был привлечен соинвестор строительства ООО "СК "Дон" для надлежащего выполнения государственного контракта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 декабря 2005 года.
В нарушение условий предварительного договора Щ. денежные средства в размере 1 450 200 руб. на р/с ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" перечислила лишь в сентябре 2012 года, то есть после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Заявитель жалобы настаивает на том, что договор соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту, заключенный между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и ООО "СК "Дон", соответствует требованиям закона, согласие заказчика-застройщика ГУФСИН России по РО на его заключение имелось, а согласие Щ. не требовалось, так как она не являлась участником инвестиционной деятельности и стороной по государственному контракту.
По предварительному договору купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года ООО "СК "Дон" никаких прав и обязанностей не принимало.
Являясь соинвестором на основании договора соинвестирования от 10 января 2012 года по государственному контракту от 15 декабря 2005 года, ООО "СК "Дон" свои обязательства перед заказчиком-застройщиком по финансированию строительства выполнило в полном объеме, а заказчик-застройщик ГУФСИН России по РО передал ООО СК "Дон" квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по акту приема-передачи.
ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" не финансировало строительство данной квартиры, в связи с чем право требования у общества не возникло.
Суд не дал оценки тому, что право собственности Щ. на спорную квартиру не могло возникнуть по причине отсутствия такого права у ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос".
По мнению апеллянта, договор купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заключен между ООО "СК "Дон" и К. на законных основаниях, имел силу акта приема-передачи квартиры. На момент передачи квартиры К., в ней никто не проживал и зарегистрирован не был. Щ. спорная квартира не передавалась.
В апелляционной жалобе ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" просит решение отменить и отказать в удовлетворении требований Щ., встречные исковые требования К. и ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" удовлетворить.
ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" указывает, что спорная квартира Щ. не передавалась, поскольку у общества не возникло право собственности на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
О передаче права требования в отношении спорной квартиры ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" надлежащим образом уведомило Щ.
По мнению апеллянта, правовых оснований для признания судом договора соинвестирования недействительным не имелось, поскольку согласие заказчика-застройщика ГУФСИН России по РО на его заключение имелось, а согласие Щ. не требовалось, так как она не являлась участником инвестиционной деятельности и стороной по государственному контракту.
Заявитель жалобы настаивает на том, что ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" является ненадлежащим ответчиком, поскольку уступило права и обязанности в отношении спорной квартиры ООО "СК "Дон".
Предварительный договор купли-продажи квартиры (с условием о задатке), заключенный между обществом и Щ. 24 января 2008 года, прекратил свое действие в силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Апеллянт считает, что Щ. избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Судебная коллегия, ознакомившись с материалами дела, выслушав представителя ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" - Х., представителя ООО "СК "Дон" - Т.Л., представителя ГУФСИН России по РО - Т.А., представителя Щ. - Р., обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционных жалоб, рассмотрев жалобы в отсутствие иных участвующих в деле лиц, не явившихся в судебное заседание, приходит к следующему.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 391, 168, 180, 10, 168, 429, 455 454, 549, 556, 310, 12 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что договор соинвестирования от 10 января 2012 года в части перехода к ООО "СК "Дон" прав на спорную квартиру является ничтожной сделкой на основании статьи 10 Гражданского кодекса РФ в связи с допущенным его сторонами злоупотреблением правом.
Как указал в решении суд первой инстанции, до заключения договора соинвестирования у ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" имелись неисполненные обязательства не только перед ГУФСИН России по РО, но и перед Щ., вытекающие из заключенного с нею предварительного договора купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который в судебном порядке никем не оспорен и недействительным не признан, поэтому ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" до перевода своих долговых обязательств перед Щ. на другое лицо должно было получить на это согласие Щ., чего сделано не было. По указанным основаниям договор соинвестирования от 10 января 2012 года в части, касающейся спорной квартиры, признан недействительным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К., суд первой инстанции исходил из того, что К. не может являться добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку на момент заключения К. договора купли-продажи недвижимого имущества от 25 января 2013 года с ООО "СК "Дон" на спорную квартиру определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 декабря 2012 года был наложен арест, в связи с чем 21 февраля 2013 года К. получено уведомление из Управления Росреестра по Ростовской области о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться и находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Обжалованное решение не в полной мере соответствует изложенным принципам.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 180 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 5 марта 2003 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ГУФСИН России по РО предоставлен земельный участок для проектирования и строительства жилого дома, право собственности на земельный участок за Управлением зарегистрировано 7 августа 2003 года.
Между ГУФСИН России по РО (заказчик-застройщик) и ООО "Донстрой" (инвестор) 15 декабря 2005 года заключен государственный контракт об инвестировании (долевом участии) строительства 17-этажного 96-квартирного жилого дома, по условиям которого заказчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить работы по строительству жилого дома, а после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию - передать инвестору 62 квартиры, инвестор обязался финансировать строительные работы.
Дополнительным соглашением к данному государственному контракту от 6 октября 2006 года в число передаваемых инвестору квартир была включена квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Между ООО "Донстрой" и ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" с согласия ГУФСИН России по РО 2 ноября 2006 года заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым ООО "Донстрой" уступило право требования по государственному контракту от 15 декабря 2005 года ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос", а ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" обязалось возместить ООО "Донстрой" затраченные на инвестирование строительства средства.
ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" (продавец) заключило со Щ. (покупатель) 24 января 2008 года предварительный договор купли-продажи 1-комнатной квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, по которому продавец передаст в собственность покупателю указанную квартиру после окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию. Согласно пункту 2.5 предварительного договора срок сдачи указанного жилого дома в эксплуатацию - 1 квартал 2009 года. ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" приняло на себя обязательство передать Щ. указанную в предварительном договоре квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в течение месяца с момента государственной регистрации права собственности путем заключения договора купли-продажи (пункт 2.4). Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 834 200 руб. Данные средства покупатель обязался передать продавцу в соответствии с графиком платежей, начиная с 20 февраля 2008 года (первый платеж) и до 20 декабря 2008 года (окончательный платеж).
Щ. произвела оплату первой суммы в размере 384000 руб.
В установленный предварительным договором купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года срок указанный дом построен и введен в эксплуатацию не был.
Поскольку до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, что сторонами по делу не оспаривается, судебная коллегия приходит к выводу, что обязательства, возникшие между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и Щ. на основании заключенного 24 января 2008 года между ними предварительного договора купли-продажи 1-комнатной квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, прекратились в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Судебная коллегия не может согласиться с утверждением представителя Щ. о том, что предварительный договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года являлся фактически договором купли-продажи указанной квартиры, которая будет построена в будущем, поскольку Щ. полную стоимость квартиры (1834200 руб.) или ее значительную часть не уплатила (в установленные договором сроки уплачено лишь 384000 руб.), спорная квартира Щ. не передавалась, что подтверждается объективными доказательствами, представленными по делу. В частности, согласно акту приемки-передачи от 21 мая 2012 года спорная квартира передана от ГУФСИН России по Ростовской области ООО "СК "Дон". В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 25 января 2013 года, имеющего силу передаточного акта, спорная квартира передана К., который владеет ею до настоящего времени, что подтверждается актом осмотра квартиры от 24 мая 2014 года. В обоснование утверждений истца о том, что спорная квартира передавалась Щ. в материалы дела отвечающих критериям относимости и допустимости доказательств не представлено.
Ссылка истца на произведенную ею доплату денежных средств в размере 1450200 руб., направленных на расчетный счет ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" 20 сентября 2012 года, не свидетельствует о наличии оснований к возникновению у Щ. права собственности на спорную квартиру. Обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года прекратились в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ. На момент перечисления указанных денежных средств на расчетный счет ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" общество не являлось обладателем каких-либо прав на спорную квартиру, поскольку передало такие права и обязанности ООО "СК "Дон" на основании договора соинвестирования от 10 января 2012 года. В случае неправомерного удержания ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" полученных от Щ. денежных средств, она не лишена возможности защитить нарушенное право путем их взыскания с общества.
Не может согласиться судебная коллегия и с ходатайством стороны Щ. о пропуске ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" срока исковой давности по заявленному требованию о признании предварительного договора прекратившим действие. Поскольку данное требование не основано на оспаривании сделки, к нему подлежит применению общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года), начало течения которого начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статья 200 ГК РФ в указанной редакции).
Доказательств того, что о противоречащей положениям пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ позиции Щ. о продолжении действия предварительного договора купли-продажи от 24 января 2008 года и основанном на этом факте требовании о признании за нею права собственности на спорную квартиру ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" узнало или должно было узнать ранее 11 декабря 2012 года (дата поступления иска Щ. в суд), материалы дела не содержат.
Встречное исковое заявление поступило в суд первой инстанции 6 февраля 2014 года - в пределах трехлетнего срока исковой давности.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является прекращение или изменение правоотношения.
Поскольку Щ. в обоснование своих исковых требований ссылается на предварительный договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года, судебная коллегия находит возможным осуществить восстановление нарушенного права ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" путем удовлетворения требования о признании указанного договора прекратившим действие.
Из материалов дела следует, что ГУФСИН России по РО в установленном законом порядке 29 февраля 2012 года получило разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Право собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН 10 января 2013 года зарегистрировано за ООО "СК "Дон" на основании договора соинвестирования от 10 января 2012 года, заключенного с согласия ГУФСИН России по РО между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" (инвестор) и ООО "СК "Дон" (соинвестор), по которому инвестор уступил соинвестору, а соинвестор принял права (требования) и обязательства (долг), принадлежащие инвестору по государственному контракту от 15 декабря 2005 года в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и получения соинвестором прав на 24 квартиры в нем, в том числе на спорную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно статье 391 Гражданского кодекса РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Поскольку на момент заключения данного договора от 10 января 2012 года обязательства, возникшие между ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" и Щ. на основании заключенного 24 января 2008 года между ними предварительного договора купли-продажи, прекратились, согласия Щ. на заключение договора соинвестирования от 10 января 2012 года не требовалось.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что оснований к удовлетворению исковых требований Щ. о признании недействительным договора соинвестирования (уступки прав) цессии и перевода долга от 10 января 2012 года в части получения соинвестором права на однокомнатную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "СК "Дон" на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, о признании права собственности Щ. на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 25 января 2013 года, заключенного между ООО "СК "Дон" и К., взыскании компенсации морального вреда по изложенным истцом Щ. основаниям иска не имеется.
Разрешая требование К. о признании за ним права собственности на спорную квартиру, судебная коллегия находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Между ООО "СК "Дон" и К. 25 января 2013 года заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Оплата по данному договору произведена К. 25 января 2013 года, что подтверждается представленной в материалы дела копией квитанции ОАО КБ "Центр-Инвест". В соответствии с пунктом 4 указанного договора передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем произведены до подписания сторонами договора. Объективно факт владения К. указанной квартирой на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции подтверждается актом осмотра квартиры.
Поскольку указанный договор купли-продажи отвечает всем установленным Гражданским кодексом РФ критериям для такого вида сделок, доказательств его недействительности по основаниям, перечисленным в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ, в материалы дела не представлено, однако государственная регистрация перехода к К. права собственности на спорную квартиру приостановлена по причине обременения, наложенного в рамках настоящего дела, судебная коллегия приходит к выводу, что заявленное К. требование о признании за ним права собственности на спорную квартиру подлежит удовлетворению.
В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
Судебная коллегия находит необходимым взыскать со Щ. в пользу ООО "ЦН УК "Квартирный вопрос" понесенные расходы по уплате госпошлины, а в пользу К. взыскать со Щ. и ООО "СК "Дон" в равных долях понесенные им судебные расходы.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 февраля 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Щ. (ФИО)1 к ООО "Центр недвижимости Управляющая компания "Квартирный вопрос", ООО "СК Дон", К. (ФИО)2 о признании недействительным договора соинвестирования в части, признании недействительным зарегистрированного права, признании права собственности, признании недействительным договора купли-продажи отказать.
Признать заключенный 24 января 2008 года между ООО ЦН УК "Квартирный вопрос" и Щ. (ФИО)1 предварительный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем в строящемся 17-этажном 96-квартирном жилом доме по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, прекращенным.
Признать за К. (ФИО)2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исключив ООО "Строительная компания "Дон" из числа собственников указанной квартиры.
Взыскать в пользу ООО ЦН УК "Квартирный вопрос" со Щ. (ФИО)1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.
Взыскать в пользу К. (ФИО)2 с ООО "Строительная компания "Дон" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6750 руб.
Взыскать в пользу К. (ФИО)2 со Щ. (ФИО)1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6750 руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)