Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на предоставленное ему законом преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на необоснованное завышение выкупной цены этого объекта в полученном от ответчика проекте договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10.08.2015
Полный текст постановления изготовлен 17.08.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Аталиковой З.А. и Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от истца - Гончарова А.А. по дов. от 31.03.2014;
- от ответчика - Стогова А.А. по дов. от 30.12.2014 N 33-Д-860/14,
рассмотрев в судебном заседании 10.08.2015 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 06.05.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Трубицыным А.И., Лаптевой О.Н., Солоповой А.А.,
по иску ИП Пащенко Олега Алексеевича
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,
установил:
индивидуальный предприниматель Пащенко Олег Алексеевич (далее - ИП Пащенко О.А. или заявитель) обратился 18.06.2014 в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого ИП Пащенко О.А. на основании договора аренды от 03.08.2007 N 03-00420/07 нежилого помещения общей площадью 44,9 кв. м (этаж I, пом. 1, комн. 1-4), расположенного по адресу: город Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 86, на условиях проекта договора, представленного Департаментом заявителю, по цене 2 232 800 руб., как она определена в заключении оценщика ООО "НормаВэст" от 20.03.2014 г. N 1902003-Н.
В обоснование заявленных требований ИП Пащенко О.А. ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на необоснованное завышение выкупной цены этого объекта в полученном от ответчика проекте договора.
Кроме того, заявитель указывал на то, что течение установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ срока для подписания покупателем полученного от продавца проекта договора приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Возражая против удовлетворения заявленных ИП Пащенко О.А. требований, Департамент указывал на утрату этим лицом права на выкуп арендуемого на основании договора от 03.08.2007 N 03-00420/07 нежилого помещения в установленном Федеральным законом N 159-ФЗ порядке, поскольку заявитель не подписал полученный проект договора и не возвратил его Департаменту.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2014 в удовлетворении требований отказано в связи с утратой истцом права на выкуп арендуемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, из-за не подписания в установленный этим Законом тридцатидневный срок проекта договора.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 решение суда первой инстанции отменено и требования ИП Пащенко О.А. удовлетворены.
При принятии постановления суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом фактически заявлены требования об урегулировании спора в отношении выкупной цены арендуемого имущества, размер которой установлен по результатам проведения судебной экспертизы, а также не согласился с выводом суда первой инстанции об утрате истцом права на выкуп арендуемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, поскольку ИП Пащенко О.А., получив 14.03.2014 от ответчика проект договора, 11.04.2014 направил ему протокол разногласий в части указанной в проекте договора выкупной цены, а 18.06.2014 обратился с рассматриваемым иском в Арбитражный суд города Москвы.
Делая выводы о том, что тридцатидневный срок, на истечение которого сослался суд первой инстанции в обоснование решения об отказе в иске, не истек, суд апелляционной инстанции исходил из того, что письмом от 11.04.2014, имеющим силу протокола разногласий, заявитель оспорил достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки (с учетом содержащейся в нем ссылки на иной отчет об оценке этого же объекта), что в силу части 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ является основанием к приостановлению течения 30-дневного срока, установленного для подписания проекта договора, тогда как ответчик, получив письмо от 11.04.2014, имеющего силу протокола разногласий, не только известил истца об отклонении протокола разногласий, как того требует пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и преждевременно, до разрешения спора в судебном порядке, заявил об отказе от заключения договора, что свидетельствует о неприменении судом первой инстанции части 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, подлежащей применению при разрешении спора.
В кассационной жалобе на постановление суда апелляционной инстанции Департамент городского имущества города Москвы настаивает на своих доводах об утрате ИП Пащенко О.А. права на выкуп арендуемого на основании договора аренды от 03.08.2007 N 03-00420/07 нежилого помещения общей площадью 44,9 кв. м (этаж I, пом. 1, комн. 1-4), расположенного по адресу: город Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 86, в установленном Федеральным законом N 159-ФЗ порядке, поскольку истец не подписал полученный проект договора и не возвратил его Департаменту, в связи с чем просит постановление от 06.05.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований заявителя отказать.
Письменного отзыва ИП Пащенко О.А. на кассационную жалобу ответчика не поступало.
В заседании суда кассационной инстанции 10.08.2015 представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержала, просила оставить в силе решение суда первой инстанции.
Представитель ИП Пащенко О.А. приведенные в кассационной жалобе доводы считает необоснованными, на вопрос судебной коллегии о том, подписал ли ИП Пащенко О.А. проект договора, подтвердила, что судами правильно установлено, что истец проект Департамента не подписывал, а направил свою претензию, которая судом апелляционной инстанции была обоснованно воспринята как протокол разногласий, так как от заключения договора истец не отказывался, а был не согласен лишь с ценой.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое ответчиком постановление подлежит отмене по доводам кассационной жалобы, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе в связи со следующим.
В ходе рассмотрения дела судами было установлено, что ИП Пащенко О.А. 14.03.2014 получил от Департамента городского имущества города Москвы проект договора купли-продажи, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 44,9 кв. м (этаж I, пом. 1, комн. 1-4), расположенное по адресу: город Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 86 (сопроводительное письмо от 14.03.2014 г. N 33-5-28766/13-(4)).
В письме было также указано, что в соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в следующих случаях: с момента отказа субъекта малого и среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого и среднего предпринимательства предложения и проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого и среднего предпринимательства в указанный срок.
Считая указанную в проекте договора выкупную цену в размере 15 733 000 руб. явно завышенной, ИП Пащенко О.А. предоставил Департаменту 11.04.2014 претензию, в которой выразил не согласие с ценой, указанной ответчиком, и представил свой проект договора купли-продажи по цене 2 232 800 руб., предложив его подписать в течение 30 дней. При этом проекта договора, направленного истцу Департаментом, ИП Пащенко О.А. не подписал, что установлено судами обеих инстанций и не оспаривается никем из участвующих в деле лиц.
Департамент письмом от 08.05.2014 уведомил ИП Пащенко О.А. об утрате последним преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с не подписанием полученного проекта договора купли-продажи, а также учитывая, что истец в тридцатидневный срок в суд не обратился, и заявил отказ от подписания договора в редакции истца. Указанное письмо получено ИП Пащенко О.А. 12.05.2014.
По мнению судебной коллегии суда кассационной инстанции, при рассмотрении настоящего дела именно судом первой инстанции были правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения сторон.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Вместе с тем, поскольку ИП Пащенко О.А. не вернул продавцу подписанный договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), после подписания которого у него могло возникнуть право на предъявление разногласий по цене договора, то у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции, который пришел к правильному выводу об утрате истцом права на выкуп арендуемого помещения в установленном Федеральным законом N 159-ФЗ порядке из-за не подписания в установленный этим же Федеральным законом тридцатидневный срок полученного от продавца проекта договора.
Выводы суда апелляционной инстанции о том, что пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит требований к форме и содержанию протокола разногласий, в связи с чем суд апелляционной инстанции дал толкование претензии истца от 11.04.2014 как протоколу разногласий, не имеют правового значения при наличии установленного обеими инстанциями факта не подписания истцом проекта ответчика.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 17.08.2015 N Ф05-10895/2015 ПО ДЕЛУ N А40-91979/2014
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на предоставленное ему законом преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на необоснованное завышение выкупной цены этого объекта в полученном от ответчика проекте договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2015 г. по делу N А40-91979/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10.08.2015
Полный текст постановления изготовлен 17.08.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Аталиковой З.А. и Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от истца - Гончарова А.А. по дов. от 31.03.2014;
- от ответчика - Стогова А.А. по дов. от 30.12.2014 N 33-Д-860/14,
рассмотрев в судебном заседании 10.08.2015 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 06.05.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Трубицыным А.И., Лаптевой О.Н., Солоповой А.А.,
по иску ИП Пащенко Олега Алексеевича
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,
установил:
индивидуальный предприниматель Пащенко Олег Алексеевич (далее - ИП Пащенко О.А. или заявитель) обратился 18.06.2014 в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого ИП Пащенко О.А. на основании договора аренды от 03.08.2007 N 03-00420/07 нежилого помещения общей площадью 44,9 кв. м (этаж I, пом. 1, комн. 1-4), расположенного по адресу: город Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 86, на условиях проекта договора, представленного Департаментом заявителю, по цене 2 232 800 руб., как она определена в заключении оценщика ООО "НормаВэст" от 20.03.2014 г. N 1902003-Н.
В обоснование заявленных требований ИП Пащенко О.А. ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на необоснованное завышение выкупной цены этого объекта в полученном от ответчика проекте договора.
Кроме того, заявитель указывал на то, что течение установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ срока для подписания покупателем полученного от продавца проекта договора приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Возражая против удовлетворения заявленных ИП Пащенко О.А. требований, Департамент указывал на утрату этим лицом права на выкуп арендуемого на основании договора от 03.08.2007 N 03-00420/07 нежилого помещения в установленном Федеральным законом N 159-ФЗ порядке, поскольку заявитель не подписал полученный проект договора и не возвратил его Департаменту.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2014 в удовлетворении требований отказано в связи с утратой истцом права на выкуп арендуемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, из-за не подписания в установленный этим Законом тридцатидневный срок проекта договора.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 решение суда первой инстанции отменено и требования ИП Пащенко О.А. удовлетворены.
При принятии постановления суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом фактически заявлены требования об урегулировании спора в отношении выкупной цены арендуемого имущества, размер которой установлен по результатам проведения судебной экспертизы, а также не согласился с выводом суда первой инстанции об утрате истцом права на выкуп арендуемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, поскольку ИП Пащенко О.А., получив 14.03.2014 от ответчика проект договора, 11.04.2014 направил ему протокол разногласий в части указанной в проекте договора выкупной цены, а 18.06.2014 обратился с рассматриваемым иском в Арбитражный суд города Москвы.
Делая выводы о том, что тридцатидневный срок, на истечение которого сослался суд первой инстанции в обоснование решения об отказе в иске, не истек, суд апелляционной инстанции исходил из того, что письмом от 11.04.2014, имеющим силу протокола разногласий, заявитель оспорил достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки (с учетом содержащейся в нем ссылки на иной отчет об оценке этого же объекта), что в силу части 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ является основанием к приостановлению течения 30-дневного срока, установленного для подписания проекта договора, тогда как ответчик, получив письмо от 11.04.2014, имеющего силу протокола разногласий, не только известил истца об отклонении протокола разногласий, как того требует пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и преждевременно, до разрешения спора в судебном порядке, заявил об отказе от заключения договора, что свидетельствует о неприменении судом первой инстанции части 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, подлежащей применению при разрешении спора.
В кассационной жалобе на постановление суда апелляционной инстанции Департамент городского имущества города Москвы настаивает на своих доводах об утрате ИП Пащенко О.А. права на выкуп арендуемого на основании договора аренды от 03.08.2007 N 03-00420/07 нежилого помещения общей площадью 44,9 кв. м (этаж I, пом. 1, комн. 1-4), расположенного по адресу: город Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 86, в установленном Федеральным законом N 159-ФЗ порядке, поскольку истец не подписал полученный проект договора и не возвратил его Департаменту, в связи с чем просит постановление от 06.05.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований заявителя отказать.
Письменного отзыва ИП Пащенко О.А. на кассационную жалобу ответчика не поступало.
В заседании суда кассационной инстанции 10.08.2015 представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержала, просила оставить в силе решение суда первой инстанции.
Представитель ИП Пащенко О.А. приведенные в кассационной жалобе доводы считает необоснованными, на вопрос судебной коллегии о том, подписал ли ИП Пащенко О.А. проект договора, подтвердила, что судами правильно установлено, что истец проект Департамента не подписывал, а направил свою претензию, которая судом апелляционной инстанции была обоснованно воспринята как протокол разногласий, так как от заключения договора истец не отказывался, а был не согласен лишь с ценой.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое ответчиком постановление подлежит отмене по доводам кассационной жалобы, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе в связи со следующим.
В ходе рассмотрения дела судами было установлено, что ИП Пащенко О.А. 14.03.2014 получил от Департамента городского имущества города Москвы проект договора купли-продажи, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 44,9 кв. м (этаж I, пом. 1, комн. 1-4), расположенное по адресу: город Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 86 (сопроводительное письмо от 14.03.2014 г. N 33-5-28766/13-(4)).
В письме было также указано, что в соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в следующих случаях: с момента отказа субъекта малого и среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого и среднего предпринимательства предложения и проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого и среднего предпринимательства в указанный срок.
Считая указанную в проекте договора выкупную цену в размере 15 733 000 руб. явно завышенной, ИП Пащенко О.А. предоставил Департаменту 11.04.2014 претензию, в которой выразил не согласие с ценой, указанной ответчиком, и представил свой проект договора купли-продажи по цене 2 232 800 руб., предложив его подписать в течение 30 дней. При этом проекта договора, направленного истцу Департаментом, ИП Пащенко О.А. не подписал, что установлено судами обеих инстанций и не оспаривается никем из участвующих в деле лиц.
Департамент письмом от 08.05.2014 уведомил ИП Пащенко О.А. об утрате последним преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с не подписанием полученного проекта договора купли-продажи, а также учитывая, что истец в тридцатидневный срок в суд не обратился, и заявил отказ от подписания договора в редакции истца. Указанное письмо получено ИП Пащенко О.А. 12.05.2014.
По мнению судебной коллегии суда кассационной инстанции, при рассмотрении настоящего дела именно судом первой инстанции были правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения сторон.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Вместе с тем, поскольку ИП Пащенко О.А. не вернул продавцу подписанный договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), после подписания которого у него могло возникнуть право на предъявление разногласий по цене договора, то у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции, который пришел к правильному выводу об утрате истцом права на выкуп арендуемого помещения в установленном Федеральным законом N 159-ФЗ порядке из-за не подписания в установленный этим же Федеральным законом тридцатидневный срок полученного от продавца проекта договора.
Выводы суда апелляционной инстанции о том, что пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит требований к форме и содержанию протокола разногласий, в связи с чем суд апелляционной инстанции дал толкование претензии истца от 11.04.2014 как протоколу разногласий, не имеют правового значения при наличии установленного обеими инстанциями факта не подписания истцом проекта ответчика.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)