Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15.12.14
Постановление изготовлено в полном объеме 22.12.14
Севастопольский апелляционный хозяйственный суд в составе:
председательствующего Воронцовой Н.В.,
судей Котляровой Е.Л.,
Проценко А.И.,
при ведении протокола секретарем Молчановой В.С.
при участии:
- от истца: Акимова Лариса Юрьевна, доверенность б/н от 05.06.2014 г.;
- от ответчика: Афанасьева Александра Олеговна, доверенность N 134-Д от 11.09.14 г.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фонда имущества Республики Крым на решение хозяйственного суда Республики Крым от 29 июля 2014 года по делу N А83-4116/2013 (901/4116/13) (судья Осоченко И.К.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест"
к Фонду имущества Республики Крым
о внесении изменений в договор купли-продажи от 03.03.2005
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" обратилось в Хозяйственный суд Автономной Республики Крым с исковым заявлением к Фонду имущества Автономной Республики Крым, в котором просит суд внести изменения в Договор от 03 марта 2005 года купли-продажи объекта незавершенного строительством в части дополнения условий статьи 3 Договора "Права и обязанности Сторон" положениями пунктов 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9 следующего содержания:
" 3.2.7. В случае невозможности ввода объекта продажи в эксплуатацию по объективным технологическим причинам, осуществить разборку объекта незавершенного строительства - пансионата санаторного типа для родителей с детьми "Виктория" на 460 мест, который расположен по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, поселок городского типа Курпаты, Алупкинское шоссе, 8".
" 3.2.8. Разборку объекта осуществлять с соблюдением правил технической безопасности, санитарных и экологических норм, которые предусмотрены законодательством".
" 3.2.9. В случае наступления обстоятельств, определенных п. 3.2.7 настоящего Договора, осуществить в пользу Фонда имущества Автономной Республики Крым финансовую компенсацию в размере рыночной стоимости объекта незавершенного строительства - пансионата санаторного типа для родителей с детьми "Виктория" на 460 мест, в сумме 153 105 грн. (сто пятьдесят три тысячи сто пять грн.)".
Решением Хозяйственного суда Республики Крым от 29 июля 2014 года по делу N 901/4116/13 иск удовлетворен полностью.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что после заключения Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" спорного договора купли-продажи в 2005 году те обстоятельства, которыми стороны руководствовались при его заключении, а именно - возможность достроить объект незавершенного строительством с соблюдением всех требований законодательства, в том числе сейсмических, экологических норм, существенно изменились, что, в свою очередь, является основанием для внесения изменений в условия Договора купли-продажи, в силу ст 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Фонд имущества Республики Крым обратился в Севастопольский апелляционный хозяйственный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по делу, принять новое решение, которым в иске отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что осуществление работ по консервации объекта продажи и ужесточение государственных норм не отнесено Законами Российской Федерации к исключительным случаям, в которых допускается изменения условий договора в судебном порядке. Также, в дополнительных пояснениях от 29.10.2014 г. исх.N 04/1719 ответчик ссылается на нормы Закона Украины "О приватизации государственного имущества", которыми в частности предусмотрено, что обязательства определенные договором купли-продажи государственного имущества сохраняют свое действие для лиц, которые приобретают этот объект в случае его дальнейшего отчуждения на протяжении срока действия таких обязательств, и должны быть исполнены в предусмотренные договором сроки новым собственником в случае дальнейшего отчуждения объекта.
Кроме того, ответчик утверждает, что к спорным правоотношениям подлежат применению нормы законодательства Украины, действующие на момент заключения спорного договора купли-продажи.
Истец в отзывах на апелляционную жалобу, в частности, ссылается на отсутствие оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, поскольку возможность внесения изменений в спорный договор купли-продажи предусмотрена нормами Порядка внесения изменений в договор купли-продажи государственного имущества, утвержденного Приказом Фонда государственного имущества Украины N 605 от 03.05.2012 г.
Определением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 15 мая 2014 года апелляционную жалобу Фонда имущества Республики Крым на решение Хозяйственного суда Республики Крым от 29.07.2014 г. по данному делу принято к производству и назначено к рассмотрению.
Определением и. о. председателя Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 01.12.2014 г. рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 15.12.2014 г. на 11 час. 00 мин., в порядке абз. 2 ч. 5 ст. 158 АПК РФ.
В судебном заседании, 15 декабря 2014 года, истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в письменных отзывах.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил. В предыдущих судебных заседаниях настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 16.01.1998 г. между Фондом имущества Автономной Республики Крым (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Золотой пляж" заключен договор купли-продажи N 36 объекта незавершенного строительства - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" (условное название пансионат "Виктория").
23.03.2001 г. осуществлена перепродажа объекта приватизации Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа - Крым", путем заключения договора купли-продажи N 410.
03 марта 2005 года Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" (Покупатель) приобрело у Общества с ограниченной ответственностью "Альфа - Крым-2000" (правопреемник - ООО "Альфа-Крым") (Продавец) незавершенное строительством недвижимое имущество - пансионат санаторного типа для родителей с детьми "Виктория" на 460 мест, расположенный по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, поселок городского типа Курпаты, Алупкинское шоссе, дом 8.
Согласно п. 3.2.2 договора на покупателя возлагалась обязанность ввести объект продажи в эксплуатацию до 2006 года.
Данный договор 03 марта 2005 года был удостоверен частным нотариусом Ялтинского нотариального округа Высоцкой И.Я.
04 марта 2005 года между сторонами был подписан Акт приема-передачи, согласно которого истец как покупатель принял "Объект продажи", который имел следующую характеристику: год начала строительства -1982 г., приостановка строительства - 1991 год, уровень строительной готовности - клуб-столовая лит.А - 74% - общая площадь -3207,4 кв. м; спальный корпус лит.А - 64% строительной готовности, общая площадь - 12292,1 кв. м
29 июля 2005 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" и Фондом имущества Автономной Республики Крым было подписано Соглашение к договору купли-продажи объекта незавершенного строительством - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория", согласно пункта 1 которого стороны согласовали продолжение срока окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительством - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория" до 2008 года.
04 сентября 2007 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" и Фондом имущества Автономной Республики Крым был подписан Договор о внесении изменений в договор купли-продажи объекта незавершенного строительством между ООО "Альфа-Крым-2000" и ООО "ИК"Стандартинвест", удостоверенного 03.03.2005 года Высоцкой И.Я., частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа, реестровый N 367, согласно которого стороны внесли изменения в такой Договор купли-продажи в части продолжения срока окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительством - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория" до конца 2010 года.
В последующем, 12 января 2011 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" и Фондом имущества Автономной Республики Крым было подписано Соглашение к договору купли-продажи объекта незавершенного строительством - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория", согласно которого в соответствии со статьей 27 Закона Украины "О приватизации государственного имущества" стороны пришли к соглашению продолжить срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительством - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория" до конца 2013 года.
Однако, впоследствии при проведении подготовительных мероприятий с целью выполнения работ по завершению строительства такого Объекта продажи истец столкнулся с тем, что вследствие длительного приостановления строительства объекта без проведения соответствующих работ по его консервации (более 14-ти лет от даты приостановления строительства объекта до момента его приобретения в 2005 году ООО "Инвестиционная компания "Стандартинвест" по Договору купли-продажи от 03.03.2005), а также в связи с принятием в сторону их ужесточения в 2006 году новых ГСН (государственных строительных норм) В.1.1-12:2006 "Строительство в сейсмических районах Украины", требований по осуществлению строительных работ в сейсмических районах Украины, указанные обстоятельства сделали невозможным завершение строительства данного объекта в сроки.
Для урегулирования данного вопроса, 02.12.2001 г. истец обратился с письмом N 02/12-13/В к Фонду имущества АРК с предложением относительно внесения изменений в Договор от 03.03.2005 купли-продажи незаконченного строительством недвижимого имущества, в части дополнения статьи 3 Договора "Права и обязанности Сторон" положениями пунктов 3.2.7, 3.2.8., 3.2.9., суть содержания которых заключается в том, что: "в случае невозможности ввода объекта продажи в эксплуатацию по объективным технологическим причинам, Покупатель обязан произвести разборку незаконченного строительством недвижимого имущества - пансионата санаторного типа для родителей с детьми "Виктория" на 460 мест и осуществить компенсацию его рыночной стоимости в пользу Фонда имущества АРК".
Фонд имущества АРК письмом от 06.12.2013 отказал ООО "Инвестиционная компания "Стандартинвест" в удовлетворении его предложений о внесении изменений в Договор купли-продажи от 03.03.2005 года, ссылаясь на то, что замена одного условия приватизации объекта иным условием специальными нормативно-правовыми актами в области регулирования порядка приватизации в государственного имущества не предусмотрена.
Таким образом, ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с иском о внесении вышеуказанных изменений в договор в судебном порядке.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, в частности, руководствовался материальными нормами законодательства Российской Федерации, что по мнению коллегии судей является ошибочным, так как правоотношения между сторонами по данному делу возникли на основании законодательства Украины, спорный договор тесно связан с правом Украины (ст. 1211 ГК РФ). Ввиду чего, при рассмотрении спора продолжает применять нормы материального права Украины, регулирующие спорные правоотношения и действующие на момент их возникновения.
На спорные правоотношения сторон распространяется действие Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" и ст. 652 Гражданского кодекса Украины, действующие на момент возникновения спорных правоотношений.
Статьей 652 ГК Украины установлено, что в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по согласию сторон, если другое не установлено договором или не выплывает из сути обязательства.
Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.
Если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут, а по основаниям, установленным частью четвертой этой статьи изменен по решению суда по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;
2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались;
3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;
4) из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон вред, который значительно превышает затраты, необходимые для выполнения договора на условиях, измененных судом.
Одновременное наличие данных условий является обязательным фактором, который предоставляет право суда изменить условия договора по требованию заинтересованной стороны.
Следовательно, закон связывает возможность изменения условий договора непосредственно не с наличием существенного изменения обстоятельств, а именно с наличием четырех условий, определенных в ч. 2 ст. 652 ГК Украины, при существенном изменении обстоятельств.
Вместе с тем, указывая на то, что дальнейшее строительство и ввод в эксплуатацию незаконченных строительством недвижимого имущества - зданий пансионата санаторного типа для родителей с детьми "Виктория" на 460 мест, расположенного по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, пгт Курпаты, Алупкинское шоссе, 8 (восемь) является невозможным ввиду ужесточения государственных строительных норм, требований по осуществлению строительных работ в сейсмических районах Украины, ООО "Инвестиционная компания "Стандартинвест" не доказывает правовых оснований (наличия всех четырех составляющих) для изменения спорного договора, как и не установлены эти основания и судом первой инстанции при рассмотрении данного спора.
Кроме того, пунктом 5.2.. Положения о порядке приватизации объектов незавершенного строительства, утвержденного Приказом Фонда имущества Украины N 1894 от 11.09.2000 г., предусмотрено, что в случае невозможности завершения строительства в установленные сроки при наличии соответствующих обоснований сроки завершения строительства могут изменяться по решению государственного органа приватизации и органа местного самоуправления с заключением дополнительного договора.
При этом, ни нормы указанного Положения, ни Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" не содержат возможности внесения изменений относительно существенных условий договора, касающихся способа приватизации.
Так, согласно ст. 6 Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" объекты незавершенного строительства приватизируются путем:
- - продажи на аукционе, по конкурсу;
- - продажи путем выкупа при наличии одного покупателя непосредственно этому покупателю с обеспечением им условий приватизации объекта;
- - внесение объекта незавершенного строительства в уставный фонд хозяйственного общества как взноса государства с последующей приватизацией акций (долей, паев) в порядке, установленном учредительными документами общества и законодательством Украины, после завершения строительства соответствующего объекта;
- - продажи под разборку.
Как усматривается с условий спорного договора, приватизации объекта незавершенного строительства - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория" определена в способ продажи путем выкупа при наличии одного покупателя непосредственно этому покупателю с обеспечением им условий приватизации объекта, а именно соблюдением срока завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию в установлений срок.
Дополнительными соглашениями сторонами вносились изменения в условия договора купли-продажи от 16.01.1998 г. N 36, которыми продлевался срок завершения строительства пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат" Виктория". Так, дополнительным соглашением от 12 января 2011 года продолжен срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительством - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория", до конца 2013 года.
Требования истца о внесении изменений в условия договора купли-продажи от 16.01.1998 г. N 36, заключается в том, что: "в случае невозможности ввода объекта продажи в эксплуатацию по объективным технологическим причинам, Покупатель обязан произвести разборку незаконченного строительством недвижимого имущества - пансионата санаторного типа для родителей с детьми "Виктория" на 460 мест и осуществить компенсацию его рыночной стоимости в пользу Фонда имущества АРК".
Следовательно, фактически истец просит изменить установленный в договоре способ приватизации на иной способ, а именно - продажа объекта незавершенного строительства под разборку, что является самостоятельным способом приватизации, который предусматривает только разборку объекта незавершенного строительства, а не его достройку или реконструкцию с одновременным демонтажем объекта.
Вместе с тем, пунктом 3.4 Положения о порядке приватизации объектов незавершенного строительства, утвержденного Приказом Фонда имущества Украины N 1894 от 11.09.2000 г., предусмотрено, что изменение способа приватизации объектов незавершенного строительства, определенного приказами Фонда государственного имущества Украины о включении в Перечень на способ продажи под разборку (аукцион, конкурс, выкуп), осуществляется путем внесения изменений в соответствующие приказы Фонда государственного имущества Украины по предложению региональных отделений с предоставлением подтверждающих документов.
То есть, фактически исковые требования истца сводиться к изменению существенного условия договора купли-продажи объекта и способ его приватизации, что в силу установленного порядка является недопустимым.
Кроме того, согласно ст. 9 Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" и Методики оценки имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины N 1891 от 10.12.2003 стоимость объекта незавершенного строительства при приватизации определяется в зависимости от способа приватизации, вида объекта незавершенного строительства (строительно-монтажные работы, завезены на площадку материалы, приобретенное, но не смонтированное оборудование) и наличия бухгалтерской информации о фактических затратах на строительство объекта незавершенного строительства, путем проведения стандартизированной или независимой оценки объекта.
Таким образом, при изменении условия продажи с достройки на разборку и изменения способа приватизации возникает необходимость проведения новой оценки стоимости объекта незавершенного строительства, что безосновательно также не было учтено судом первой инстанции при удовлетворении исковых требований.
Кроме того, в соответствии со ст. 27 Закона Украины "О приватизации государственного имущества" указанные в этой статье обязательства сохраняют свое действие для лиц, которые приобретут объект в случае его дальнейшего отчуждения в течение срока действия этих обязательств. Отчуждение имущества (акций), обремененных предусмотренными в этой части обязательствами, возможно исключительно с согласия государственного органа приватизации, который осуществляет контроль за их выполнением. Порядок предоставления государственными органами приватизации согласия устанавливается Фондом государственного имущества Украины.
Государственный орган приватизации обязан требовать от нового собственника выполнения обязательств, определенных договором купли-продажи объекта приватизации и применять к нему в случае их невыполнения санкции согласно закону.
Таким образом, требования предусмотренные в договоре купли-продажи N 36 от 16.01.1998 г., в частности способа приватизации, являются обязательными для лица, которое приобрело объект приватизации при его дальнейшем отчуждении, а именно для ООО "Инвестиционная компания "Стандартинвест".
При этом, истец требует внесения изменений в условия договора купли-продажи, заключенного между ним и Обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬФА-КРЫМ-2000", что в данном случае являться невозможным, так как условия относительно способа и порядка продажи объекта приватизации, установлен договором от 16.01.1998 г. N 36, который заключен между Фондом имущества Автономной Республики Крым (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Золотой пляж" и являются обязательными при дальнейшем отчуждении объекта приватизации.
В данном случае следует отметить, что заявленные исковые требования не приводят к восстановлению нарушенного права истца, так как не изменяют условия основного договора N 36 от 16.01.1998 г. В свою очередь, Фонд имущества Республики Крым в силу 27 Закона Украины "О приватизации государственного имущества" контролирует условия исполнения договора от 03.03.2005 г., соответственно является надлежащим ответчиком по делу.
Учитывая вышеизложенное, истец вправе обратиться к Фонд имущества Республики Крым с предложением о внесении изменений, в случаях предусмотренных законодательством о приватизации государственного имущества, в договор купли-продажи N 36 от 16.01.1998 г., путем подписания дополнительного соглашения, а не требовать внесения изменений в основной договор.
Таким образом, при рассмотрения данного спора судом первой инстанции не были учтены нормы специального законодательства Украины, действовавшего на момент возникновения спорных отношений, что привело к неправильному выводу о наличии оснований для внесения изменений в договор купли-продажи объекта незавершенного строительством от 03.03.2005 г.
При этом, обстоятельства установленные Заключением судебной комиссионной строительно - технической экспертизы N 23 от 11.03.2014 г., не входят в предмет доказывания по данному делу и не влияют на результат рассмотрения дела, так как изменение способа приватизации в судебном порядке не предусмотрено законодательством о приватизации.
Ввиду неполного исследования всех обстоятельств дела и неправильного применения норм материального права, приведшего к принятию неправильного решения, на основании частей 1, 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд -
постановил:
Апелляционную жалобу Фонда имущества Республики Крым удовлетворить.
Решение хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 29 июля 2014 года по делу N А83-4116/2013 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
С учетом положений статьи 6 Федерального Конституционного Закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014 г. постановление может быть обжаловано в порядке установленном Главой 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Верховный Суд Российской Федерации.
Председательствующий
Н.В.ВОРОНЦОВА
Судьи
Е.Л.КОТЛЯРОВА
А.И.ПРОЦЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕВАСТОПОЛЬСКОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО ХОЗЯЙСТВЕННОГО СУДА ОТ 22.12.2014 ПО ДЕЛУ N А83-4116/2013(901/4116/13)
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕВАСТОПОЛЬСКИЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2014 г. по делу N А83-4116/2013(901/4116/13)
Резолютивная часть постановления объявлена 15.12.14
Постановление изготовлено в полном объеме 22.12.14
Севастопольский апелляционный хозяйственный суд в составе:
председательствующего Воронцовой Н.В.,
судей Котляровой Е.Л.,
Проценко А.И.,
при ведении протокола секретарем Молчановой В.С.
при участии:
- от истца: Акимова Лариса Юрьевна, доверенность б/н от 05.06.2014 г.;
- от ответчика: Афанасьева Александра Олеговна, доверенность N 134-Д от 11.09.14 г.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фонда имущества Республики Крым на решение хозяйственного суда Республики Крым от 29 июля 2014 года по делу N А83-4116/2013 (901/4116/13) (судья Осоченко И.К.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест"
к Фонду имущества Республики Крым
о внесении изменений в договор купли-продажи от 03.03.2005
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" обратилось в Хозяйственный суд Автономной Республики Крым с исковым заявлением к Фонду имущества Автономной Республики Крым, в котором просит суд внести изменения в Договор от 03 марта 2005 года купли-продажи объекта незавершенного строительством в части дополнения условий статьи 3 Договора "Права и обязанности Сторон" положениями пунктов 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9 следующего содержания:
" 3.2.7. В случае невозможности ввода объекта продажи в эксплуатацию по объективным технологическим причинам, осуществить разборку объекта незавершенного строительства - пансионата санаторного типа для родителей с детьми "Виктория" на 460 мест, который расположен по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, поселок городского типа Курпаты, Алупкинское шоссе, 8".
" 3.2.8. Разборку объекта осуществлять с соблюдением правил технической безопасности, санитарных и экологических норм, которые предусмотрены законодательством".
" 3.2.9. В случае наступления обстоятельств, определенных п. 3.2.7 настоящего Договора, осуществить в пользу Фонда имущества Автономной Республики Крым финансовую компенсацию в размере рыночной стоимости объекта незавершенного строительства - пансионата санаторного типа для родителей с детьми "Виктория" на 460 мест, в сумме 153 105 грн. (сто пятьдесят три тысячи сто пять грн.)".
Решением Хозяйственного суда Республики Крым от 29 июля 2014 года по делу N 901/4116/13 иск удовлетворен полностью.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что после заключения Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" спорного договора купли-продажи в 2005 году те обстоятельства, которыми стороны руководствовались при его заключении, а именно - возможность достроить объект незавершенного строительством с соблюдением всех требований законодательства, в том числе сейсмических, экологических норм, существенно изменились, что, в свою очередь, является основанием для внесения изменений в условия Договора купли-продажи, в силу ст 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Фонд имущества Республики Крым обратился в Севастопольский апелляционный хозяйственный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по делу, принять новое решение, которым в иске отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что осуществление работ по консервации объекта продажи и ужесточение государственных норм не отнесено Законами Российской Федерации к исключительным случаям, в которых допускается изменения условий договора в судебном порядке. Также, в дополнительных пояснениях от 29.10.2014 г. исх.N 04/1719 ответчик ссылается на нормы Закона Украины "О приватизации государственного имущества", которыми в частности предусмотрено, что обязательства определенные договором купли-продажи государственного имущества сохраняют свое действие для лиц, которые приобретают этот объект в случае его дальнейшего отчуждения на протяжении срока действия таких обязательств, и должны быть исполнены в предусмотренные договором сроки новым собственником в случае дальнейшего отчуждения объекта.
Кроме того, ответчик утверждает, что к спорным правоотношениям подлежат применению нормы законодательства Украины, действующие на момент заключения спорного договора купли-продажи.
Истец в отзывах на апелляционную жалобу, в частности, ссылается на отсутствие оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, поскольку возможность внесения изменений в спорный договор купли-продажи предусмотрена нормами Порядка внесения изменений в договор купли-продажи государственного имущества, утвержденного Приказом Фонда государственного имущества Украины N 605 от 03.05.2012 г.
Определением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 15 мая 2014 года апелляционную жалобу Фонда имущества Республики Крым на решение Хозяйственного суда Республики Крым от 29.07.2014 г. по данному делу принято к производству и назначено к рассмотрению.
Определением и. о. председателя Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 01.12.2014 г. рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 15.12.2014 г. на 11 час. 00 мин., в порядке абз. 2 ч. 5 ст. 158 АПК РФ.
В судебном заседании, 15 декабря 2014 года, истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в письменных отзывах.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил. В предыдущих судебных заседаниях настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 16.01.1998 г. между Фондом имущества Автономной Республики Крым (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Золотой пляж" заключен договор купли-продажи N 36 объекта незавершенного строительства - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" (условное название пансионат "Виктория").
23.03.2001 г. осуществлена перепродажа объекта приватизации Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа - Крым", путем заключения договора купли-продажи N 410.
03 марта 2005 года Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" (Покупатель) приобрело у Общества с ограниченной ответственностью "Альфа - Крым-2000" (правопреемник - ООО "Альфа-Крым") (Продавец) незавершенное строительством недвижимое имущество - пансионат санаторного типа для родителей с детьми "Виктория" на 460 мест, расположенный по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, поселок городского типа Курпаты, Алупкинское шоссе, дом 8.
Согласно п. 3.2.2 договора на покупателя возлагалась обязанность ввести объект продажи в эксплуатацию до 2006 года.
Данный договор 03 марта 2005 года был удостоверен частным нотариусом Ялтинского нотариального округа Высоцкой И.Я.
04 марта 2005 года между сторонами был подписан Акт приема-передачи, согласно которого истец как покупатель принял "Объект продажи", который имел следующую характеристику: год начала строительства -1982 г., приостановка строительства - 1991 год, уровень строительной готовности - клуб-столовая лит.А - 74% - общая площадь -3207,4 кв. м; спальный корпус лит.А - 64% строительной готовности, общая площадь - 12292,1 кв. м
29 июля 2005 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" и Фондом имущества Автономной Республики Крым было подписано Соглашение к договору купли-продажи объекта незавершенного строительством - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория", согласно пункта 1 которого стороны согласовали продолжение срока окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительством - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория" до 2008 года.
04 сентября 2007 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" и Фондом имущества Автономной Республики Крым был подписан Договор о внесении изменений в договор купли-продажи объекта незавершенного строительством между ООО "Альфа-Крым-2000" и ООО "ИК"Стандартинвест", удостоверенного 03.03.2005 года Высоцкой И.Я., частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа, реестровый N 367, согласно которого стороны внесли изменения в такой Договор купли-продажи в части продолжения срока окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительством - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория" до конца 2010 года.
В последующем, 12 января 2011 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" и Фондом имущества Автономной Республики Крым было подписано Соглашение к договору купли-продажи объекта незавершенного строительством - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория", согласно которого в соответствии со статьей 27 Закона Украины "О приватизации государственного имущества" стороны пришли к соглашению продолжить срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительством - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория" до конца 2013 года.
Однако, впоследствии при проведении подготовительных мероприятий с целью выполнения работ по завершению строительства такого Объекта продажи истец столкнулся с тем, что вследствие длительного приостановления строительства объекта без проведения соответствующих работ по его консервации (более 14-ти лет от даты приостановления строительства объекта до момента его приобретения в 2005 году ООО "Инвестиционная компания "Стандартинвест" по Договору купли-продажи от 03.03.2005), а также в связи с принятием в сторону их ужесточения в 2006 году новых ГСН (государственных строительных норм) В.1.1-12:2006 "Строительство в сейсмических районах Украины", требований по осуществлению строительных работ в сейсмических районах Украины, указанные обстоятельства сделали невозможным завершение строительства данного объекта в сроки.
Для урегулирования данного вопроса, 02.12.2001 г. истец обратился с письмом N 02/12-13/В к Фонду имущества АРК с предложением относительно внесения изменений в Договор от 03.03.2005 купли-продажи незаконченного строительством недвижимого имущества, в части дополнения статьи 3 Договора "Права и обязанности Сторон" положениями пунктов 3.2.7, 3.2.8., 3.2.9., суть содержания которых заключается в том, что: "в случае невозможности ввода объекта продажи в эксплуатацию по объективным технологическим причинам, Покупатель обязан произвести разборку незаконченного строительством недвижимого имущества - пансионата санаторного типа для родителей с детьми "Виктория" на 460 мест и осуществить компенсацию его рыночной стоимости в пользу Фонда имущества АРК".
Фонд имущества АРК письмом от 06.12.2013 отказал ООО "Инвестиционная компания "Стандартинвест" в удовлетворении его предложений о внесении изменений в Договор купли-продажи от 03.03.2005 года, ссылаясь на то, что замена одного условия приватизации объекта иным условием специальными нормативно-правовыми актами в области регулирования порядка приватизации в государственного имущества не предусмотрена.
Таким образом, ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с иском о внесении вышеуказанных изменений в договор в судебном порядке.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, в частности, руководствовался материальными нормами законодательства Российской Федерации, что по мнению коллегии судей является ошибочным, так как правоотношения между сторонами по данному делу возникли на основании законодательства Украины, спорный договор тесно связан с правом Украины (ст. 1211 ГК РФ). Ввиду чего, при рассмотрении спора продолжает применять нормы материального права Украины, регулирующие спорные правоотношения и действующие на момент их возникновения.
На спорные правоотношения сторон распространяется действие Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" и ст. 652 Гражданского кодекса Украины, действующие на момент возникновения спорных правоотношений.
Статьей 652 ГК Украины установлено, что в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по согласию сторон, если другое не установлено договором или не выплывает из сути обязательства.
Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.
Если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут, а по основаниям, установленным частью четвертой этой статьи изменен по решению суда по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;
2) изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались;
3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;
4) из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон вред, который значительно превышает затраты, необходимые для выполнения договора на условиях, измененных судом.
Одновременное наличие данных условий является обязательным фактором, который предоставляет право суда изменить условия договора по требованию заинтересованной стороны.
Следовательно, закон связывает возможность изменения условий договора непосредственно не с наличием существенного изменения обстоятельств, а именно с наличием четырех условий, определенных в ч. 2 ст. 652 ГК Украины, при существенном изменении обстоятельств.
Вместе с тем, указывая на то, что дальнейшее строительство и ввод в эксплуатацию незаконченных строительством недвижимого имущества - зданий пансионата санаторного типа для родителей с детьми "Виктория" на 460 мест, расположенного по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, пгт Курпаты, Алупкинское шоссе, 8 (восемь) является невозможным ввиду ужесточения государственных строительных норм, требований по осуществлению строительных работ в сейсмических районах Украины, ООО "Инвестиционная компания "Стандартинвест" не доказывает правовых оснований (наличия всех четырех составляющих) для изменения спорного договора, как и не установлены эти основания и судом первой инстанции при рассмотрении данного спора.
Кроме того, пунктом 5.2.. Положения о порядке приватизации объектов незавершенного строительства, утвержденного Приказом Фонда имущества Украины N 1894 от 11.09.2000 г., предусмотрено, что в случае невозможности завершения строительства в установленные сроки при наличии соответствующих обоснований сроки завершения строительства могут изменяться по решению государственного органа приватизации и органа местного самоуправления с заключением дополнительного договора.
При этом, ни нормы указанного Положения, ни Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" не содержат возможности внесения изменений относительно существенных условий договора, касающихся способа приватизации.
Так, согласно ст. 6 Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" объекты незавершенного строительства приватизируются путем:
- - продажи на аукционе, по конкурсу;
- - продажи путем выкупа при наличии одного покупателя непосредственно этому покупателю с обеспечением им условий приватизации объекта;
- - внесение объекта незавершенного строительства в уставный фонд хозяйственного общества как взноса государства с последующей приватизацией акций (долей, паев) в порядке, установленном учредительными документами общества и законодательством Украины, после завершения строительства соответствующего объекта;
- - продажи под разборку.
Как усматривается с условий спорного договора, приватизации объекта незавершенного строительства - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория" определена в способ продажи путем выкупа при наличии одного покупателя непосредственно этому покупателю с обеспечением им условий приватизации объекта, а именно соблюдением срока завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию в установлений срок.
Дополнительными соглашениями сторонами вносились изменения в условия договора купли-продажи от 16.01.1998 г. N 36, которыми продлевался срок завершения строительства пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат" Виктория". Так, дополнительным соглашением от 12 января 2011 года продолжен срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительством - пансионата санаторного типа для родителей с детьми на 460 мест курортная зона "Золотой пляж" г. Ялта, условное название "Пансионат"Виктория", до конца 2013 года.
Требования истца о внесении изменений в условия договора купли-продажи от 16.01.1998 г. N 36, заключается в том, что: "в случае невозможности ввода объекта продажи в эксплуатацию по объективным технологическим причинам, Покупатель обязан произвести разборку незаконченного строительством недвижимого имущества - пансионата санаторного типа для родителей с детьми "Виктория" на 460 мест и осуществить компенсацию его рыночной стоимости в пользу Фонда имущества АРК".
Следовательно, фактически истец просит изменить установленный в договоре способ приватизации на иной способ, а именно - продажа объекта незавершенного строительства под разборку, что является самостоятельным способом приватизации, который предусматривает только разборку объекта незавершенного строительства, а не его достройку или реконструкцию с одновременным демонтажем объекта.
Вместе с тем, пунктом 3.4 Положения о порядке приватизации объектов незавершенного строительства, утвержденного Приказом Фонда имущества Украины N 1894 от 11.09.2000 г., предусмотрено, что изменение способа приватизации объектов незавершенного строительства, определенного приказами Фонда государственного имущества Украины о включении в Перечень на способ продажи под разборку (аукцион, конкурс, выкуп), осуществляется путем внесения изменений в соответствующие приказы Фонда государственного имущества Украины по предложению региональных отделений с предоставлением подтверждающих документов.
То есть, фактически исковые требования истца сводиться к изменению существенного условия договора купли-продажи объекта и способ его приватизации, что в силу установленного порядка является недопустимым.
Кроме того, согласно ст. 9 Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" и Методики оценки имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины N 1891 от 10.12.2003 стоимость объекта незавершенного строительства при приватизации определяется в зависимости от способа приватизации, вида объекта незавершенного строительства (строительно-монтажные работы, завезены на площадку материалы, приобретенное, но не смонтированное оборудование) и наличия бухгалтерской информации о фактических затратах на строительство объекта незавершенного строительства, путем проведения стандартизированной или независимой оценки объекта.
Таким образом, при изменении условия продажи с достройки на разборку и изменения способа приватизации возникает необходимость проведения новой оценки стоимости объекта незавершенного строительства, что безосновательно также не было учтено судом первой инстанции при удовлетворении исковых требований.
Кроме того, в соответствии со ст. 27 Закона Украины "О приватизации государственного имущества" указанные в этой статье обязательства сохраняют свое действие для лиц, которые приобретут объект в случае его дальнейшего отчуждения в течение срока действия этих обязательств. Отчуждение имущества (акций), обремененных предусмотренными в этой части обязательствами, возможно исключительно с согласия государственного органа приватизации, который осуществляет контроль за их выполнением. Порядок предоставления государственными органами приватизации согласия устанавливается Фондом государственного имущества Украины.
Государственный орган приватизации обязан требовать от нового собственника выполнения обязательств, определенных договором купли-продажи объекта приватизации и применять к нему в случае их невыполнения санкции согласно закону.
Таким образом, требования предусмотренные в договоре купли-продажи N 36 от 16.01.1998 г., в частности способа приватизации, являются обязательными для лица, которое приобрело объект приватизации при его дальнейшем отчуждении, а именно для ООО "Инвестиционная компания "Стандартинвест".
При этом, истец требует внесения изменений в условия договора купли-продажи, заключенного между ним и Обществом с ограниченной ответственностью "АЛЬФА-КРЫМ-2000", что в данном случае являться невозможным, так как условия относительно способа и порядка продажи объекта приватизации, установлен договором от 16.01.1998 г. N 36, который заключен между Фондом имущества Автономной Республики Крым (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Золотой пляж" и являются обязательными при дальнейшем отчуждении объекта приватизации.
В данном случае следует отметить, что заявленные исковые требования не приводят к восстановлению нарушенного права истца, так как не изменяют условия основного договора N 36 от 16.01.1998 г. В свою очередь, Фонд имущества Республики Крым в силу 27 Закона Украины "О приватизации государственного имущества" контролирует условия исполнения договора от 03.03.2005 г., соответственно является надлежащим ответчиком по делу.
Учитывая вышеизложенное, истец вправе обратиться к Фонд имущества Республики Крым с предложением о внесении изменений, в случаях предусмотренных законодательством о приватизации государственного имущества, в договор купли-продажи N 36 от 16.01.1998 г., путем подписания дополнительного соглашения, а не требовать внесения изменений в основной договор.
Таким образом, при рассмотрения данного спора судом первой инстанции не были учтены нормы специального законодательства Украины, действовавшего на момент возникновения спорных отношений, что привело к неправильному выводу о наличии оснований для внесения изменений в договор купли-продажи объекта незавершенного строительством от 03.03.2005 г.
При этом, обстоятельства установленные Заключением судебной комиссионной строительно - технической экспертизы N 23 от 11.03.2014 г., не входят в предмет доказывания по данному делу и не влияют на результат рассмотрения дела, так как изменение способа приватизации в судебном порядке не предусмотрено законодательством о приватизации.
Ввиду неполного исследования всех обстоятельств дела и неправильного применения норм материального права, приведшего к принятию неправильного решения, на основании частей 1, 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд -
постановил:
Апелляционную жалобу Фонда имущества Республики Крым удовлетворить.
Решение хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 29 июля 2014 года по делу N А83-4116/2013 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Стандартинвест" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
С учетом положений статьи 6 Федерального Конституционного Закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014 г. постановление может быть обжаловано в порядке установленном Главой 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Верховный Суд Российской Федерации.
Председательствующий
Н.В.ВОРОНЦОВА
Судьи
Е.Л.КОТЛЯРОВА
А.И.ПРОЦЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)