Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.10.2014 по делу N А20-4075/2014 (судья Байзулаев Р.И.)
по исковому заявлению государственного комитета Кабардино-Балкарской Республики по земельным и имущественным отношениям
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике,
третье лицо: открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Кабардино-Балкарского отделения N 8631
о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 15.05.2012 и обязании в регистрации этого договора,
без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
государственный комитет Кабардино-Балкарской Республики по земельным и имущественным отношениям (далее - госкомитет, комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 15.05.2012 и обязании в регистрации этого договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Кабардино-Балкарского отделения N 8631 (далее - ОАО "Сбербанк России", общество).
Решением суда от 28.10.2014 заявленные требования удовлетворены. Судом признан незаконным отказ управления от 22.05.2014 N 01/022/2014-210 в государственной регистрации договора аренды б/н от 15.05.2012, заключенного между Министерством государственного имущества и земельных отношений Кабардино-Балкарской Республики (далее - министерство) и ОАО "Сбербанк России". Суд обязал Управление зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества б/н от 15.05.2012, заключенный между министерством и обществом. Судебный акт мотивирован тем, что отказ управления в государственной регистрации договора аренды не соответствует законодательству, нарушает права и интересы госкомитета в экономической деятельности, поскольку 4-этажное здание, расположенное адресу: г. Нальчик, ул. Балкарская/Хуранова, д. 7/9, общей площадью 2 363 кв. м, в целом принадлежит Кабардино-Балкарской Республике на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, о государственной регистрации внесена соответствующая запись, в силу чего на основании пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется ввиду того, что кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Не согласившись с принятым решением, управление обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права. Управление считает отказ в регистрации договора законным и обоснованным. Апеллянт ссылается на то, что суд не учел, что заявление об обжаловании отказа управления в регистрации договора аренды должно рассматриваться в рамках документов представленных на государственную регистрацию. Из представленных комитетом документов следовало, что предметом договора является помещение, расположенное по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Балкарской/Хуранова, 7/9, площадью 31.7 кв. м, с кадастровым номером 07:09:0000000:57603. При проведении управлением правовой экспертизы документов выявлено, что сведения о праве комитета на объект недвижимости с кадастровым номером 07:09:0000000:57603 в ЕГРП отсутствуют, в связи с чем управление не может зарегистрировать ограничение в виде аренды на помещение с кадастровым номером 07:09:0000000:57603. Комитет не мог сдавать в аренду помещение, расположенное по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Балкарской/Хуранова, 7/9, площадью 31.7 кв. м, с кадастровым номером 07:09:0000000:57603 без первичной регистрации права собственности, в связи с чем управлением принято решение об отказе в регистрации договора аренды б/н от 15.05.2012, заключенного между министерством и ОАО "Сбербанк России".
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, о причинах неявки суд не известили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей сторон и третьего лица.
Проверив правильность решения от 28.10.2014 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 15.05.2012 между правопредшественником госкомитета (Министерство государственного имущества и земельных отношений Кабардино-Балкарской Республики) (арендодатель) и ОАО "Сбербанк России" (арендатор) по итогам аукциона заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в аренду помещение общей площадью 31.7 кв. м, расположенное на первом этаже 4-этажного здания по адресу: гор. Нальчик, ул. Балкарская/Хуранова д. 7/9, для размещения офиса по предоставлению банковских услуг.
Срок действия договора установлен с 15.05.2012 по 15.05.2017.
Во исполнение договорных обязательств арендодателем по акту приема-передачи от 15.05.2012 помещение фактически передано арендатору, и обществом оно принято к использованию без замечаний.
Согласно пункту 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Госкомитет на основании указанных обстоятельств и приведенных норм права 08.04.2014 обратился в управление для государственной регистрации договора аренды и представил следующие документы: заявление о государственной регистрации права; договор аренды помещения от 15.05.2012; передаточный акт от 15.05.2012; отчет о проведении независимой оценки (акт оценки) от 21.12.2011 N 21-8/12/11; распоряжение министерства от 29.02.2012 N 364; распоряжение министерства от 15.05.2012; протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе от 25.04.2012 N П-9; доверенность на представителя министерства.
29 апреля 2014 года в адрес управления представлен и отдельный кадастровый паспорт на помещение площадью 31.7 кв. м от 13.02.2014 N 07/501/14-13048 с планом расположения.
Уведомлением от 23.04.2014 N 01/022/2014 управление сообщило о приостановлении государственной регистрации договора аренды, указав, что установлено отсутствие необходимых документов. В уведомлении изложено содержание пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), но не указано, какой именно документ должен представить госкомитет.
Сообщением от 22.05.2014 N 01/22/2014-2010 Управление отказало в государственной регистрации договора со ссылкой на пункт 3 статьи 26 Закона о регистрации.
Не согласившись с принятым отказом, комитет обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, исходя из следующего.
В соответствии с положениями статей 9, 13, 17 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации предусмотрено, что основаниями для отказа в государственной регистрации прав, в частности, является несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, а также непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о регистрации).
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, - свершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании решения (действий) государственного (регистрирующего) органа должен исследовать это решение (действия) на предмет соответствия закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.
При этом на государственном (регистрирующем) органе лежит бремя доказывания законности принятого решения (совершенных им действий), а на заявителе (комитете) - нарушения этими действиями (решением) его прав и законных интересов.
Таким образом, по смыслу главы 24 АПК РФ, рассматривая данную категорию дел, суд должен оценивать отказ с точки зрения несоответствия его закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию.
Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 4-этажное здание, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Балкарская/Хуранова, д. 7/9, общей площадью 2 363 кв. м, в целом принадлежит Кабардино-Балкарской Республике на праве собственности, данному недвижимому имуществу присвоен кадастровый N 07-07-01/022/2010-480.
26 января 2011 года управлением госкомитету выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 07-АВ N 162164 и сделана запись о государственной регистрации N 07-07-01/060/2010-229.
Пунктом 10 статьи 33 Закона о регистрации установлено, что представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества также не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Таким образом, как правильно установлено судом первой инстанции, управление обязано зарегистрировать договор аренды только на основании записи о государственной регистрации N 07-07-01/060/2010-229 и в том случае, если бы 29.04.2014 госкомитетом ему не был бы представлен кадастровый паспорт на спорное помещение площадью 31.7 кв. м, которое расположено на первом этаже здания по адресу: гор. Нальчик, ул. Балкарская/Хуранова, д. 7/9.
Кроме того, в договоре аренды содержится полное описание сдаваемого в аренду ОАО "Сбербанк России" помещения, и соответственно, как правильно указано судом, неопределенности в индивидуализации этого объекта у управления не имелось.
Доказательств обратного управлением ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не предоставлено.
Таким образом, исследовав документы, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений, дав им оценку по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в настоящем случае у управления не имелось правовых оснований для истребования каких-либо иных документов кроме представленных комитетом, а соответственно, отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствует законодательству, нарушает права и интересы госкомитета в экономической деятельности. Управление не доказало правомерность отказа в регистрации договора аренды. В свою очередь, комитет доказал нарушение своих прав и законных интересов неправомерным отказом регистрирующего органа.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора. Обжалуемое решение управления нарушает законные интересы комитета, заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в порядке восстановления нарушенного права и в части обязания управления произвести государственную регистрацию договора аренды от 15.05.2012.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.
Выводы суда соответствуют установленным им обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ апеллянт не представил суду доказательств в обоснование доводов апелляционной жалобы.
Доводы, положенные в основу апелляционной жалобы, являлись предметом исследования суда первой инстанции при рассмотрении дела по существу. Апелляционный суд считает, что доводы управления основаны на неверном толковании норм материального права по указанным ранее основаниям.
В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределены судом в соответствии со статьей 110 АПК РФ, с учетом положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции при проверке дела в апелляционном порядке, не установлено.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.10.2014 по делу N А20-4075/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.02.2015 N 16АП-4835/2014 ПО ДЕЛУ N А20-4075/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2015 г. по делу N А20-4075/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.10.2014 по делу N А20-4075/2014 (судья Байзулаев Р.И.)
по исковому заявлению государственного комитета Кабардино-Балкарской Республики по земельным и имущественным отношениям
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике,
третье лицо: открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Кабардино-Балкарского отделения N 8631
о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 15.05.2012 и обязании в регистрации этого договора,
без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
государственный комитет Кабардино-Балкарской Республики по земельным и имущественным отношениям (далее - госкомитет, комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды от 15.05.2012 и обязании в регистрации этого договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Кабардино-Балкарского отделения N 8631 (далее - ОАО "Сбербанк России", общество).
Решением суда от 28.10.2014 заявленные требования удовлетворены. Судом признан незаконным отказ управления от 22.05.2014 N 01/022/2014-210 в государственной регистрации договора аренды б/н от 15.05.2012, заключенного между Министерством государственного имущества и земельных отношений Кабардино-Балкарской Республики (далее - министерство) и ОАО "Сбербанк России". Суд обязал Управление зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества б/н от 15.05.2012, заключенный между министерством и обществом. Судебный акт мотивирован тем, что отказ управления в государственной регистрации договора аренды не соответствует законодательству, нарушает права и интересы госкомитета в экономической деятельности, поскольку 4-этажное здание, расположенное адресу: г. Нальчик, ул. Балкарская/Хуранова, д. 7/9, общей площадью 2 363 кв. м, в целом принадлежит Кабардино-Балкарской Республике на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, о государственной регистрации внесена соответствующая запись, в силу чего на основании пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется ввиду того, что кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Не согласившись с принятым решением, управление обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права. Управление считает отказ в регистрации договора законным и обоснованным. Апеллянт ссылается на то, что суд не учел, что заявление об обжаловании отказа управления в регистрации договора аренды должно рассматриваться в рамках документов представленных на государственную регистрацию. Из представленных комитетом документов следовало, что предметом договора является помещение, расположенное по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Балкарской/Хуранова, 7/9, площадью 31.7 кв. м, с кадастровым номером 07:09:0000000:57603. При проведении управлением правовой экспертизы документов выявлено, что сведения о праве комитета на объект недвижимости с кадастровым номером 07:09:0000000:57603 в ЕГРП отсутствуют, в связи с чем управление не может зарегистрировать ограничение в виде аренды на помещение с кадастровым номером 07:09:0000000:57603. Комитет не мог сдавать в аренду помещение, расположенное по адресу: КБР, г. Нальчик, ул. Балкарской/Хуранова, 7/9, площадью 31.7 кв. м, с кадастровым номером 07:09:0000000:57603 без первичной регистрации права собственности, в связи с чем управлением принято решение об отказе в регистрации договора аренды б/н от 15.05.2012, заключенного между министерством и ОАО "Сбербанк России".
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, о причинах неявки суд не известили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей сторон и третьего лица.
Проверив правильность решения от 28.10.2014 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 15.05.2012 между правопредшественником госкомитета (Министерство государственного имущества и земельных отношений Кабардино-Балкарской Республики) (арендодатель) и ОАО "Сбербанк России" (арендатор) по итогам аукциона заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в аренду помещение общей площадью 31.7 кв. м, расположенное на первом этаже 4-этажного здания по адресу: гор. Нальчик, ул. Балкарская/Хуранова д. 7/9, для размещения офиса по предоставлению банковских услуг.
Срок действия договора установлен с 15.05.2012 по 15.05.2017.
Во исполнение договорных обязательств арендодателем по акту приема-передачи от 15.05.2012 помещение фактически передано арендатору, и обществом оно принято к использованию без замечаний.
Согласно пункту 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Госкомитет на основании указанных обстоятельств и приведенных норм права 08.04.2014 обратился в управление для государственной регистрации договора аренды и представил следующие документы: заявление о государственной регистрации права; договор аренды помещения от 15.05.2012; передаточный акт от 15.05.2012; отчет о проведении независимой оценки (акт оценки) от 21.12.2011 N 21-8/12/11; распоряжение министерства от 29.02.2012 N 364; распоряжение министерства от 15.05.2012; протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе от 25.04.2012 N П-9; доверенность на представителя министерства.
29 апреля 2014 года в адрес управления представлен и отдельный кадастровый паспорт на помещение площадью 31.7 кв. м от 13.02.2014 N 07/501/14-13048 с планом расположения.
Уведомлением от 23.04.2014 N 01/022/2014 управление сообщило о приостановлении государственной регистрации договора аренды, указав, что установлено отсутствие необходимых документов. В уведомлении изложено содержание пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), но не указано, какой именно документ должен представить госкомитет.
Сообщением от 22.05.2014 N 01/22/2014-2010 Управление отказало в государственной регистрации договора со ссылкой на пункт 3 статьи 26 Закона о регистрации.
Не согласившись с принятым отказом, комитет обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования, исходя из следующего.
В соответствии с положениями статей 9, 13, 17 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации предусмотрено, что основаниями для отказа в государственной регистрации прав, в частности, является несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, а также непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о регистрации).
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, - свершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).
Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании решения (действий) государственного (регистрирующего) органа должен исследовать это решение (действия) на предмет соответствия закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.
При этом на государственном (регистрирующем) органе лежит бремя доказывания законности принятого решения (совершенных им действий), а на заявителе (комитете) - нарушения этими действиями (решением) его прав и законных интересов.
Таким образом, по смыслу главы 24 АПК РФ, рассматривая данную категорию дел, суд должен оценивать отказ с точки зрения несоответствия его закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию.
Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 4-этажное здание, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Балкарская/Хуранова, д. 7/9, общей площадью 2 363 кв. м, в целом принадлежит Кабардино-Балкарской Республике на праве собственности, данному недвижимому имуществу присвоен кадастровый N 07-07-01/022/2010-480.
26 января 2011 года управлением госкомитету выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 07-АВ N 162164 и сделана запись о государственной регистрации N 07-07-01/060/2010-229.
Пунктом 10 статьи 33 Закона о регистрации установлено, что представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества также не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Таким образом, как правильно установлено судом первой инстанции, управление обязано зарегистрировать договор аренды только на основании записи о государственной регистрации N 07-07-01/060/2010-229 и в том случае, если бы 29.04.2014 госкомитетом ему не был бы представлен кадастровый паспорт на спорное помещение площадью 31.7 кв. м, которое расположено на первом этаже здания по адресу: гор. Нальчик, ул. Балкарская/Хуранова, д. 7/9.
Кроме того, в договоре аренды содержится полное описание сдаваемого в аренду ОАО "Сбербанк России" помещения, и соответственно, как правильно указано судом, неопределенности в индивидуализации этого объекта у управления не имелось.
Доказательств обратного управлением ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не предоставлено.
Таким образом, исследовав документы, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений, дав им оценку по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в настоящем случае у управления не имелось правовых оснований для истребования каких-либо иных документов кроме представленных комитетом, а соответственно, отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствует законодательству, нарушает права и интересы госкомитета в экономической деятельности. Управление не доказало правомерность отказа в регистрации договора аренды. В свою очередь, комитет доказал нарушение своих прав и законных интересов неправомерным отказом регистрирующего органа.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора. Обжалуемое решение управления нарушает законные интересы комитета, заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в порядке восстановления нарушенного права и в части обязания управления произвести государственную регистрацию договора аренды от 15.05.2012.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.
Выводы суда соответствуют установленным им обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ апеллянт не представил суду доказательств в обоснование доводов апелляционной жалобы.
Доводы, положенные в основу апелляционной жалобы, являлись предметом исследования суда первой инстанции при рассмотрении дела по существу. Апелляционный суд считает, что доводы управления основаны на неверном толковании норм материального права по указанным ранее основаниям.
В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределены судом в соответствии со статьей 110 АПК РФ, с учетом положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции при проверке дела в апелляционном порядке, не установлено.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.10.2014 по делу N А20-4075/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)