Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: представитель Иванников Д.В. (по доверенности от 14.01.2014)
от ответчика: представитель Клемазов П.В. (по доверенности от 04.03.2014)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12244/2014) ООО "Континент" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2014 по делу N А56-71570/2013 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
к ООО "Континент"
о взыскании задолженности и пеней, расторжении договора аренды и вселении,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) (далее - Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Континент" (Россия 191104, Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 59, лит. А, пом. 16-Н; ОГРН: 1129847004902) о взыскании 1 177 204 руб. 97 коп. задолженности по арендной плате, 242 668 руб. 60 коп. пеней, расторжении договора аренды N 03-А015499 от 05.03.2013 и выселении из занимаемого помещения, расположенного по адресу: 193144. г. Санкт-Петербург, Дегтярная улица, д. 31, литера А, помещение 1Н.
Решением арбитражного суда от 01.04.2014 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с Ответчика в пользу Истца 242 668 руб. 60 коп. пеней, расторг договор аренды и выселил Общество из указанного выше помещения. В удовлетворении остальной части иска отказано в связи с фактическим погашением задолженности.
Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный изменить, отказать в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселении Ответчика. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что Обществом не было допущено существенных нарушений условий договора, имевшие место просрочки были обусловлены тяжелым материальным положением Ответчика, связанным с объективной невозможностью своевременного получения лицензии на продажу алкогольной продукции и как, следствие, получения ожидаемого дохода от коммерческой деятельности в арендованном помещении.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда изменить, в удовлетворении иска о расторжении договора аренды и выселении отказать.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды от 05.03.2013 N 03-А015499 (далее - договор аренды), заключенного между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) в отношении нежилого помещения 1-Н общей площадью 179,8 кв. м, расположенного по адресу: 193144. г. Санкт-Петербург, Дегтярная улица, д. 31, литера А.
Договор был зарегистрирован в установленном порядке 06.12.2013.
Порядок и сроки внесения арендной платы установлены сторонами в разделе третьем договора аренды.
Пунктом 4.9. договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2. договора (обязанность своевременно вносить арендную плату) начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 5.3.3. договора предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение 3-х месяцев независимо от ее последующего внесения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком обязательств из договора аренды, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд полагает его подлежащим изменению в связи со следующим.
Материалами дела подтверждается и Ответчиком по существу не оспаривается несовременное исполнение Обществом обязательств по внесению 1 177 204 руб. 97 коп. арендной платы за период с 05.03.2013 по 05.11.2013, а также правомерность начисления на сумму задолженности неустойки в размере 242 668 руб. 60 коп.
Предметом апелляционного обжалования по существу является удовлетворение судом первой инстанции требований о расторжении договора аренды и выселении Общества на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.3.3. договора аренды.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 450, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и установив факт нарушения Обществом обязательств из договора аренды, являющийся основанием для расторжения договора, посчитал исковые требования подлежащими удовлетворению, в том числе в части расторжения договора и выселения.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Аналогичные положения предусмотрены в спорном договоре аренды.
Между тем, исходя из положений пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.
В рассматриваемом случае, 05.03.2013 сторонами был заключен краткосрочный договор аренды сроком действия по 04.12.2014. Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке только 06.12.2013. Как следует из пояснений представителя Общества, указанное обстоятельство препятствовало арендатору осуществлять коммерческую деятельность и получать от нее доход в том объеме, на который Общество рассчитывало при заключении договора аренды, в связи с невозможностью получения лицензии на торговлю алкогольной продукцией до государственной регистрации договора. В настоящее время указанные препятствия устранены, задолженность Общества полностью погашена. При этом между сторонами подписано дополнительное соглашение от 05.03.2013, которым стороны устанавливают действие договора по 04.03.2023. Соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Учитывая изложенное, принимая во внимание перспективу долгосрочных арендных отношений, их целесообразность, апелляционный суд полагает возможным сохранить арендные отношения.
При этом имущественные интересы Комитета, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Обществом денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к Ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых Комитет предъявил соответствующее требование.
Учитывая изложенное, а также наличие потенциальных долгосрочных отношений между сторонами, суд апелляционной инстанции считает возможным сохранить договорные отношения сторон. Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции следует изменить, отказав Комитету в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселении Общества.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 4 648 руб. 50 коп. государственной пошлины по иску.
Расходы по апелляционной жалобе апелляционный суд считает необходимым оставить на Ответчике.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2014 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Континент" (191104, Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 59, литера А, пом. 16-Н; ОГРН 1129847004902) в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6; ОГРН 1027809244561) 242 668 руб. 60 коп. пеней.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Континент" (191104, Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 59, литера А, пом. 16-Н; ОГРН 1129847004902) в доход федерального бюджета 4 648 руб. 50 коп. государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2014 ПО ДЕЛУ N А56-71570/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2014 г. по делу N А56-71570/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: представитель Иванников Д.В. (по доверенности от 14.01.2014)
от ответчика: представитель Клемазов П.В. (по доверенности от 04.03.2014)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12244/2014) ООО "Континент" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2014 по делу N А56-71570/2013 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
к ООО "Континент"
о взыскании задолженности и пеней, расторжении договора аренды и вселении,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) (далее - Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Континент" (Россия 191104, Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 59, лит. А, пом. 16-Н; ОГРН: 1129847004902) о взыскании 1 177 204 руб. 97 коп. задолженности по арендной плате, 242 668 руб. 60 коп. пеней, расторжении договора аренды N 03-А015499 от 05.03.2013 и выселении из занимаемого помещения, расположенного по адресу: 193144. г. Санкт-Петербург, Дегтярная улица, д. 31, литера А, помещение 1Н.
Решением арбитражного суда от 01.04.2014 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с Ответчика в пользу Истца 242 668 руб. 60 коп. пеней, расторг договор аренды и выселил Общество из указанного выше помещения. В удовлетворении остальной части иска отказано в связи с фактическим погашением задолженности.
Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный изменить, отказать в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселении Ответчика. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что Обществом не было допущено существенных нарушений условий договора, имевшие место просрочки были обусловлены тяжелым материальным положением Ответчика, связанным с объективной невозможностью своевременного получения лицензии на продажу алкогольной продукции и как, следствие, получения ожидаемого дохода от коммерческой деятельности в арендованном помещении.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда изменить, в удовлетворении иска о расторжении договора аренды и выселении отказать.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды от 05.03.2013 N 03-А015499 (далее - договор аренды), заключенного между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) в отношении нежилого помещения 1-Н общей площадью 179,8 кв. м, расположенного по адресу: 193144. г. Санкт-Петербург, Дегтярная улица, д. 31, литера А.
Договор был зарегистрирован в установленном порядке 06.12.2013.
Порядок и сроки внесения арендной платы установлены сторонами в разделе третьем договора аренды.
Пунктом 4.9. договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2. договора (обязанность своевременно вносить арендную плату) начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 5.3.3. договора предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение 3-х месяцев независимо от ее последующего внесения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком обязательств из договора аренды, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд полагает его подлежащим изменению в связи со следующим.
Материалами дела подтверждается и Ответчиком по существу не оспаривается несовременное исполнение Обществом обязательств по внесению 1 177 204 руб. 97 коп. арендной платы за период с 05.03.2013 по 05.11.2013, а также правомерность начисления на сумму задолженности неустойки в размере 242 668 руб. 60 коп.
Предметом апелляционного обжалования по существу является удовлетворение судом первой инстанции требований о расторжении договора аренды и выселении Общества на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.3.3. договора аренды.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 450, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и установив факт нарушения Обществом обязательств из договора аренды, являющийся основанием для расторжения договора, посчитал исковые требования подлежащими удовлетворению, в том числе в части расторжения договора и выселения.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Аналогичные положения предусмотрены в спорном договоре аренды.
Между тем, исходя из положений пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.
В рассматриваемом случае, 05.03.2013 сторонами был заключен краткосрочный договор аренды сроком действия по 04.12.2014. Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке только 06.12.2013. Как следует из пояснений представителя Общества, указанное обстоятельство препятствовало арендатору осуществлять коммерческую деятельность и получать от нее доход в том объеме, на который Общество рассчитывало при заключении договора аренды, в связи с невозможностью получения лицензии на торговлю алкогольной продукцией до государственной регистрации договора. В настоящее время указанные препятствия устранены, задолженность Общества полностью погашена. При этом между сторонами подписано дополнительное соглашение от 05.03.2013, которым стороны устанавливают действие договора по 04.03.2023. Соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Учитывая изложенное, принимая во внимание перспективу долгосрочных арендных отношений, их целесообразность, апелляционный суд полагает возможным сохранить арендные отношения.
При этом имущественные интересы Комитета, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Обществом денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к Ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых Комитет предъявил соответствующее требование.
Учитывая изложенное, а также наличие потенциальных долгосрочных отношений между сторонами, суд апелляционной инстанции считает возможным сохранить договорные отношения сторон. Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции следует изменить, отказав Комитету в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселении Общества.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 4 648 руб. 50 коп. государственной пошлины по иску.
Расходы по апелляционной жалобе апелляционный суд считает необходимым оставить на Ответчике.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2014 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Континент" (191104, Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 59, литера А, пом. 16-Н; ОГРН 1129847004902) в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6; ОГРН 1027809244561) 242 668 руб. 60 коп. пеней.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Континент" (191104, Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 59, литера А, пом. 16-Н; ОГРН 1129847004902) в доход федерального бюджета 4 648 руб. 50 коп. государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)