Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дружининой Л.В.
судей Яринского С.А., Крымджановой Д.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филипповой Н.А.
при участии:
- от истца, общества с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сигаево Плюс" не явились;
- от ответчика, Администрации муниципального образования "Сарапульский район" - Палабугина А.С., представитель по доверенности от 13.01.2014;
- от третьего лица, муниципального унитарного предприятия "Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве Сарапульского района" - не явились;
- лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сигаево Плюс"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики
от 21 февраля 2014 года
по делу N А71-11161/2013,
принятое судьей А.В.Кислухиным
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сигаево Плюс" (ОГРН 1071838001950, ИНН 1838002865)
к Администрации муниципального образования "Сарапульский район" (ОГРН 1021800860718, ИНН 1818000563)
третье лицо: муниципальное унитарное предприятие "Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве Сарапульского района"
о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сигаево Плюс" (далее - ООО "ЖКХ Сигаево Плюс", истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Администрации муниципального образования "Сарапульский район" (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительным дополнительного соглашения от 15 ноября 2011 года к договору аренды N Д-21 от 24.11.2010 г., заключенному между ООО "ЖКХ Сигаево Плюс" и Администрацией муниципального образования "Сарапульский район" на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 26.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено Муниципальное унитарное предприятие "Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве Сарапульского района".
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.02.2014 г. (резолютивная часть от 14.02.2014 г.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец, ООО "ЖКХ Сигаево Плюс", с решением суда не согласилось, направило апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме.
Не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что исходя из условий пп. 16 пункта 114 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила N 67) не допускается изменение только условия, указанного в пункте 98 Правил, а не каких-либо иных условий.
Указывает на то, что в соответствии с пп. 16 пункта 114 Правил N 67 документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Несмотря на это, дополнительным соглашением от 15.11.2011 ответчик существенным образом изменил условия предоставления арендатору во временное владение и пользование муниципального имущества по сравнению с условиями, указанными в аукционной документации и в первоначально заключенном договоре.
Так, по мнению истца, ответчик установил для Заявителя новые обязанности относительно содержания арендованного имущества (пункт 4.4.4 договора в редакции дополнительного соглашения), относительно улучшений арендованного имущества (пункт 3.7 договора в редакции дополнительного соглашения); был изменен порядок внесения платежей по договору и лицо - получатель таких платежей (пункты 4.4.9 и 3.4 договора в редакции дополнительного соглашения).
В связи с этим считает, что условия дополнительного соглашения от 15.11.2011 существенным образом изменившие условия договора аренды N Д-21 от 24.11.2010, не соответствуют статье 17.1 Федерального закона О конкуренции, пункту 98 Правил N 67, в силу чего в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса дополнительное соглашение является недействительным.
Вопреки доводам ответчика о наличии изначально ошибки в конкурсной документации, ответчиком не было представлено документов о внесении изменений в конкурсную документацию в связи с допущенными ошибками. Из конкурсной документации, на основе которой был заключен договор аренды, в перечне имущества не значится объектов, находящихся в лизинге у арендодателя, отсутствуют условия о внесении лизинговых платежей в пользу лизингополучателя.
Указывает на нарушение прав арендатора в результате заключения оспариваемого дополнительного соглашения, повлиявшее на состав имущественных прав арендатора, выразившееся в установлении обязанности по уплате платежей в пользу третьего лица. В частности, истцу было отказано в рамках дел N А71-2721/2013, N А71-2720/2013 во взыскании задолженности с третьего лица, МУП "УК в ЖКХ Сарапульского района" в связи с направлением третьим лицом соглашения о зачете встречных однородных требований.
По мнению истца, ответчик не имел законных оснований по распоряжению имуществом, являющимся предметом договора аренды, на момент подписания дополнительного соглашения имущество, переданное истцу находилось в лизинге у МУП "УК в ЖКХ Сарапульского района".
В судебное заседание истец явку представителя не обеспечил.
Ответчик, Администрация устно в судебном заседании апелляционного суда и в представленном письменном отзыве на апелляционную жалобу, не согласилось с выводами, в ней изложенными, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо в письменном отзыве на апелляционную жалобу также отклонило доводы истца по основаниям, изложенным в отзыве. Явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечило.
Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца, третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды N Д-21 от 24.11.2010 (далее - договор аренды), заключенным между Администрацией муниципального образования "Сарапульский район" как Арендодателем и ООО "ЖКХ Сигаево Плюс" как арендатором по результатам конкурса N 01-10, отраженным в протоколе N 3 по лоту N 1 от 18.11.2010, арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду и эксплуатацию объекты ЖКХ, находящиеся в собственности МО "Сарапульский район" согласно Приложению N 1, являющимся неотъемлемой частью договора, для оказания жилищно-коммунальных услуг потребителям по теплоснабжению и горячему водоснабжению с использованием этого имущества (пункты 1.1, 1.2 договора).
Согласно пункту 3.4 договора аренды в первоначальной редакции стороны предусмотрели, что за 2011 год лизинговые платежи в сумме 10 183 000 руб. перечисляются по дополнительному соглашению с лизингодателем ежемесячно, в соответствии с согласованным графиком.
Пунктом 3.5 договора сумма ежегодных инвестиционных вложений в арендованное имущество определена сторонами в сумме 18 000 000 руб.
Дополнительным соглашением от 15.11.2011 к договору аренды, условия указанного договора дополнены пунктом 3.7, согласно которому работы, выполненные арендатором за счет сумм, указанных в п. 3.5 договора считать неотделимыми улучшениями арендованного имущества, предусмотрен порядок их передачи и определение стоимости.
Пункт 4.4.4 договора изложен в следующей редакции: "Арендатор производит текущий и капитальный ремонт переданного имущества с периодичностью, установленной правилами технической эксплуатации имущества. За счет средств предусмотренных пунктом 3.5 договора производит работы, направленные на улучшение арендованного имущества: его замену, реконструкцию и модернизацию. Ежегодно, до 1 марта представляет Арендодателю на согласование план мероприятий по замене, реконструкции и модернизации имущества, проводимых в счет инвестиционных вложений и в счет ремонтного фонда, предусмотренного в тарифах на отпуск тепловой энергии. Представляет на утверждение Арендодателю сметы на выполнение этих работ. В течение 20 дней после выполнения вышеуказанных работ, предусмотренных частью 1 и 2 настоящего пункта, но не позднее 15 ноября, представляет Арендодателю акты выполненных работ по форме КС-2.
Пункт 3.4 договора изложен в следующей редакции: "За 2011 год лизинговые платежи в сумме 10 183 000 руб. Перечисление лизинговых платежей осуществляется арендатором ежемесячно по дополнительному соглашению с МУП "УК в ЖКХ Сарапульского района", являющимся сублизингополучателем за оборудование установленное в арендуемых котельных.
Помимо этого, условия договора аренды дополнены пунктом 4.4.9, в соответствии с которым в обязанности арендатора вменено заключение соглашения с МУП "УК в ЖКХ Сарапульского района", являющегося сублизингополучателем на сумму, указанную в пункте 3.4 договора с приложением графика платежей.
Также дополненным пунктом 5.3 договора аренды стороны в условиях дополнительного соглашения предусмотрели случаи досрочного расторжения договора аренды.
Полагая, что заключением дополнительного соглашения от 15.11.2011 ответчик существенным образом изменил условия предоставления арендатору во владение и пользование арендованного имущества по сравнению с условиями, указанным в аукционной документации и в первоначально заключенном договоре, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как противоречащей нормам Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), пункту 98 Правил N 67.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции проанализировав нормы Гражданского кодекса в совокупности с требованиями антимонопольного законодательства и применительно к условиям дополнительного соглашения от 15.11.2011, пришел к выводу об отсутствии нарушений Закона о защите конкуренции, Правил N 67 при заключении оспариваемого дополнительного соглашения, являющихся основанием для признания его недействительным (ничтожным).
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно пункту 3 названной статьи Закона в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:
1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Во исполнение названых требований Закона о конкуренции ответчиком проведен конкурс с целью передачи имущества в аренду, в том числе по Лоту N 1 для оказания жилищно-коммунальных услуг по теплоснабжению и горячему водоснабжению с использованием этого имущества, поименованного в Приложении N 1 к Постановлению Администрации муниципального образования "Сарапульский район" от 09.09.2010 N 1040.
По результатам проведенного конкурса на заключение договора аренды и эксплуатации объектов ЖКХ, находящихся в собственности муниципального образования "Сарапульский район" по Лоту N 1 протоколом N 3 от 18.11.2010 победителем признано ООО "ЖКХ Сигаево Плюс", с которым впоследствии заключен договор аренды от 24.11.2010.
Согласно пункту 98 Правил N 67 (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему) договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса.
В силу п. 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил N 67 документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Таким образом, исходя из толкования названных норм действующих в спорных отношениях, договоры аренды в отношении государственного и муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации, законодательством установлен запрет на изменение условий договоров, заключенных по результатам аукциона, конкурса, но только тех условий, которые влекут за собой изменение условий, изложенных в конкурсной документации.
В установленных в Постановлении от 09.09.2010 г. N 1040 Администрацией муниципального образования "Сарапульский район" в критериях конкурса установлено условие о размере ежегодных инвестиционных вложений в арендованное имущество помимо внесения арендной платы.
В пункте 3.5 договора аренды сумма инвестиционных вложений определена в размере 18 000 000 руб., исходя из которой согласно пункту 4.4.4 договора аренды арендатор производит текущий и капитальный ремонт.
Изменяя условие пункта 4.4.4 договора аренды дополнительным соглашением от 15.11.2011 сторонами предусмотрен порядок проведения работ по улучшению арендованного имущества, что не свидетельствует об изменении условий договора аренды, направленных на изменение условий конкурсной документации.
Помимо этого, договор аренды дополнен условием пункта 3.7 договора, которым стороны согласовали, что работы выполненные арендатором за счет сумм, указанных в пункте 3.5 договора считать неотделимыми улучшениями арендованного имущества, а также порядок передачи неотделимых улучшений арендованного имущества арендодателю.
Вместе с тем, поскольку первоначально в условиях пункта 4.4.4 договора сторонами была предусмотрена обязанность арендатора по осуществлению текущего и капитального ремонта, согласование впоследствии сторонами проведенных работ как неотделимых улучшений арендованного имущества, также не влечет изменений условий конкурсной документации.
Кроме указанных выше пунктов дополнительного соглашения, изменяющих, по мнению истца условия конкурсной документации, в исковом заявлении в качестве основания для признания сделки недействительной истец указывает на изложение пункта 3.4 договора в иной редакции, а также дополнение договора аренды пунктом 4.4.9, в соответствии с которыми изменен порядок перечисления лизинговых платежей в сумме 10 183 000 руб.
В условиях конкурсной документации был установлен размер лизинговых платежей в сумме 10 183 000 руб., а также предусмотрено, что лизинговые платежи перечисляются по дополнительному соглашению с лизингодателем, в соответствии с согласованным с ним графиком.
В пункте 3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2011 сторонами согласовано условие о перечислении лизинговых платежей в сумме 10 183 000 руб. по дополнительному соглашению с МУП "УК в ЖКХ Сарапульского района", являющимся сублизингополучателем, а также договор аренды дополнен пунктом 4.4.9, обязывающим арендатора заключить с МУП "УК в ЖКХ Сарапульского района" соглашение на сумму, указанную в пункте 3.4 договора аренды с приложением графика платежей.
В разъяснениях от 05.06.2012 по применению ст. 17.1 Закона о конкуренции и Правил N 67 Федеральная антимонопольная служба России указала, что в результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).
С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).
Вместе с тем, условие о порядке выплаты лизинговых платежей не относится к существенным условиям договора аренды, следовательно, уточнение порядка выплаты таких лизинговых платежей, указанных в конкурсной документации в сумме 10 183 000 руб., не влечет изменений условий конкурсной документации, направленных на изменение существенных условий заключенного по результатам конкурса договора аренды.
Помимо этого, судом первой инстанции обоснованно указано на то, что ООО "ЖКХ Сигаево плюс" не представило доказательств получения каких-либо преимуществ от заключения дополнительного соглашения от 15.11.2011 г., тогда как ограничения на внесение изменений в условия договоров аренды, предусмотренные Законом о конкуренции и Правилами N 67 направлены на запрет на предоставление преимуществ отдельному хозяйствующему субъекту, которые обеспечивают ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
С учетом изложенного, решение суда от 21.02.2014 г. является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит. Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 102, 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.02.2014 г. по делу N А71-11161/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Председательствующий
Л.В.ДРУЖИНИНА
Судьи
С.А.ЯРИНСКИЙ
Д.И.КРЫМДЖАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2014 N 17АП-4765/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А71-11161/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2014 г. N 17АП-4765/2014-ГК
Дело N А71-11161/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дружининой Л.В.
судей Яринского С.А., Крымджановой Д.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филипповой Н.А.
при участии:
- от истца, общества с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сигаево Плюс" не явились;
- от ответчика, Администрации муниципального образования "Сарапульский район" - Палабугина А.С., представитель по доверенности от 13.01.2014;
- от третьего лица, муниципального унитарного предприятия "Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве Сарапульского района" - не явились;
- лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сигаево Плюс"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики
от 21 февраля 2014 года
по делу N А71-11161/2013,
принятое судьей А.В.Кислухиным
по иску общества с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сигаево Плюс" (ОГРН 1071838001950, ИНН 1838002865)
к Администрации муниципального образования "Сарапульский район" (ОГРН 1021800860718, ИНН 1818000563)
третье лицо: муниципальное унитарное предприятие "Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве Сарапульского района"
о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖКХ Сигаево Плюс" (далее - ООО "ЖКХ Сигаево Плюс", истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Администрации муниципального образования "Сарапульский район" (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительным дополнительного соглашения от 15 ноября 2011 года к договору аренды N Д-21 от 24.11.2010 г., заключенному между ООО "ЖКХ Сигаево Плюс" и Администрацией муниципального образования "Сарапульский район" на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 26.11.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено Муниципальное унитарное предприятие "Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве Сарапульского района".
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.02.2014 г. (резолютивная часть от 14.02.2014 г.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец, ООО "ЖКХ Сигаево Плюс", с решением суда не согласилось, направило апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме.
Не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что исходя из условий пп. 16 пункта 114 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила N 67) не допускается изменение только условия, указанного в пункте 98 Правил, а не каких-либо иных условий.
Указывает на то, что в соответствии с пп. 16 пункта 114 Правил N 67 документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Несмотря на это, дополнительным соглашением от 15.11.2011 ответчик существенным образом изменил условия предоставления арендатору во временное владение и пользование муниципального имущества по сравнению с условиями, указанными в аукционной документации и в первоначально заключенном договоре.
Так, по мнению истца, ответчик установил для Заявителя новые обязанности относительно содержания арендованного имущества (пункт 4.4.4 договора в редакции дополнительного соглашения), относительно улучшений арендованного имущества (пункт 3.7 договора в редакции дополнительного соглашения); был изменен порядок внесения платежей по договору и лицо - получатель таких платежей (пункты 4.4.9 и 3.4 договора в редакции дополнительного соглашения).
В связи с этим считает, что условия дополнительного соглашения от 15.11.2011 существенным образом изменившие условия договора аренды N Д-21 от 24.11.2010, не соответствуют статье 17.1 Федерального закона О конкуренции, пункту 98 Правил N 67, в силу чего в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса дополнительное соглашение является недействительным.
Вопреки доводам ответчика о наличии изначально ошибки в конкурсной документации, ответчиком не было представлено документов о внесении изменений в конкурсную документацию в связи с допущенными ошибками. Из конкурсной документации, на основе которой был заключен договор аренды, в перечне имущества не значится объектов, находящихся в лизинге у арендодателя, отсутствуют условия о внесении лизинговых платежей в пользу лизингополучателя.
Указывает на нарушение прав арендатора в результате заключения оспариваемого дополнительного соглашения, повлиявшее на состав имущественных прав арендатора, выразившееся в установлении обязанности по уплате платежей в пользу третьего лица. В частности, истцу было отказано в рамках дел N А71-2721/2013, N А71-2720/2013 во взыскании задолженности с третьего лица, МУП "УК в ЖКХ Сарапульского района" в связи с направлением третьим лицом соглашения о зачете встречных однородных требований.
По мнению истца, ответчик не имел законных оснований по распоряжению имуществом, являющимся предметом договора аренды, на момент подписания дополнительного соглашения имущество, переданное истцу находилось в лизинге у МУП "УК в ЖКХ Сарапульского района".
В судебное заседание истец явку представителя не обеспечил.
Ответчик, Администрация устно в судебном заседании апелляционного суда и в представленном письменном отзыве на апелляционную жалобу, не согласилось с выводами, в ней изложенными, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо в письменном отзыве на апелляционную жалобу также отклонило доводы истца по основаниям, изложенным в отзыве. Явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечило.
Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца, третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды N Д-21 от 24.11.2010 (далее - договор аренды), заключенным между Администрацией муниципального образования "Сарапульский район" как Арендодателем и ООО "ЖКХ Сигаево Плюс" как арендатором по результатам конкурса N 01-10, отраженным в протоколе N 3 по лоту N 1 от 18.11.2010, арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду и эксплуатацию объекты ЖКХ, находящиеся в собственности МО "Сарапульский район" согласно Приложению N 1, являющимся неотъемлемой частью договора, для оказания жилищно-коммунальных услуг потребителям по теплоснабжению и горячему водоснабжению с использованием этого имущества (пункты 1.1, 1.2 договора).
Согласно пункту 3.4 договора аренды в первоначальной редакции стороны предусмотрели, что за 2011 год лизинговые платежи в сумме 10 183 000 руб. перечисляются по дополнительному соглашению с лизингодателем ежемесячно, в соответствии с согласованным графиком.
Пунктом 3.5 договора сумма ежегодных инвестиционных вложений в арендованное имущество определена сторонами в сумме 18 000 000 руб.
Дополнительным соглашением от 15.11.2011 к договору аренды, условия указанного договора дополнены пунктом 3.7, согласно которому работы, выполненные арендатором за счет сумм, указанных в п. 3.5 договора считать неотделимыми улучшениями арендованного имущества, предусмотрен порядок их передачи и определение стоимости.
Пункт 4.4.4 договора изложен в следующей редакции: "Арендатор производит текущий и капитальный ремонт переданного имущества с периодичностью, установленной правилами технической эксплуатации имущества. За счет средств предусмотренных пунктом 3.5 договора производит работы, направленные на улучшение арендованного имущества: его замену, реконструкцию и модернизацию. Ежегодно, до 1 марта представляет Арендодателю на согласование план мероприятий по замене, реконструкции и модернизации имущества, проводимых в счет инвестиционных вложений и в счет ремонтного фонда, предусмотренного в тарифах на отпуск тепловой энергии. Представляет на утверждение Арендодателю сметы на выполнение этих работ. В течение 20 дней после выполнения вышеуказанных работ, предусмотренных частью 1 и 2 настоящего пункта, но не позднее 15 ноября, представляет Арендодателю акты выполненных работ по форме КС-2.
Пункт 3.4 договора изложен в следующей редакции: "За 2011 год лизинговые платежи в сумме 10 183 000 руб. Перечисление лизинговых платежей осуществляется арендатором ежемесячно по дополнительному соглашению с МУП "УК в ЖКХ Сарапульского района", являющимся сублизингополучателем за оборудование установленное в арендуемых котельных.
Помимо этого, условия договора аренды дополнены пунктом 4.4.9, в соответствии с которым в обязанности арендатора вменено заключение соглашения с МУП "УК в ЖКХ Сарапульского района", являющегося сублизингополучателем на сумму, указанную в пункте 3.4 договора с приложением графика платежей.
Также дополненным пунктом 5.3 договора аренды стороны в условиях дополнительного соглашения предусмотрели случаи досрочного расторжения договора аренды.
Полагая, что заключением дополнительного соглашения от 15.11.2011 ответчик существенным образом изменил условия предоставления арендатору во владение и пользование арендованного имущества по сравнению с условиями, указанным в аукционной документации и в первоначально заключенном договоре, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как противоречащей нормам Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), пункту 98 Правил N 67.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции проанализировав нормы Гражданского кодекса в совокупности с требованиями антимонопольного законодательства и применительно к условиям дополнительного соглашения от 15.11.2011, пришел к выводу об отсутствии нарушений Закона о защите конкуренции, Правил N 67 при заключении оспариваемого дополнительного соглашения, являющихся основанием для признания его недействительным (ничтожным).
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно пункту 3 названной статьи Закона в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:
1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Во исполнение названых требований Закона о конкуренции ответчиком проведен конкурс с целью передачи имущества в аренду, в том числе по Лоту N 1 для оказания жилищно-коммунальных услуг по теплоснабжению и горячему водоснабжению с использованием этого имущества, поименованного в Приложении N 1 к Постановлению Администрации муниципального образования "Сарапульский район" от 09.09.2010 N 1040.
По результатам проведенного конкурса на заключение договора аренды и эксплуатации объектов ЖКХ, находящихся в собственности муниципального образования "Сарапульский район" по Лоту N 1 протоколом N 3 от 18.11.2010 победителем признано ООО "ЖКХ Сигаево Плюс", с которым впоследствии заключен договор аренды от 24.11.2010.
Согласно пункту 98 Правил N 67 (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему) договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса.
В силу п. 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил N 67 документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Таким образом, исходя из толкования названных норм действующих в спорных отношениях, договоры аренды в отношении государственного и муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации, законодательством установлен запрет на изменение условий договоров, заключенных по результатам аукциона, конкурса, но только тех условий, которые влекут за собой изменение условий, изложенных в конкурсной документации.
В установленных в Постановлении от 09.09.2010 г. N 1040 Администрацией муниципального образования "Сарапульский район" в критериях конкурса установлено условие о размере ежегодных инвестиционных вложений в арендованное имущество помимо внесения арендной платы.
В пункте 3.5 договора аренды сумма инвестиционных вложений определена в размере 18 000 000 руб., исходя из которой согласно пункту 4.4.4 договора аренды арендатор производит текущий и капитальный ремонт.
Изменяя условие пункта 4.4.4 договора аренды дополнительным соглашением от 15.11.2011 сторонами предусмотрен порядок проведения работ по улучшению арендованного имущества, что не свидетельствует об изменении условий договора аренды, направленных на изменение условий конкурсной документации.
Помимо этого, договор аренды дополнен условием пункта 3.7 договора, которым стороны согласовали, что работы выполненные арендатором за счет сумм, указанных в пункте 3.5 договора считать неотделимыми улучшениями арендованного имущества, а также порядок передачи неотделимых улучшений арендованного имущества арендодателю.
Вместе с тем, поскольку первоначально в условиях пункта 4.4.4 договора сторонами была предусмотрена обязанность арендатора по осуществлению текущего и капитального ремонта, согласование впоследствии сторонами проведенных работ как неотделимых улучшений арендованного имущества, также не влечет изменений условий конкурсной документации.
Кроме указанных выше пунктов дополнительного соглашения, изменяющих, по мнению истца условия конкурсной документации, в исковом заявлении в качестве основания для признания сделки недействительной истец указывает на изложение пункта 3.4 договора в иной редакции, а также дополнение договора аренды пунктом 4.4.9, в соответствии с которыми изменен порядок перечисления лизинговых платежей в сумме 10 183 000 руб.
В условиях конкурсной документации был установлен размер лизинговых платежей в сумме 10 183 000 руб., а также предусмотрено, что лизинговые платежи перечисляются по дополнительному соглашению с лизингодателем, в соответствии с согласованным с ним графиком.
В пункте 3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2011 сторонами согласовано условие о перечислении лизинговых платежей в сумме 10 183 000 руб. по дополнительному соглашению с МУП "УК в ЖКХ Сарапульского района", являющимся сублизингополучателем, а также договор аренды дополнен пунктом 4.4.9, обязывающим арендатора заключить с МУП "УК в ЖКХ Сарапульского района" соглашение на сумму, указанную в пункте 3.4 договора аренды с приложением графика платежей.
В разъяснениях от 05.06.2012 по применению ст. 17.1 Закона о конкуренции и Правил N 67 Федеральная антимонопольная служба России указала, что в результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).
С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).
Вместе с тем, условие о порядке выплаты лизинговых платежей не относится к существенным условиям договора аренды, следовательно, уточнение порядка выплаты таких лизинговых платежей, указанных в конкурсной документации в сумме 10 183 000 руб., не влечет изменений условий конкурсной документации, направленных на изменение существенных условий заключенного по результатам конкурса договора аренды.
Помимо этого, судом первой инстанции обоснованно указано на то, что ООО "ЖКХ Сигаево плюс" не представило доказательств получения каких-либо преимуществ от заключения дополнительного соглашения от 15.11.2011 г., тогда как ограничения на внесение изменений в условия договоров аренды, предусмотренные Законом о конкуренции и Правилами N 67 направлены на запрет на предоставление преимуществ отдельному хозяйствующему субъекту, которые обеспечивают ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
С учетом изложенного, решение суда от 21.02.2014 г. является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит. Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 102, 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 21.02.2014 г. по делу N А71-11161/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Председательствующий
Л.В.ДРУЖИНИНА
Судьи
С.А.ЯРИНСКИЙ
Д.И.КРЫМДЖАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)