Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор коммерческого найма, ответчику было направлено уведомление об отказе от продления договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Иванов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам
Псковского областного суда
в составе:
председательствующего: Ельчаниновой Г.А.,
судей: Ениславской О.Л. и Захаровой Л.В.,
при секретаре: Б.Н.В.,
с участием прокурора: Петровой Н.М.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Администрации Опочецкого района Псковской области на решение Опочецкого районного суда Псковской области от 03 июня 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Администрации Опочецкого района к П.Л.М. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, и к П.О.А., П.С. о выселении, отказать.
Заслушав доклад судьи Псковского областного суда Ельчаниновой Г.А., объяснения П.Л.М. и ее представителя К.В., представителя Администрации Опочецкого района Псковской области - К.Н., заключение прокурора Петровой Н.М. о законности и обоснованности решения суда, судебная коллегия
установила:
Администрация Опочецкого района Псковской области обратилось в суд с иском к П.Л.М. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.
В обоснование требований указывалось, что 04 апреля 2005 года между Администрацией Опочецкого района и П.Л.М. был заключен договор коммерческого найма сроком на пять лет, согласно которому ответчице была предоставлена для проживания квартира, расположенная по адресу: <****>. По окончании срока действия договора он в силу ст. 684 ГК РФ был продлен сторонами на тех же условиях и на тот же срок.
П.Л.М. проживает в данной квартире до настоящего времени вместе с двумя несовершеннолетними детьми.
12 января 2015 года истцом было направлено П.Л.М. уведомление об отказе от продления договора, в связи с чем ей было предложено выселиться из занимаемого жилого помещения в срок до 13 апреля 2015 года. Однако до настоящего времени П.Л.М. не освободила спорное жилое помещение.
Ссылаясь на истечение срока действия договора, а также отсутствие намерений перезаключать с ответчиком договор найма, равно как и сдавать данное жилое помещение в наем в течение года, о чем П.Л.М. была уведомлена, Администрация Опочецкого района просила суд признать П.Л.М. утратившей право пользования жилым помещением, снять ее с регистрационного учета и выселить из вышеуказанного жилого помещения, а также выселить П.О.А. и П.С.
П.Л.М., действующая в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей П.О.А. и П.С., исковые требования не признала, указав, что договор коммерческого найма, заключенный ранее, в настоящее время считается пролонгированным, так как Администрация как наймодатель не предприняла мер к своевременному ее уведомлению о намерении отказаться от дальнейшего продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем.
Представитель П.Л.М. - К.В. поддержал доводы доверителя, приведенные в качестве возражений на иск.
Прокурор Опочецкого района Ларьков А.П. в своем заключении указал на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований по причине нарушения истцом норм материального права при предупреждении ответчика об отказе продлить договор найма, а также ввиду отсутствия решения Администрации не сдавать по договору жилое помещение на срок не менее одного года.
УФМС России по Псковской области в судебное заседание не явилось, в представленном письменном заявлении просило рассмотреть дело в отсутствии представителя.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Администрация Опочецкого района Псковской области ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что судом первой инстанции было допущено нарушение норм материального права.
В частности, апеллянт, не соглашаясь с выводом суда о нарушении трехмесячного срока предупреждения об отсутствии намерения заключать новый договор коммерческого найма, полагает, что срок договора коммерческого найма истекал 04 января 2015 года, и в соответствии с требованием части 112 Трудового кодекса РФ указанный день являлся не рабочим, а праздничным днем. Так как первым рабочим днем в январе 2015 года было 12 января, то именно в этот день истцом и было направлено в адрес ответчика уведомление об отказе в продлении заключенного ранее договора.
Кроме того, апеллянт обращает внимание на то, что спорное жилое помещение в настоящее время отнесено к фонду социального использования, а также на то, что действующее законодательство не обязывает разъяснять нанимателю причину отказа в заключении договора на новый срок.
В возражениях на апелляционную жалобу П.Л.М. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В возражениях на апелляционную жалобу прокурор указывает на законность и обоснованность решения суда, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
В суде апелляционной инстанции представитель Администрации Опочецкого района Псковской области - К.Н. доводы апелляционной жалобы поддержал; П.Л.М. и ее представитель К.В. выразили согласие с выводами суда первой инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав заключение прокурора о законности и обоснованности оспариваемого судебного акта, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правильно исходил из того, что правовых оснований для признания ответчика утратившим права пользования, снятии с регистрационного учета и выселения не имеется в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, в силу статьи 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно частям 1 и 2 статьи 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, из содержания приведенной нормы права следует, что невыполнение наймодателем обязанности по уведомлению нанимателя в установленный законом срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок, а соблюдение такой обязанности об извещении нанимателя о своем нежелании перезаключить договор свидетельствует о прекращении договора.
Одностороннее прекращение договора найма жилого помещения в таком случае может иметь место при реализации предписания, предусмотренного ст. 684 ГК РФ.
Из указанного следует, что граждане, занимающие жилое помещение по договору найма, подлежат выселению из него по истечении срока договора, если наймодатель своевременно, то есть не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора предупредил нанимателя об отказе от его продления в связи с принятием решения не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04 апреля 2005 года на основании распоряжения Администрации Опочецкого района Псковской области N 74-р от 04 апреля 2005 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Опочецкого района и П.Л.М. был заключен договор коммерческого найма, согласно которому наймодатель предоставил нанимателю жилое помещение, расположенное по адресу: <****>, сроком на пять лет - по 04 апреля 2010 года.
В связи с последующей пролонгацией договора на тех же основаниях и на тот же срок, срок действия договора был установлен до 04 апреля 2015 года.
12 января 2015 года Администрацией Опочецкого района Псковской области П.Л.М. письмом за исх. (****) было направлено уведомление, в котором до сведения адресата доводилось предупреждение об отказе в продлении договора найма жилого помещения от 04 апреля 2005 года; указанное уведомление было получено ответчицей 19 января 2015 года.
Таким образом, приведенное обстоятельство свидетельствует о том, что наймодатель не выполнил предусмотренную п. 2 ст. 684 ГК РФ обязанность по предупреждению ответчика об отказе в продлении договора найма жилого помещения за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.
Учитывая пресекательный характер установленного вышеназванной нормой права срока предупреждения, оснований для его продления с учетом приводимых апеллянтом обстоятельств у суда первой инстанции не имелось.
К тому же, из смысла ст. 684 ГК РФ следует, что юридическое лицо, собственник жилого помещения, может отказаться от продления договора коммерческого найма с гражданином при определенных условиях, а именно в связи с принятием уполномоченным на то органом собственника решения не сдавать в течение года жилое помещение внаем.
При этом решение собственника не должно быть произвольным, то есть не должно быть обусловлено целью выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а может быть принято исключительно при наличии существенных оснований к отказу в предоставлении жилого помещения гражданам по договору найма.
Между тем, из рассматриваемого дела следует, что направление в адрес П.Л.М. предупреждения об отказе продлить договор имело место ранее принятия наймодателем решения не сдавать в течение года спорное жилое помещение внаем, что противоречит вышеприведенным требованиям закона и нарушает права нанимателя.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска, поскольку договор коммерческого найма фактически был продлен на тех же условиях на тот же срок.
С учетом названных обстоятельств не могут быть приняты во внимание как не основанные на нормах права доводы апелляционной жалобы, направленные на опровержение вывода суда первой инстанции о нарушении наймодателем срока предупреждения нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма.
Наличие между сторонами по делу договорных отношений по пользованию спорным жилым помещением по договору коммерческого найма исключало со стороны Администрации Опочецкого района принятие в одностороннем порядке действий по исключению этого жилого помещения из фонда коммерческого использования, в связи с чем не может быть признана состоятельной ссылка на соответствующее обстоятельство, приведенная в апелляционной жалобе.
Поскольку решение суда соответствует материалам дела и требованиям закона, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ,
определила:
Решение Опочецкого районного суда псковской области от 03 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Опочецкого района Псковской области - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.А.ЕЛЬЧАНИНОВА
Судьи
О.Л.ЕНИСЛАВСКАЯ
Л.В.ЗАХАРОВА
Копия верна:
Г.А.ЕЛЬЧАНИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.08.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1219/2015
Требование: О признании утратившим право пользования помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор коммерческого найма, ответчику было направлено уведомление об отказе от продления договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 августа 2015 г. по делу N 33-1219/2015
Судья Иванов А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам
Псковского областного суда
в составе:
председательствующего: Ельчаниновой Г.А.,
судей: Ениславской О.Л. и Захаровой Л.В.,
при секретаре: Б.Н.В.,
с участием прокурора: Петровой Н.М.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Администрации Опочецкого района Псковской области на решение Опочецкого районного суда Псковской области от 03 июня 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Администрации Опочецкого района к П.Л.М. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, и к П.О.А., П.С. о выселении, отказать.
Заслушав доклад судьи Псковского областного суда Ельчаниновой Г.А., объяснения П.Л.М. и ее представителя К.В., представителя Администрации Опочецкого района Псковской области - К.Н., заключение прокурора Петровой Н.М. о законности и обоснованности решения суда, судебная коллегия
установила:
Администрация Опочецкого района Псковской области обратилось в суд с иском к П.Л.М. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.
В обоснование требований указывалось, что 04 апреля 2005 года между Администрацией Опочецкого района и П.Л.М. был заключен договор коммерческого найма сроком на пять лет, согласно которому ответчице была предоставлена для проживания квартира, расположенная по адресу: <****>. По окончании срока действия договора он в силу ст. 684 ГК РФ был продлен сторонами на тех же условиях и на тот же срок.
П.Л.М. проживает в данной квартире до настоящего времени вместе с двумя несовершеннолетними детьми.
12 января 2015 года истцом было направлено П.Л.М. уведомление об отказе от продления договора, в связи с чем ей было предложено выселиться из занимаемого жилого помещения в срок до 13 апреля 2015 года. Однако до настоящего времени П.Л.М. не освободила спорное жилое помещение.
Ссылаясь на истечение срока действия договора, а также отсутствие намерений перезаключать с ответчиком договор найма, равно как и сдавать данное жилое помещение в наем в течение года, о чем П.Л.М. была уведомлена, Администрация Опочецкого района просила суд признать П.Л.М. утратившей право пользования жилым помещением, снять ее с регистрационного учета и выселить из вышеуказанного жилого помещения, а также выселить П.О.А. и П.С.
П.Л.М., действующая в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей П.О.А. и П.С., исковые требования не признала, указав, что договор коммерческого найма, заключенный ранее, в настоящее время считается пролонгированным, так как Администрация как наймодатель не предприняла мер к своевременному ее уведомлению о намерении отказаться от дальнейшего продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем.
Представитель П.Л.М. - К.В. поддержал доводы доверителя, приведенные в качестве возражений на иск.
Прокурор Опочецкого района Ларьков А.П. в своем заключении указал на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований по причине нарушения истцом норм материального права при предупреждении ответчика об отказе продлить договор найма, а также ввиду отсутствия решения Администрации не сдавать по договору жилое помещение на срок не менее одного года.
УФМС России по Псковской области в судебное заседание не явилось, в представленном письменном заявлении просило рассмотреть дело в отсутствии представителя.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Администрация Опочецкого района Псковской области ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что судом первой инстанции было допущено нарушение норм материального права.
В частности, апеллянт, не соглашаясь с выводом суда о нарушении трехмесячного срока предупреждения об отсутствии намерения заключать новый договор коммерческого найма, полагает, что срок договора коммерческого найма истекал 04 января 2015 года, и в соответствии с требованием части 112 Трудового кодекса РФ указанный день являлся не рабочим, а праздничным днем. Так как первым рабочим днем в январе 2015 года было 12 января, то именно в этот день истцом и было направлено в адрес ответчика уведомление об отказе в продлении заключенного ранее договора.
Кроме того, апеллянт обращает внимание на то, что спорное жилое помещение в настоящее время отнесено к фонду социального использования, а также на то, что действующее законодательство не обязывает разъяснять нанимателю причину отказа в заключении договора на новый срок.
В возражениях на апелляционную жалобу П.Л.М. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В возражениях на апелляционную жалобу прокурор указывает на законность и обоснованность решения суда, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
В суде апелляционной инстанции представитель Администрации Опочецкого района Псковской области - К.Н. доводы апелляционной жалобы поддержал; П.Л.М. и ее представитель К.В. выразили согласие с выводами суда первой инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав заключение прокурора о законности и обоснованности оспариваемого судебного акта, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правильно исходил из того, что правовых оснований для признания ответчика утратившим права пользования, снятии с регистрационного учета и выселения не имеется в силу несоблюдения истцом процедуры прекращения договора найма, предусмотренной ч. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, в силу статьи 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно частям 1 и 2 статьи 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, из содержания приведенной нормы права следует, что невыполнение наймодателем обязанности по уведомлению нанимателя в установленный законом срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок, а соблюдение такой обязанности об извещении нанимателя о своем нежелании перезаключить договор свидетельствует о прекращении договора.
Одностороннее прекращение договора найма жилого помещения в таком случае может иметь место при реализации предписания, предусмотренного ст. 684 ГК РФ.
Из указанного следует, что граждане, занимающие жилое помещение по договору найма, подлежат выселению из него по истечении срока договора, если наймодатель своевременно, то есть не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора предупредил нанимателя об отказе от его продления в связи с принятием решения не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04 апреля 2005 года на основании распоряжения Администрации Опочецкого района Псковской области N 74-р от 04 апреля 2005 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Опочецкого района и П.Л.М. был заключен договор коммерческого найма, согласно которому наймодатель предоставил нанимателю жилое помещение, расположенное по адресу: <****>, сроком на пять лет - по 04 апреля 2010 года.
В связи с последующей пролонгацией договора на тех же основаниях и на тот же срок, срок действия договора был установлен до 04 апреля 2015 года.
12 января 2015 года Администрацией Опочецкого района Псковской области П.Л.М. письмом за исх. (****) было направлено уведомление, в котором до сведения адресата доводилось предупреждение об отказе в продлении договора найма жилого помещения от 04 апреля 2005 года; указанное уведомление было получено ответчицей 19 января 2015 года.
Таким образом, приведенное обстоятельство свидетельствует о том, что наймодатель не выполнил предусмотренную п. 2 ст. 684 ГК РФ обязанность по предупреждению ответчика об отказе в продлении договора найма жилого помещения за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.
Учитывая пресекательный характер установленного вышеназванной нормой права срока предупреждения, оснований для его продления с учетом приводимых апеллянтом обстоятельств у суда первой инстанции не имелось.
К тому же, из смысла ст. 684 ГК РФ следует, что юридическое лицо, собственник жилого помещения, может отказаться от продления договора коммерческого найма с гражданином при определенных условиях, а именно в связи с принятием уполномоченным на то органом собственника решения не сдавать в течение года жилое помещение внаем.
При этом решение собственника не должно быть произвольным, то есть не должно быть обусловлено целью выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а может быть принято исключительно при наличии существенных оснований к отказу в предоставлении жилого помещения гражданам по договору найма.
Между тем, из рассматриваемого дела следует, что направление в адрес П.Л.М. предупреждения об отказе продлить договор имело место ранее принятия наймодателем решения не сдавать в течение года спорное жилое помещение внаем, что противоречит вышеприведенным требованиям закона и нарушает права нанимателя.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска, поскольку договор коммерческого найма фактически был продлен на тех же условиях на тот же срок.
С учетом названных обстоятельств не могут быть приняты во внимание как не основанные на нормах права доводы апелляционной жалобы, направленные на опровержение вывода суда первой инстанции о нарушении наймодателем срока предупреждения нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма.
Наличие между сторонами по делу договорных отношений по пользованию спорным жилым помещением по договору коммерческого найма исключало со стороны Администрации Опочецкого района принятие в одностороннем порядке действий по исключению этого жилого помещения из фонда коммерческого использования, в связи с чем не может быть признана состоятельной ссылка на соответствующее обстоятельство, приведенная в апелляционной жалобе.
Поскольку решение суда соответствует материалам дела и требованиям закона, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ,
определила:
Решение Опочецкого районного суда псковской области от 03 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Опочецкого района Псковской области - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.А.ЕЛЬЧАНИНОВА
Судьи
О.Л.ЕНИСЛАВСКАЯ
Л.В.ЗАХАРОВА
Копия верна:
Г.А.ЕЛЬЧАНИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)