Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Недельская М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Шилиной Е.М.,
судей: Фетисовой Е.С., Быковской Е.В.,
при секретаре З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 18 июня 2014 года апелляционную жалобу ООО "СБМ-Инвест" на решение Химкинского городского суда Московской области от 15 августа 2013 года по делу по иску П. к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности, третьи лица администрация г.о. Химки Московской области, ООО "Стройсимвол", ЗАО "Первая Ипотечная компания - Регион", ООО "СБМ - Инвест", ЗАО "Кама-Проект", Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
заслушав доклад судьи Шилиной Е.М.,
объяснения представителя П. по доверенности Б.,
П. обратилась в суд с иском к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 26 сентября 2011 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ЮБ-К7Б/1/17/4 (4) в соответствии с которым ответчик в лице своего агента ЗАО "Кама-Проект" обязалось продать, а П. купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: <данные изъяты>. П. полностью исполнила свои обязательства по договору, оплатив стоимость квартиры в размере 7 036 235 руб. 36 коп. В настоящее время дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>. Квартира передана истцу по акту приема-передачи от 30.12.2011 года, однако истец не может ею распоряжаться и зарегистрировать право собственности на квартиру, так как ответчик не выполняет своих обязательств по передаче квартиры истцу прав на квартиру.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержал.
Представитель ответчика ООО "ФлайтИнвест" и конкурсный управляющий ООО "ФлайтИнвест" в судебное заседание не явились, извещены. ООО "ФлайтИнвест" представило заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и об отсутствии возражений относительно иска.
Представитель третьего лица администрации г.о. Химки Московской области в судебное заседание не явился, извещен.
Представители третьих лиц ООО "Стройсимвол", ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион", ООО "СБМ-Инвест", ЗАО "КАМА-Проект" и Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, извещены.
Решением Химкинского городского суда Московской области от 15 августа 2013 года иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе третье лицо ООО "СБМ-Инвест" просит решение отменить как незаконное.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорная четырехкомнатная квартира N 152 общей площадью 105,10 кв. м, расположена по адресу: <...>, что подтверждается техническим паспортом жилого помещения по состоянию на 29.12.2012 года.
26 сентября 2011 года между ООО "ФлайтИнвест" в лице ЗАО "КАМА-Проект", действующего на основании агентского договора N АД/ФИ-01 от 25 мая 2011 года и П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ЮБ-К7Б/1/17/4 (4) согласно п. 1.1 которого ООО "ФлайтИнвест" обязалось продать, а П. купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу:<данные изъяты>.
П. полностью исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры в соответствии с п. 2.1 предварительного договора купли-продажи N ЮБ-К7Б/1/17/4 (4) от 26.09.2011 года, уплатив ООО "ФлайтИнвест" денежную сумму в размере 7 036 235 руб. 36 коп.
30 декабря 2011 года между ООО "Флайт-Инвест" и П. было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры N ЮБ-К 7Б/1/17/4 (4) от 26.09.2011 года в соответствии с п. 3 которого продавец возвращает покупателю сумму денежных средств в размере 54009 руб. 76 коп., поскольку стоимость квартиры составила 6982225 руб. 60 коп.
Из текста разрешения на ввод в эксплуатацию N RU 50301000-40 от 30.06.2011 года, выданного ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" следует, что разрешен ввод в эксплуатацию построенного 23-этажного 2-секционного жилого дома с нежилым первым этажом, расположенного по строительному адресу: <данные изъяты>.
Согласно акту приема-передачи квартиры, подписанному ООО "ФлайтИнвест" и П., спорная квартира передана П. на срок до момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру для проведения ремонтно-отделочных работ или проживания.
Из содержания уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области усматривается, что данные о зарегистрированных правах на квартиру <данные изъяты> отсутствуют.
Жилой дом, в котором находится квартира, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50301000-40, П. фактически пользуется квартирой, оплачивает коммунальные платежи за квартиру, задолженности не имеет, однако не может оформить право собственности на квартиру.
Согласно предварительному договору купли-продажи квартиры N ЮБ-К7Б/1/17/4 (4) от 26.09.2011 года и других имеющихся в деле доказательств, а также учитывая фактически сложившиеся между сторонами отношения, суд правомерно пришел к выводу, что фактически между ООО "ФлайтИнвест" и П. заключен не предварительный договор купли-продажи, а основной договор, поскольку покупатель П. полностью оплатила стоимость квартиры, а продавец ООО "ФлайтИнвест" оплату принял. Договор заключен в надлежащей форме и в нем содержатся все необходимые условия, позволяющие определить его предмет и цену недвижимости.
В п. 2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры, указано, что договор купли-продажи подлежит заключению сторонами в срок не 45 банковских дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственность продавца на квартиру.
Разрешая заявленный спор, исследовав представленные по делу доказательства, принимая во внимание добросовестность исполнения истцом взятых на себя обязательств, суд первой инстанции с учетом положений ст. ст. 12, 219, 429, 454 ГК РФ пришел к выводу об обоснованности иска, поскольку ответчиком нарушен разумный срок оформления квартиры в собственность истца, ответчик не предпринял с января 2011 года никаких мер к оформлению квартиры в свою собственность с целью ее дальнейшей передачи истцу или непосредственно в собственность истца и не подготовил в соответствии с п. 3.1.2 предварительного договора необходимый комплект документов для оформления квартиры в собственность.
Суд обоснованно указал, что доказательств, оспаривающих квалификацию заключенного с П. предварительного договора купли-продажи квартиры в качестве основного ООО "ФлайтИнвест" не предоставило, третье лицо ЗАО "Кама-Проект", выступающее от имени ООО "ФлайтИнвест" против удовлетворения исковых требований П. не возражало, следовательно факт исполнения истцом обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры N ЮБ-К7Б/1/17/4 (4) от 26.09.2011 года заключившими его сторонами не оспаривался.
Кроме того, при принятии решения судом учитывалось то обстоятельство, что между ЗАО "Кама-Проект" и ООО "ФлайтИнвест" 25.05.2011 года заключен агентский договор N АД/ФИ-01 согласно которому агент ЗАО "Кама-Проект" по поручению ООО "ФлайтИнвест" за вознаграждение совершал юридические и иные действия, направленные на реализацию квартир и нежилых помещений, права на которые принадлежат ООО "ФлайтИнвест". Права на квартиру, которые были переданы впоследствии ответчиком истцу, возникли у ООО "ФлайтИнвест" на основании договора N НК-21А/8 от 23.12.2010 года, заключенного между ООО "ФлайтИнвест" и ООО "СБМ-Инвест".
ООО "СБМ-Инвест" получило права на квартиру от ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" на основании договора N ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-21 а от 01.07.2010 года ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" (ранее ЗАО "ЖИЛСТРОЙИНДУСТРИЯ") получило право на указанную квартиру по договору долевого участия в реализации инвестиционного проекта по застройке жилых микрорайонов 6, 7, 8 в г.о. Химки Московской области N НК-ЖСИ/03 от 15.10.2003 года, заключенному с ООО Холдинговая компания "Управление экспериментальной застройки "Ново-Куркино".
Учитывая данные обстоятельства, истица П. как потребитель полностью исполнила свою обязанность по оплате стоимости квартиры и взаимоотношения иных участников инвестиционного процесса, в том числе не подписание акта о результатах инвестиционного проекта не могут в рассматриваемом случае повлиять на право собственности истца.
Довод апелляционной жалобы о том, что третье лицо ООО "СБМ-Инвест" не было извещено о дате рассмотрения дела, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку опровергается телеграммой об извещении ООО "СБМ-Инвест" о слушании дела на 15.08.2013 года (л.д. 81).
Также не может являться основанием для отмены решения суда довод апелляционной жалобы о том, что между ООО "СБМ-Инвест" и ООО "ФлайтИнвест" был заключен договор инвестирования, однако инвестиционный взнос ООО "ФлайтИнвест" не оплатил, в связи с чем спорная квартира ему не передавалась и ООО "ФлайтИнвест" не могло ею распоряжаться. Судом первой инстанции установлено, что истец полностью оплатил стоимость квартиры по договору, и с позиций ч. 3 ст. 308 ГК РФ он не может нести неблагоприятные последствия за ненадлежащее взаимоотношения иных участников инвестиционного проекта, и данное обстоятельство не может повлиять на право собственности истца, как добросовестной стороны по договору. Истец не является участником договорных отношений между указанными юридическими лицами, а свои обязательства по оплате спорной квартиры выполнил в полном объеме. На истца, как на более незащищенную сторону в спорных правоотношениях не могут быть возложены неблагоприятные обстоятельства, которые могут иметь место между ООО "ФлайтИнвест" и ООО "СБМ-Инвест". В свою очередь, ООО "СБМ-Инвест" не лишено возможности требовать от ООО "ФлайтИнвест" исполнения обязательств по заключенному между ними договору.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что при рассмотрении настоящего спора ни ответчик, ни третьи лица о своих правах на спорную квартиру не заявляли.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат аргументов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, а потому эти доводы не могут быть принять во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Химкинского городского суда Московской области от 15 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "СБМ-Инвест" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-13028/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2014 г. по делу N 33-13028/2014
Судья: Недельская М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Шилиной Е.М.,
судей: Фетисовой Е.С., Быковской Е.В.,
при секретаре З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 18 июня 2014 года апелляционную жалобу ООО "СБМ-Инвест" на решение Химкинского городского суда Московской области от 15 августа 2013 года по делу по иску П. к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности, третьи лица администрация г.о. Химки Московской области, ООО "Стройсимвол", ЗАО "Первая Ипотечная компания - Регион", ООО "СБМ - Инвест", ЗАО "Кама-Проект", Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
заслушав доклад судьи Шилиной Е.М.,
объяснения представителя П. по доверенности Б.,
установила:
П. обратилась в суд с иском к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 26 сентября 2011 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ЮБ-К7Б/1/17/4 (4) в соответствии с которым ответчик в лице своего агента ЗАО "Кама-Проект" обязалось продать, а П. купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: <данные изъяты>. П. полностью исполнила свои обязательства по договору, оплатив стоимость квартиры в размере 7 036 235 руб. 36 коп. В настоящее время дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>. Квартира передана истцу по акту приема-передачи от 30.12.2011 года, однако истец не может ею распоряжаться и зарегистрировать право собственности на квартиру, так как ответчик не выполняет своих обязательств по передаче квартиры истцу прав на квартиру.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержал.
Представитель ответчика ООО "ФлайтИнвест" и конкурсный управляющий ООО "ФлайтИнвест" в судебное заседание не явились, извещены. ООО "ФлайтИнвест" представило заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и об отсутствии возражений относительно иска.
Представитель третьего лица администрации г.о. Химки Московской области в судебное заседание не явился, извещен.
Представители третьих лиц ООО "Стройсимвол", ЗАО "Первая Ипотечная Компания - Регион", ООО "СБМ-Инвест", ЗАО "КАМА-Проект" и Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, извещены.
Решением Химкинского городского суда Московской области от 15 августа 2013 года иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе третье лицо ООО "СБМ-Инвест" просит решение отменить как незаконное.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорная четырехкомнатная квартира N 152 общей площадью 105,10 кв. м, расположена по адресу: <...>, что подтверждается техническим паспортом жилого помещения по состоянию на 29.12.2012 года.
26 сентября 2011 года между ООО "ФлайтИнвест" в лице ЗАО "КАМА-Проект", действующего на основании агентского договора N АД/ФИ-01 от 25 мая 2011 года и П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ЮБ-К7Б/1/17/4 (4) согласно п. 1.1 которого ООО "ФлайтИнвест" обязалось продать, а П. купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу:<данные изъяты>.
П. полностью исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры в соответствии с п. 2.1 предварительного договора купли-продажи N ЮБ-К7Б/1/17/4 (4) от 26.09.2011 года, уплатив ООО "ФлайтИнвест" денежную сумму в размере 7 036 235 руб. 36 коп.
30 декабря 2011 года между ООО "Флайт-Инвест" и П. было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры N ЮБ-К 7Б/1/17/4 (4) от 26.09.2011 года в соответствии с п. 3 которого продавец возвращает покупателю сумму денежных средств в размере 54009 руб. 76 коп., поскольку стоимость квартиры составила 6982225 руб. 60 коп.
Из текста разрешения на ввод в эксплуатацию N RU 50301000-40 от 30.06.2011 года, выданного ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" следует, что разрешен ввод в эксплуатацию построенного 23-этажного 2-секционного жилого дома с нежилым первым этажом, расположенного по строительному адресу: <данные изъяты>.
Согласно акту приема-передачи квартиры, подписанному ООО "ФлайтИнвест" и П., спорная квартира передана П. на срок до момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру для проведения ремонтно-отделочных работ или проживания.
Из содержания уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области усматривается, что данные о зарегистрированных правах на квартиру <данные изъяты> отсутствуют.
Жилой дом, в котором находится квартира, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50301000-40, П. фактически пользуется квартирой, оплачивает коммунальные платежи за квартиру, задолженности не имеет, однако не может оформить право собственности на квартиру.
Согласно предварительному договору купли-продажи квартиры N ЮБ-К7Б/1/17/4 (4) от 26.09.2011 года и других имеющихся в деле доказательств, а также учитывая фактически сложившиеся между сторонами отношения, суд правомерно пришел к выводу, что фактически между ООО "ФлайтИнвест" и П. заключен не предварительный договор купли-продажи, а основной договор, поскольку покупатель П. полностью оплатила стоимость квартиры, а продавец ООО "ФлайтИнвест" оплату принял. Договор заключен в надлежащей форме и в нем содержатся все необходимые условия, позволяющие определить его предмет и цену недвижимости.
В п. 2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры, указано, что договор купли-продажи подлежит заключению сторонами в срок не 45 банковских дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственность продавца на квартиру.
Разрешая заявленный спор, исследовав представленные по делу доказательства, принимая во внимание добросовестность исполнения истцом взятых на себя обязательств, суд первой инстанции с учетом положений ст. ст. 12, 219, 429, 454 ГК РФ пришел к выводу об обоснованности иска, поскольку ответчиком нарушен разумный срок оформления квартиры в собственность истца, ответчик не предпринял с января 2011 года никаких мер к оформлению квартиры в свою собственность с целью ее дальнейшей передачи истцу или непосредственно в собственность истца и не подготовил в соответствии с п. 3.1.2 предварительного договора необходимый комплект документов для оформления квартиры в собственность.
Суд обоснованно указал, что доказательств, оспаривающих квалификацию заключенного с П. предварительного договора купли-продажи квартиры в качестве основного ООО "ФлайтИнвест" не предоставило, третье лицо ЗАО "Кама-Проект", выступающее от имени ООО "ФлайтИнвест" против удовлетворения исковых требований П. не возражало, следовательно факт исполнения истцом обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры N ЮБ-К7Б/1/17/4 (4) от 26.09.2011 года заключившими его сторонами не оспаривался.
Кроме того, при принятии решения судом учитывалось то обстоятельство, что между ЗАО "Кама-Проект" и ООО "ФлайтИнвест" 25.05.2011 года заключен агентский договор N АД/ФИ-01 согласно которому агент ЗАО "Кама-Проект" по поручению ООО "ФлайтИнвест" за вознаграждение совершал юридические и иные действия, направленные на реализацию квартир и нежилых помещений, права на которые принадлежат ООО "ФлайтИнвест". Права на квартиру, которые были переданы впоследствии ответчиком истцу, возникли у ООО "ФлайтИнвест" на основании договора N НК-21А/8 от 23.12.2010 года, заключенного между ООО "ФлайтИнвест" и ООО "СБМ-Инвест".
ООО "СБМ-Инвест" получило права на квартиру от ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" на основании договора N ПИК-Р/СБМ-Инвест/НК-21 а от 01.07.2010 года ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" (ранее ЗАО "ЖИЛСТРОЙИНДУСТРИЯ") получило право на указанную квартиру по договору долевого участия в реализации инвестиционного проекта по застройке жилых микрорайонов 6, 7, 8 в г.о. Химки Московской области N НК-ЖСИ/03 от 15.10.2003 года, заключенному с ООО Холдинговая компания "Управление экспериментальной застройки "Ново-Куркино".
Учитывая данные обстоятельства, истица П. как потребитель полностью исполнила свою обязанность по оплате стоимости квартиры и взаимоотношения иных участников инвестиционного процесса, в том числе не подписание акта о результатах инвестиционного проекта не могут в рассматриваемом случае повлиять на право собственности истца.
Довод апелляционной жалобы о том, что третье лицо ООО "СБМ-Инвест" не было извещено о дате рассмотрения дела, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку опровергается телеграммой об извещении ООО "СБМ-Инвест" о слушании дела на 15.08.2013 года (л.д. 81).
Также не может являться основанием для отмены решения суда довод апелляционной жалобы о том, что между ООО "СБМ-Инвест" и ООО "ФлайтИнвест" был заключен договор инвестирования, однако инвестиционный взнос ООО "ФлайтИнвест" не оплатил, в связи с чем спорная квартира ему не передавалась и ООО "ФлайтИнвест" не могло ею распоряжаться. Судом первой инстанции установлено, что истец полностью оплатил стоимость квартиры по договору, и с позиций ч. 3 ст. 308 ГК РФ он не может нести неблагоприятные последствия за ненадлежащее взаимоотношения иных участников инвестиционного проекта, и данное обстоятельство не может повлиять на право собственности истца, как добросовестной стороны по договору. Истец не является участником договорных отношений между указанными юридическими лицами, а свои обязательства по оплате спорной квартиры выполнил в полном объеме. На истца, как на более незащищенную сторону в спорных правоотношениях не могут быть возложены неблагоприятные обстоятельства, которые могут иметь место между ООО "ФлайтИнвест" и ООО "СБМ-Инвест". В свою очередь, ООО "СБМ-Инвест" не лишено возможности требовать от ООО "ФлайтИнвест" исполнения обязательств по заключенному между ними договору.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что при рассмотрении настоящего спора ни ответчик, ни третьи лица о своих правах на спорную квартиру не заявляли.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат аргументов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, а потому эти доводы не могут быть принять во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Химкинского городского суда Московской области от 15 августа 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "СБМ-Инвест" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)