Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Бандурова Д.Н., Первушиной М.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ниникиной В.С.,
при участии в судебном заседании представителей Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" - Иванова Валентина Григорьевича (доверенность от 27.02.2014, паспорт), Друговой Елены Владимировны (доверенность от 27.02.2014, паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" в лице филиала - Управления Федеральной почтовой связи Республики Хакасия и общества с ограниченной ответственностью Консультационно-правовая фирма "Фемида" на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 7 февраля 2014 года по делу N А74-4707/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Лиходиенко А.В., суд апелляционной инстанции: Магда О.В., Петровская О.В., Юдин Д.В.),
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Почта России" в лице филиала Управления Федеральной почтовой связи Республики Хакасия (ОГРН: 1037724007276, далее - ФГУП "Почта России", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Консультационно-правовая фирма "Фемида" (ОГРН: 1021900676302, далее - ООО КПФ "Фемида", ответчик) о взыскании 114 043 рублей 04 копеек, в том числе 92 294 рублей долга по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 N 16 и 10 809 рублей 72 копеек пени, 7032 рублей 56 копеек долга по договору возмездного оказания услуг от 01.01.2008 N 16 и 3906 рублей 76 копеек пени, расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 N 16, выселении из арендуемых помещений, а также взыскании судебных издержек в размере 400 рублей.
ООО КПФ "Фемида", в свою очередь, предъявило к ФГУП "Почта России" встречные требования о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 N 16 расторгнутым, о признании помещения освобожденным, о возложении обязанности создания комиссии и подписания акта приемки нежилого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 7 февраля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2014 года, первоначальный иск удовлетворен частично, с ООО КПФ "Фемида" в пользу ФГУП "Почта России" взыскано 15 755 рублей 55 копеек долга, а также 610 рублей 82 копейки расходов на уплату государственной пошлины, суд обязал ООО КПФ "Фемида" в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу освободить помещение площадью 10 кв. м, литера А4, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Енисейский микрорайон, д. 38, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Истец и ответчик обжаловали принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, полагая их незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права.
ФГУП "Почта России" оспаривает вывод судов о том, что действие договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 N 16 прекратилось ввиду его одностороннего расторжения арендодателем письмом от 13.07.2009 N 19.5/04-1568, ссылаясь при этом на судебную практику и конклюдентные действия сторон.
Напротив, указанный договор, как утверждает ФГУП "Почта России", фактически не был расторгнут, а продолжал действовать, на основании чего истец настаивает на полном удовлетворении предъявленного первоначального иска.
ООО КПФ "Фемида" не согласно с судебными актами в части взыскания с него 15 755 рублей долга, обязания освободить спорное помещение, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на фактическое освобождение арендатором помещения на 01.05.2013 и уклонение арендодателя от оформления акта передачи.
Присутствующие в судебном заседании представители ФГУП "Почта России" подтвердили свои доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражали на доводы кассационной жалобы ООО КПФ "Фемида".
ООО КПФ "Фемида" и третье лицо надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, представителей не направили.
Кассационные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Хакасия и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.01.2008 между ФГУП "Почта России" (арендодатель) и ООО КПФ "Фемида" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 16, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное пользование часть нежилого помещения общей площадью 10 кв. м на 2 этаже в здании почтамта, принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения, находящееся по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Енисейский микрорайон, д. 38, Литер А4, для размещения офиса, оказания юридических услуг, на срок до 30.11.2008.
01.01.2008 по акту приема-передачи указанное помещение передано арендатору.
Пунктом 2.2 договора установлен размер арендной платы, который составляет 19 707 рублей 89 копеек в год, 1642 рубля 30 копеек в месяц и предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы на основании отчета об оценке.
Согласно отчету об оценке от 26.06.2012 N 365-26/06, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки собственности", размер арендной платы по указанному договору составляет 11 064 рубля 20 копеек, который, как указал истец, подлежит применению к спорному помещению с 01.10.2012, о чем ответчик извещен в надлежащем порядке.
В соответствии с пунктом 6.1 договора расчет производится на последнее число текущего месяца согласно выставленному арендодателем счету, который подлежит оплате не позднее трех банковских дней со дня получения этого счета арендатором.
В случае несвоевременной оплаты или неоплаты арендатором платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,1% за каждый день просрочки (пункт 7.3 договора).
За период с 01.10.2012 по 13.05.2013 ответчик оплачивал арендные платежи по согласованной сторонами ежемесячной сумме арендных платежей, равной 2800 рублям, без учета повышения размера арендной платы согласно отчету об оценке от 26.06.2012 N 365-26/06, а с 14.05.2013 по день подачи искового заявления арендную плату не оплачивал вовсе.
Наряду с вышеуказанным договором аренды 01.01.2008 стороны заключили договор возмездного оказания услуг N 16, по условиям которого ФГУП "Почта России" (исполнитель) обеспечивает оказание, а ООО КПФ "Фемида" (арендатор, заказчик) - использование и оплату единого комплекса услуг по содержанию (эксплуатации) объекта, переданного в аренду по договору от 01.01.2008 N 16, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Енисейский микрорайон, д. 38.
Ориентировочная цена договора определяется исходя из расходов исполнителя на оказание комплекса услуг по содержанию (эксплуатации) объекта и составляет 579 рублей 79 копеек в месяц, включая норму прибыли исполнителя и НДС по ставке 18%. Заказчик обязан оплатить в срок не позднее 3 дней со дня получения счета-фактуры, путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя (пункты 2.1, 2.3 договора).
Пунктом 3.1 указанного договора предусмотрено начисление пени в размере 1% в случае просрочки платежа заказчиком.
Порядок расторжения договора установлен статьей 4 договора.
Ссылаясь на то, что арендная плата за период с 01.10.2012 по 13.05.2013 внесена арендатором не в полном объеме без учета данных отчета об оценке от 26.06.2012 N 365-26/06, а с 14.05.2013 оплата арендных платежей и услуг по договорам аренды и возмездного оказания услуг от 01.01.2008 N 16 вовсе прекращена ответчиком, ФГУП "Почта России" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование встречных требований ООО КПФ "Фемида" указало на одностороннее расторжение арендодателем договора аренды от 01.01.2008 N 16 письмом от 13.07.2009 N 19.5/04-1568, фактическое освобождение помещения арендатором и уклонение арендодателя от оформления акта передачи.
Принимая во внимание представленное в материалы дела письмо от 13.07.2009 N 19.5/04-1568, в котором ФГУП "Почта России" уведомляет ООО КПФ "Фемида" об одностороннем расторжении договора с указанием на необходимость по истечении 30 дней передать арендуемое помещение, суд первой инстанции к выводу о том, что с 30.08.2009 действие договора аренды от 01.01.2008 N 16 наряду с договором возмездного оказания услуг от 01.01.2008 N 16 прекратилось и последующие отношения сторон складывались вне его рамок, следовательно, отныне возможность изменения арендной платы на основании отчета об оценке, как это было предусмотрено ранее действовавшим договором, была утрачена. В этой связи суд требования ФГУП "Почта России" о расторжении договора отклонил, произвел расчет подлежащих удовлетворению требований ФГУП "Почта России" на основе ранее согласованной сторонами стоимости ежемесячной арендной платы, равной 2800 рублям и обязал ООО КПФ "Фемида" освободить помещение.
Встречный иск ООО КПФ "Фемида" о признании договора аренды от 01.01.2008 N 16 расторгнутым, помещения - освобожденным и о возложении обязанности создания комиссии и подписания акта приемки нежилого помещения судом был отклонен, поскольку факт одностороннего расторжения договора аренды от 01.01.2008 N 16 был констатирован, а доказательства возврата помещения арендодателю ООО КПФ "Фемида" не представлены.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит судебные акты подлежащими отмене, исходя из следующего.
Нормами статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны
- - по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1);
- - по решению суда по требованию одной из сторон (пункт 2);
- - в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3).
В пункте 8.6 договора аренды от 01.01.2008 N 16 предусмотрено право каждой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив в письменном виде другую сторону за 30 дней до предполагаемого расторжения договора.
О расторжении договора аренды от 01.01.2008 N 16 в таком порядке суды сделали вывод на основании письма ФГУП "Почта России" от 13.07.2009 N 19.5/04-1568, в котором арендодатель уведомил ООО КПФ "Фемида" об одностороннем расторжении договора с указанием на необходимость по истечении 30 дней передать арендуемое помещение.
Между тем, последующей фактической передачи арендованного имущества не произошло, что не опровергается материалами дела и сторонами не оспаривается.
Как следует из встречного иска (т. 2 л.д. 2), ООО КПФ "Фемида" ссылается на то, что на протяжении 2009, 2010 годов сторонами подписывались дополнительные соглашения. В рамках договора последнее изменение арендной платы, устроившее обе стороны, имело место 28.04.2010 с учетом представленного арендодателем заключения к отчету по стоимости услуги по представлению в аренду недвижимого имущества от 15.02.2010 N 46-02/2010, определившего ежемесячную арендную плату в размере 2800 рублей. Данный размер арендной платы с учетом требований договора о наличии заключения оценщика добросовестно вносился арендатором.
11.09.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 N 16 (т. 2, л.д. 14), которым ежемесячная арендная плата с 01.10.2012 установлена в соответствии с отчетом об оценке от 26.06.2012 N 365-26/06 в размере 11 064 рублей 20 копеек (пункт 1).
В пункте 2 дополнительного соглашения от 11.09.2012 N 1 прямо указано, что остальные условия договора аренды от 01.01.2008 N 16 остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.
Данное соглашение является неотъемлемой частью договора от 01.01.2008 N 16 (пункт 5).
В протоколе разногласий к указанному дополнительному соглашению ООО КПФ "Фемида" выражает несогласие только с вновь установленным размером арендной платы, в остальном принимает условия дополнительного соглашения.
Изложенное свидетельствует о том, что вопреки уведомлению от 13.07.2009 N 19.5/04-1568 стороны в 2009-2013 годах действовали в рамках договора аренды от 01.01.2008 N 16, руководствовались его условиями и ссылались на него в подписываемых документах.
Выводы судов, расценившего договор аренды как расторгнутый и прекративший свое действие, и как следствие расторгнутым договор возмездного оказания услуг, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены принятых по делу судебных актов с передачей дела на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса.
Поскольку требования ФГУП "Почта России" и ООО КПФ "Фемида" по первоначальному и встречному искам были рассмотрены судом исходя из неверного вывода о том, что договор аренды от 01.01.2008 N 16 прекратил свое действие с 30.08.2009, судебные акты подлежат отмене в полном объеме.
В связи с тем, что вопрос о наличии оснований для расторжения договора от 01.01.2008 N 16 судами предыдущих инстанций не разрешался, суд округа не может давать оценку иным доводам, изложенным в кассационных жалобах.
При новом рассмотрении суду надлежит разрешить требования ФГУП "Почта России" о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 N 16 по существу в соответствии с подлежащими применению правовыми нормами и согласованными сторонами условиями договора, после чего - проверить обоснованность иных требований по первоначальному и встречному искам.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 7 февраля 2014 года по делу N А74-4707/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2014 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Н.БУРКОВА
Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 25.09.2014 ПО ДЕЛУ N А74-4707/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2014 г. по делу N А74-4707/2013
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Бандурова Д.Н., Первушиной М.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ниникиной В.С.,
при участии в судебном заседании представителей Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" - Иванова Валентина Григорьевича (доверенность от 27.02.2014, паспорт), Друговой Елены Владимировны (доверенность от 27.02.2014, паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" в лице филиала - Управления Федеральной почтовой связи Республики Хакасия и общества с ограниченной ответственностью Консультационно-правовая фирма "Фемида" на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 7 февраля 2014 года по делу N А74-4707/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Лиходиенко А.В., суд апелляционной инстанции: Магда О.В., Петровская О.В., Юдин Д.В.),
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Почта России" в лице филиала Управления Федеральной почтовой связи Республики Хакасия (ОГРН: 1037724007276, далее - ФГУП "Почта России", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Консультационно-правовая фирма "Фемида" (ОГРН: 1021900676302, далее - ООО КПФ "Фемида", ответчик) о взыскании 114 043 рублей 04 копеек, в том числе 92 294 рублей долга по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 N 16 и 10 809 рублей 72 копеек пени, 7032 рублей 56 копеек долга по договору возмездного оказания услуг от 01.01.2008 N 16 и 3906 рублей 76 копеек пени, расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 N 16, выселении из арендуемых помещений, а также взыскании судебных издержек в размере 400 рублей.
ООО КПФ "Фемида", в свою очередь, предъявило к ФГУП "Почта России" встречные требования о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 N 16 расторгнутым, о признании помещения освобожденным, о возложении обязанности создания комиссии и подписания акта приемки нежилого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 7 февраля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2014 года, первоначальный иск удовлетворен частично, с ООО КПФ "Фемида" в пользу ФГУП "Почта России" взыскано 15 755 рублей 55 копеек долга, а также 610 рублей 82 копейки расходов на уплату государственной пошлины, суд обязал ООО КПФ "Фемида" в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу освободить помещение площадью 10 кв. м, литера А4, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Енисейский микрорайон, д. 38, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Истец и ответчик обжаловали принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, полагая их незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права.
ФГУП "Почта России" оспаривает вывод судов о том, что действие договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 N 16 прекратилось ввиду его одностороннего расторжения арендодателем письмом от 13.07.2009 N 19.5/04-1568, ссылаясь при этом на судебную практику и конклюдентные действия сторон.
Напротив, указанный договор, как утверждает ФГУП "Почта России", фактически не был расторгнут, а продолжал действовать, на основании чего истец настаивает на полном удовлетворении предъявленного первоначального иска.
ООО КПФ "Фемида" не согласно с судебными актами в части взыскания с него 15 755 рублей долга, обязания освободить спорное помещение, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на фактическое освобождение арендатором помещения на 01.05.2013 и уклонение арендодателя от оформления акта передачи.
Присутствующие в судебном заседании представители ФГУП "Почта России" подтвердили свои доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражали на доводы кассационной жалобы ООО КПФ "Фемида".
ООО КПФ "Фемида" и третье лицо надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, представителей не направили.
Кассационные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Хакасия и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.01.2008 между ФГУП "Почта России" (арендодатель) и ООО КПФ "Фемида" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 16, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное пользование часть нежилого помещения общей площадью 10 кв. м на 2 этаже в здании почтамта, принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения, находящееся по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Енисейский микрорайон, д. 38, Литер А4, для размещения офиса, оказания юридических услуг, на срок до 30.11.2008.
01.01.2008 по акту приема-передачи указанное помещение передано арендатору.
Пунктом 2.2 договора установлен размер арендной платы, который составляет 19 707 рублей 89 копеек в год, 1642 рубля 30 копеек в месяц и предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы на основании отчета об оценке.
Согласно отчету об оценке от 26.06.2012 N 365-26/06, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки собственности", размер арендной платы по указанному договору составляет 11 064 рубля 20 копеек, который, как указал истец, подлежит применению к спорному помещению с 01.10.2012, о чем ответчик извещен в надлежащем порядке.
В соответствии с пунктом 6.1 договора расчет производится на последнее число текущего месяца согласно выставленному арендодателем счету, который подлежит оплате не позднее трех банковских дней со дня получения этого счета арендатором.
В случае несвоевременной оплаты или неоплаты арендатором платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,1% за каждый день просрочки (пункт 7.3 договора).
За период с 01.10.2012 по 13.05.2013 ответчик оплачивал арендные платежи по согласованной сторонами ежемесячной сумме арендных платежей, равной 2800 рублям, без учета повышения размера арендной платы согласно отчету об оценке от 26.06.2012 N 365-26/06, а с 14.05.2013 по день подачи искового заявления арендную плату не оплачивал вовсе.
Наряду с вышеуказанным договором аренды 01.01.2008 стороны заключили договор возмездного оказания услуг N 16, по условиям которого ФГУП "Почта России" (исполнитель) обеспечивает оказание, а ООО КПФ "Фемида" (арендатор, заказчик) - использование и оплату единого комплекса услуг по содержанию (эксплуатации) объекта, переданного в аренду по договору от 01.01.2008 N 16, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Енисейский микрорайон, д. 38.
Ориентировочная цена договора определяется исходя из расходов исполнителя на оказание комплекса услуг по содержанию (эксплуатации) объекта и составляет 579 рублей 79 копеек в месяц, включая норму прибыли исполнителя и НДС по ставке 18%. Заказчик обязан оплатить в срок не позднее 3 дней со дня получения счета-фактуры, путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя (пункты 2.1, 2.3 договора).
Пунктом 3.1 указанного договора предусмотрено начисление пени в размере 1% в случае просрочки платежа заказчиком.
Порядок расторжения договора установлен статьей 4 договора.
Ссылаясь на то, что арендная плата за период с 01.10.2012 по 13.05.2013 внесена арендатором не в полном объеме без учета данных отчета об оценке от 26.06.2012 N 365-26/06, а с 14.05.2013 оплата арендных платежей и услуг по договорам аренды и возмездного оказания услуг от 01.01.2008 N 16 вовсе прекращена ответчиком, ФГУП "Почта России" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование встречных требований ООО КПФ "Фемида" указало на одностороннее расторжение арендодателем договора аренды от 01.01.2008 N 16 письмом от 13.07.2009 N 19.5/04-1568, фактическое освобождение помещения арендатором и уклонение арендодателя от оформления акта передачи.
Принимая во внимание представленное в материалы дела письмо от 13.07.2009 N 19.5/04-1568, в котором ФГУП "Почта России" уведомляет ООО КПФ "Фемида" об одностороннем расторжении договора с указанием на необходимость по истечении 30 дней передать арендуемое помещение, суд первой инстанции к выводу о том, что с 30.08.2009 действие договора аренды от 01.01.2008 N 16 наряду с договором возмездного оказания услуг от 01.01.2008 N 16 прекратилось и последующие отношения сторон складывались вне его рамок, следовательно, отныне возможность изменения арендной платы на основании отчета об оценке, как это было предусмотрено ранее действовавшим договором, была утрачена. В этой связи суд требования ФГУП "Почта России" о расторжении договора отклонил, произвел расчет подлежащих удовлетворению требований ФГУП "Почта России" на основе ранее согласованной сторонами стоимости ежемесячной арендной платы, равной 2800 рублям и обязал ООО КПФ "Фемида" освободить помещение.
Встречный иск ООО КПФ "Фемида" о признании договора аренды от 01.01.2008 N 16 расторгнутым, помещения - освобожденным и о возложении обязанности создания комиссии и подписания акта приемки нежилого помещения судом был отклонен, поскольку факт одностороннего расторжения договора аренды от 01.01.2008 N 16 был констатирован, а доказательства возврата помещения арендодателю ООО КПФ "Фемида" не представлены.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит судебные акты подлежащими отмене, исходя из следующего.
Нормами статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны
- - по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1);
- - по решению суда по требованию одной из сторон (пункт 2);
- - в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3).
В пункте 8.6 договора аренды от 01.01.2008 N 16 предусмотрено право каждой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив в письменном виде другую сторону за 30 дней до предполагаемого расторжения договора.
О расторжении договора аренды от 01.01.2008 N 16 в таком порядке суды сделали вывод на основании письма ФГУП "Почта России" от 13.07.2009 N 19.5/04-1568, в котором арендодатель уведомил ООО КПФ "Фемида" об одностороннем расторжении договора с указанием на необходимость по истечении 30 дней передать арендуемое помещение.
Между тем, последующей фактической передачи арендованного имущества не произошло, что не опровергается материалами дела и сторонами не оспаривается.
Как следует из встречного иска (т. 2 л.д. 2), ООО КПФ "Фемида" ссылается на то, что на протяжении 2009, 2010 годов сторонами подписывались дополнительные соглашения. В рамках договора последнее изменение арендной платы, устроившее обе стороны, имело место 28.04.2010 с учетом представленного арендодателем заключения к отчету по стоимости услуги по представлению в аренду недвижимого имущества от 15.02.2010 N 46-02/2010, определившего ежемесячную арендную плату в размере 2800 рублей. Данный размер арендной платы с учетом требований договора о наличии заключения оценщика добросовестно вносился арендатором.
11.09.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 N 16 (т. 2, л.д. 14), которым ежемесячная арендная плата с 01.10.2012 установлена в соответствии с отчетом об оценке от 26.06.2012 N 365-26/06 в размере 11 064 рублей 20 копеек (пункт 1).
В пункте 2 дополнительного соглашения от 11.09.2012 N 1 прямо указано, что остальные условия договора аренды от 01.01.2008 N 16 остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.
Данное соглашение является неотъемлемой частью договора от 01.01.2008 N 16 (пункт 5).
В протоколе разногласий к указанному дополнительному соглашению ООО КПФ "Фемида" выражает несогласие только с вновь установленным размером арендной платы, в остальном принимает условия дополнительного соглашения.
Изложенное свидетельствует о том, что вопреки уведомлению от 13.07.2009 N 19.5/04-1568 стороны в 2009-2013 годах действовали в рамках договора аренды от 01.01.2008 N 16, руководствовались его условиями и ссылались на него в подписываемых документах.
Выводы судов, расценившего договор аренды как расторгнутый и прекративший свое действие, и как следствие расторгнутым договор возмездного оказания услуг, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены принятых по делу судебных актов с передачей дела на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса.
Поскольку требования ФГУП "Почта России" и ООО КПФ "Фемида" по первоначальному и встречному искам были рассмотрены судом исходя из неверного вывода о том, что договор аренды от 01.01.2008 N 16 прекратил свое действие с 30.08.2009, судебные акты подлежат отмене в полном объеме.
В связи с тем, что вопрос о наличии оснований для расторжения договора от 01.01.2008 N 16 судами предыдущих инстанций не разрешался, суд округа не может давать оценку иным доводам, изложенным в кассационных жалобах.
При новом рассмотрении суду надлежит разрешить требования ФГУП "Почта России" о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 N 16 по существу в соответствии с подлежащими применению правовыми нормами и согласованными сторонами условиями договора, после чего - проверить обоснованность иных требований по первоначальному и встречному искам.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 7 февраля 2014 года по делу N А74-4707/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2014 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Н.БУРКОВА
Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)