Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Везикко Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего Устинович С.Е.
судей Захарова А.В., Федоровой И.А.
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Ж. к З. о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом,
по апелляционной жалобе представителя Ж. - К. на решение Апатитского городского суда Мурманской области от 21 ноября 2013 года, по которому постановлено:
"В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Ж. к З. о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом отказать".
Заслушав доклад судьи Захарова А.В., объяснения Ж. и ее представителя К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения против жалобы представителя ответчика З. - С., судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
ИП Ж. обратилась в суд с иском к З. о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом.
В обоснование иска указала, что <дата> между нею и З. был заключен договор аренды с последующим выкупом нежилого помещения по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Мурманской области <дата>. Срок аренды составил *** месяцев с момента государственной регистрации договора. При заключении договора было предусмотрено условие о выкупе нежилого помещения за <данные изъяты> рублей, путем внесения задатка и авансовых платежей в течение срока аренды, а оставшейся части выкупной цены в срок не позднее *** банковских дней после окончания срока договора. В период действия договора она внесла задаток <данные изъяты> рублей, а оставшуюся часть в размере <данные изъяты> рублей планировала уплатить за счет заемных средств.
Не располагая достаточным количеством собственных свободных денежных средств, она провела переговоры с ОАО "Сбербанк России" о получении кредита на развитие бизнеса в размере <данные изъяты> рублей. Данный кредитный продукт предоставляется банком под условием залога недвижимости, принадлежащей заемщику. Предоставить в залог другое имущество не позволяют условия кредитования.
После того как банк сообщил о положительном разрешении вопроса по предоставлению кредита, она направила ответчику проект дополнительного соглашения к договору аренды от <дата>, при подписании которого в договор были бы внесены изменения в части выкупа нежилого помещения и перехода права собственности на него, а также об использовании заемных денежных средств ОАО "Сбербанк России".
Полагает, что отказываясь подписать дополнительное соглашение, ответчик препятствует ей в выкупе имущества, что нарушает п. 2.3.9 договора аренды.
Руководствуясь п. 2 ст. 450 ГК РФ, гласящей, что договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной, просила суд внести изменения в договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от <дата>, заключенный между З. и ИП Ж. в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес>, на изложенных ею в прилагаемом дополнительном соглашении условиях.
В судебном заседании истец Ж. и ее представитель К. поддержали заявленные требования, представили новую редакцию дополнительного соглашения для внесения изменений в договор аренды.
Ответчик З. в судебном заседании <дата> участия не принимала, ранее в судебном заседании <дата> иск не признала, ссылаясь на то, что Ж. знала, что она не желает передавать свое имущество в залог третьим лицам.
Представитель ответчика - С. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований Ж. в полном объеме.
Третье лицо Сбербанк России представителя для участия в рассмотрении дела не направил, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Ж. - К. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, настаивает на обоснованности заявленных требований.
Выражает несогласие с выводом суда о том, что Ж. не проявила необходимую степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства по выкупу недвижимого имущества и условиям оборота. Такой вывод не соответствует установленным судом фактическим обстоятельствам дела, а, напротив, опровергается действиями истца, которая, действуя добросовестно, приняла все меры по внесению изменений в договор.
При этом именно З., пояснившая, что не собиралась подписывать дополнительное соглашение ни на каких условиях (хотя ранее в письме истцу сообщала о готовности принять заемные денежные средства), не проявила в должной степени заботливости и добросовестности при исполнении условий договора, не запрещающих привлечение заемных (кредитных) денежных средств для выкупа арендуемого имущества.
Обращает внимание, что ни в судебном заседании, ни в отзыве, ни в предшествующей переписке сторон, от З. не было получено ни одного разумного довода, обосновывающего отказ от заключения дополнительного соглашения.
По условиям кредитования, кредит для Ж. предоставлялся бы Банком под условием залога нежилого помещения. Дополнительное соглашение, представленное на подпись ответчику, разработано с участием специалистов Сбербанка и никак не ущемляло прав ответчика. Участие Сбербанка являлось гарантией того, что ответчик получит свои денежные средства в установленный соглашением ***-дневный срок с момента его подписания.
Отказ ответчика подписать дополнительное соглашение следует расценивать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
Кроме того, в силу статьи 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом (в данном случае банком).
В результате действий ответчика истец, помимо потери внесенной суммы задатка в размере <данные изъяты> рублей (п. 4.3 договора) лишается того, на что рассчитывала при заключении договора от <дата>, а именно, получения в собственность недвижимого имущества, необходимого для ведения предпринимательской деятельности.
Поэтому отказ ответчика от заключения дополнительного соглашения является существенным нарушением прав арендатора по смыслу нормы п. 2 ст. 450 ГК РФ, вследствие чего истец вправе требовать заключения такого соглашения по решению суда.
В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы З., полагая доводы жалобы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения.
В судебное заседание апелляционной инстанции не явилась ответчик З., третье лицо Сбербанк России, извещенные о времени и месте рассмотрения дела. Ответчик просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Судебная коллегия на основании ч. ч. 3, 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения исковых требований.
Суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, тщательно исследовал их и к установленным правоотношениям применил надлежащий закон.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК Российской Федерации).
В силу статьи 624 ГК Российской Федерации (пункты 1, 2) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 450 ГК Российской Федерации (пункты 1, 2) установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 435 ГК РФ).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> между ИП Ж. (арендатор) и З. (арендодатель) заключен договор аренды с последующим выкупом принадлежащего последней на праве собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью *** кв. м.
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Мурманской области <дата> за номером <номер>.
В п. 1.3 договора указано, что нежилое помещение передается в аренду сроком на *** месяцев с момента государственной регистрации договора (то есть по <дата>).
Согласно п. 1.5 договора арендованное нежилое помещение переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения всей обусловленной в п. 4.1 выкупной цены нежилого помещения в установленные сроки.
Из пункта 4.1 договора следует, что арендуемое помещение оценено сторонами в <данные изъяты> рублей. Арендатор погашает указанную выкупную цену здания в течение срока действия договора путем внесения задатка и авансовых платежей в порядке, указанном в п. п. 3.3 и 3.4 договора (<данные изъяты> рублей ежемесячно), оставшуюся часть выкупной цены арендатор вносит в течение *** банковских дней после окончания срока аренды.
В соответствии с пунктом 4.4 договора окончательное выполнение обязательств арендатора перед арендодателем по оплате выкупных платежей оформляется Дополнительным соглашением, которое подписывается сторонами в течение *** календарных дней с момента выполнения всех обязательств.
Суд установил, что в период действия договора аренды истец Ж. внесла задаток в размере <данные изъяты> рублей. Оставшаяся часть выкупной стоимости нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей должна была быть уплачена арендодателю З., в соответствии с пунктом 4.1 договора, в течение *** банковских дней после окончания срока аренды, то есть до <дата>.
По истечении срока аренды <дата> истец начала подготовку к выкупу спорного нежилого помещения, который планировала осуществить за счет кредитных средств Сбербанка России.
О своем намерении поставила в известность ответчика, вступив с ней в переписку. Ответчик сообщила о готовности принятия оплаты, которая должна быть внесена до <дата>, а также о своей готовности встретиться и обсудить дополнительное соглашение по выкупу нежилого помещения с привлечением кредитных денежных средств по продукту Сбербанка "Бизнес-недвижимость".
<дата> комитет по предоставлению кредитов и инвестиций Мурманского отделения <номер> Сбербанка России одобрил кредитную заявку ИП Ж. по продукту "Бизнес-недвижимость" на покупку коммерческой недвижимости по адресу: <адрес> в части предоставления кредитных ресурсов в сумме <данные изъяты> рублей. Также банк сообщил, что для получения кредита сторонам необходимо представить для проведения правовой экспертизы дополнительное соглашение к договору аренды от <дата> о том, что коммерческая недвижимость выкупается за счет целевых кредитных денежных средств, с момента государственной регистрации права собственности покупателя объект недвижимости считается находящимся в залоге у банка.
<дата> ИП Ж. направила в адрес З. для подписания проект дополнительного соглашения к договору от <дата>.
<дата> ответчик направила истцу предложение о выполнении условий договора по выкупу помещения и готовности принять выкупную цену на счет, указанный в договоре, а также сообщила о своей незаинтересованности в подписании каких-либо дополнительных соглашений до исполнения ИП Ж. обязательства по перечислению выкупной цены помещения.
<дата> З. направила истцу телеграмму с уведомлением об отказе от договора аренды нежилого помещения и о возврате в срок до <дата> спорного нежилого помещения.
Установив, что арендодатель не согласен на внесение каких-либо изменений в договор от <дата>, руководствуясь положениями статей 421 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Ж.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда и отмечает, что на З. как собственника не может быть возложена обязанность подписания дополнительного соглашения, на основании которого спорное нежилое помещение переходит в собственность истца.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Принудить собственника к совершению действий, направленных на отчуждение принадлежащего ему имущества, в данном случае невозможно.
В качестве основания иска истец Ж. привела пункт 2 статьи 450 ГК РФ. По мнению истца, имеет место существенное нарушение договора ответчиком, влекущее изменение договора по решению суда.
Вместе с тем, сторона истца не доказала, что со стороны З. было допущено существенное нарушение договора аренды от <дата>, в судебном заседании не установлено, какое именно условие договора ответчик нарушила.
Ссылка истца на пункт 2.3.9 договора от <дата> об обязанности арендодателя не чинить препятствия и содействовать арендатору в проведении государственной регистрации последующего перехода права собственности к арендатору на арендуемое помещение, в данном случае неубедительна, поскольку приведенное условие договора носит общий характер и его несоблюдение в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ не может быть признано в качестве существенного нарушения договора.
Из содержания договора от <дата> следует, что обязанности ответчика передать в собственность истца нежилое помещение корреспондировала обязанность истца по внесению всей выкупной цены нежилого помещения в срок до <дата>.
Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, выкупная цена в размере <данные изъяты> рублей не была внесена истцом в установленный срок.
Условиями договора была предусмотрена возможность внесения выкупной цены и до истечения срока аренды, таким правом истец не воспользовалась.
Что касается отказа ответчика от подписания дополнительного соглашения, предложенного истцом, то такой отказ не может быть квалифицирован как действие, осуществляемое исключительно с намерением причинить вред другому лицу (в данном случае Ж.) или как злоупотребление правом в иной форме (статья 10 ГК РФ).
Из текста дополнительного соглашения следует, что Банк производит заключение с истцом кредитного договора и выдачу кредитных средств только после подписания дополнительного соглашения. В тексте соглашения отсутствует указание на номер и дату кредитного договора. Кроме того, дополнительным соглашением предусмотрено обеспечение кредитного обязательства переходом помещения в залог Банка.
При таких обстоятельствах, отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения не свидетельствует о нарушении ею условий договора по выкупу спорного помещения, а равно о злоупотреблении правом, поскольку он обусловлен участием третьего лица (Банка), с которым ответчик не состояла и не желает состоять в каких-либо договорных отношениях.
Положения статьи 313 ГК РФ, предусматривающей обязанность кредитора принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, в рассматриваемом деле неприменимы, поскольку Банк не встает на место истца, а лишь обеспечивает его кредитными средствами целевого назначения.
Доводы апелляционной жалобы представителя ИП Ж. - К. по существу сводятся к изложению фактических обстоятельств по делу, аналогичны доводам, положенным в основу заявленного требования, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не опровергают выводов суда и не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.
Судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влияющих на законность принятого решения.
Решение принято судом в соответствии с ч. 3 статьи 196 ГПК РФ по заявленным требованиям.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
решение Апатитского городского суда Мурманской области от 21 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ж. - К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МУРМАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-567-2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2014 г. по делу N 33-567-2014
Судья: Везикко Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего Устинович С.Е.
судей Захарова А.В., Федоровой И.А.
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Ж. к З. о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом,
по апелляционной жалобе представителя Ж. - К. на решение Апатитского городского суда Мурманской области от 21 ноября 2013 года, по которому постановлено:
"В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Ж. к З. о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом отказать".
Заслушав доклад судьи Захарова А.В., объяснения Ж. и ее представителя К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения против жалобы представителя ответчика З. - С., судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
ИП Ж. обратилась в суд с иском к З. о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом.
В обоснование иска указала, что <дата> между нею и З. был заключен договор аренды с последующим выкупом нежилого помещения по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Мурманской области <дата>. Срок аренды составил *** месяцев с момента государственной регистрации договора. При заключении договора было предусмотрено условие о выкупе нежилого помещения за <данные изъяты> рублей, путем внесения задатка и авансовых платежей в течение срока аренды, а оставшейся части выкупной цены в срок не позднее *** банковских дней после окончания срока договора. В период действия договора она внесла задаток <данные изъяты> рублей, а оставшуюся часть в размере <данные изъяты> рублей планировала уплатить за счет заемных средств.
Не располагая достаточным количеством собственных свободных денежных средств, она провела переговоры с ОАО "Сбербанк России" о получении кредита на развитие бизнеса в размере <данные изъяты> рублей. Данный кредитный продукт предоставляется банком под условием залога недвижимости, принадлежащей заемщику. Предоставить в залог другое имущество не позволяют условия кредитования.
После того как банк сообщил о положительном разрешении вопроса по предоставлению кредита, она направила ответчику проект дополнительного соглашения к договору аренды от <дата>, при подписании которого в договор были бы внесены изменения в части выкупа нежилого помещения и перехода права собственности на него, а также об использовании заемных денежных средств ОАО "Сбербанк России".
Полагает, что отказываясь подписать дополнительное соглашение, ответчик препятствует ей в выкупе имущества, что нарушает п. 2.3.9 договора аренды.
Руководствуясь п. 2 ст. 450 ГК РФ, гласящей, что договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной, просила суд внести изменения в договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от <дата>, заключенный между З. и ИП Ж. в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес>, на изложенных ею в прилагаемом дополнительном соглашении условиях.
В судебном заседании истец Ж. и ее представитель К. поддержали заявленные требования, представили новую редакцию дополнительного соглашения для внесения изменений в договор аренды.
Ответчик З. в судебном заседании <дата> участия не принимала, ранее в судебном заседании <дата> иск не признала, ссылаясь на то, что Ж. знала, что она не желает передавать свое имущество в залог третьим лицам.
Представитель ответчика - С. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований Ж. в полном объеме.
Третье лицо Сбербанк России представителя для участия в рассмотрении дела не направил, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Ж. - К. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, настаивает на обоснованности заявленных требований.
Выражает несогласие с выводом суда о том, что Ж. не проявила необходимую степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства по выкупу недвижимого имущества и условиям оборота. Такой вывод не соответствует установленным судом фактическим обстоятельствам дела, а, напротив, опровергается действиями истца, которая, действуя добросовестно, приняла все меры по внесению изменений в договор.
При этом именно З., пояснившая, что не собиралась подписывать дополнительное соглашение ни на каких условиях (хотя ранее в письме истцу сообщала о готовности принять заемные денежные средства), не проявила в должной степени заботливости и добросовестности при исполнении условий договора, не запрещающих привлечение заемных (кредитных) денежных средств для выкупа арендуемого имущества.
Обращает внимание, что ни в судебном заседании, ни в отзыве, ни в предшествующей переписке сторон, от З. не было получено ни одного разумного довода, обосновывающего отказ от заключения дополнительного соглашения.
По условиям кредитования, кредит для Ж. предоставлялся бы Банком под условием залога нежилого помещения. Дополнительное соглашение, представленное на подпись ответчику, разработано с участием специалистов Сбербанка и никак не ущемляло прав ответчика. Участие Сбербанка являлось гарантией того, что ответчик получит свои денежные средства в установленный соглашением ***-дневный срок с момента его подписания.
Отказ ответчика подписать дополнительное соглашение следует расценивать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
Кроме того, в силу статьи 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом (в данном случае банком).
В результате действий ответчика истец, помимо потери внесенной суммы задатка в размере <данные изъяты> рублей (п. 4.3 договора) лишается того, на что рассчитывала при заключении договора от <дата>, а именно, получения в собственность недвижимого имущества, необходимого для ведения предпринимательской деятельности.
Поэтому отказ ответчика от заключения дополнительного соглашения является существенным нарушением прав арендатора по смыслу нормы п. 2 ст. 450 ГК РФ, вследствие чего истец вправе требовать заключения такого соглашения по решению суда.
В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы З., полагая доводы жалобы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения.
В судебное заседание апелляционной инстанции не явилась ответчик З., третье лицо Сбербанк России, извещенные о времени и месте рассмотрения дела. Ответчик просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Судебная коллегия на основании ч. ч. 3, 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения исковых требований.
Суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, тщательно исследовал их и к установленным правоотношениям применил надлежащий закон.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК Российской Федерации).
В силу статьи 624 ГК Российской Федерации (пункты 1, 2) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 450 ГК Российской Федерации (пункты 1, 2) установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 435 ГК РФ).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> между ИП Ж. (арендатор) и З. (арендодатель) заключен договор аренды с последующим выкупом принадлежащего последней на праве собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью *** кв. м.
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Мурманской области <дата> за номером <номер>.
В п. 1.3 договора указано, что нежилое помещение передается в аренду сроком на *** месяцев с момента государственной регистрации договора (то есть по <дата>).
Согласно п. 1.5 договора арендованное нежилое помещение переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения всей обусловленной в п. 4.1 выкупной цены нежилого помещения в установленные сроки.
Из пункта 4.1 договора следует, что арендуемое помещение оценено сторонами в <данные изъяты> рублей. Арендатор погашает указанную выкупную цену здания в течение срока действия договора путем внесения задатка и авансовых платежей в порядке, указанном в п. п. 3.3 и 3.4 договора (<данные изъяты> рублей ежемесячно), оставшуюся часть выкупной цены арендатор вносит в течение *** банковских дней после окончания срока аренды.
В соответствии с пунктом 4.4 договора окончательное выполнение обязательств арендатора перед арендодателем по оплате выкупных платежей оформляется Дополнительным соглашением, которое подписывается сторонами в течение *** календарных дней с момента выполнения всех обязательств.
Суд установил, что в период действия договора аренды истец Ж. внесла задаток в размере <данные изъяты> рублей. Оставшаяся часть выкупной стоимости нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей должна была быть уплачена арендодателю З., в соответствии с пунктом 4.1 договора, в течение *** банковских дней после окончания срока аренды, то есть до <дата>.
По истечении срока аренды <дата> истец начала подготовку к выкупу спорного нежилого помещения, который планировала осуществить за счет кредитных средств Сбербанка России.
О своем намерении поставила в известность ответчика, вступив с ней в переписку. Ответчик сообщила о готовности принятия оплаты, которая должна быть внесена до <дата>, а также о своей готовности встретиться и обсудить дополнительное соглашение по выкупу нежилого помещения с привлечением кредитных денежных средств по продукту Сбербанка "Бизнес-недвижимость".
<дата> комитет по предоставлению кредитов и инвестиций Мурманского отделения <номер> Сбербанка России одобрил кредитную заявку ИП Ж. по продукту "Бизнес-недвижимость" на покупку коммерческой недвижимости по адресу: <адрес> в части предоставления кредитных ресурсов в сумме <данные изъяты> рублей. Также банк сообщил, что для получения кредита сторонам необходимо представить для проведения правовой экспертизы дополнительное соглашение к договору аренды от <дата> о том, что коммерческая недвижимость выкупается за счет целевых кредитных денежных средств, с момента государственной регистрации права собственности покупателя объект недвижимости считается находящимся в залоге у банка.
<дата> ИП Ж. направила в адрес З. для подписания проект дополнительного соглашения к договору от <дата>.
<дата> ответчик направила истцу предложение о выполнении условий договора по выкупу помещения и готовности принять выкупную цену на счет, указанный в договоре, а также сообщила о своей незаинтересованности в подписании каких-либо дополнительных соглашений до исполнения ИП Ж. обязательства по перечислению выкупной цены помещения.
<дата> З. направила истцу телеграмму с уведомлением об отказе от договора аренды нежилого помещения и о возврате в срок до <дата> спорного нежилого помещения.
Установив, что арендодатель не согласен на внесение каких-либо изменений в договор от <дата>, руководствуясь положениями статей 421 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Ж.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда и отмечает, что на З. как собственника не может быть возложена обязанность подписания дополнительного соглашения, на основании которого спорное нежилое помещение переходит в собственность истца.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Принудить собственника к совершению действий, направленных на отчуждение принадлежащего ему имущества, в данном случае невозможно.
В качестве основания иска истец Ж. привела пункт 2 статьи 450 ГК РФ. По мнению истца, имеет место существенное нарушение договора ответчиком, влекущее изменение договора по решению суда.
Вместе с тем, сторона истца не доказала, что со стороны З. было допущено существенное нарушение договора аренды от <дата>, в судебном заседании не установлено, какое именно условие договора ответчик нарушила.
Ссылка истца на пункт 2.3.9 договора от <дата> об обязанности арендодателя не чинить препятствия и содействовать арендатору в проведении государственной регистрации последующего перехода права собственности к арендатору на арендуемое помещение, в данном случае неубедительна, поскольку приведенное условие договора носит общий характер и его несоблюдение в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ не может быть признано в качестве существенного нарушения договора.
Из содержания договора от <дата> следует, что обязанности ответчика передать в собственность истца нежилое помещение корреспондировала обязанность истца по внесению всей выкупной цены нежилого помещения в срок до <дата>.
Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, выкупная цена в размере <данные изъяты> рублей не была внесена истцом в установленный срок.
Условиями договора была предусмотрена возможность внесения выкупной цены и до истечения срока аренды, таким правом истец не воспользовалась.
Что касается отказа ответчика от подписания дополнительного соглашения, предложенного истцом, то такой отказ не может быть квалифицирован как действие, осуществляемое исключительно с намерением причинить вред другому лицу (в данном случае Ж.) или как злоупотребление правом в иной форме (статья 10 ГК РФ).
Из текста дополнительного соглашения следует, что Банк производит заключение с истцом кредитного договора и выдачу кредитных средств только после подписания дополнительного соглашения. В тексте соглашения отсутствует указание на номер и дату кредитного договора. Кроме того, дополнительным соглашением предусмотрено обеспечение кредитного обязательства переходом помещения в залог Банка.
При таких обстоятельствах, отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения не свидетельствует о нарушении ею условий договора по выкупу спорного помещения, а равно о злоупотреблении правом, поскольку он обусловлен участием третьего лица (Банка), с которым ответчик не состояла и не желает состоять в каких-либо договорных отношениях.
Положения статьи 313 ГК РФ, предусматривающей обязанность кредитора принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, в рассматриваемом деле неприменимы, поскольку Банк не встает на место истца, а лишь обеспечивает его кредитными средствами целевого назначения.
Доводы апелляционной жалобы представителя ИП Ж. - К. по существу сводятся к изложению фактических обстоятельств по делу, аналогичны доводам, положенным в основу заявленного требования, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не опровергают выводов суда и не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.
Судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влияющих на законность принятого решения.
Решение принято судом в соответствии с ч. 3 статьи 196 ГПК РФ по заявленным требованиям.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
решение Апатитского городского суда Мурманской области от 21 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ж. - К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)