Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Айбатулина К.К. и Бабаевой О.В., при участии от ответчика - индивидуального предпринимателя Мкртчяна Павла Паргевовича (ИНН 662513059914, ОГРН 311667405200052) - Онищенко С.И. (доверенность от 28.05.2015), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационные жалобы администрации города Сочи и индивидуального предпринимателя Мкртчяна Павла Паргевовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2014 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2015 (судьи Тимченко О.Х., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-12290/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Мкртчяну П.П. (далее - предприниматель) о взыскании 59 228 553 рублей 63 копеек убытков, причиненных в результате неисполнения договора инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома (N 4) по улице Бамбуковая Центрального района города Сочи от 09.10.2008 N 03.3/291 (далее - договор инвестирования).
Определением от 14.08.2014 суд принял встречное исковое заявление предпринимателя о признании договора инвестирования незаключенным.
Решением от 16.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.02.2015, в первоначальном и встречном иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что администрация не доказала состав убытков. Градостроительное законодательство прямо предусматривает исполнение публично-правовым образованием обязанностей публично-правового характера, входящих в его компетенцию, при осуществлении частным лицом нового строительства. Такой договор имеет публично-правовой характер и не может рассматриваться как сделка, влекущая возникновение гражданско-правовых обязательств между его сторонами, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 17043/11 и от 05.02.2013 N 12444/12.
В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты в части и удовлетворить первоначальный иск. По мнению заявителя, предприниматель уклоняется от исполнения своих обязательств по передаче в муниципальную собственность помещений, согласованных в договоре инвестирования, в связи с чем муниципальному образованию причинены убытки.
В кассационной жалобе предприниматель отменить судебные акты в части и удовлетворить встречный иск. Заявитель ссылается на то, что существенные условия договора инвестирования сторонами не согласованы, дополнительное соглашение не подписано. Вывод судов о заключенности спорного договора не обоснован. Суды неправомерно не применили исковую давность.
Отзыв на жалобу в суд не поступил.
Изучив материалы дела и выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалоб надлежит отказать.
Как видно из материалов дела, сторонами заключен договор инвестирования, по условиям которого предприниматель (инвестор) в установленном законом порядке обязался за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить строительство многоквартирного жилого дома (N 4) по улице Бамбуковая Центрального района Сочи. В соответствии с пунктом 2.2 договора окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании и срок сдачи, а также объем необходимых инвестиций определяются утвержденной в установленном порядке проектной документацией и согласовываются сторонами в дополнительном соглашении к договору. Согласно пункту 2.4 договора инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 10,95% от общей площади объекта. В собственность инвестора переходит 89,05% от общей площади объекта (пункт 2.5 договора). В пункте 4.1 договора предусмотрено, что администрация обязалась оказывать обществу в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта; после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов. В силу пункта 2.1 договора ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 3-й квартал 2010 года.
Ссылаясь на неисполнение предпринимателем обязательств по передаче в муниципальную собственность 10,95% площади объекта, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании убытков. Размер убытков рассчитан по средней рыночной стоимости одного квадратного метра площади жилья в г. Сочи на четвертый квартал 2013 года и составил 59 228 553 рубля 63 копейки.
Полагая, что договор является незаключенным, поскольку стороны не согласовали его существенные условия, предприниматель предъявил встречный иск.
Отказывая в удовлетворении первоначального и встречного исков, судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.
Из содержания спорного договора видно, что он не породил у муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом. Определенные договором инвестирования обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций, поэтому указанный договор не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.
Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 03.04.2012 N 17043/11.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.02.2013 N 12444/12, заключение инвестиционных контрактов с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в Гражданском кодексе Российской Федерации. При этом соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.
В пункте 2.4 и подпункте 4.2.7 спорного договора стороны согласовали условия участия предпринимателя в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 10,95% от общей площади построенного объекта. Данные условия не противоречат закону.
Доводы общества о незаключенности договора в связи с несогласованностью существенных условий не учитывают правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, последовательно выраженную в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10.
В названных постановлениях Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.
В данном деле существенными условиями спорного договора являются характеристики инвестиционного объекта (многоквартирного жилого дома), который должен быть создан в результате строительства по улице Бамбуковая Центрального района города Сочи, в частности, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании, а также площадь застройки.
В соответствии с пунктом 2.2 договора инвестирования окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании и срок сдачи, а также объем необходимых инвестиций определяются утвержденной в установленном порядке проектной документацией и согласовываются сторонами в дополнительном соглашении к договору.
В выданном предпринимателю разрешении на строительство часть указанных характеристик определена.
Как установлено судами, многоквартирный жилой дом в соответствии с условиями договора до настоящего времени не построен, при этом предприниматель оспаривает в арбитражном суде бездействие администрации по вопросу пролонгации разрешения на строительство (дело N А32-47362/2014).
Пунктом 5 договора инвестирования предусмотрено, что он вступает в силу с момента подписания и действует до выполнения сторонами своих обязательств.
Таким образом, суды правомерно отказали предпринимателю в иске о признании договора незаключенным.
В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 Кодекса).
По смыслу пункта 2.1 договора инвестирования ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2010 года, т.е. указанная дата носит вероятностный характер; конкретную дату исполнения обязательства стороны не установили.
Разрешение на строительство 17-этажного многоквартирного жилого дома N RU 23309-1528, в соответствии с которым общая площадь объекта составляет 8572,38 кв. м, предприниматель получил 28.04.2011. Стороны подписали соглашение от 21.03.2013 N 2 о консервации объекта капитального строительства (незавершенного строительством объекта), которое действовало до 01.07.2014. Суд апелляционной инстанции установил, что в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие расторжение или прекращение договора. Поэтому доводы предпринимателя о пропуске администрацией срока исковой давности подлежат отклонению.
Поскольку объект предпринимателем еще не возведен, в том числе по причинам, зависящим от администрации, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания в ее пользу убытков.
Основания для отмены или изменения решения и постановления не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2015 по делу N А32-12290/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 27.05.2015 N Ф08-3187/2015 ПО ДЕЛУ N А32-12290/2014
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2015 г. по делу N А32-12290/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Айбатулина К.К. и Бабаевой О.В., при участии от ответчика - индивидуального предпринимателя Мкртчяна Павла Паргевовича (ИНН 662513059914, ОГРН 311667405200052) - Онищенко С.И. (доверенность от 28.05.2015), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационные жалобы администрации города Сочи и индивидуального предпринимателя Мкртчяна Павла Паргевовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2014 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2015 (судьи Тимченко О.Х., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-12290/2014, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Мкртчяну П.П. (далее - предприниматель) о взыскании 59 228 553 рублей 63 копеек убытков, причиненных в результате неисполнения договора инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома (N 4) по улице Бамбуковая Центрального района города Сочи от 09.10.2008 N 03.3/291 (далее - договор инвестирования).
Определением от 14.08.2014 суд принял встречное исковое заявление предпринимателя о признании договора инвестирования незаключенным.
Решением от 16.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.02.2015, в первоначальном и встречном иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что администрация не доказала состав убытков. Градостроительное законодательство прямо предусматривает исполнение публично-правовым образованием обязанностей публично-правового характера, входящих в его компетенцию, при осуществлении частным лицом нового строительства. Такой договор имеет публично-правовой характер и не может рассматриваться как сделка, влекущая возникновение гражданско-правовых обязательств между его сторонами, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 17043/11 и от 05.02.2013 N 12444/12.
В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты в части и удовлетворить первоначальный иск. По мнению заявителя, предприниматель уклоняется от исполнения своих обязательств по передаче в муниципальную собственность помещений, согласованных в договоре инвестирования, в связи с чем муниципальному образованию причинены убытки.
В кассационной жалобе предприниматель отменить судебные акты в части и удовлетворить встречный иск. Заявитель ссылается на то, что существенные условия договора инвестирования сторонами не согласованы, дополнительное соглашение не подписано. Вывод судов о заключенности спорного договора не обоснован. Суды неправомерно не применили исковую давность.
Отзыв на жалобу в суд не поступил.
Изучив материалы дела и выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалоб надлежит отказать.
Как видно из материалов дела, сторонами заключен договор инвестирования, по условиям которого предприниматель (инвестор) в установленном законом порядке обязался за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить строительство многоквартирного жилого дома (N 4) по улице Бамбуковая Центрального района Сочи. В соответствии с пунктом 2.2 договора окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании и срок сдачи, а также объем необходимых инвестиций определяются утвержденной в установленном порядке проектной документацией и согласовываются сторонами в дополнительном соглашении к договору. Согласно пункту 2.4 договора инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 10,95% от общей площади объекта. В собственность инвестора переходит 89,05% от общей площади объекта (пункт 2.5 договора). В пункте 4.1 договора предусмотрено, что администрация обязалась оказывать обществу в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта; после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов. В силу пункта 2.1 договора ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 3-й квартал 2010 года.
Ссылаясь на неисполнение предпринимателем обязательств по передаче в муниципальную собственность 10,95% площади объекта, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании убытков. Размер убытков рассчитан по средней рыночной стоимости одного квадратного метра площади жилья в г. Сочи на четвертый квартал 2013 года и составил 59 228 553 рубля 63 копейки.
Полагая, что договор является незаключенным, поскольку стороны не согласовали его существенные условия, предприниматель предъявил встречный иск.
Отказывая в удовлетворении первоначального и встречного исков, судебные инстанции обоснованно исходили из следующего.
Из содержания спорного договора видно, что он не породил у муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом. Определенные договором инвестирования обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций, поэтому указанный договор не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.
Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 03.04.2012 N 17043/11.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.02.2013 N 12444/12, заключение инвестиционных контрактов с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в Гражданском кодексе Российской Федерации. При этом соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.
В пункте 2.4 и подпункте 4.2.7 спорного договора стороны согласовали условия участия предпринимателя в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 10,95% от общей площади построенного объекта. Данные условия не противоречат закону.
Доводы общества о незаключенности договора в связи с несогласованностью существенных условий не учитывают правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, последовательно выраженную в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10.
В названных постановлениях Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.
В данном деле существенными условиями спорного договора являются характеристики инвестиционного объекта (многоквартирного жилого дома), который должен быть создан в результате строительства по улице Бамбуковая Центрального района города Сочи, в частности, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании, а также площадь застройки.
В соответствии с пунктом 2.2 договора инвестирования окончательная площадь застройки, тип, этажность здания, номенклатура и конфигурация помещений в проектируемом здании и срок сдачи, а также объем необходимых инвестиций определяются утвержденной в установленном порядке проектной документацией и согласовываются сторонами в дополнительном соглашении к договору.
В выданном предпринимателю разрешении на строительство часть указанных характеристик определена.
Как установлено судами, многоквартирный жилой дом в соответствии с условиями договора до настоящего времени не построен, при этом предприниматель оспаривает в арбитражном суде бездействие администрации по вопросу пролонгации разрешения на строительство (дело N А32-47362/2014).
Пунктом 5 договора инвестирования предусмотрено, что он вступает в силу с момента подписания и действует до выполнения сторонами своих обязательств.
Таким образом, суды правомерно отказали предпринимателю в иске о признании договора незаключенным.
В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 Кодекса).
По смыслу пункта 2.1 договора инвестирования ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2010 года, т.е. указанная дата носит вероятностный характер; конкретную дату исполнения обязательства стороны не установили.
Разрешение на строительство 17-этажного многоквартирного жилого дома N RU 23309-1528, в соответствии с которым общая площадь объекта составляет 8572,38 кв. м, предприниматель получил 28.04.2011. Стороны подписали соглашение от 21.03.2013 N 2 о консервации объекта капитального строительства (незавершенного строительством объекта), которое действовало до 01.07.2014. Суд апелляционной инстанции установил, что в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие расторжение или прекращение договора. Поэтому доводы предпринимателя о пропуске администрацией срока исковой давности подлежат отклонению.
Поскольку объект предпринимателем еще не возведен, в том числе по причинам, зависящим от администрации, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания в ее пользу убытков.
Основания для отмены или изменения решения и постановления не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2015 по делу N А32-12290/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.В.РЫЖКОВ
Ю.В.РЫЖКОВ
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
О.В.БАБАЕВА
К.К.АЙБАТУЛИН
О.В.БАБАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)