Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Кучерявенко А.А., изучив кассационную жалобу М. и Т., поступившую в Московский городской суд 13.12.2013 г., на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 24.07.2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2013 г. по гражданскому делу по иску М., Т. к К. об обязании исполнить договор купли-продажи, по иску К. к М., Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности,
М. и Т. обратились в суд с иском к К. об обязании исполнить договор купли-продажи квартиры N 130, расположенной по адресу: г. Москва, ***. Свои требования мотивировали тем, что между сторонами от 23.07.2012 г. заключен договор купли-продажи указанной квартиры, договор зарегистрирован Управлением Росреестра г. Москвы 03.08.2012 г., однако ответчик уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры и денежных средств.
К. с заявленными требованиями не согласилась и предъявила к М. и Т. встречный иск о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь на то, что юридическую помощь по данной сделке ей оказывал П.К.Б., на имя которого была оформлена доверенность. Стоимость квартиры риэлтерским агентством была определена в сумме *** руб. К. имела намерение продать указанное жилое помещение, исходя из данной суммы. Цену спорной квартиры стороны определили равную **** руб., договорившись прописать в договоре сумму *** руб. После регистрации договора К. явилась в Банк за причитающимися ей денежными средствами, где присутствовали ответчики и П.К.Б., который сообщил о наличии обременения в виде заключенного договора найма, по условиям которого с К. подлежит удержанию неустойка в сумме **** руб. Таким образом К. лишилась того, на что рассчитывала, заключая с контрагентами договор купли-продажи, а потому просила его расторгнуть.
Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 24.07.2013 г. постановлено:
В удовлетворении исковых требований М., Т. к К. об обязании принять денежные средства, подписать передаточный акт по квартире, отказать.
Удовлетворить встречные исковые требования К. к М., Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N 130, расположенной по адресу: г. Москва, ***, заключенный 23.07.2012 г. между К. и М., Т.
Признать за К. право собственности на спорную квартиру.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности М. и Т. на квартиру N 130, расположенную по адресу: г. Москва, **** в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и регистрации записи о праве собственности К. на указанный объект.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2013 г. решение районного суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене перечисленных выше судебных постановлений, принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований М.Л.
В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы или представления прокурора судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как усматривается из принятых по делу судебных постановлений, они сомнений в законности не вызывают, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 ГПК РФ не могут повлечь их отмену или изменение в кассационном порядке.
Судом установлено, что 23.07.2012 г. между М., Т. и К. заключен договор купли-продажи квартиры N 130, расположенной по адресу: г. Москва, **.
Стоимость квартиры согласно тексту договора составила *** руб.
Спорная квартира, общей площадью 264,2 кв. м до совершения сделки купли-продажи принадлежала К. на праве собственности и была приобретена на основании договора купли-продажи от 21.10.2011 г. у К.К.Ю. за *** руб.
Пунктом 5 договора предусмотрено, что покупатель обязуется полностью оплатить денежные средства за квартиру в течение одного дня после регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
По соглашению сторон с целью обеспечения расчетов по договору денежные средства, подлежащие передаче продавцу, были заложены в индивидуальный банковский сейф Банка ***.
23.07.2012 г. между Банком *** и сторонами был заключен договор N **** аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа, предусматривающими доступ к сейфу в период времени с 23.07.2012 г. по 23.07.2012 г. включительно для К. и М. совместно для целей помещения в ИБС предмета хранения, в период с 24.07.2012 г. по 19.08.2012 г. (включительно) к ИБС допускается указанные лица совместно для целей изъятия предмета хранения при условии предоставления банку следующих документов: оригинала, зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора купли-продажи спорной квартиры от 23.07.2012 г.
Срок аренды ИБС определен в 30 дней со дня, следующего за днем подписания сторонами акта приема передачи ИБС и ключей от него, стороны приняли два экземпляра клиентских ключей от ИБС.
25.07.2012 г. сторонами договора совместно поданы документы в УФРС г. Москвы на государственную регистрацию права собственности на указанное жилое помещение.
03.08.2012 г. Т. и М. получено свидетельство о праве собственности на спорную квартиру.
10.03.2012 г. П.К.Б. заключил с П.В.Н. договор найма спорного жилого помещения на срок с 10.03.2012 г. по 07.03.2013 г. за плату *** руб. в месяц. В случае перехода права собственности на квартиру до окончания срока действия договора собственник квартиры обязуется выплатить нанимателю неустойку в сумме *** руб.
Актом от 26.07.2012 г. подтверждено, что К. не имеет доступа в спорную квартиру по причине смены личинки дверного замка нанимателями жилого помещения.
08.08.2012 г. доверенность, выданная П.К.Б. по вопросу эксплуатации спорной квартиры, отменена.
10.06.2012 г. между М. и ООО "Р." заключен договор возмездного оказания услуг, предметом которого является организация покупки квартиры в соответствии с требованиями заказчика М.
По информации ООО "Р.", в подборе спорной квартиры и заключении сделки по ней они не участвовали.
10.05.2012 г. между ООО "С." и К. заключен договор, предметом которого является поиск покупателя и заключение договора купли-продажи спорной квартиры, стоимость которой составляет *** руб.
Заключением N *** от 16.11.2012 г. определена наиболее вероятная величина рыночной стоимости объекта жилой недвижимости - квартиры N 130, расположенной по названному адресу, равная **** руб.
07.08.2012 г. М. и Т. в адрес К. направлена претензия, в которой они предлагают явиться в Банк для получения денежных средств 13.08.2012 г.
08.08.2012 г. К. направила М. письмо, в котором просила его о заключении дополнительного соглашения по сделке купли-продажи квартиры с указанием реальной стоимости договора *** руб. и ставила его в известность об обращении в правоохранительные органы в связи с мошенническими действиями П.К.Б.
14.08.2012 г. К. направлено заявление в УФРС с просьбой о приостановлении регистрации спорной квартиры в связи с мошенническими действиями П.К.Б.
Согласно карточке посещения ИБС N *** содержимое банковского сейфа было изъято М. единолично 20.08.2012 г.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Положениями ч. 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Разрешая спор, оценив представленные сторонами доказательства, исследовав обстоятельства по делу, суд пришел к правильному выводу о том, что М. и Т. не представлено допустимых и бесспорных доказательств выплаты истцу денежных средств за квартиру в срок, определенный договором.
Факт неисполнения М. и Т. условий договора купли-продажи, касаемо оплаты цены за квартиру судом установлен, ответчиком не опровергнут.
При таких данных суд пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении иска М., Т. и удовлетворении встречного иска К.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
Пунктом 4 ст. 453 ГК РФ установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Следует согласиться с приведенными выше выводами суда о том, что неисполнение покупателем условий об оплате товара, является существенным нарушением договора купли-продажи и служит основанием для расторжения данного договора в силу ст. 450 ГК РФ.
Проверяя 08.11.2013 г. законность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда обоснованно оставила его без изменения.
Факт внесения денежных средств на депозит нотариуса 28.06.2013 г. не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств покупателями, так как с момента заключения договора купли-продажи до внесения денежных средств прошел почти год.
Утверждение о том, что К. получены денежные средства в сумме *** руб. в счет оплаты покупной цены квартиры не может повлечь отмену состоявшихся по делу судебных постановлений, поскольку вопрос возврата данной суммы может быть решен посредством подачи М. и Т. самостоятельного иска.
Другие обстоятельства, на которые заявитель ссылается в кассационной жалобе, в силу ст. 387 ГПК РФ не могут повлечь отмену вышеуказанных судебных постановлений.
Никаких существенных нарушений норм материального или процессуального права со стороны судов первой и второй инстанций из представленных документов и по доводам кассационной жалобы не усматривается.
Кроме того, необходимо отметить, что одним из принципов верховенства права является принцип правовой определенности, предусматривающий недопустимость пересмотра вступившего в законную силу судебного акта только в целях проведения повторного слушания по делу и получения лицом, участвующим в деле, нового судебного акта. Наличие двух точек зрения по одному вопросу не может являться основанием для пересмотра вступивших в законную силу судебных актов.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 2 ст. 381, ст. 383 ГПК РФ,
в передаче кассационной жалобы М. и Т. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 24.07.2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2013 г. по гражданскому делу по иску М., Т. к К. об обязании исполнить договор купли-продажи, по иску К. к М., Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности - для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.12.2013 N 4Г/1-13190
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 декабря 2013 г. N 4г/1-13190
Судья Московского городского суда Кучерявенко А.А., изучив кассационную жалобу М. и Т., поступившую в Московский городской суд 13.12.2013 г., на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 24.07.2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2013 г. по гражданскому делу по иску М., Т. к К. об обязании исполнить договор купли-продажи, по иску К. к М., Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности,
установил:
М. и Т. обратились в суд с иском к К. об обязании исполнить договор купли-продажи квартиры N 130, расположенной по адресу: г. Москва, ***. Свои требования мотивировали тем, что между сторонами от 23.07.2012 г. заключен договор купли-продажи указанной квартиры, договор зарегистрирован Управлением Росреестра г. Москвы 03.08.2012 г., однако ответчик уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры и денежных средств.
К. с заявленными требованиями не согласилась и предъявила к М. и Т. встречный иск о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь на то, что юридическую помощь по данной сделке ей оказывал П.К.Б., на имя которого была оформлена доверенность. Стоимость квартиры риэлтерским агентством была определена в сумме *** руб. К. имела намерение продать указанное жилое помещение, исходя из данной суммы. Цену спорной квартиры стороны определили равную **** руб., договорившись прописать в договоре сумму *** руб. После регистрации договора К. явилась в Банк за причитающимися ей денежными средствами, где присутствовали ответчики и П.К.Б., который сообщил о наличии обременения в виде заключенного договора найма, по условиям которого с К. подлежит удержанию неустойка в сумме **** руб. Таким образом К. лишилась того, на что рассчитывала, заключая с контрагентами договор купли-продажи, а потому просила его расторгнуть.
Решением Тушинского районного суда г. Москвы от 24.07.2013 г. постановлено:
В удовлетворении исковых требований М., Т. к К. об обязании принять денежные средства, подписать передаточный акт по квартире, отказать.
Удовлетворить встречные исковые требования К. к М., Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры N 130, расположенной по адресу: г. Москва, ***, заключенный 23.07.2012 г. между К. и М., Т.
Признать за К. право собственности на спорную квартиру.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности М. и Т. на квартиру N 130, расположенную по адресу: г. Москва, **** в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и регистрации записи о праве собственности К. на указанный объект.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2013 г. решение районного суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене перечисленных выше судебных постановлений, принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований М.Л.
В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы или представления прокурора судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как усматривается из принятых по делу судебных постановлений, они сомнений в законности не вызывают, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 ГПК РФ не могут повлечь их отмену или изменение в кассационном порядке.
Судом установлено, что 23.07.2012 г. между М., Т. и К. заключен договор купли-продажи квартиры N 130, расположенной по адресу: г. Москва, **.
Стоимость квартиры согласно тексту договора составила *** руб.
Спорная квартира, общей площадью 264,2 кв. м до совершения сделки купли-продажи принадлежала К. на праве собственности и была приобретена на основании договора купли-продажи от 21.10.2011 г. у К.К.Ю. за *** руб.
Пунктом 5 договора предусмотрено, что покупатель обязуется полностью оплатить денежные средства за квартиру в течение одного дня после регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
По соглашению сторон с целью обеспечения расчетов по договору денежные средства, подлежащие передаче продавцу, были заложены в индивидуальный банковский сейф Банка ***.
23.07.2012 г. между Банком *** и сторонами был заключен договор N **** аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа, предусматривающими доступ к сейфу в период времени с 23.07.2012 г. по 23.07.2012 г. включительно для К. и М. совместно для целей помещения в ИБС предмета хранения, в период с 24.07.2012 г. по 19.08.2012 г. (включительно) к ИБС допускается указанные лица совместно для целей изъятия предмета хранения при условии предоставления банку следующих документов: оригинала, зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договора купли-продажи спорной квартиры от 23.07.2012 г.
Срок аренды ИБС определен в 30 дней со дня, следующего за днем подписания сторонами акта приема передачи ИБС и ключей от него, стороны приняли два экземпляра клиентских ключей от ИБС.
25.07.2012 г. сторонами договора совместно поданы документы в УФРС г. Москвы на государственную регистрацию права собственности на указанное жилое помещение.
03.08.2012 г. Т. и М. получено свидетельство о праве собственности на спорную квартиру.
10.03.2012 г. П.К.Б. заключил с П.В.Н. договор найма спорного жилого помещения на срок с 10.03.2012 г. по 07.03.2013 г. за плату *** руб. в месяц. В случае перехода права собственности на квартиру до окончания срока действия договора собственник квартиры обязуется выплатить нанимателю неустойку в сумме *** руб.
Актом от 26.07.2012 г. подтверждено, что К. не имеет доступа в спорную квартиру по причине смены личинки дверного замка нанимателями жилого помещения.
08.08.2012 г. доверенность, выданная П.К.Б. по вопросу эксплуатации спорной квартиры, отменена.
10.06.2012 г. между М. и ООО "Р." заключен договор возмездного оказания услуг, предметом которого является организация покупки квартиры в соответствии с требованиями заказчика М.
По информации ООО "Р.", в подборе спорной квартиры и заключении сделки по ней они не участвовали.
10.05.2012 г. между ООО "С." и К. заключен договор, предметом которого является поиск покупателя и заключение договора купли-продажи спорной квартиры, стоимость которой составляет *** руб.
Заключением N *** от 16.11.2012 г. определена наиболее вероятная величина рыночной стоимости объекта жилой недвижимости - квартиры N 130, расположенной по названному адресу, равная **** руб.
07.08.2012 г. М. и Т. в адрес К. направлена претензия, в которой они предлагают явиться в Банк для получения денежных средств 13.08.2012 г.
08.08.2012 г. К. направила М. письмо, в котором просила его о заключении дополнительного соглашения по сделке купли-продажи квартиры с указанием реальной стоимости договора *** руб. и ставила его в известность об обращении в правоохранительные органы в связи с мошенническими действиями П.К.Б.
14.08.2012 г. К. направлено заявление в УФРС с просьбой о приостановлении регистрации спорной квартиры в связи с мошенническими действиями П.К.Б.
Согласно карточке посещения ИБС N *** содержимое банковского сейфа было изъято М. единолично 20.08.2012 г.
В силу п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Положениями ч. 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Разрешая спор, оценив представленные сторонами доказательства, исследовав обстоятельства по делу, суд пришел к правильному выводу о том, что М. и Т. не представлено допустимых и бесспорных доказательств выплаты истцу денежных средств за квартиру в срок, определенный договором.
Факт неисполнения М. и Т. условий договора купли-продажи, касаемо оплаты цены за квартиру судом установлен, ответчиком не опровергнут.
При таких данных суд пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении иска М., Т. и удовлетворении встречного иска К.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
Пунктом 4 ст. 453 ГК РФ установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Следует согласиться с приведенными выше выводами суда о том, что неисполнение покупателем условий об оплате товара, является существенным нарушением договора купли-продажи и служит основанием для расторжения данного договора в силу ст. 450 ГК РФ.
Проверяя 08.11.2013 г. законность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда обоснованно оставила его без изменения.
Факт внесения денежных средств на депозит нотариуса 28.06.2013 г. не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств покупателями, так как с момента заключения договора купли-продажи до внесения денежных средств прошел почти год.
Утверждение о том, что К. получены денежные средства в сумме *** руб. в счет оплаты покупной цены квартиры не может повлечь отмену состоявшихся по делу судебных постановлений, поскольку вопрос возврата данной суммы может быть решен посредством подачи М. и Т. самостоятельного иска.
Другие обстоятельства, на которые заявитель ссылается в кассационной жалобе, в силу ст. 387 ГПК РФ не могут повлечь отмену вышеуказанных судебных постановлений.
Никаких существенных нарушений норм материального или процессуального права со стороны судов первой и второй инстанций из представленных документов и по доводам кассационной жалобы не усматривается.
Кроме того, необходимо отметить, что одним из принципов верховенства права является принцип правовой определенности, предусматривающий недопустимость пересмотра вступившего в законную силу судебного акта только в целях проведения повторного слушания по делу и получения лицом, участвующим в деле, нового судебного акта. Наличие двух точек зрения по одному вопросу не может являться основанием для пересмотра вступивших в законную силу судебных актов.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 2 ст. 381, ст. 383 ГПК РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы М. и Т. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 24.07.2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.11.2013 г. по гражданскому делу по иску М., Т. к К. об обязании исполнить договор купли-продажи, по иску К. к М., Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности - для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.
Судья
Московского городского суда
А.А.КУЧЕРЯВЕНКО
Московского городского суда
А.А.КУЧЕРЯВЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)