Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Щербатых Е.Ю.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Контраст": представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 18.02.2015 по делу N А64-7402/2014 (судья Белоусов И.И.) по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова (ОГРН 1076829007980, ИНН 6829036391) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Контраст" (ОГРН 1106829007317, ИНН 6829070265) о выселении из занимаемого муниципального нежилого помещения,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Контраст" (далее - ООО "Управляющая компания Контраст", ответчик, Общество) о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения N 73 общей площадью 199,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 118.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 18.02.2015 по делу N А64-7402/2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тамбовской области от 18.02.2015 по делу N А64-7402/2014 отменить, исковые требования - удовлетворить.
В судебное заседание 12.05.2015 г. представители сторон не явились.
От ООО "Управляющая компания Контраст" в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении настоящего дела в его отсутствие, а также отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просил оставить без изменения обжалуемое решение суда, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (арендодатель) и ООО "Управляющая компания Контраст" (арендатор) подписан договор N 1873/к от 20.09.2012 "аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова", в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор по передаточному акту принял в аренду нежилое помещение площадью 199,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 118, N 73 на срок 5 лет, с 20.09.2012 г. по 19.09.2017 г.
Истец, ссылаясь на факт уклонения ответчика от государственной регистрации названного договора, позволяющий сделать вывод о незаключенности договора, обратился в суд с требованием о выселении ответчика из занимаемого им помещения ввиду отсутствия оснований для нахождения в данном помещении арендатора. При этом Комитет указал, что спорное помещение включено в план приватизации муниципального имущества города Тамбова на 2015-17 гг.
Проанализировав представленные материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с судом области в отказе в удовлетворении иска, в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае отношения сторон возникли по поводу аренды спорного вышеназванного помещения.
Основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием послужило отсутствие государственной регистрации спорного договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Как усматривается из содержания приведенного выше договора аренды, срок его действия стороны определили с 20.09.2012 г. по 19.09.2017 г. (пункт 2.1. договора), то есть более, чем на один год.
Судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора и принятия обжалуемого решения спорный договор государственную регистрацию не прошел.
Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 08 февраля 2011 года N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что между сторонами в спорном договоре аренды согласованы все существенные условия; данный договор сторонами исполнялся (объект недвижимого имущества передан арендатору, который оплачивает арендные платежи за пользование имуществом по указанному договору аренды).
Изложенное позволяет суду заключить, что истец, вопреки его доводам, изложенным и в апелляционной жалобе, не может ссылаться на незаключенность указанного договора на основании отсутствия его государственной регистрации.
В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Таким образом, если пользование ответчиком спорным помещением не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
При таких обстоятельствах, учитывая, что спорный договор аренды не был досрочно расторгнут в установленном законом или договором порядке, судебная коллегия считает, что требования истца необоснованны и не подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия также соглашается с судом области в том, что факт включения спорного нежилого помещения в план приватизации муниципального имущества города Тамбова на 2015-17 гг., на который ссылается истец, так же не является основанием для возникновения у ответчика обязанности освободить данное нежилое помещение до окончания определенного соглашением сторон срока пользования.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 18.02.2015 по делу N А64-7402/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.05.2015 ПО ДЕЛУ N А64-7402/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2015 г. по делу N А64-7402/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Щербатых Е.Ю.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Контраст": представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 18.02.2015 по делу N А64-7402/2014 (судья Белоусов И.И.) по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова (ОГРН 1076829007980, ИНН 6829036391) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Контраст" (ОГРН 1106829007317, ИНН 6829070265) о выселении из занимаемого муниципального нежилого помещения,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Контраст" (далее - ООО "Управляющая компания Контраст", ответчик, Общество) о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения N 73 общей площадью 199,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 118.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 18.02.2015 по делу N А64-7402/2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тамбовской области от 18.02.2015 по делу N А64-7402/2014 отменить, исковые требования - удовлетворить.
В судебное заседание 12.05.2015 г. представители сторон не явились.
От ООО "Управляющая компания Контраст" в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении настоящего дела в его отсутствие, а также отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просил оставить без изменения обжалуемое решение суда, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (арендодатель) и ООО "Управляющая компания Контраст" (арендатор) подписан договор N 1873/к от 20.09.2012 "аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова", в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор по передаточному акту принял в аренду нежилое помещение площадью 199,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 118, N 73 на срок 5 лет, с 20.09.2012 г. по 19.09.2017 г.
Истец, ссылаясь на факт уклонения ответчика от государственной регистрации названного договора, позволяющий сделать вывод о незаключенности договора, обратился в суд с требованием о выселении ответчика из занимаемого им помещения ввиду отсутствия оснований для нахождения в данном помещении арендатора. При этом Комитет указал, что спорное помещение включено в план приватизации муниципального имущества города Тамбова на 2015-17 гг.
Проанализировав представленные материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с судом области в отказе в удовлетворении иска, в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае отношения сторон возникли по поводу аренды спорного вышеназванного помещения.
Основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием послужило отсутствие государственной регистрации спорного договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Как усматривается из содержания приведенного выше договора аренды, срок его действия стороны определили с 20.09.2012 г. по 19.09.2017 г. (пункт 2.1. договора), то есть более, чем на один год.
Судом установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора и принятия обжалуемого решения спорный договор государственную регистрацию не прошел.
Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 08 февраля 2011 года N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что между сторонами в спорном договоре аренды согласованы все существенные условия; данный договор сторонами исполнялся (объект недвижимого имущества передан арендатору, который оплачивает арендные платежи за пользование имуществом по указанному договору аренды).
Изложенное позволяет суду заключить, что истец, вопреки его доводам, изложенным и в апелляционной жалобе, не может ссылаться на незаключенность указанного договора на основании отсутствия его государственной регистрации.
В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Таким образом, если пользование ответчиком спорным помещением не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
При таких обстоятельствах, учитывая, что спорный договор аренды не был досрочно расторгнут в установленном законом или договором порядке, судебная коллегия считает, что требования истца необоснованны и не подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия также соглашается с судом области в том, что факт включения спорного нежилого помещения в план приватизации муниципального имущества города Тамбова на 2015-17 гг., на который ссылается истец, так же не является основанием для возникновения у ответчика обязанности освободить данное нежилое помещение до окончания определенного соглашением сторон срока пользования.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 18.02.2015 по делу N А64-7402/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)