Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Челябвторцветмет" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2015 по делу N А76-15622/2014 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании принял участие представитель истца: закрытого акционерного общества "Челябвторцветмет" - Гайнанова Лилия Линаровна (доверенность от 16.06.2015).
Закрытое акционерное общество "Челябвторцветмет" (далее - истец, общество, ЗАО "Челябвторцветмет") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Воронину Геннадию Анатольевичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Воронин) о взыскании неустойки за нарушение арендатором обязанности по возврату имущества из аренды в размере 175 000 руб. (требования изложены с учетом уточнения и частичного отказа от исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 1 л.д. 92, 143-145, т. 2 л.д. 54).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2015 (резолютивная часть объявлена 18.06.2015) в удовлетворении исковых требований обществу отказано, с ЗАО "Челябвторцветмет" в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 6 250 руб. (т. 2 л.д. 61-70).
С указанным решением не согласился истец (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (т. 2 л.д. 78-79).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что ввиду нарушения арендатором условий договора аренды истцом было направлено уведомление от 07.05.2014 о расторжении договора с 01.06.2014, полученное ответчиком 20.05.2014. Помещение возвращено предпринимателем 09.07.2014. По мнению апеллянта, суд ошибочно определил дату прекращения договора аренды 08.08.2014, так как договор аренды прекратил свое действие 01.06.2014, а потому трехдневный срок освобождения арендуемого помещения арендатором нарушен, в силу чего требования общества о взыскании штрафных санкций за несвоевременный возврат арендуемого имущества подлежали удовлетворению.
К дате судебного заседания ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью принятия в нем участия по состоянию здоровья. К указанному заявлению приложена справка из медицинского учреждения о об освобождении от работы с 26.08.2015 по 01.09.2015.
Данное ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено на основании статьи 158 АПК РФ, поскольку неявка представителей лиц, участвующих в деле, не является препятствием для рассмотрения дела в апелляционной инстанции, правовая позиция ответчика изложена в отзыве на апелляционную жалобу и имеется в материалах дела, явка представителей сторон в судебное заседание апелляционной инстанции не признана обязательной.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела выписок из Единого государственного реестра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на истца и ответчика, которые приобщены к материалам дела с учетом мнения представителя истца.
Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство об истребовании из Федеральной налоговой службы по Курчатовскому району г. Челябинска копий материалов регистрационного дела ЗАО "Челябвторцветмет" за период с 20.08.1993 по настоящее время. Указанное ходатайство ответчика отклонено по следующим основаниям.
В силу ст. 67 АПК РФ суд в оценке доказательств должен руководствоваться принципом относимости доказательств. Оценка материалов регистрационного дела ЗАО "Челябвторцветмет" за период с 20.08.1993 по настоящее время в данном случае не может повлиять на результат разрешения спора, поскольку имеющиеся в материалах дела доказательства являются достаточными для правильного и всестороннего рассмотрения дела по существу.
Ответчиком также заявлено ходатайство об исключении из материалов дела ряда документов, представленных истцом по основаниям ненадлежащего их заверения.
Указанное ходатайство принято к сведению судебной коллегией в качестве оценки стороной имеющихся в деле доказательств.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцу на праве собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание (административно-бытовой корпус) площадью 992,6 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Челябинск, ул. Мастеровая, д. 8, 3, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.08.2014 (т. 2 л.д. 2).
План помещений отражен в кадастровом паспорте от 29.05.2009 (л.д. 84-87 т. 1).
01.06.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды (далее - договор, т. 1 л.д. 44-48 т. 1), согласно п. 1.1 которого предметом настоящего договора аренды является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатора нежилого помещения.
В соответствии с п. 1.2 договора объект аренды - нежилое помещение расположенное по адресу: город Челябинск, улица Мастеровая, дом 8. Характеристика объекта: нежилое помещение общей площадью 67,4 кв. м (в составе: кладовая 7,5 кв. м, тамбур 3,9 кв. м, столовая 46,9 кв. м, моечная 9,1 кв. м), расположенное в здании административно-бытового корпуса на первом этаже (далее - помещение), принадлежащего арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права N 74 АЗ N 026373.
Неотъемлемой частью договора является копия выписки техпаспорта (план помещения) с указанием места положения и назначения арендуемого объекта.
Согласно п. 6.1 договора стоимость одного месяца аренды нежилого помещения, переданного в пользование арендатору, составляет 5 000 руб., включая НДС.
В силу п. 4.2 договора арендатор обязуется возвратить арендованное помещение в течение 3 (трех) дней после истечения срока действия настоящего договора или прекращения действия его по иным основаниям в состоянии, которое определяется по соглашению сторон настоящего договора аренды.
В соответствии с п. 7.2 договора при нарушении сроков освобождения арендуемого помещения арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за каждый день просрочки освобождения арендуемого помещения из расчета 100% арендной платы, указанной в п. 6.1 настоящего договора.
Согласно п. 11.2 договора, если за 30 дней до истечения срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон его не заявит о своем намерении не продлевать аренду по договору или заключить новый договор аренды на существенно иных условиях использования нежилого помещения, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий срок и так далее.
В соответствии с п. 12.1 договора, настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке по требованию одной из сторон.
Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора одной из сторон или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством (п. 12.2 договора).
Согласно п. 12.3 договора, по требованию арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:
1) пользуется зданием с существенным нарушением условий договора или назначения помещения либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает нежилое здание;
3) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Срок рассмотрения данного уведомления устанавливается в 15 дней.
Согласно п. 12.4 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке досрочно расторгнуть настоящий договор после предупреждения арендатора за 15 дней до даты расторжения договора.
В силу п. 12.5 договора, арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке досрочно расторгнуть настоящий договор после предупреждения арендодателя за 30 дней до даты расторжения договора.
Согласно п. 13.1 договора, настоящий договор действует 11 месяцев с момента подписания договора с 01 июня 2013 г. до 01 мая 2014 г.
Помещение передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения 01.06.2013 (л.д. 49 т. 1).
Уведомлением от 07.05.2014 N 22/юр истец, ссылаясь на п. 12.4 договора, известил ответчика о расторжении договора аренды с 01.06.2014 и предложил 02.06.2014 явиться для подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 18). Уведомление получено предпринимателем 20.05.2014, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма (т. 1 л.д. 18, оборот, 65).
09.07.2014 арендатор вернул арендодателю помещение по акту приема-передачи нежилого помещения (т. 1 л.д. 78).
Полагая договор аренды расторгнутым с 01.06.2014 и ссылаясь на нарушение ответчиком установленного пунктом 3.8 договора трехдневного срока возврата арендованного помещения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд о взыскании неустойки за несвоевременную передачу имущества в сумме 175 000 руб., начисленную за период с 04.06.2014 по 09.07.2014 (35 дней) из расчета 5000 руб. за каждый день просрочки возврата имущества.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции установил, что договор аренды от 01.06.2013 после истечения срока аренды был возобновлен на неопределенный срок, уведомлением от 07.05.2014 арендатор в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заявил об отказе от договора. Исходя из установленного в п. 2 ст. 610 ГК РФ трехмесячного срока уведомления стороны об отказе от договора аренды и отсутствия в договоре от 01.06.2013 иного срока, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды расторгнут 08.08.2014. Учитывая, что помещение передано истцу 09.07.2014, суд пришел к выводу о том, что ответчик не нарушил трехдневный срок для возврата помещения.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 ГК РФ о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок менее чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, статьи 433 ГК РФ не подлежал государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Из той же нормы следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В пункте 11.2 договора стороны предусмотрели иной порядок определения срока договора, согласно которому в случае, если ни одна из сторон не менее чем за 30 дней до истечения срока действия договора не заявит возражений, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий срок и так далее.
Изложенное условие договора о его продлении на тот же срок при отсутствии заявления о расторжении одной из сторон сформулировано на основе пункта 4 статьи 421 ГК РФ, при этом установленным законом императивным требованиям не противоречит.
Таким образом, договор аренды от 01.06.2013, заключенный на срок - 11 месяцев при отсутствии от сторон за 30 дней до истечения его срока волеизъявления на расторжение либо изменения сделки, считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок, в связи с чем, такой договор не может быть квалифицирован как договор аренды, продленный на неопределенный срок.
По условиям вышеназванного пункта договора, в связи с отсутствием высказанных сторонами за 30 дней до 01.05.2014 возражений, договор аренды между истцом и ответчиком продлился на срок 11 месяцев, то есть с 01.05.2014 до 01.04.2015.
Следовательно, процедура расторжения договора аренды, установленная пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, в рассматриваемом случае не применима.
Указанные выводы также согласуются с подлежащими применению к данному спору положениями пункта 10 Информационного письма N 59, согласно которым, если в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.
Изложенное свидетельствует, что суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 АПК РФ, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, и норм материального права, подлежащих применению, и неправильно применил нормы материального права.
Из обстоятельств дела следует, что Уведомлением от 07.05.2014 N 22/юр истец, ссылаясь на п. 12.4 договора, известил ответчика о расторжении договора аренды с 01.06.2014 и предложил 02.06.2014 явиться для подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды. Уведомление получено предпринимателем 20.05.2014.
09.07.2014 арендатор вернул арендодателю помещение по акту приема-передачи нежилого помещения.
Из буквального толкования пункта 12.4 следует, что договор аренды следует считать расторгнутым в связи с односторонним отказом арендодателя после предупреждения арендатора за 15 дней до даты расторжения договора. Поскольку в указанном пункте не оговорен момент получения арендатором такого предупреждения, апелляционный суд считает необходимым при исчислении даты расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя учесть момент получения такого уведомления арендатором - 20.05.2015.
Учитывая указанный срок, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор аренды прекращен между сторонами 04.06.2014.
Исходя из особенностей заключенной между сторонами сделки, в том числе условий пункта 12.4, предусматривающих право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от договора при условии предупреждения арендатора за 15 дней до даты расторжения договора, апелляционный суд полагает, что Уведомление от 07.05.2014 N 22/юр о прекращении договора аренды является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Согласно пункту 3.8 договора арендатор обязан вернуть арендованное помещение в трехдневный срок после прекращения срока действия договора.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о нарушении ответчиком трехдневного срока возврата помещения, установленного пунктом 3.8. договора на 32 дня, а также наличия правовых оснований требовать оплаты неустойки за нарушение арендатором обязанности по возврату имущества из аренды в размере 160 000 руб.
Заявлений о применении положений ст. 333 ГК РФ со стороны ответчика в суд первой инстанции не поступало.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - частичной отмене по основаниям несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права (п. 3, 4 части 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Доводы ответчика о наличии оснований для непринятия в качестве доказательств представленных в материалы дела истцом документов, заверенных представителем истца, судебной коллегией отклоняются, поскольку принятие заверенных представителем истца документов, подлинность которых соответствующими доказательствами не опровергнута, соответствует требованиям ст. 75 АПК РФ.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с частичным удовлетворением иска и апелляционной жалобы относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
С истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 536 рублей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2015 по делу N А76-15622/2014 отменить.
Исковые требования закрытого акционерного общества "Челябвторцветмет" - удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Воронина Геннадия Анатольевича в пользу закрытого акционерного общества "Челябвторцветмет" неустойку за нарушение арендатором обязанности по возврату имущества из аренды в размере 160 000 руб.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Воронина Геннадия Анатольевича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 5714 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Челябвторцветмет" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 536 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2015 N 18АП-9796/2015 ПО ДЕЛУ N А76-15622/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2015 г. N 18АП-9796/2015
Дело N А76-15622/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Челябвторцветмет" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2015 по делу N А76-15622/2014 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании принял участие представитель истца: закрытого акционерного общества "Челябвторцветмет" - Гайнанова Лилия Линаровна (доверенность от 16.06.2015).
Закрытое акционерное общество "Челябвторцветмет" (далее - истец, общество, ЗАО "Челябвторцветмет") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Воронину Геннадию Анатольевичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Воронин) о взыскании неустойки за нарушение арендатором обязанности по возврату имущества из аренды в размере 175 000 руб. (требования изложены с учетом уточнения и частичного отказа от исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 1 л.д. 92, 143-145, т. 2 л.д. 54).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2015 (резолютивная часть объявлена 18.06.2015) в удовлетворении исковых требований обществу отказано, с ЗАО "Челябвторцветмет" в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 6 250 руб. (т. 2 л.д. 61-70).
С указанным решением не согласился истец (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (т. 2 л.д. 78-79).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что ввиду нарушения арендатором условий договора аренды истцом было направлено уведомление от 07.05.2014 о расторжении договора с 01.06.2014, полученное ответчиком 20.05.2014. Помещение возвращено предпринимателем 09.07.2014. По мнению апеллянта, суд ошибочно определил дату прекращения договора аренды 08.08.2014, так как договор аренды прекратил свое действие 01.06.2014, а потому трехдневный срок освобождения арендуемого помещения арендатором нарушен, в силу чего требования общества о взыскании штрафных санкций за несвоевременный возврат арендуемого имущества подлежали удовлетворению.
К дате судебного заседания ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью принятия в нем участия по состоянию здоровья. К указанному заявлению приложена справка из медицинского учреждения о об освобождении от работы с 26.08.2015 по 01.09.2015.
Данное ходатайство рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено на основании статьи 158 АПК РФ, поскольку неявка представителей лиц, участвующих в деле, не является препятствием для рассмотрения дела в апелляционной инстанции, правовая позиция ответчика изложена в отзыве на апелляционную жалобу и имеется в материалах дела, явка представителей сторон в судебное заседание апелляционной инстанции не признана обязательной.
До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела выписок из Единого государственного реестра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на истца и ответчика, которые приобщены к материалам дела с учетом мнения представителя истца.
Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство об истребовании из Федеральной налоговой службы по Курчатовскому району г. Челябинска копий материалов регистрационного дела ЗАО "Челябвторцветмет" за период с 20.08.1993 по настоящее время. Указанное ходатайство ответчика отклонено по следующим основаниям.
В силу ст. 67 АПК РФ суд в оценке доказательств должен руководствоваться принципом относимости доказательств. Оценка материалов регистрационного дела ЗАО "Челябвторцветмет" за период с 20.08.1993 по настоящее время в данном случае не может повлиять на результат разрешения спора, поскольку имеющиеся в материалах дела доказательства являются достаточными для правильного и всестороннего рассмотрения дела по существу.
Ответчиком также заявлено ходатайство об исключении из материалов дела ряда документов, представленных истцом по основаниям ненадлежащего их заверения.
Указанное ходатайство принято к сведению судебной коллегией в качестве оценки стороной имеющихся в деле доказательств.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцу на праве собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание (административно-бытовой корпус) площадью 992,6 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Челябинск, ул. Мастеровая, д. 8, 3, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.08.2014 (т. 2 л.д. 2).
План помещений отражен в кадастровом паспорте от 29.05.2009 (л.д. 84-87 т. 1).
01.06.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды (далее - договор, т. 1 л.д. 44-48 т. 1), согласно п. 1.1 которого предметом настоящего договора аренды является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатора нежилого помещения.
В соответствии с п. 1.2 договора объект аренды - нежилое помещение расположенное по адресу: город Челябинск, улица Мастеровая, дом 8. Характеристика объекта: нежилое помещение общей площадью 67,4 кв. м (в составе: кладовая 7,5 кв. м, тамбур 3,9 кв. м, столовая 46,9 кв. м, моечная 9,1 кв. м), расположенное в здании административно-бытового корпуса на первом этаже (далее - помещение), принадлежащего арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права N 74 АЗ N 026373.
Неотъемлемой частью договора является копия выписки техпаспорта (план помещения) с указанием места положения и назначения арендуемого объекта.
Согласно п. 6.1 договора стоимость одного месяца аренды нежилого помещения, переданного в пользование арендатору, составляет 5 000 руб., включая НДС.
В силу п. 4.2 договора арендатор обязуется возвратить арендованное помещение в течение 3 (трех) дней после истечения срока действия настоящего договора или прекращения действия его по иным основаниям в состоянии, которое определяется по соглашению сторон настоящего договора аренды.
В соответствии с п. 7.2 договора при нарушении сроков освобождения арендуемого помещения арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за каждый день просрочки освобождения арендуемого помещения из расчета 100% арендной платы, указанной в п. 6.1 настоящего договора.
Согласно п. 11.2 договора, если за 30 дней до истечения срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон его не заявит о своем намерении не продлевать аренду по договору или заключить новый договор аренды на существенно иных условиях использования нежилого помещения, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий срок и так далее.
В соответствии с п. 12.1 договора, настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке по требованию одной из сторон.
Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора одной из сторон или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством (п. 12.2 договора).
Согласно п. 12.3 договора, по требованию арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:
1) пользуется зданием с существенным нарушением условий договора или назначения помещения либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает нежилое здание;
3) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Срок рассмотрения данного уведомления устанавливается в 15 дней.
Согласно п. 12.4 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке досрочно расторгнуть настоящий договор после предупреждения арендатора за 15 дней до даты расторжения договора.
В силу п. 12.5 договора, арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке досрочно расторгнуть настоящий договор после предупреждения арендодателя за 30 дней до даты расторжения договора.
Согласно п. 13.1 договора, настоящий договор действует 11 месяцев с момента подписания договора с 01 июня 2013 г. до 01 мая 2014 г.
Помещение передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения 01.06.2013 (л.д. 49 т. 1).
Уведомлением от 07.05.2014 N 22/юр истец, ссылаясь на п. 12.4 договора, известил ответчика о расторжении договора аренды с 01.06.2014 и предложил 02.06.2014 явиться для подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 18). Уведомление получено предпринимателем 20.05.2014, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма (т. 1 л.д. 18, оборот, 65).
09.07.2014 арендатор вернул арендодателю помещение по акту приема-передачи нежилого помещения (т. 1 л.д. 78).
Полагая договор аренды расторгнутым с 01.06.2014 и ссылаясь на нарушение ответчиком установленного пунктом 3.8 договора трехдневного срока возврата арендованного помещения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд о взыскании неустойки за несвоевременную передачу имущества в сумме 175 000 руб., начисленную за период с 04.06.2014 по 09.07.2014 (35 дней) из расчета 5000 руб. за каждый день просрочки возврата имущества.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции установил, что договор аренды от 01.06.2013 после истечения срока аренды был возобновлен на неопределенный срок, уведомлением от 07.05.2014 арендатор в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заявил об отказе от договора. Исходя из установленного в п. 2 ст. 610 ГК РФ трехмесячного срока уведомления стороны об отказе от договора аренды и отсутствия в договоре от 01.06.2013 иного срока, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды расторгнут 08.08.2014. Учитывая, что помещение передано истцу 09.07.2014, суд пришел к выводу о том, что ответчик не нарушил трехдневный срок для возврата помещения.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 ГК РФ о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок менее чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, статьи 433 ГК РФ не подлежал государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Из той же нормы следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В пункте 11.2 договора стороны предусмотрели иной порядок определения срока договора, согласно которому в случае, если ни одна из сторон не менее чем за 30 дней до истечения срока действия договора не заявит возражений, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий срок и так далее.
Изложенное условие договора о его продлении на тот же срок при отсутствии заявления о расторжении одной из сторон сформулировано на основе пункта 4 статьи 421 ГК РФ, при этом установленным законом императивным требованиям не противоречит.
Таким образом, договор аренды от 01.06.2013, заключенный на срок - 11 месяцев при отсутствии от сторон за 30 дней до истечения его срока волеизъявления на расторжение либо изменения сделки, считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок, в связи с чем, такой договор не может быть квалифицирован как договор аренды, продленный на неопределенный срок.
По условиям вышеназванного пункта договора, в связи с отсутствием высказанных сторонами за 30 дней до 01.05.2014 возражений, договор аренды между истцом и ответчиком продлился на срок 11 месяцев, то есть с 01.05.2014 до 01.04.2015.
Следовательно, процедура расторжения договора аренды, установленная пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, в рассматриваемом случае не применима.
Указанные выводы также согласуются с подлежащими применению к данному спору положениями пункта 10 Информационного письма N 59, согласно которым, если в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.
Изложенное свидетельствует, что суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 АПК РФ, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, и норм материального права, подлежащих применению, и неправильно применил нормы материального права.
Из обстоятельств дела следует, что Уведомлением от 07.05.2014 N 22/юр истец, ссылаясь на п. 12.4 договора, известил ответчика о расторжении договора аренды с 01.06.2014 и предложил 02.06.2014 явиться для подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды. Уведомление получено предпринимателем 20.05.2014.
09.07.2014 арендатор вернул арендодателю помещение по акту приема-передачи нежилого помещения.
Из буквального толкования пункта 12.4 следует, что договор аренды следует считать расторгнутым в связи с односторонним отказом арендодателя после предупреждения арендатора за 15 дней до даты расторжения договора. Поскольку в указанном пункте не оговорен момент получения арендатором такого предупреждения, апелляционный суд считает необходимым при исчислении даты расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя учесть момент получения такого уведомления арендатором - 20.05.2015.
Учитывая указанный срок, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор аренды прекращен между сторонами 04.06.2014.
Исходя из особенностей заключенной между сторонами сделки, в том числе условий пункта 12.4, предусматривающих право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от договора при условии предупреждения арендатора за 15 дней до даты расторжения договора, апелляционный суд полагает, что Уведомление от 07.05.2014 N 22/юр о прекращении договора аренды является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Согласно пункту 3.8 договора арендатор обязан вернуть арендованное помещение в трехдневный срок после прекращения срока действия договора.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о нарушении ответчиком трехдневного срока возврата помещения, установленного пунктом 3.8. договора на 32 дня, а также наличия правовых оснований требовать оплаты неустойки за нарушение арендатором обязанности по возврату имущества из аренды в размере 160 000 руб.
Заявлений о применении положений ст. 333 ГК РФ со стороны ответчика в суд первой инстанции не поступало.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - частичной отмене по основаниям несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права (п. 3, 4 части 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Доводы ответчика о наличии оснований для непринятия в качестве доказательств представленных в материалы дела истцом документов, заверенных представителем истца, судебной коллегией отклоняются, поскольку принятие заверенных представителем истца документов, подлинность которых соответствующими доказательствами не опровергнута, соответствует требованиям ст. 75 АПК РФ.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с частичным удовлетворением иска и апелляционной жалобы относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
С истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 536 рублей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2015 по делу N А76-15622/2014 отменить.
Исковые требования закрытого акционерного общества "Челябвторцветмет" - удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Воронина Геннадия Анатольевича в пользу закрытого акционерного общества "Челябвторцветмет" неустойку за нарушение арендатором обязанности по возврату имущества из аренды в размере 160 000 руб.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Воронина Геннадия Анатольевича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 5714 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Челябвторцветмет" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 536 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)