Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 6 апреля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Меликсетяном А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Волна" на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 декабря 2015 года по делу N А40-79556/2014, принятое судьей Давыдовой О.В.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Волна" (ОГРН 1047796838242, ИНН 7702542720)
к Индивидуальному предпринимателю Бабаевой Майе Шамильевне (ИНН 770203009309, ОГРН ИП 309774619000915)
об устранении препятствий в пользовании помещениями.
и по встречному иску Индивидуального предпринимателя Бабаевой Майи Шамильевны
к Обществу с ограниченной ответственностью "Волна"
о расторжении договора
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Плотникова И.А. - генеральный директор, Новиков А.П. по доверенности от 01.07.2014 г.
от ответчика: Огаркова Л.В. по доверенности от 01.08.2014 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Волна" (далее - ООО "Волна") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Индивидуальному предпринимателю Бабаевой Майе Шамильевне (далее - ИП Бабаева М.Ш.) об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением общей площадью 83 кв. м расположенным по адресу: город Москва, ул. Мещанская, д. 12, этаж.1 помещение 1, комнаты 1-8.
Определением от 01.09.2014 г. судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ИП Бабаевой М.Ш. о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1, заключенного сторонами 14.01.2014 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 декабря 2015 года по делу N А40-79556/2014 требования, заявленные ИП Бабаевой М.Ш., были удовлетворены, суд также взыскал с ООО "Волна" в возмещение расходов на оплату услуг представителя в пользу ИП Бабаевой М.. 80 000 руб. В удовлетворении требований, заявленных ООО "Волна", было отказано.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Волна" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу в новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, заявленных ООО "Волна", и об отказе в удовлетворении встречного иска.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, ООО "Волна" задолженности по арендным платежам за период с 14.01.2014 г. по 30.04.2014 г. не имеет, поскольку обязанность по уплате арендных платежей у арендатора возникла с момента государственной регистрации договора, а именно 28.04.2014 г.
Представитель ООО "Волна" в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что 14 января 2014 года между ИП Бабаевой М.Ш. (Арендодатель) и ООО "Волна" (Арендатор) был заключен договор N 1 аренды нежилого помещения, согласно условиям которого Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование Арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, ул. Мещанская, д. 12 (1 этаж, помещение 1, комнаты 1-8), общей площадью 83 кв. м для использования для размещения кафе (бара), сроком до 14.01.2016 г.
Государственная регистрация договора в установленном законом порядке осуществлена 28.04.2014 г.
Исполнение Арендодателем обязательств по договору в части передачи помещения во владение и пользование Арендатору подтверждается актом от 14.01.2014 года.
Стороны определили в п. 4.1 договора, что размер ежемесячной арендной платы составляет 200 000 руб., оплата аренды вносится ежемесячно путем перечисления суммы, установленной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя до 10-го числа каждого календарного месяца.
Согласно п. 6.3 договора настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в также по инициативе Арендодателя в случае неуплаты арендной платы в течение одного месяца, в случае использования арендованного помещения не по назначению.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылался на то, что 28 апреля 2014 года Арендодателем самоуправно, без каких-либо уведомлений были заменены входные замки в арендуемом помещении, был прекращен доступ лиц в помещение, а также доступ к имуществу, принадлежащему истцу.
В этой связи истец на основании требований, установленных статьями 304, 305 Гражданского кодекса РФ просит обязать ответчика устранить препятствия в пользовании арендуемыми помещениями.
В свою очередь, ИП Бабаева М.Ш., ссылаясь на ненадлежащее исполнение Арендатором условий договора в части внесения арендной платы за период с 31.01.2014 г. по 30.04.2014 г. и наличие задолженности последнего в размере 694 156 руб. 99 коп., просит расторгнуть заключенный с ООО "Волна" договор.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного встречного иска и принял решение о расторжении договора аренды, в удовлетворении иска, заявленного ООО "Волна", отказал.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, истец утверждает задолженности по арендным платежам за период с 14.01.2014 г. по 30.04.2014 г. не имеет, поскольку обязанность по уплате арендных платежей у арендатора возникла с момента государственной регистрации договора, а именно 28.04.2014 г.
Данный довод заявителя апелляционной жалобы судебной коллегией исследовался и не нашел подтверждения.
Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 1 статьи 425 указанного Кодекса предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2).
Как следует из содержания договора аренды, в пункте 6.1 договора стороны установили, что настоящий договор действует с момента его подписания.
Более того, как разъяснено в пункте 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Поскольку договор аренды был подписан сторонами 14.01.2014 г., в этот же день помещение было передано Арендодателем Арендатору, последний обязан осуществлять арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды.
Ссылка истца на то, что между сторонами 23.05.2013 г. был заключен договор аренды этого же нежилого помещения сроком действия до 23.04.2014 г. со ставкой арендной платы 60 000 руб. в месяц, который продолжал действовать до 23.04.2014 г., правомерно отклонена судом первой инстанции.
Как правильно отметил суд, 14 января 2014 года сторонами был подписан договор аренды нежилого помещения N 1 сроком действия до 14 января 2016 г. со ставкой арендной платы 200 000 руб. в месяц.
Подписав договор от 14 января 2014 года и зарегистрировав его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО "Волна" согласилось с новыми условиями договора, в том числе с новой ставкой арендной платы.
Данный вывод суда первой инстанции основан на разъяснениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. п. 31, 32 Информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
При таких обстоятельствах, вследствие отсутствия в материалах дела доказательств об уплате арендных платежей, что в силу правил, установленных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, является существенным нарушением условий договора, ИП Бабаева М.Ш. правомерно, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, обратилась в суд с требованиями о расторжении договора аренды и ее требования были удовлетворены судом.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы о неполучении им уведомлений Арендодателя о расторжении договора аренды опровергается имеющимися в материалах дела почтовыми квитанциями ФГУП "Почта России" (т. 1 л.д. 55-63).
Поскольку уведомления Арендодателем были направлены Арендатору по его юридическому адресу, оснований полагать, что им не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Судебная коллегия также отмечает, что имеющимся в материалах дела актом обследования от 01.05.2014 г., составленным ГУП "Дирекция Единого заказчика Мещанского района", установлено, что спорное помещение не используется, при этом достоверные и бесспорные доказательства, которые бы свидетельствовали о том, что Арендодатель 28 апреля 2014 года заменил входные замки в спорном помещении, прекратил доступ в помещение, в материалах дела отсутствуют.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью "Волна" являются необоснованной и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 декабря 2014 года по делу N А40-79556/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.04.2015 N 09АП-6424/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-79556/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2015 г. N 09АП-6424/2015-ГК
Дело N А40-79556/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 6 апреля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.,
судей Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Меликсетяном А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Волна" на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 декабря 2015 года по делу N А40-79556/2014, принятое судьей Давыдовой О.В.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Волна" (ОГРН 1047796838242, ИНН 7702542720)
к Индивидуальному предпринимателю Бабаевой Майе Шамильевне (ИНН 770203009309, ОГРН ИП 309774619000915)
об устранении препятствий в пользовании помещениями.
и по встречному иску Индивидуального предпринимателя Бабаевой Майи Шамильевны
к Обществу с ограниченной ответственностью "Волна"
о расторжении договора
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Плотникова И.А. - генеральный директор, Новиков А.П. по доверенности от 01.07.2014 г.
от ответчика: Огаркова Л.В. по доверенности от 01.08.2014 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Волна" (далее - ООО "Волна") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Индивидуальному предпринимателю Бабаевой Майе Шамильевне (далее - ИП Бабаева М.Ш.) об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением общей площадью 83 кв. м расположенным по адресу: город Москва, ул. Мещанская, д. 12, этаж.1 помещение 1, комнаты 1-8.
Определением от 01.09.2014 г. судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ИП Бабаевой М.Ш. о расторжении договора аренды нежилого помещения N 1, заключенного сторонами 14.01.2014 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 декабря 2015 года по делу N А40-79556/2014 требования, заявленные ИП Бабаевой М.Ш., были удовлетворены, суд также взыскал с ООО "Волна" в возмещение расходов на оплату услуг представителя в пользу ИП Бабаевой М.. 80 000 руб. В удовлетворении требований, заявленных ООО "Волна", было отказано.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Волна" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу в новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, заявленных ООО "Волна", и об отказе в удовлетворении встречного иска.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, ООО "Волна" задолженности по арендным платежам за период с 14.01.2014 г. по 30.04.2014 г. не имеет, поскольку обязанность по уплате арендных платежей у арендатора возникла с момента государственной регистрации договора, а именно 28.04.2014 г.
Представитель ООО "Волна" в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что 14 января 2014 года между ИП Бабаевой М.Ш. (Арендодатель) и ООО "Волна" (Арендатор) был заключен договор N 1 аренды нежилого помещения, согласно условиям которого Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование Арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, ул. Мещанская, д. 12 (1 этаж, помещение 1, комнаты 1-8), общей площадью 83 кв. м для использования для размещения кафе (бара), сроком до 14.01.2016 г.
Государственная регистрация договора в установленном законом порядке осуществлена 28.04.2014 г.
Исполнение Арендодателем обязательств по договору в части передачи помещения во владение и пользование Арендатору подтверждается актом от 14.01.2014 года.
Стороны определили в п. 4.1 договора, что размер ежемесячной арендной платы составляет 200 000 руб., оплата аренды вносится ежемесячно путем перечисления суммы, установленной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя до 10-го числа каждого календарного месяца.
Согласно п. 6.3 договора настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в также по инициативе Арендодателя в случае неуплаты арендной платы в течение одного месяца, в случае использования арендованного помещения не по назначению.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылался на то, что 28 апреля 2014 года Арендодателем самоуправно, без каких-либо уведомлений были заменены входные замки в арендуемом помещении, был прекращен доступ лиц в помещение, а также доступ к имуществу, принадлежащему истцу.
В этой связи истец на основании требований, установленных статьями 304, 305 Гражданского кодекса РФ просит обязать ответчика устранить препятствия в пользовании арендуемыми помещениями.
В свою очередь, ИП Бабаева М.Ш., ссылаясь на ненадлежащее исполнение Арендатором условий договора в части внесения арендной платы за период с 31.01.2014 г. по 30.04.2014 г. и наличие задолженности последнего в размере 694 156 руб. 99 коп., просит расторгнуть заключенный с ООО "Волна" договор.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного встречного иска и принял решение о расторжении договора аренды, в удовлетворении иска, заявленного ООО "Волна", отказал.
Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, истец утверждает задолженности по арендным платежам за период с 14.01.2014 г. по 30.04.2014 г. не имеет, поскольку обязанность по уплате арендных платежей у арендатора возникла с момента государственной регистрации договора, а именно 28.04.2014 г.
Данный довод заявителя апелляционной жалобы судебной коллегией исследовался и не нашел подтверждения.
Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 1 статьи 425 указанного Кодекса предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2).
Как следует из содержания договора аренды, в пункте 6.1 договора стороны установили, что настоящий договор действует с момента его подписания.
Более того, как разъяснено в пункте 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Поскольку договор аренды был подписан сторонами 14.01.2014 г., в этот же день помещение было передано Арендодателем Арендатору, последний обязан осуществлять арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды.
Ссылка истца на то, что между сторонами 23.05.2013 г. был заключен договор аренды этого же нежилого помещения сроком действия до 23.04.2014 г. со ставкой арендной платы 60 000 руб. в месяц, который продолжал действовать до 23.04.2014 г., правомерно отклонена судом первой инстанции.
Как правильно отметил суд, 14 января 2014 года сторонами был подписан договор аренды нежилого помещения N 1 сроком действия до 14 января 2016 г. со ставкой арендной платы 200 000 руб. в месяц.
Подписав договор от 14 января 2014 года и зарегистрировав его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО "Волна" согласилось с новыми условиями договора, в том числе с новой ставкой арендной платы.
Данный вывод суда первой инстанции основан на разъяснениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. п. 31, 32 Информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
При таких обстоятельствах, вследствие отсутствия в материалах дела доказательств об уплате арендных платежей, что в силу правил, установленных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, является существенным нарушением условий договора, ИП Бабаева М.Ш. правомерно, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, обратилась в суд с требованиями о расторжении договора аренды и ее требования были удовлетворены судом.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы о неполучении им уведомлений Арендодателя о расторжении договора аренды опровергается имеющимися в материалах дела почтовыми квитанциями ФГУП "Почта России" (т. 1 л.д. 55-63).
Поскольку уведомления Арендодателем были направлены Арендатору по его юридическому адресу, оснований полагать, что им не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Судебная коллегия также отмечает, что имеющимся в материалах дела актом обследования от 01.05.2014 г., составленным ГУП "Дирекция Единого заказчика Мещанского района", установлено, что спорное помещение не используется, при этом достоверные и бесспорные доказательства, которые бы свидетельствовали о том, что Арендодатель 28 апреля 2014 года заменил входные замки в спорном помещении, прекратил доступ в помещение, в материалах дела отсутствуют.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью "Волна" являются необоснованной и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 декабря 2014 года по делу N А40-79556/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)