Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Щеклеиной Л.Ю.,
судей Муравьевой Е.Ю., Риб Л.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мурашовой Т.В.,
при участии:
- от заявителя - ООО "НПП Стройтэк" (ОГРН 1036603487139, ИНН 6660142370): не явились;
- от заинтересованного лица - Управления государственного строительного надзора Свердловской области (ОГРН 1076670013584, ИНН 6670172239): не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы заявителя - ООО "НПП Стройтэк" и заинтересованного лица - Управления государственного строительного надзора Свердловской области
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 октября 2014 года
по делу N А60-31599/2014,
принятое судьей Куричевым Ю.А.,
по заявлению ООО "НПП Стройтэк"
к Управлению государственного строительного надзора Свердловской области
о признании недействительным предписания в части,
установил:
ООО "НПП Стройтэк" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным предписания Управления государственного строительного надзора Свердловской области (далее - заинтересованное лицо, Управление) от 10.06.2014 N 34Д об устранении нарушений положений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в части п. 2 (в полном объеме), п. 3 (в части требования о приведении в соответствие действующему законодательству п. 5.7 договоров).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 октября 2014 года заявленные требования удовлетворены частично, признан недействительным п. 3 (в части требования о приведении в соответствие действующему законодательству п. 5.7 договоров) предписания от 10.06.2014 N 34Д, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявитель и заинтересованное лицо обратились с апелляционными жалобами.
ООО "НПП Стройтэк" в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что при рассмотрении дела неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, а именно: не установлено действительное содержание п.п. 3.1.5, 3.2.3 договоров участия в долевом строительстве.
Заинтересованное лицо в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части удовлетворения заявленных требований.
В обоснование жалобы ссылается на то, что условия п. 5.7 договора участия в долевом строительстве ущемляют права граждан - участников долевого строительства. Предусмотренное п. 5.7 договора условие о возложении обязанности в будущем заключить договор на коммунальное и техническое обслуживание с конкретной организацией, выбранной застройщиком, ущемляет права граждан, ограничивает их право в свободе заключения договора, свободе выбора управляющей компании, свободе выбора способа управления многоквартирным домом. Данное условие договора лишает участников долевого строительства возможности самостоятельного первоначального выбора такой организации.
Заинтересованное лицо в письменном отзыве на апелляционную жалобу заявителя просит решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований оставить без изменения, ссылаясь на законность и обоснованность выводов суда в данной части.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании приказа Управления ГСН Свердловской области от 06 мая 2014 г. N 1821 "О проведении плановой выездной проверки общества с ограниченной ответственностью "НПП Стройтэк" в период: с 14 мая 2014 года по 10 июня 2014 года проведена плановая проверка в отношении ООО "НПП Стройтэк".
В ходе проверки установлено, что ООО "НПП Стройтэк", выступая застройщиком, с привлечением денежных средств участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве осуществил строительство трех 25-этажных жилых секций со встроенными офисными помещениями на первом этаже (N 1А, 1Б, 1В по ГП), многоэтажного 5-секционного жилого дома переменной этажности, встроено-пристроенной подземной автостоянки (N ЗА по ГП), трансформаторной подстанции (N 4 по ГП), расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад-Стачек-Старых Большевиков (далее - объект 1), и двух 18-этажных жилых секций со встроенными помещениями офисов и групп кратковременного пребывания детей на первом этаже (N 2 А, 2Б по ГП) с помещениями ТСЖ на первом этаже секции 2Б, многоэтажного 5-секционного жилого дома переменной этажности (2-ой пусковой комплекс), расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад-Стачек-Старых Большевиков (далее - объект 2).
При проведении проверки должностными лицами Управления ГСН Свердловской области в деятельности ООО "НПП Стройтэк" обнаружены следующие нарушения:
1) в договорах участия в долевом строительстве объектов 1 и 2, заключенных между ООО "НПП Стройтэк" и участниками долевого строительства, не согласовано условие о гарантийном сроке на технологическое и инженерное оборудование, что, по мнению административного органа, противоречит требованиям пункта 5.1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ);
2) по условию п. 2.7 договора участия в долевом строительстве в цену договора включены эксплуатационные расходы (расходы, связанные с сохранностью и обеспечением нормальной жизнедеятельности всех систем и коммуникаций дома, например, охрана объекта, содержание территории, обеспечение теплом и другие аналогичные расходы) до момента передачи квартир участнику долевого строительства по акту приема-передачи;
- по условию пункта 5.7 договора участия в долевом строительстве при подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства обязуется заключить с эксплуатирующей организацией, принявшей Блок-секцию жилого дома в эксплуатацию, договор на коммунальное и техническое обслуживание;
- определенные договором участия в долевом строительстве в пунктах 2.7, 5.7 условия о включении в цену договора эксплуатационных расходов до момента передачи квартир участникам долевого строительства и о возложении обязанности в будущем заключить договор на коммунальное и техническое обслуживание с конкретной организацией в нарушение п.п. 5 п. 2 ст. 153, пп. 2, 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), п. 3 "Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 г. N 354, п. 1 ст. 5, ст. 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, по мнению административного органа, навязывают гражданам дополнительные услуги, ограничивают их права в свободе выбора управляющей компании и в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1) являются ущемляющими права граждан - участников долевого строительства;
3) по условию п.п. 3.1.5, 3.2.3 договора участия в долевом строительстве в случае отклонения фактической площади передаваемого объекта долевого строительства по данным БТИ от соответствующей проектной площади, возврат/доплата производятся за квадратные метры, превышающие один квадратный метр;
- данное условие договора, по мнению административного органа, противоречит ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ и в силу ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 нарушает права участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретаемой квартиры и предусматривает возможность изменения застройщиком цены договора в одностороннем порядке.
По результатам проведенной проверки должностными лицами Управления ГСН Свердловской области составлен акт проверки от 10 июня 2014 г. N 396Д, ООО "НПП Стройтэк" выдано предписание от 10 июня 2014 г. N 34Д об устранении нарушений положений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, содержащее следующие требования:
1) привести в соответствие с п. 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ условие договоров участия в долевом строительстве о гарантийном сроке на инженерное и технологическое оборудование путем подписания и регистрации дополнительных соглашений с участниками долевого строительства, указанными в таблице N 2 к акту проверки от 10 июня 2014 г. N 396 Д;
2) устранить нарушение положений ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, ст. 16, 29 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1, выразившееся во включении в договоры участия в долевом строительстве условия о возврате или доплате за квадратные метры, превышающие один квадратный метр, в случае отклонения фактической площади передаваемого объекта долевого строительства по данным БТИ от соответствующей проектной площади, указанной в договоре;
3) устранить нарушение положений ст. 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1, выразившееся в том, что в пунктах 2.7, 5.7 договоров участия в долевом строительстве определены условия, ущемляющие права участников долевого строительства и противоречащие Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Срок устранения выявленных нарушений установлен до 10 сентября 2014 г.
ООО "НПП Стройтэк", полагая, что оспариваемое предписание является недействительным в части п. 2 (в полном объеме) и п. 3 (в части требования о приведении в соответствие действующему законодательству п. 5.7 договоров), нарушающим его права и законные интересы и незаконно возлагающим на него дополнительные обязанности, обратилось в арбитражный суд с заявлением.
При рассмотрении заявления суд первой инстанции пришел к выводу о том, что п. 3 оспариваемого предписания (в части требования о приведении в соответствие действующему законодательству п. 5.7 договоров) следует признать недействительным, в связи с чем удовлетворил заявленные требования в указанной части, в остальной части заявленных требований отказал.
Апелляционный суд, проверив доводы апелляционных жалоб, полагает, что они не свидетельствуют о наличии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со ст. 198, 201 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствие его закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту в силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ возложена на орган или лицо, принявший данный акт.
В соответствии с ч. 6 ст. 54 ГрК РФ по результатам проведенной проверки органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи лицу, осуществляющему строительство, предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения выявленных нарушений.
Порядок осуществления государственного строительного надзора в Российской Федерации устанавливается Положением об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" (далее Положение).
Пунктом 3 Положения предусмотрено, что задачей государственного строительного надзора является предупреждение, а также выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений соответствия выполняемых в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Пунктом 9 Положения определено, что Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
В соответствии с п. 14 Положения предусмотрено, что при выявлении в результате проведенной проверки нарушений должностным лицом органа государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи заказчику, застройщику или подрядчику (в зависимости от того, кто в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за допущенные нарушения) предписания об устранении таких нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию, требования, которых нарушены, а также устанавливается срок устранения нарушений с учетом конструктивных и других особенностей объекта капитального строительства.
Оспариваемое предписание от 10.06.2014 N 34Д по своему содержанию отвечает требованиям ч. 6 ст. 54 ГрК РФ и п. 14 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.
Согласно п.п. 1, 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с его проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в том числе соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).
Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как следует из материалов дела, общество в заключенных с гражданами договорах долевого участия в строительстве установило условие о том, что в случае отклонения фактической площади передаваемой квартиры по данным БТИ от соответствующей проектной площади, возврат/доплата производятся за квадратные метры, превышающие один квадратный метр.
Таким образом, данное условие означает, что в случае отклонения фактической площади жилого помещения от площади, определенной договором, в меньшую сторону, потребитель вправе требовать уменьшения цены передаваемого помещения только за долю от этого отклонения, превышающую один квадратный метр. Тем самым, ограничивается право потребителя на соразмерное уменьшение цены.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что п.п. 3.1.5, 3.2.3 договора участия в долевом строительстве противоречат ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ и в силу ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 нарушают права участника долевого строительства как более уязвимого субъекта данного договора, ограничивают право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретаемой квартиры и допускают возможность изменения застройщиком цены договора в одностороннем порядке.
Соответственно, требование административного органа, указанное в п. 2 оспариваемого предписания от 10 июня 2014 г. N 34Д, является законным.
Доводы общества о том, что в договорах не содержится ущемляющих права участников долевого строительства условий, подлежат отклонению, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела и опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу п.п. 6 п. 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При обнаружении в договоре участия в долевом строительстве условия, предусмотренного п. 5.7, о том, что при подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства обязуется заключить с эксплуатирующей организацией, принявшей Блок-секцию жилого дома в эксплуатацию, договор на коммунальное и техническое обслуживание, административный орган посчитал, что данное условие вынуждает потребителя заключить договор с эксплуатирующей объект организацией, выбранной самим застройщиком, ограничивает права дольщика в свободе выбора управляющей компании, навязывает дополнительные услуги и в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 является ущемляющим права участников долевого строительства.
Между тем, у собственника отсутствует предусмотренное законом самостоятельное право на выбор эксплуатирующей организации, и управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии со ст. 161 ЖК РФ Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, т.е. в период определения (утверждения) управляющей организации путем проведения органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации либо избрании собственниками помещений в МКД способа управления и выбора управляющей компании с момента ввода дома в эксплуатацию (ч. 13 и ч. 14 ст. 161 ЖК РФ), при этом право участвовать в выборе такой организации в составе сообщества собственников помещений многоквартирного дома ни в этот, ни в последующий периоды оспариваемым пунктом договоров не исключается, следовательно, права и законные интересы участника договора долевого строительства (впоследствии собственника помещений) не нарушаются.
Таким образом, условие, предусмотренное в п. 5.7 договора участия в долевом строительстве, не противоречит положениям ст. 153, 155, 161, 162 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ и, следовательно, ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.
В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно признал недействительным предписание заинтересованного лица в части п. 3, требующее привести в соответствие действующему законодательству п. 5.7 договоров.
Доводы заинтересованного лица подлежат отклонению, поскольку противоречат действующему законодательству и не опровергают правомерных выводов суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах, поскольку оспариваемое предписание противоречит требованиям ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 в части п. 3 (о приведении в соответствие действующему законодательству пункта 5.7 договоров), нарушает права и законные интересы ООО "НПП Стройтэк" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагая на него дополнительные обязанности, совокупность обстоятельств для признания оспариваемого предписания в соответствующей части недействительным является установленной.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, оставляет решение суда первой инстанции в силе.
Руководствуясь ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 октября 2014 года по делу N А60-31599/2014 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "НПП Стройтэк" и Управления государственного строительного надзора Свердловской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Л.Ю.ЩЕКЛЕИНА
Судьи
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
Л.Х.РИБ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.01.2015 N 17АП-16076/2014-АК ПО ДЕЛУ N А60-31599/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2015 г. N 17АП-16076/2014-АК
Дело N А60-31599/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Щеклеиной Л.Ю.,
судей Муравьевой Е.Ю., Риб Л.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мурашовой Т.В.,
при участии:
- от заявителя - ООО "НПП Стройтэк" (ОГРН 1036603487139, ИНН 6660142370): не явились;
- от заинтересованного лица - Управления государственного строительного надзора Свердловской области (ОГРН 1076670013584, ИНН 6670172239): не явились;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы заявителя - ООО "НПП Стройтэк" и заинтересованного лица - Управления государственного строительного надзора Свердловской области
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 октября 2014 года
по делу N А60-31599/2014,
принятое судьей Куричевым Ю.А.,
по заявлению ООО "НПП Стройтэк"
к Управлению государственного строительного надзора Свердловской области
о признании недействительным предписания в части,
установил:
ООО "НПП Стройтэк" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительным предписания Управления государственного строительного надзора Свердловской области (далее - заинтересованное лицо, Управление) от 10.06.2014 N 34Д об устранении нарушений положений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в части п. 2 (в полном объеме), п. 3 (в части требования о приведении в соответствие действующему законодательству п. 5.7 договоров).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 октября 2014 года заявленные требования удовлетворены частично, признан недействительным п. 3 (в части требования о приведении в соответствие действующему законодательству п. 5.7 договоров) предписания от 10.06.2014 N 34Д, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявитель и заинтересованное лицо обратились с апелляционными жалобами.
ООО "НПП Стройтэк" в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что при рассмотрении дела неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, а именно: не установлено действительное содержание п.п. 3.1.5, 3.2.3 договоров участия в долевом строительстве.
Заинтересованное лицо в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части удовлетворения заявленных требований.
В обоснование жалобы ссылается на то, что условия п. 5.7 договора участия в долевом строительстве ущемляют права граждан - участников долевого строительства. Предусмотренное п. 5.7 договора условие о возложении обязанности в будущем заключить договор на коммунальное и техническое обслуживание с конкретной организацией, выбранной застройщиком, ущемляет права граждан, ограничивает их право в свободе заключения договора, свободе выбора управляющей компании, свободе выбора способа управления многоквартирным домом. Данное условие договора лишает участников долевого строительства возможности самостоятельного первоначального выбора такой организации.
Заинтересованное лицо в письменном отзыве на апелляционную жалобу заявителя просит решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований оставить без изменения, ссылаясь на законность и обоснованность выводов суда в данной части.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании приказа Управления ГСН Свердловской области от 06 мая 2014 г. N 1821 "О проведении плановой выездной проверки общества с ограниченной ответственностью "НПП Стройтэк" в период: с 14 мая 2014 года по 10 июня 2014 года проведена плановая проверка в отношении ООО "НПП Стройтэк".
В ходе проверки установлено, что ООО "НПП Стройтэк", выступая застройщиком, с привлечением денежных средств участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве осуществил строительство трех 25-этажных жилых секций со встроенными офисными помещениями на первом этаже (N 1А, 1Б, 1В по ГП), многоэтажного 5-секционного жилого дома переменной этажности, встроено-пристроенной подземной автостоянки (N ЗА по ГП), трансформаторной подстанции (N 4 по ГП), расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад-Стачек-Старых Большевиков (далее - объект 1), и двух 18-этажных жилых секций со встроенными помещениями офисов и групп кратковременного пребывания детей на первом этаже (N 2 А, 2Б по ГП) с помещениями ТСЖ на первом этаже секции 2Б, многоэтажного 5-секционного жилого дома переменной этажности (2-ой пусковой комплекс), расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад-Стачек-Старых Большевиков (далее - объект 2).
При проведении проверки должностными лицами Управления ГСН Свердловской области в деятельности ООО "НПП Стройтэк" обнаружены следующие нарушения:
1) в договорах участия в долевом строительстве объектов 1 и 2, заключенных между ООО "НПП Стройтэк" и участниками долевого строительства, не согласовано условие о гарантийном сроке на технологическое и инженерное оборудование, что, по мнению административного органа, противоречит требованиям пункта 5.1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ);
2) по условию п. 2.7 договора участия в долевом строительстве в цену договора включены эксплуатационные расходы (расходы, связанные с сохранностью и обеспечением нормальной жизнедеятельности всех систем и коммуникаций дома, например, охрана объекта, содержание территории, обеспечение теплом и другие аналогичные расходы) до момента передачи квартир участнику долевого строительства по акту приема-передачи;
- по условию пункта 5.7 договора участия в долевом строительстве при подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства обязуется заключить с эксплуатирующей организацией, принявшей Блок-секцию жилого дома в эксплуатацию, договор на коммунальное и техническое обслуживание;
- определенные договором участия в долевом строительстве в пунктах 2.7, 5.7 условия о включении в цену договора эксплуатационных расходов до момента передачи квартир участникам долевого строительства и о возложении обязанности в будущем заключить договор на коммунальное и техническое обслуживание с конкретной организацией в нарушение п.п. 5 п. 2 ст. 153, пп. 2, 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), п. 3 "Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 г. N 354, п. 1 ст. 5, ст. 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, по мнению административного органа, навязывают гражданам дополнительные услуги, ограничивают их права в свободе выбора управляющей компании и в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1) являются ущемляющими права граждан - участников долевого строительства;
3) по условию п.п. 3.1.5, 3.2.3 договора участия в долевом строительстве в случае отклонения фактической площади передаваемого объекта долевого строительства по данным БТИ от соответствующей проектной площади, возврат/доплата производятся за квадратные метры, превышающие один квадратный метр;
- данное условие договора, по мнению административного органа, противоречит ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ и в силу ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 нарушает права участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретаемой квартиры и предусматривает возможность изменения застройщиком цены договора в одностороннем порядке.
По результатам проведенной проверки должностными лицами Управления ГСН Свердловской области составлен акт проверки от 10 июня 2014 г. N 396Д, ООО "НПП Стройтэк" выдано предписание от 10 июня 2014 г. N 34Д об устранении нарушений положений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, содержащее следующие требования:
1) привести в соответствие с п. 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ условие договоров участия в долевом строительстве о гарантийном сроке на инженерное и технологическое оборудование путем подписания и регистрации дополнительных соглашений с участниками долевого строительства, указанными в таблице N 2 к акту проверки от 10 июня 2014 г. N 396 Д;
2) устранить нарушение положений ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, ст. 16, 29 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1, выразившееся во включении в договоры участия в долевом строительстве условия о возврате или доплате за квадратные метры, превышающие один квадратный метр, в случае отклонения фактической площади передаваемого объекта долевого строительства по данным БТИ от соответствующей проектной площади, указанной в договоре;
3) устранить нарушение положений ст. 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1, выразившееся в том, что в пунктах 2.7, 5.7 договоров участия в долевом строительстве определены условия, ущемляющие права участников долевого строительства и противоречащие Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Срок устранения выявленных нарушений установлен до 10 сентября 2014 г.
ООО "НПП Стройтэк", полагая, что оспариваемое предписание является недействительным в части п. 2 (в полном объеме) и п. 3 (в части требования о приведении в соответствие действующему законодательству п. 5.7 договоров), нарушающим его права и законные интересы и незаконно возлагающим на него дополнительные обязанности, обратилось в арбитражный суд с заявлением.
При рассмотрении заявления суд первой инстанции пришел к выводу о том, что п. 3 оспариваемого предписания (в части требования о приведении в соответствие действующему законодательству п. 5.7 договоров) следует признать недействительным, в связи с чем удовлетворил заявленные требования в указанной части, в остальной части заявленных требований отказал.
Апелляционный суд, проверив доводы апелляционных жалоб, полагает, что они не свидетельствуют о наличии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со ст. 198, 201 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствие его закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту в силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ возложена на орган или лицо, принявший данный акт.
В соответствии с ч. 6 ст. 54 ГрК РФ по результатам проведенной проверки органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи лицу, осуществляющему строительство, предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения выявленных нарушений.
Порядок осуществления государственного строительного надзора в Российской Федерации устанавливается Положением об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации" (далее Положение).
Пунктом 3 Положения предусмотрено, что задачей государственного строительного надзора является предупреждение, а также выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений соответствия выполняемых в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Пунктом 9 Положения определено, что Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
В соответствии с п. 14 Положения предусмотрено, что при выявлении в результате проведенной проверки нарушений должностным лицом органа государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи заказчику, застройщику или подрядчику (в зависимости от того, кто в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за допущенные нарушения) предписания об устранении таких нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию, требования, которых нарушены, а также устанавливается срок устранения нарушений с учетом конструктивных и других особенностей объекта капитального строительства.
Оспариваемое предписание от 10.06.2014 N 34Д по своему содержанию отвечает требованиям ч. 6 ст. 54 ГрК РФ и п. 14 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.
Согласно п.п. 1, 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с его проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в том числе соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).
Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как следует из материалов дела, общество в заключенных с гражданами договорах долевого участия в строительстве установило условие о том, что в случае отклонения фактической площади передаваемой квартиры по данным БТИ от соответствующей проектной площади, возврат/доплата производятся за квадратные метры, превышающие один квадратный метр.
Таким образом, данное условие означает, что в случае отклонения фактической площади жилого помещения от площади, определенной договором, в меньшую сторону, потребитель вправе требовать уменьшения цены передаваемого помещения только за долю от этого отклонения, превышающую один квадратный метр. Тем самым, ограничивается право потребителя на соразмерное уменьшение цены.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что п.п. 3.1.5, 3.2.3 договора участия в долевом строительстве противоречат ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ и в силу ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 нарушают права участника долевого строительства как более уязвимого субъекта данного договора, ограничивают право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретаемой квартиры и допускают возможность изменения застройщиком цены договора в одностороннем порядке.
Соответственно, требование административного органа, указанное в п. 2 оспариваемого предписания от 10 июня 2014 г. N 34Д, является законным.
Доводы общества о том, что в договорах не содержится ущемляющих права участников долевого строительства условий, подлежат отклонению, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела и опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу п.п. 6 п. 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При обнаружении в договоре участия в долевом строительстве условия, предусмотренного п. 5.7, о том, что при подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства обязуется заключить с эксплуатирующей организацией, принявшей Блок-секцию жилого дома в эксплуатацию, договор на коммунальное и техническое обслуживание, административный орган посчитал, что данное условие вынуждает потребителя заключить договор с эксплуатирующей объект организацией, выбранной самим застройщиком, ограничивает права дольщика в свободе выбора управляющей компании, навязывает дополнительные услуги и в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 является ущемляющим права участников долевого строительства.
Между тем, у собственника отсутствует предусмотренное законом самостоятельное право на выбор эксплуатирующей организации, и управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии со ст. 161 ЖК РФ Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, т.е. в период определения (утверждения) управляющей организации путем проведения органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации либо избрании собственниками помещений в МКД способа управления и выбора управляющей компании с момента ввода дома в эксплуатацию (ч. 13 и ч. 14 ст. 161 ЖК РФ), при этом право участвовать в выборе такой организации в составе сообщества собственников помещений многоквартирного дома ни в этот, ни в последующий периоды оспариваемым пунктом договоров не исключается, следовательно, права и законные интересы участника договора долевого строительства (впоследствии собственника помещений) не нарушаются.
Таким образом, условие, предусмотренное в п. 5.7 договора участия в долевом строительстве, не противоречит положениям ст. 153, 155, 161, 162 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ и, следовательно, ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.
В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно признал недействительным предписание заинтересованного лица в части п. 3, требующее привести в соответствие действующему законодательству п. 5.7 договоров.
Доводы заинтересованного лица подлежат отклонению, поскольку противоречат действующему законодательству и не опровергают правомерных выводов суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах, поскольку оспариваемое предписание противоречит требованиям ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 в части п. 3 (о приведении в соответствие действующему законодательству пункта 5.7 договоров), нарушает права и законные интересы ООО "НПП Стройтэк" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагая на него дополнительные обязанности, совокупность обстоятельств для признания оспариваемого предписания в соответствующей части недействительным является установленной.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, оставляет решение суда первой инстанции в силе.
Руководствуясь ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 октября 2014 года по делу N А60-31599/2014 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "НПП Стройтэк" и Управления государственного строительного надзора Свердловской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Л.Ю.ЩЕКЛЕИНА
Судьи
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
Л.Х.РИБ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)