Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Гетмановой Т.С., Михайловой А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.
при участии в заседании:
- представители лиц, участвующих в деле, не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области
на решение от 02.06.2014
по делу N А16-480/2014
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Столбовой С.К.
по иску Администрации муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области
- к индивидуальному предпринимателю Рубцову Виталию Васильевичу;
- об обязании возвратить имущество
установил:
Администрация муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области (ОГРН 1027900559631 ИНН 7902004422, далее - Администрация Облученского муниципального района) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к индивидуальному предпринимателю Рубцову Виталию Васильевичу (ОГРНИП 304281333000104 ИНН 281300010270, далее - предприниматель Рубцов В.В.) об обязании вернуть имущество (сооружение - свалку бытовых отходов общей площадью 11 792 кв. м, расположенное по адресу: примерно 7 200 м по направлению юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами свалки, адрес ориентира: ЕАО г. Облучье, ул. Тварковского, 8); взыскании убытков в виде упущенной выгоды, причиненных неправомерным удержанием данного объекта в размере 411 666 руб. 65 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Определением суда от 26.05.2014 требования о взыскании упущенной выгоды в размере 411 666 руб. 65 коп. выделены в отдельное производство, делу присвоен номер N А16-683/2014.
В рамках настоящего дела рассматриваются требования Администрации об обязании вернуть имущество.
Решением суда от 02.06.2014 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Администрация Облученского муниципального района просит решение суда отменить.
В доводах жалобы заявитель ссылается на положения статьи 450 ГК РФ и пункт 4.6 договора аренды от 01.01.2012 N 142-03/2012, которые допускают расторжение договора в одностороннем порядке. Указывает, что уведомление о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 142-03/2012 с 01.11.2013 направлено ответчику письмом от 26.09.2013 N 441. Полагает, что в рамках дела N А16-980/2013 доказан факт нарушения, с которым Администрация связывает свое право отказаться от исполнения договора аренды. В связи с чем, считает, что не требуется судебного решения для расторжения договора аренды. Заявитель также ссылается на судебную практику, в обоснование своих доводах о возможности расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Рубцов В.В. отклонил доводы жалобы как несостоятельные, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили.
Изучив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, поступивших на нее возражений, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, между Администрацией Облученского муниципального района (арендодатель) и предпринимателем Рубцовым В.В. (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2012 N 142-03/2012, по условиям которого во временное владение и пользование арендатору предоставлено сооружение, свалка бытовых отходов общей площадью 11 792 кв. м, расположенное по адресу: примерно 7 200 м по направлению юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами свалки, адрес ориентира: ЕАО г. Облучье, ул. Тварковского, 8.
В пункте 2.1 договора стороны согласовали размер ежегодной арендной платы - 988 000 руб. в год.
В соответствии с пунктом 2.2 договора указанная сумма аренды оплачивается арендатором ежемесячно в твердой фиксированной сумме платежа в размере 82 333 руб. 33 коп.
Согласно условиям договора (пункт 4.6) в случае просрочки внесения арендной платы свыше трех месяцев, арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке с обязательным письменным уведомлением об этом арендатора не менее чем за месяц и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 23.09.2013 по делу N А16-980/2013, с ответчика в пользу Администрации Облученского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате за период с февраля 2013 года по июнь 2013 года в размере 411 666 руб. 65 коп.; платеж по соглашению от 15.03.2013N 192-03/2013 о рассрочке платежа по договору аренды от 01.01.2012 N 142/03/2012 в размере 20 450 руб.; пеня за ненадлежащее исполнение обязательств по договору за период с 01.08.2012 по 30.06.2013 в размере 87 888 руб. 09 коп. Требования о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 142/03/2012 и соглашения от 15.03.2013 N 192-03/2013 о рассрочке по арендной плате оставлены без рассмотрения, в виду несоблюдения Администрацией досудебного порядка урегулирования спора.
Письмом от 26.09.2013 Администрация Облученского муниципального района в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом направило в адрес предпринимателя письмо о наличии задолженности по состоянию на 25.09.2013 по договору аренды от 01.01.2012 N 143-03/2012 и соглашению о рассрочке арендной платы от 15.03.2013 N 192-03/2013. Предложило в срок до 10.10.2013 погасить имеющуюся задолженность, уведомила о расторжении договора аренды и соглашения о рассрочке с 01.11.2013, и в срок до 03.11.2013 освободить арендованное имущество.
28.11.2013 в адрес предпринимателя Администрацией Облученского муниципального района направлено повторное уведомление о расторжении договора аренды, предложено в срок до 10.12.2013 передать арендованное имущество.
Невозврат предпринимателем Рубцовым В.В. арендованного имущества послужил основанием для обращения Администрации Облученского муниципального района с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор между сторонами является действующим и обязанность по возврату арендованного имущества у предпринимателя отсутствуют.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 2 статьи 450 ГК РФ устанавливает случаи досрочного расторжения договора по решению суда - при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Так, статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В обоснование заявленных требований Администрация Облученского муниципального района сослалась на ненадлежащее исполнение предпринимателем Рубцовым В.В. обязанностей по внесению арендной платы.
Исходя из вышеприведенных норм, данное обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора аренды по решению суда (подпункт 3 статьи 619 ГК РФ).
Однако, в судебном порядке договор аренды от 01.01.2012 сторонами не расторгнут. Доказательств, что между сторонами заключалось соглашение о досрочном расторжении договора, истцом также не представлено.
В апелляционной жалобе Администрация Облученского муниципального района сослалась на направление в адрес ответчика уведомления о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 142-03/2012 с 01.11.2013, в связи с чем, считает договор расторгнутым с указанной даты.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, направление предпринимателю письма от 26.09.2013 является соблюдением общего порядка предъявления требования о расторжении договора, предусмотренного указанной выше статьей, и не свидетельствует о расторжении между сторонами договорных отношений.
Кроме того, пункт 3 статьи 450 ГК РФ предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В данном случае, пункт 4.6 договора предусматривает, что в случае просрочки внесения арендной платы свыше трех месяцев, договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке с обязательным письменным уведомлением об этом арендатора не менее чем за месяц и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.
Как верно указал суд первой инстанции при буквальном толковании условий договора аренды, пункт 4.6 договора, не позволяет сделать вывод о том, что сторонами предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения договора, что давало бы истцу право на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ считать договор расторгнутым в одностороннем порядке.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заключенный между сторонами договор аренды от 01.01.2012 является действующим.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор является действующим, в удовлетворении требований Администрации правомерно отказано судом первой инстанции.
Ссылка заявителя жалобы на судебную практику апелляционной инстанцией также не принимается, поскольку в основу принятых судами решений положены выводы, основанные на иных обстоятельствах дела.
С учетом вышеизложенного, основания для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 02 июня 2014 года по делу N А16-480/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.Д.КОЗЛОВА
Судьи
Т.С.ГЕТМАНОВА
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2014 N 06АП-3464/2014 ПО ДЕЛУ N А16-480/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2014 г. N 06АП-3464/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Козловой Т.Д.
судей Гетмановой Т.С., Михайловой А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.
при участии в заседании:
- представители лиц, участвующих в деле, не явились;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области
на решение от 02.06.2014
по делу N А16-480/2014
Арбитражного суда Еврейской автономной области
принятое судьей Столбовой С.К.
по иску Администрации муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области
- к индивидуальному предпринимателю Рубцову Виталию Васильевичу;
- об обязании возвратить имущество
установил:
Администрация муниципального образования "Облученский муниципальный район" Еврейской автономной области (ОГРН 1027900559631 ИНН 7902004422, далее - Администрация Облученского муниципального района) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к индивидуальному предпринимателю Рубцову Виталию Васильевичу (ОГРНИП 304281333000104 ИНН 281300010270, далее - предприниматель Рубцов В.В.) об обязании вернуть имущество (сооружение - свалку бытовых отходов общей площадью 11 792 кв. м, расположенное по адресу: примерно 7 200 м по направлению юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами свалки, адрес ориентира: ЕАО г. Облучье, ул. Тварковского, 8); взыскании убытков в виде упущенной выгоды, причиненных неправомерным удержанием данного объекта в размере 411 666 руб. 65 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Определением суда от 26.05.2014 требования о взыскании упущенной выгоды в размере 411 666 руб. 65 коп. выделены в отдельное производство, делу присвоен номер N А16-683/2014.
В рамках настоящего дела рассматриваются требования Администрации об обязании вернуть имущество.
Решением суда от 02.06.2014 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Администрация Облученского муниципального района просит решение суда отменить.
В доводах жалобы заявитель ссылается на положения статьи 450 ГК РФ и пункт 4.6 договора аренды от 01.01.2012 N 142-03/2012, которые допускают расторжение договора в одностороннем порядке. Указывает, что уведомление о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 142-03/2012 с 01.11.2013 направлено ответчику письмом от 26.09.2013 N 441. Полагает, что в рамках дела N А16-980/2013 доказан факт нарушения, с которым Администрация связывает свое право отказаться от исполнения договора аренды. В связи с чем, считает, что не требуется судебного решения для расторжения договора аренды. Заявитель также ссылается на судебную практику, в обоснование своих доводах о возможности расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Рубцов В.В. отклонил доводы жалобы как несостоятельные, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили.
Изучив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, поступивших на нее возражений, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.
Как следует из материалов дела, между Администрацией Облученского муниципального района (арендодатель) и предпринимателем Рубцовым В.В. (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2012 N 142-03/2012, по условиям которого во временное владение и пользование арендатору предоставлено сооружение, свалка бытовых отходов общей площадью 11 792 кв. м, расположенное по адресу: примерно 7 200 м по направлению юго-запад от ориентира здание, расположенного за пределами свалки, адрес ориентира: ЕАО г. Облучье, ул. Тварковского, 8.
В пункте 2.1 договора стороны согласовали размер ежегодной арендной платы - 988 000 руб. в год.
В соответствии с пунктом 2.2 договора указанная сумма аренды оплачивается арендатором ежемесячно в твердой фиксированной сумме платежа в размере 82 333 руб. 33 коп.
Согласно условиям договора (пункт 4.6) в случае просрочки внесения арендной платы свыше трех месяцев, арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке с обязательным письменным уведомлением об этом арендатора не менее чем за месяц и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 23.09.2013 по делу N А16-980/2013, с ответчика в пользу Администрации Облученского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате за период с февраля 2013 года по июнь 2013 года в размере 411 666 руб. 65 коп.; платеж по соглашению от 15.03.2013N 192-03/2013 о рассрочке платежа по договору аренды от 01.01.2012 N 142/03/2012 в размере 20 450 руб.; пеня за ненадлежащее исполнение обязательств по договору за период с 01.08.2012 по 30.06.2013 в размере 87 888 руб. 09 коп. Требования о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 142/03/2012 и соглашения от 15.03.2013 N 192-03/2013 о рассрочке по арендной плате оставлены без рассмотрения, в виду несоблюдения Администрацией досудебного порядка урегулирования спора.
Письмом от 26.09.2013 Администрация Облученского муниципального района в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом направило в адрес предпринимателя письмо о наличии задолженности по состоянию на 25.09.2013 по договору аренды от 01.01.2012 N 143-03/2012 и соглашению о рассрочке арендной платы от 15.03.2013 N 192-03/2013. Предложило в срок до 10.10.2013 погасить имеющуюся задолженность, уведомила о расторжении договора аренды и соглашения о рассрочке с 01.11.2013, и в срок до 03.11.2013 освободить арендованное имущество.
28.11.2013 в адрес предпринимателя Администрацией Облученского муниципального района направлено повторное уведомление о расторжении договора аренды, предложено в срок до 10.12.2013 передать арендованное имущество.
Невозврат предпринимателем Рубцовым В.В. арендованного имущества послужил основанием для обращения Администрации Облученского муниципального района с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор между сторонами является действующим и обязанность по возврату арендованного имущества у предпринимателя отсутствуют.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 2 статьи 450 ГК РФ устанавливает случаи досрочного расторжения договора по решению суда - при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Так, статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В обоснование заявленных требований Администрация Облученского муниципального района сослалась на ненадлежащее исполнение предпринимателем Рубцовым В.В. обязанностей по внесению арендной платы.
Исходя из вышеприведенных норм, данное обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора аренды по решению суда (подпункт 3 статьи 619 ГК РФ).
Однако, в судебном порядке договор аренды от 01.01.2012 сторонами не расторгнут. Доказательств, что между сторонами заключалось соглашение о досрочном расторжении договора, истцом также не представлено.
В апелляционной жалобе Администрация Облученского муниципального района сослалась на направление в адрес ответчика уведомления о расторжении договора аренды от 01.01.2012 N 142-03/2012 с 01.11.2013, в связи с чем, считает договор расторгнутым с указанной даты.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, направление предпринимателю письма от 26.09.2013 является соблюдением общего порядка предъявления требования о расторжении договора, предусмотренного указанной выше статьей, и не свидетельствует о расторжении между сторонами договорных отношений.
Кроме того, пункт 3 статьи 450 ГК РФ предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В данном случае, пункт 4.6 договора предусматривает, что в случае просрочки внесения арендной платы свыше трех месяцев, договор может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке с обязательным письменным уведомлением об этом арендатора не менее чем за месяц и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.
Как верно указал суд первой инстанции при буквальном толковании условий договора аренды, пункт 4.6 договора, не позволяет сделать вывод о том, что сторонами предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения договора, что давало бы истцу право на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ считать договор расторгнутым в одностороннем порядке.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заключенный между сторонами договор аренды от 01.01.2012 является действующим.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор является действующим, в удовлетворении требований Администрации правомерно отказано судом первой инстанции.
Ссылка заявителя жалобы на судебную практику апелляционной инстанцией также не принимается, поскольку в основу принятых судами решений положены выводы, основанные на иных обстоятельствах дела.
С учетом вышеизложенного, основания для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 02 июня 2014 года по делу N А16-480/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.Д.КОЗЛОВА
Судьи
Т.С.ГЕТМАНОВА
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)