Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Черниковой Е.В.,
судей Марченковой Н.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Нехаем А.А.,
при участии в заседании:
от ЗАО "Техноцентр" (ИНН: 5013012997, ОГРН: 1025001624450): Суточников И.Д., представитель по доверенности от 06.11.2013,
от ИП Ковара Д.М. (ИНН: 501302476747, ОГРНИП: 304501312000091): Серегин А.А., представитель по доверенности от 25.03.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Техноцентр" (ИНН: 5013012997, ОГРН: 1025001624450) на решение Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2013 года по делу N А41-53217/12, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску закрытого акционерного общества "Техноцентр" к индивидуальному предпринимателю Ковару Дмитрию Михайловичу о взыскании денежных средств,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Ковара Дмитрия Михайловича к закрытому акционерному обществу "Техноцентр" об уменьшении размера арендной платы,
установил:
закрытое акционерное общество "Техноцентр" (далее - ЗАО "Техноцентр") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ковару Дмитрию Михайловичу (далее - ИП Ковара Д.М.) о взыскании задолженности по договору аренды N 01/11 от 16 февраля 2011 года в сумме 1 470 000 руб. и пеней в размере 121 260 руб. (т. 1 л.д. 2-5).
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.02.2013 по делу N А41-53217/12, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано (т. 2 л.д. 51-52, 119-122).
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.08.2013 вышеуказанные судебные акты по делу N А41-53217/12 отменены, дело направлено на новое рассмотрение (т. 2 л.д. 156-160).
Отменяя указанные судебные акты, арбитражный суд кассационной инстанции указал, что судами не был исследован вопрос о том, какая фактически часть арендуемых помещений могла быть использована арендатором и использовалась в спорный период времени.
При новом рассмотрении настоящего дела, ИП Ковар Д.М., возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, заявил встречный иск, который был принят арбитражным судом для совместного рассмотрения с первоначальным, об уменьшении размера арендной платы по договору аренды N 01/11 от 16.02.2011 с установленного договором размера ежемесячной арендной платы 430 000 руб. до следующих размеров: за июнь 2012 года - до 275 734,14 руб.; за июль 2012 года - до 141 116,33 руб.; за август 2012 года - до 143 448,03 руб., за сентябрь 2012 года - до 81 287,20 руб. (т. 3 л.д. 4853, 70).
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.12.2013 по делу N А41-53217/12 исковые требования ЗАО "Техноцентр" оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования ИП Ковара Д.М. удовлетворены в полном объеме (т. 3 л.д. 110-113).
Не согласившись с решением суда, ЗАО "Техноцентр" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права (т. 3 л.д. 117-125).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ЗАО "Техноцентр" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ИП Ковара Д.М. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16 февраля 2011 года между ЗАО "Техноцентр" (арендодатель) и ИП Коваром Д.М. (арендатор) был заключен договор аренды N 01/11, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты:
- - здание одноэтажное, общей площадью 1901,70 кв. м, инв N 230:070-15464/А, лит. А-А1-А2;
- - здание одноэтажное, общей площадью 500,10 кв. м, инв. N 230:070-15464/А, лит А3;
- - здание одноэтажное, общей площадью 76,30 кв. м, инв N 230:070-15464/А, лит А4;
- - здание одноэтажное, общей площадью 9,40 кв. м, инв N 230:070-15464/А, лит А5;
- - здание одноэтажное, общей площадью 1,30 кв. м, инв. N 230:070-15464/А, лит а;
- - здание одноэтажное, общей площадью 0,90 кв. м, инв N 230:070-15464/А, лит а1;
- - здание одноэтажное, общей площадью 51,40 кв. м, инв N 230:070-15464/А, лит А6;
- - здание одноэтажное, общей площадью 207,10 кв. м, инв N 230:070-15464, лит Б-Б2, расположенные по адресу: Московская область, Раменский район, поселок Быково, ул. Солнечная, дом 22, на земельном участке общей площадью 7 100 кв. м (т. 1 л.д. 10-16).
Пунктом 2.1.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших на объекте не по вине арендатора.
Кроме того, в случае аварий, обрушений, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор обязан возместить ущерб от чрезвычайных событий лишь в том случае, если арендодатель докажет, что эти события произошли по вине арендатора. При этом, если ущерб, причиненный помещениям перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами арендатора, арендодатель будет обязан возместить понесенные арендатором расходы или, с согласия арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы (пункт 2.1.11 договора).
Дополнительным соглашением N 1 от 16.01.2012 к договору аренды N 01/11 от 16.01.2011, стороны установили, что договор заключается сроком на 11 месяцев с 16.02.2011 по 15.01.2012. В том случае, если за 30 дней до окончания срока действия договора ни от одной из сторон не поступит письменного сообщения о нежелании продления действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (т. 1 л.д. 21).
В соответствии с пунктом 2 указанного дополнительного соглашения, стороны установили, что размер арендной платы за арендуемый объект с 01.02.2012 до конца срока аренды составляет 430 000 руб. за объект в месяц.
В период с 11 по 13 июня 2012 года, а также с 26 по 27 июня 2012 года, 15, 16, 19 и 20 июля 2012 года помещения, арендуемые ответчиком были затоплены сточными водами.
Ответчик письмами исх. N 21 от 13.06.2012, N 26 от 27.06.2012, N 30 от 16.070.2012, N 31 от 20.07.2012, N 31 от 23.07.2012 уведомил истца о затоплении помещений, а также просил в экстренном порядке прислать представителя истца для составления акта ущерба (т. 1 л.д. 88, 93, 124-126).
В связи с неявкой на объект представителя истца ответчиком были составлены акты N 1, N 2 о последствиях затопления склада и акты обследования помещений (т. 1 л.д. 89-92, 96, 98, 100).
Согласно вышеназванным актам, воды проникали на территорию помещений из решеток ливневой канализации, на территории земельного участка, на котором были расположены арендованные помещения.
В результате залива пострадали товары и имущество, хранимое на складе, а также пол, стены, мебель, офисная техника и документация склада.
Ответчиком в адрес истца 31.07.2012 было направлено письмо исх. N 32 с требованием об уменьшении размера арендной платы до 40% от установленной договором в связи с тем, что 60% площадей арендованных помещений пришли в результате залива в негодность (т. 1 л.д. 127).
Письмом исх. N 36 от 17.08.2012 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 128).
Письмом N 64 от 23.08.2012 истец предложил ответчику оплатить образовавшуюся за ним задолженность, а также указал на то, что при нарушении сроков оплаты более чем на 5 дней, арендодатель вправе прекратить допуск представителей арендатора на объект до погашения задолженности (т. 1 л.д. 129).
Так, 17.09.2012 ответчиком был составлен односторонний акт приема-передачи, согласно которому все арендованные помещения были полностью освобождены (т. 1 л.д. 141-142).
ЗАО "Техноцентр", ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за июль, август, сентябрь и октябрь 2012 года, обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском.
Возражая против удовлетворения заявленных ЗАО "Техноцентр" исковых требований, ИП Ковар Д.М. обратился в Арбитражный суд Московской области в рамках настоящего дела со встречным иском, в обоснование которого указал, что арендатор имеет право на уменьшение арендной платы в связи с заливом арендуемых помещений на основании положений пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду чего просит суд уменьшить арендную плату пропорционально площади неиспользуемого помещения, исходя из следующего расчета - количество дней ? ставка за 1 кв. м ? площадь пригодная к эксплуатации (т. 3 л.д. 48-53).
Отказывая в удовлетворении исковых требований ЗАО "Техноцентр" и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела обстоятельств невозможности пользования ИП Коваром Д.М. арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, в спорный период по не зависящим от арендатора причинам, ввиду чего арендная плата подлежит уменьшению. С учетом изложенного у арендатора отсутствует задолженность перед арендодателем по внесению арендных платежей.
Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, ЗАО "Техноцентр" ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по делу, ввиду чего необоснованно удовлетворены встречные исковые требования, а первоначальные - оставлены без удовлетворения.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Исходя из предмета, договор N 01/11 от 16.02.2011 по своей правовой природе является договором аренды, ввиду чего спорные правоотношения сторон подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328) и специальными нормами, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625).
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений статей 606, 614 ГК РФ, передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора.
В спорном договоре аренды (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 16.01.2012) стороны согласовали условие о размере арендных платежей, подлежащих внесению арендатором ежемесячно.
Между тем, пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Исходя из смысла указанной нормы, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
При этом, ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Между тем, уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. Размер уменьшения арендной платы определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом.
Как усматривается из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, в период с 11 по 13 июня 2012 года, а затем с 26 по 27 июня 2012 года, 15, 16, 19 и 20 июля 2012 года помещения, арендуемые ИП Коваром Д.М. были затоплены сточными водами.
Согласно актам, воды проникали на территорию помещений из решеток ливневой канализации на территории земельного участка, на котором были расположены арендованные помещения. В результате залива пострадали товары и имущество, хранимое на складе, а также пол, стены, мебель, офисная техника и документация склада.
Истец был поставлен в известность об указанных затоплениях, также ЗАО "Техноцентр" было предложено направить уполномоченного представителя для составления соответствующего акта (т. 1 л.д. 88, 93, 124-126).
Вместе с тем, такого представителя ЗАО "Техноцентр" не направило, ввиду чего ИП Коваром Д.М. в одностороннем порядке был произведен осмотр, по результатам которого были составлены соответствующие акты, врученные в последующем представителю истца (т. 1 л.д. 89-92, 96, 98, 100).
Возражений со стороны истца по фактам выявленным при осмотре поврежденных помещений, не последовало.
ИП Ковар Д.М. направил 31.07.2012 в адрес истца письмо исх. N 32 с требованием об уменьшении размера арендной платы до 40% от установленной договором в связи с тем, что 60% площадей арендованных помещений пришли в результате залива в негодность (т. 1 л.д. 127).
В последующем, письмом исх. N 36 от 17.08.2012 ответчик уведомил ЗАО "Техноцентр" о досрочном расторжении спорного договора аренды (т. 1 л.д. 128).
По правилам п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).
Факт залива помещений, расчет полезной площади, представленной истцом, ответчик не оспорил, доказательств, указывающих на наличие вины арендатора в заливе в материалы дела не представил. Доказательств надлежащего состояния арендуемых ИП Коваром Д.В. помещений в спорный период аренды, в период залива, суду также не представлено.
Пунктом 2.1.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших на объекте не по вине арендатора.
Между тем, истцом не представлено каких-либо доказательств по исполнению данной обязанности и принятию мер к устранению последствий аварии.
При указанных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным требование ИП Ковара Д.М. об уменьшении арендной платы в спорный период.
Проверив произведенный индивидуальным предпринимателем расчет, арбитражный апелляционный суд признал его обоснованным.
Поскольку, с учетом уменьшения арендной платы, общая задолженность по внесению ИП Коваром Д.М. арендных платежей за спорный период составляет 641 585,70 руб., в то время как оплачено им в спорный период 680 000 руб., что ЗАО "Техноцентр" не оспаривается, у суда отсутствуют основания полагать о наличии у арендатора задолженности по внесению арендных платежей за спорный период по договору N 01/11 от 16.02.2011.
С учетом изложенного, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ЗАО "Техноцентр" исковых требований.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2013 года по делу N А41-53217/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.В.ЧЕРНИКОВА
Судьи
Н.В.МАРЧЕНКОВА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.04.2014 ПО ДЕЛУ N А41-53217/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2014 г. по делу N А41-53217/12
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Черниковой Е.В.,
судей Марченковой Н.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Нехаем А.А.,
при участии в заседании:
от ЗАО "Техноцентр" (ИНН: 5013012997, ОГРН: 1025001624450): Суточников И.Д., представитель по доверенности от 06.11.2013,
от ИП Ковара Д.М. (ИНН: 501302476747, ОГРНИП: 304501312000091): Серегин А.А., представитель по доверенности от 25.03.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Техноцентр" (ИНН: 5013012997, ОГРН: 1025001624450) на решение Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2013 года по делу N А41-53217/12, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску закрытого акционерного общества "Техноцентр" к индивидуальному предпринимателю Ковару Дмитрию Михайловичу о взыскании денежных средств,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Ковара Дмитрия Михайловича к закрытому акционерному обществу "Техноцентр" об уменьшении размера арендной платы,
установил:
закрытое акционерное общество "Техноцентр" (далее - ЗАО "Техноцентр") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ковару Дмитрию Михайловичу (далее - ИП Ковара Д.М.) о взыскании задолженности по договору аренды N 01/11 от 16 февраля 2011 года в сумме 1 470 000 руб. и пеней в размере 121 260 руб. (т. 1 л.д. 2-5).
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.02.2013 по делу N А41-53217/12, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано (т. 2 л.д. 51-52, 119-122).
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.08.2013 вышеуказанные судебные акты по делу N А41-53217/12 отменены, дело направлено на новое рассмотрение (т. 2 л.д. 156-160).
Отменяя указанные судебные акты, арбитражный суд кассационной инстанции указал, что судами не был исследован вопрос о том, какая фактически часть арендуемых помещений могла быть использована арендатором и использовалась в спорный период времени.
При новом рассмотрении настоящего дела, ИП Ковар Д.М., возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, заявил встречный иск, который был принят арбитражным судом для совместного рассмотрения с первоначальным, об уменьшении размера арендной платы по договору аренды N 01/11 от 16.02.2011 с установленного договором размера ежемесячной арендной платы 430 000 руб. до следующих размеров: за июнь 2012 года - до 275 734,14 руб.; за июль 2012 года - до 141 116,33 руб.; за август 2012 года - до 143 448,03 руб., за сентябрь 2012 года - до 81 287,20 руб. (т. 3 л.д. 4853, 70).
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.12.2013 по делу N А41-53217/12 исковые требования ЗАО "Техноцентр" оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования ИП Ковара Д.М. удовлетворены в полном объеме (т. 3 л.д. 110-113).
Не согласившись с решением суда, ЗАО "Техноцентр" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права (т. 3 л.д. 117-125).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ЗАО "Техноцентр" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ИП Ковара Д.М. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16 февраля 2011 года между ЗАО "Техноцентр" (арендодатель) и ИП Коваром Д.М. (арендатор) был заключен договор аренды N 01/11, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты:
- - здание одноэтажное, общей площадью 1901,70 кв. м, инв N 230:070-15464/А, лит. А-А1-А2;
- - здание одноэтажное, общей площадью 500,10 кв. м, инв. N 230:070-15464/А, лит А3;
- - здание одноэтажное, общей площадью 76,30 кв. м, инв N 230:070-15464/А, лит А4;
- - здание одноэтажное, общей площадью 9,40 кв. м, инв N 230:070-15464/А, лит А5;
- - здание одноэтажное, общей площадью 1,30 кв. м, инв. N 230:070-15464/А, лит а;
- - здание одноэтажное, общей площадью 0,90 кв. м, инв N 230:070-15464/А, лит а1;
- - здание одноэтажное, общей площадью 51,40 кв. м, инв N 230:070-15464/А, лит А6;
- - здание одноэтажное, общей площадью 207,10 кв. м, инв N 230:070-15464, лит Б-Б2, расположенные по адресу: Московская область, Раменский район, поселок Быково, ул. Солнечная, дом 22, на земельном участке общей площадью 7 100 кв. м (т. 1 л.д. 10-16).
Пунктом 2.1.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших на объекте не по вине арендатора.
Кроме того, в случае аварий, обрушений, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор обязан возместить ущерб от чрезвычайных событий лишь в том случае, если арендодатель докажет, что эти события произошли по вине арендатора. При этом, если ущерб, причиненный помещениям перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами арендатора, арендодатель будет обязан возместить понесенные арендатором расходы или, с согласия арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы (пункт 2.1.11 договора).
Дополнительным соглашением N 1 от 16.01.2012 к договору аренды N 01/11 от 16.01.2011, стороны установили, что договор заключается сроком на 11 месяцев с 16.02.2011 по 15.01.2012. В том случае, если за 30 дней до окончания срока действия договора ни от одной из сторон не поступит письменного сообщения о нежелании продления действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (т. 1 л.д. 21).
В соответствии с пунктом 2 указанного дополнительного соглашения, стороны установили, что размер арендной платы за арендуемый объект с 01.02.2012 до конца срока аренды составляет 430 000 руб. за объект в месяц.
В период с 11 по 13 июня 2012 года, а также с 26 по 27 июня 2012 года, 15, 16, 19 и 20 июля 2012 года помещения, арендуемые ответчиком были затоплены сточными водами.
Ответчик письмами исх. N 21 от 13.06.2012, N 26 от 27.06.2012, N 30 от 16.070.2012, N 31 от 20.07.2012, N 31 от 23.07.2012 уведомил истца о затоплении помещений, а также просил в экстренном порядке прислать представителя истца для составления акта ущерба (т. 1 л.д. 88, 93, 124-126).
В связи с неявкой на объект представителя истца ответчиком были составлены акты N 1, N 2 о последствиях затопления склада и акты обследования помещений (т. 1 л.д. 89-92, 96, 98, 100).
Согласно вышеназванным актам, воды проникали на территорию помещений из решеток ливневой канализации, на территории земельного участка, на котором были расположены арендованные помещения.
В результате залива пострадали товары и имущество, хранимое на складе, а также пол, стены, мебель, офисная техника и документация склада.
Ответчиком в адрес истца 31.07.2012 было направлено письмо исх. N 32 с требованием об уменьшении размера арендной платы до 40% от установленной договором в связи с тем, что 60% площадей арендованных помещений пришли в результате залива в негодность (т. 1 л.д. 127).
Письмом исх. N 36 от 17.08.2012 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 128).
Письмом N 64 от 23.08.2012 истец предложил ответчику оплатить образовавшуюся за ним задолженность, а также указал на то, что при нарушении сроков оплаты более чем на 5 дней, арендодатель вправе прекратить допуск представителей арендатора на объект до погашения задолженности (т. 1 л.д. 129).
Так, 17.09.2012 ответчиком был составлен односторонний акт приема-передачи, согласно которому все арендованные помещения были полностью освобождены (т. 1 л.д. 141-142).
ЗАО "Техноцентр", ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за июль, август, сентябрь и октябрь 2012 года, обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском.
Возражая против удовлетворения заявленных ЗАО "Техноцентр" исковых требований, ИП Ковар Д.М. обратился в Арбитражный суд Московской области в рамках настоящего дела со встречным иском, в обоснование которого указал, что арендатор имеет право на уменьшение арендной платы в связи с заливом арендуемых помещений на основании положений пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду чего просит суд уменьшить арендную плату пропорционально площади неиспользуемого помещения, исходя из следующего расчета - количество дней ? ставка за 1 кв. м ? площадь пригодная к эксплуатации (т. 3 л.д. 48-53).
Отказывая в удовлетворении исковых требований ЗАО "Техноцентр" и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела обстоятельств невозможности пользования ИП Коваром Д.М. арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, в спорный период по не зависящим от арендатора причинам, ввиду чего арендная плата подлежит уменьшению. С учетом изложенного у арендатора отсутствует задолженность перед арендодателем по внесению арендных платежей.
Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, ЗАО "Техноцентр" ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по делу, ввиду чего необоснованно удовлетворены встречные исковые требования, а первоначальные - оставлены без удовлетворения.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Исходя из предмета, договор N 01/11 от 16.02.2011 по своей правовой природе является договором аренды, ввиду чего спорные правоотношения сторон подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328) и специальными нормами, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625).
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений статей 606, 614 ГК РФ, передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора.
В спорном договоре аренды (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 16.01.2012) стороны согласовали условие о размере арендных платежей, подлежащих внесению арендатором ежемесячно.
Между тем, пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Исходя из смысла указанной нормы, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
При этом, ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Между тем, уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. Размер уменьшения арендной платы определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом.
Как усматривается из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, в период с 11 по 13 июня 2012 года, а затем с 26 по 27 июня 2012 года, 15, 16, 19 и 20 июля 2012 года помещения, арендуемые ИП Коваром Д.М. были затоплены сточными водами.
Согласно актам, воды проникали на территорию помещений из решеток ливневой канализации на территории земельного участка, на котором были расположены арендованные помещения. В результате залива пострадали товары и имущество, хранимое на складе, а также пол, стены, мебель, офисная техника и документация склада.
Истец был поставлен в известность об указанных затоплениях, также ЗАО "Техноцентр" было предложено направить уполномоченного представителя для составления соответствующего акта (т. 1 л.д. 88, 93, 124-126).
Вместе с тем, такого представителя ЗАО "Техноцентр" не направило, ввиду чего ИП Коваром Д.М. в одностороннем порядке был произведен осмотр, по результатам которого были составлены соответствующие акты, врученные в последующем представителю истца (т. 1 л.д. 89-92, 96, 98, 100).
Возражений со стороны истца по фактам выявленным при осмотре поврежденных помещений, не последовало.
ИП Ковар Д.М. направил 31.07.2012 в адрес истца письмо исх. N 32 с требованием об уменьшении размера арендной платы до 40% от установленной договором в связи с тем, что 60% площадей арендованных помещений пришли в результате залива в негодность (т. 1 л.д. 127).
В последующем, письмом исх. N 36 от 17.08.2012 ответчик уведомил ЗАО "Техноцентр" о досрочном расторжении спорного договора аренды (т. 1 л.д. 128).
По правилам п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).
Факт залива помещений, расчет полезной площади, представленной истцом, ответчик не оспорил, доказательств, указывающих на наличие вины арендатора в заливе в материалы дела не представил. Доказательств надлежащего состояния арендуемых ИП Коваром Д.В. помещений в спорный период аренды, в период залива, суду также не представлено.
Пунктом 2.1.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших на объекте не по вине арендатора.
Между тем, истцом не представлено каких-либо доказательств по исполнению данной обязанности и принятию мер к устранению последствий аварии.
При указанных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным требование ИП Ковара Д.М. об уменьшении арендной платы в спорный период.
Проверив произведенный индивидуальным предпринимателем расчет, арбитражный апелляционный суд признал его обоснованным.
Поскольку, с учетом уменьшения арендной платы, общая задолженность по внесению ИП Коваром Д.М. арендных платежей за спорный период составляет 641 585,70 руб., в то время как оплачено им в спорный период 680 000 руб., что ЗАО "Техноцентр" не оспаривается, у суда отсутствуют основания полагать о наличии у арендатора задолженности по внесению арендных платежей за спорный период по договору N 01/11 от 16.02.2011.
С учетом изложенного, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ЗАО "Техноцентр" исковых требований.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2013 года по делу N А41-53217/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.В.ЧЕРНИКОВА
Судьи
Н.В.МАРЧЕНКОВА
С.К.ХАНАШЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)